VII SA/Wa 1993/22

VII SA/Wa 1993/22 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2022-12-21
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2022-09-27
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Iwona Ścieszka /sprawozdawca/
Jolanta Augustyniak-Pęczkowska
Tomasz Janeczko /przewodniczący/
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Sygn. powiązane
II OSK 1418/23 - Wyrok NSA z 2024-07-25
II OZ 410/23 - Postanowienie NSA z 2023-07-12
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2022 poz 503
art. 36 ust. 4 art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Janeczko, Sędziowie sędzia WSA Jolanta Augustyniak – Pęczkowska, asesor WSA Iwona Ścieszka (spr.), , po rozpoznaniu w dniu 21 grudnia 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 25 lipca 2022 r. nr KOC/4181/Ar/22 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości prawa własności nieruchomości gruntowej oddala skargę
Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (dalej: Kolegium) decyzją z 25 lipca 2022 r., działając w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735, dalej: k.p.a.), po rozpatrzeniu odwołania Skarbu Państwa reprezentowanego przez Prezydenta m.st. Warszawy od decyzji Zarządu Dzielnicy [...] m.st. Warszawy z 2 czerwca 2022 r. ustalającej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości prawa własności nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona była księga wieczysta nr [...], stanowiącej działkę nr [...] z obrębu [...] o pow. 55 m2, położonej w Dzielnicy [...] m.st. Warszawy, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...] cz. IV, zbytego aktem notarialnym z dnia 14 stycznia 2015 r. (Rep. [...]) - w wysokości 18.755,- złotych, którą zobowiązany jest uiścić jako zbywający ww. prawo Prezydent m.st. Warszawy jako organ reprezentujący Skarb Państwa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
Kolegium wskazało, że pismem z 16 maja 2016 r. Zarząd Dzielnicy [...] m.st. Warszawy zawiadomił strony o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytuły wzrostu wartości opisanej wyżej nieruchomości, zbytej aktem notarialnym z [...] stycznia 2015 r., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...] - część IV.
Decyzją z 2 czerwca 2022 r. Zarząd Dzielnicy [...] m.st. Warszawy ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości prawa własności nieruchomości gruntowej - w wysokości 18.755 złotych, którą zobowiązany jest uiścić jako zbywający Prezydent m.st. Warszawy jako organ reprezentujący Skarb Państwa.
Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta m.st. Warszawy, wskazując na prowadzenie postępowania w sposób podważający zaufanie uczestników postępowania do organu władzy publicznej, zaniechanie kompleksowego wyjaśnienia sprawy w terminie wcześniejszym niż została wydana decyzja oraz brak informacji w uzasadnieniu decyzji co do terminu wniesienia opłaty po uprawomocnieniu decyzji. Ponadto wskazano na błędne ustalenie faktycznego sposobu użytkowania gruntu.
Kolegium utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję wskazało, że z treści art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2022 r. poz. 503, dalej: u.p.z.p.) wynika, iż opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, a mianowicie: wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany i zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan lub jego zmiana stały się obowiązujące.
Następnie Kolegium przytoczyło treść art. 37 ust. 1, ust. 2 i ust. 11 u.p.z.p. wywodząc, że istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustanawiającego tzw. opłatę planistyczną, sprowadza się do poniesienia opłaty przez właściciela w razie łącznego wystąpienia przesłanek: 1) zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, 2) zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonania w nim zmiany, 3) zgłoszenia przez organ roszczenia przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonania w nim zmiany.
W niniejszej sprawie ustalono, że zgodnie z obowiązującym do 31 grudnia 2003 r. miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta stołecznego Warszawy zatwierdzonym uchwałą Nr XXXV/199/92 Rady m.st. Warszawy z dnia 28 września 1992 r. (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego z dnia 25 października 1992 r. Nr 15, poz. 184), przeznaczenie działki nr [...] stanowił obszar opisany jako tereny komunikacji samochodowej.
W wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...] - część IV zatwierdzanego uchwałą Nr XIII/214/2011 Rady m.st. Warszawy z dnia 31 marca 2011 r. (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego z 2011 r. Nr 67, poz. 2132) działka ta przeznaczona jest pod usługi handlu o pow. sprzedaży powyżej 2000 m2 w formie galerii handlowych, usługi turystyki, administracji i kultury (1.U/UC).
