VII SA/WA 1927/23

VII SA/Wa 1927/23 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2023-11-21
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-08-16
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Artur Kuś
Bogusław Cieśla /sprawozdawca/
Małgorzata Jarecka /przewodniczący/
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Planowanie przestrzenne
Zagospodarowanie przestrzenne
Sygn. powiązane
II OSK 886/24 - Wyrok NSA z 2025-05-14
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy
Dz.U. 2022 poz 503
art. 61 ust. 1 pkt 3, ust. 5, art. 2 pkt 14, art. 61 ust. 1 pkt 2
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Jarecka Sędziowie sędzia WSA Bogusław Cieśla (spr.) sędzia WSA Artur Kuś po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 21 listopada 2023 r. sprawy ze skargi A. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 6 czerwca 2023 r. znak KOC/942/Ar/23 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz A. C. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Zarząd Dzielnicy [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2023 r. nr [...], na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 i 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503, w skrócie "upzp"), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2022 r., poz. 2000 w skrócie "kpa"), po rozpatrzeniu wniosku A. C. - odmówił ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego o dwóch bryłach z garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną na działce nr ew. [...] z obrębu [...], położonej w rejonie ul. [...[, w dzielnicy [...].
W uzasadnieniu organ podał, że A. C. w dniu 7.12.2021 r. złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla wskazanej wyżej inwestycji. Obszar objęty wnioskiem to teren o powierzchni 5360 m, pokryty zielenią niską i wysoką. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy zależy od łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 upzp:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Niespełnienie chociażby jednego z tych warunków skutkuje koniecznością wydania decyzji odmownej.
W przedmiotowej sprawie organ stwierdził niespełnienie warunku z art. 61 ust. 1 pkt 2 (dostęp do drogi publicznej), co uniemożliwiało wydanie pozytywnej decyzji.
Inwestor we wniosku określił dostęp inwestycji do drogi publicznej przez projektowany zjazd z ul. [...], będącej drogą krajową.
Zarządca drogi krajowej ul. [...] poinformował (pismo ZDM-ROU-ZO.0202.96.2022 JKR), że opiniuje negatywnie zamierzenie inwestycyjne. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz. U. z 2016 r., poz. 124 ze zm.) wyjazd z drogi do obiektu i wjazd na drogę nie mogą być usytuowane w miejscach zagrażających bezpieczeństwu ruchu drogowego, a w szczególności na odcinku występowania dodatkowego pasa ruchu. Działka zlokalizowana jest przy odcinku drogi, na którym występuje dodatkowy pas ruchu, co wyłącza możliwość ustanowienia zjazdu, nie ma możliwości zapewnienia dostępu do drogi publicznej - ul. [...]. Ulica [...] charakteryzuje się bardzo dużym natężeniem ruchu kołowego wynoszącym w godzinach szczytu ponad 2700 p.u./h (jezdnia południowa). Obsługę planowanej zabudowy, należy zapewnić od drogi niższej klasy lub dodatkowej jezdni, poprzez jej realizację na podstawie art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.
Organ I instancji stwierdził, że dostęp do drogi publicznej polega na rzeczywistym zapewnieniu możliwości przejścia i przejazdu. Powinien to być dostęp realny, możliwy do wyegzekwowania przez inwestora.
Uwzględniając powyższe organ stwierdził, że inwestycja nie posiada faktycznego dostępu do drogi publicznej zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 2 upzp – brak jest realnej możliwość obsługi komunikacyjnej z drogą publiczną.
Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003r. nr 164, poz. 1588), w toku postępowania przeprowadzono analizę zagospodarowania obszaru. Wyznaczono wokół działki objętej wnioskiem obszar zaznaczony na załączniku graficznym. Ustalono, że w analizowanym terenie występują budynki o funkcji mieszkaniowej w zabudowie wielorodzinnej, pozwalające na określenie wymagań w zakresie kontynuacji funkcji oraz parametrów zabudowy planowanej inwestycji. Wskazano, że uzbrojenie terenu stwarza możliwość zapewnienia dostępu do mediów.
Nadto teren inwestycji znajduje się w obszarze, który jest objęty zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze, uzyskaną przy sporządzaniu Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego [...], zatwierdzonego Uchwałą Nr [...] Rady [...] z dnia [...] września 1992 r. (Dziennik Urzędowy Województwa [...] z 1992.[...].[...]), który utracił moc na podstawie art. 87 ust. 3 upzp.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 39 ust. 5 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2023 r., poz. 40, ze zm.) oraz art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2018 r., poz. 570) w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r., poz. 977), po rozpatrzeniu odwołania A. C. od decyzji Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] stycznia 2023 r., nr [...] - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
W uzasadnieniu decyzji organ II instancji podał, że w toku postępowania odwoławczego, wezwano Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji w [...] do wyjaśnienia, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Kolegium wskazało, iż ze złożonych przez inwestora informacji technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej wydanych 19 listopada 2021r. przez Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji w m. [...]S.A. wynikało, że obecnie nie ma możliwości dostawy wody z miejskiej sieci wodociągowej, jak również, że "źródłem zaopatrzenia w wodę projektowanej zabudowy może być istniejący przewód wodociągowy DN 200 w ul. [...] po rozbudowie sieci wodociągowej. Nie ma też możliwości odprowadzania ścieków i wód opadowych do miejskiej sieci kanalizacyjnej, ale że "odbiornikiem ścieków bytowych może być istniejący kanał sanitarny kl. I (0,60 x 1,10) m w ul. [...], po rozbudowie sieci kanalizacyjnej. Jednocześnie w piśmie wskazano, że "rozbudowa sieci wodociągowej i kanalizacyjnej w rejonie przedmiotowej inwestycji nie występuje w aktualnych planach inwestycyjnych MPWiK w m. [...] S.A.".
Z przedłożonych przez inwestora informacji z dnia 1 września 2022 r. wynikało, że MPWiK w m. [...] S.A. "przyjmuje do wiadomości chęć realizacja sieci wodociągowej i kanalizacyjnej