Kolegium jako prawidłowe uznało ustalenia, że uprzedni miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązywał do 31 grudnia 2003 r., natomiast od 1 stycznia 2004 r. do czasu uchwalenia nowego planu ww. działki nie były objęte żadnym planem zagospodarowania przestrzennego.
W toku postępowania wyjaśniającego ustalono również faktyczny sposób użytkowania nieruchomości na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W piśmie z 30 września 2016 r. Biuro Gospodarki Nieruchomościami m.st. Warszawy wskazało, że stanowiły one teren niezagospodarowany i niezabudowany, najprawdopodobniej porośnięty trawą, drzewami i krzewami; z uwagi na niewielką powierzchnię działek, usytuowanie, a także brak zagospodarowania nieruchomości sąsiednich nie było możliwości ich zagospodarowania w sposób zbliżony do kierunków określonych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy.
W okresie tzw. "luki planistycznej" nie wydano też dla przedmiotowej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy ani pozwolenia na budowę.
Kolegium zaznaczyło, że zgodnie z art. 87 ust. 3a u.p.z.p. jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 roku.
Podstawę ustalenia opłaty w niniejszej sprawie stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu 28 listopada 2020 r., aktualizowany w dniu 22 listopada 2021 r., przez rzeczoznawcę majątkowego M.O.
W celu określenia wartości ww. działki przed uchwaleniem i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz według stanu wynikającego z faktycznego sposobu użytkowania rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze metodę porównywania parami, każdorazowo przyjmując do porównań 3 transakcje nieruchomościami podobnymi, zawartymi na rynku w latach 2013-2014. Dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazał na rodzaj i liczbę cech różnicujących obiekty porównawcze oraz podał wagi każdej z tych cech. Wybrano zatem: powierzchnię działki, lokalizację nieruchomości oraz potencjał inwestycyjny.
Kolegium uznało, że przedstawiona metodologia wyceny nie budzi żadnych zastrzeżeń. Do porównań wybrane zostały transakcje nieruchomościami, które spełniają kryterium podobieństwa stosowanie do definicji zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899, dalej: u.g.n.).
Oceniając sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy Kolegium zaznaczyło, że ze zgromadzonej w sprawie dokumentacji wynika, iż wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na przedmiotowych działkach dopuszczono możliwość realizacji zabudowy usługowej wielkopowierzchniowej oraz zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z dopuszczeniem usług.
W sporządzonym operacie szacunkowym biegły ustalił następujące wartości. Wartość działki nr [...] według stanu po dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – 120.670 zł. Wartość działki nr [...] według stanu wynikającego z poprzednio obowiązującego planu miejscowego – 26.895 zł. Wartość działki nr [...] według stanu wynikającego z faktycznego sposobu użytkowania – 7.865 zł. Z powyższego zestawienia wynika, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości o kwotę 93.775 zł.
Przedstawiony sposób wyceny nie budzi żadnych zastrzeżeń organu odwoławczego. W ocenie Kolegium, do porównań wybrane zostały transakcje nieruchomościami, które spełniają kryterium podobieństwa stosowanie do definicji zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat ten nie zawiera błędów, które dyskwalifikowałby go jako dowód w sprawie. Opiera się na prawidłowych danych dotyczących nieruchomości, wywody w nim zawarte są logiczne i spójne, prawidłowe też są dane liczbowe zawarte w opracowaniu.
Kolegium zaznaczyło, że reprezentujący Skarb Państwa – Prezydent m.st. Warszawy nie przedłożył własnego kontroperatu, który wskazywałby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość odjętego prawa, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowego operatu. Nie przedłożono także opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, kwestionującej jego poprawność.
Zastosowanie stawki 20% wzrostu wartości nieruchomości wynika zaś z § 24 ww. uchwały Rady m.st. Warszawy nr XIII/214/2011 z dnia 31 marca 2011 r.
Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, że postępowanie wyjaśniające zostało przeprowadzone w całości i z uwzględnieniem materiału dowodowego zgromadzonego w całości, pozwalając na wydanie decyzji administracyjnej w niniejszej sprawie. Postępowanie zostało wszczęte z zachowaniem ustawowego terminu, tj. w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący. Zastrzeżenia może budzić długość tego postępowania, niemniej jednak nie jest to zarzut podlegający analizie w tej sprawie, strona miała możliwość złożenia skargi na bezczynność organu w tym zakresie. Co do faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości, to sam skarżący wskazał, a ponadto w odwołaniu nie wyjaśnił na czym ten inny sposób użytkowania miałby polegać. W zakresie braku terminu do wniesienia opłaty Kolegium wskazało, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie upoważniają organów administracji publicznej do orzekania w tym zakresie. Niemniej jednak z przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego można wywnioskować, że wykonaniu podlega decyzja ostateczna, tj. taka, od której nie wniesiono odwołania a upłynął termin na jego wniesienie, bądź wydana przez organ II instancji (art. 15 k.p.a.). Natomiast organ jest tą decyzją związany od chwili jej doręczenia (art. 110 § 1 k.p.a.). Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie jest decyzją ostateczną i w momencie jej doręczenia będzie decyzją wykonalną. Oznacza to, że powinna być wykonana niezwłocznie po doręczeniu.
Skargę na opisaną wyżej decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie wniósł Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta m.st. Warszawy, zastąpiony przez radcę prawnego, podnosząc zarzuty naruszenia następujących przepisów postępowania mających wpływ na wynik sprawy tj.:
1. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., poprzez zaniechanie przez organ odwoławczy wyczerpującego rozpatrzenia zgromadzonego materiału dowodowego oraz brak podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy i jej załatwienia,
2. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 6, art. 11, art. 80 i art. 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy nieprawidłowej decyzji organu I instancji, w której nie dokonano oceny prawidłowości operatu szacunkowego złożonego do sprawy,
3. art. 10 § 1 k.p.a. poprzez brak zawiadomienia skarżącego o zebranym materiale dowodowym i możliwości zapoznania się z nim oraz złożenia uwag, co skutkowało uniemożliwieniem stronie czynnego udziału w postępowaniu, a także uniemożliwieniem wypowiedzenia się co do zebranych dowodów oraz zgłoszonych żądań skutkujące brakiem możliwości powołania w postępowaniu odwoławczym podnoszonych w niniejszej skardze okoliczności.
Skarżący wywodził również, że w sprawie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego tj. art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ustalenie opłaty, podczas gdy nie zaistniały do tego przesłanki.
Wskazując na powyższe wniesiono o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji, ewentualnie również decyzji organu I instancji oraz zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Złożono również wniosek o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując w całości stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329, ze zm., dalej: p.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.
Skarga nie jest zasadna.
Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wyżej cytowany przepis nie pozostawia wątpliwości co do tego, że właściwy organ jest zobowiązany do ustalenia opłaty i jej pobrania w każdym w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego. Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest ograniczone w czasie - pobiera się ją w przypadku zbycia nieruchomości w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.).
Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na ww. podstawie musi zostać zatem poprzedzone stwierdzeniem łącznego wystąpienia czterech przesłanek: zmiany bądź uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego; zbycia nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu; wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą; określenia w planie stawki opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.
W niniejszej sprawie, jak prawidłowo ustaliły organy, które to ustalenia znajdują potwierdzenie w przedłożonych aktach, działka nr [...] została zbyta przed upływem terminu pięciu lat określonego w art. 37 ust. 4 i 3 u.p.z.p. tj. od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego osiedla [...] – część IV zatwierdzony uchwałą Nr XIII/214/2011 Rady m.st. Warszawy z dnia 31 marca 2011 r. stał się obowiązujący (30 maja 2011 r.). W § 24 pkt 6 cyt. planu wartość stawki procentowej służącej naliczeniu opisanej opłaty określono w wysokości 20%. Przeznaczenie działki [...] z terenów obowiązującego do 31 grudnia 2003 r. planu miejscowego i ustalającego ww. obszar jako tereny komunikacji samochodowej, uzyskało na mocy nowego planu miejscowego zatwierdzonego uchwałą Rady m.st. Warszawy z dnia 31 marca 2011 r., obowiązującego od 30 maja 2011 r., status terenów zabudowy usługowej z dopuszczeniem obiektów o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 (1.U/UC). W okresie poprzedzającym uchwalenie planu z 2011 r. działka ta stanowiła teren niezabudowany, niezagospodarowany, nie zostały również w odniesieniu do tej działki ustalone warunki zabudowy.
Pojęcie "wzrost wartości nieruchomości" zostało zdefiniowane w art. 37 u.p.z.p., zgodnie z którym stanowi on różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Należy podkreślić, że wysokość opłaty ustala się na dzień jej zbycia (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Natomiast stosownie do art. 37 ust. 11 u.p.z.p. zasady określenia wartości nieruchomości przez osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zasady te zostały zawarte w rozdziale 1 Działu IV "Wycena nieruchomości" u.g.n. - w przepisach art. 149 do art. 159. Z art. 156 ust. 1 u.g.n. wynika, że opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, w tym również rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania ich wartości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555, dalej: rozporządzenie), a w szczególności § 43 ust. 1 i 3 tego aktu.
W świetle zarzutów skargi podkreślić również trzeba, że w myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opinia rzeczoznawcy winna określać, jaką cenę można by uzyskać za daną nieruchomość, gdyby plan miejscowy nie został uchwalony bądź zmieniony oraz rynkową cenę nieruchomości według przeznaczenia przypisanego w nowym planie. Porównanie tak ustalonych wartości daje odpowiedź na pytanie czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w nowym planie - nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.
W orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy mają obowiązek ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Niemniej badaniu podlega wyłącznie jego zgodność z przepisami, kompletność, logiczność, zupełność oraz aktualność. Granice badania operatu zakreślają zatem wiadomości specjalne, którymi dysponuje wyłącznie biegły. Dlatego w tym zakresie organy nie są władne ingerować w wybory rzeczoznawcy. W konsekwencji weryfikacji podlega warstwa merytoryczna operatu, ale tylko w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wiedza ogólna i doświadczenie życiowe. Organ może np. zakwestionować prawidłowość wyceny metodą korygowania ceny średniej z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji porównawczych, jak i zasadność opisu nieruchomości, jeżeli jest on oczywiście niezgodny, czy niespójny z ustaleniami wynikającymi z innych dowodów, ma błędy rachunkowe, pomyłki, czy jaskrawe wewnętrzne sprzeczności. Jednakże, tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania w myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (por. wyroki NSA z: 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 322/06, 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11, 15 lipca 2020 r. sygn. akt I OSK 2855/19).
Z podanych przyczyn, nie mogła zatem odnieść zamierzonego skutku argumentacja strony skarżącej podważająca poprawność oceny dowodu z operatu szacunkowego. Dokonując oceny operatu sporządzonego w dniu 28 listopada 2020 r. na potrzeby niniejszej sprawy przez rzeczoznawcę majątkowego M.O. (nr uprawnień [...]), zaktualizowanego następnie w dniu 22 listopada 2021 r., Sąd stwierdza, że dokument ten spełnia wszystkie warunki określone w § 56 rozporządzenia. Biegły w procesie wyceny uwzględnił zarówno rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w dokumentach planistycznych, stan nieruchomości i aktualne ceny nieruchomości, co zostało szczegółowo opisane i wyliczone. Biorąc pod uwagę charakter rynku i cel wyceny biegły określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym metodą porównywania parami przy uwzględnieniu sprzedaży gruntów niezabudowanych najbardziej podobnych do ww. nieruchomości. Wartość tę ustalił w trzech aspektach czasowych: aktualnym (po dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 31 marca 2011 r.), przejściowym (faktyczny sposób użytkowania nieruchomości do czasu) i poprzednim, wynikającym z planu miejscowego obowiązującego do 31 grudnia 2003 r. Z uwagi na specyfikę wycenianej nieruchomości, biegły wziął pod uwagę trzy transakcje dotyczące gruntów niezabudowanych zlokalizowanych w m.st. Warszawa, dzielnicy [...], [...] i [...] będących przedmiotem obrotu rynkowego, przy ustaleniu cech rynkowych takich jak: powierzchnia działki i potencjał inwestycyjny, przyjmując dla każdej z tych cech odpowiednią wartość wagową. Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości według stanu wynikającego z poprzednio obowiązującego planu miejscowego biegły ustalił następujące cechy: powierzchnia działki, charakter drogi i lokalizacja nieruchomości, przyjmując dla każdej z nich odpowiednią wagę. Z operatu wynika podobieństwo porównywanych nieruchomości i prawidłowość obliczeń.
Podkreślić również należy, że to plan miejscowy, a nie studium obowiązujące w okresie "luki planistycznej", bezpośrednio wpływa na możliwość zagospodarowania danego terenu, a więc wyłącznie uchwalenie planu miejscowego, a nie przyjęcie studium wpływać może na zmianę wartości nieruchomości w następstwie zmiany dopuszczalnych prawnie sposobów jej zagospodarowania.
W świetle powyższego brak jest podstaw do uznania, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy został sporządzony z naruszeniem przepisów prawa. W ocenie Sądu, operat ten nie zawiera oczywistych i rażących błędów, które dyskwalifikowałyby ten dokument jako dowód w sprawie. Podkreślić w tym miejscu należy, że sąd nie może wkraczać w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły rzeczoznawca, naruszyłby bowiem wtedy art. 154 ust. 1 u.g.n. Sąd, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie może więc dokonywać rozważań dotyczących prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wyboru cech różnicujących wartość nieruchomości. Osoba niebędąca rzeczoznawcą majątkowym i niedysponująca wiadomościami specjalnymi może nie być w stanie ocenić prawidłowości doboru nieruchomości podobnych. Nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej (por. wyrok NSA z 16 kwietnia 2019 r., sygn. akt II OSK 1350/17, CBOSA). W konsekwencji weryfikacja prawidłowości dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru, zarówno podejścia, jak i metody wyceny, nie dokonuje się na gruncie przepisów k.p.a., lecz w oparciu o przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. a więc przez ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Jak wywiódł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 maja 2021 r., sygn. akt I OSK 3145/18 (CBOSA), na podstawie przepisów k.p.a. dokonuje się weryfikacji operatu od strony formalnej badając, czy opinia została sporządzona i podpisana przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczna i kompletna, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione. Ten zakres kontroli należy do organu administracji i jest dokonywany w oparciu o reguły postępowania dowodowego określone w art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a.
Zauważyć przy tym przyjdzie, że Skarb Państwa w imieniu którego występuje Prezydent m.st. Warszawy kwestionując wysokość obliczonej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie przedłożył dowodu w postaci kontroperatu, ani też opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., a kwestionującej poprawność przedmiotowego operatu. Uniemożliwiało to dalszą weryfikację operatu, w szczególności prawidłowości zastosowania przez rzeczoznawcę wiadomości specjalnych. Subiektywne przekonanie strony o ocenie wartości nieruchomości nie ma wpływu na ważność sporządzonego operatu szacunkowego wobec prawnej możliwości skorzystania z instytucji przewidzianej przepisem art. 157 ust. 1 u.g.n.
Sąd nie stwierdził naruszenia przez organy przepisów prawa procesowego w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Uzasadnienie rozstrzygnięcia spełnia przesłanki, o jakich mowa w art. 107 § 3 k.p.a., bowiem wskazuje dowody na jakich organ się oparł (opinia rzeczoznawcy majątkowego), przyczyn dla których nie podzielił zarzutów odwołania, jak i ocenę operatu szacunkowego pod względem formalnym.
Sąd podzielił stwierdzenie Kolegium w zakresie, w jakim za zbędne organ ten uznał ustalenie terminu do uiszczenia opłaty. Zaznaczyć trzeba, że żaden przepis ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani Kodeksu postępowania administracyjnego nie pozwala na zawieranie takiego zapisu w decyzji. Co więcej, ustalenie terminu innego niż data uostatecznienia się decyzji, do jakiego dana należność ma być uiszczona, jest możliwie jedynie wówczas, gdy przepis wyraźnie wskazuje na konieczność dokonania takich ustaleń.
Za chybiony Sąd uznał podniesiony w skardze zarzut dotyczący naruszenia art. 10 k.p.a. Zarzut naruszenia tego przepisu przez niezawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego i możliwości składania wniosków może odnieść skutek wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. Przy czym, to na stronie stawiającej taki zarzut spoczywa ciężar wykazania istnienia związku przyczynowego między naruszeniem przepisów postępowania a wynikiem sprawy. Skarżący twierdzenia co do naruszenia przez organ przepisu art. 10 k.p.a. uzasadnił jedynie uniemożliwieniem wypowiedzenia się co do zebranych dowodów oraz podnoszenia okoliczności, które stanowią przedmiot wywiedzionej skargi. Nie wskazał jednak żadnych dowodów, które miałyby być zgłoszone oraz faktów, które miałyby być udowodnione. Wypada zaś podkreślić, że skarżący na wszystkich etapach postępowania miał prawo wglądu do akt, które nie zostało w żaden sposób ograniczone. Brak zawiadomienia o możliwości wypowiedzenia się w sprawie nie wpłynęło na możliwość skorzystania z uprawnień proceduralnych przez skarżącego, a w efekcie podnoszony w tym względzie zarzut pozostał bez wpływu na wynik sprawy.
Z tych względów i na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w sentencji wyroku. Rozpatrzenie sprawy w trybie uproszczonym nastąpiło na podstawie art. 119 pkt 2 w związku z art. 120 tej ustawy.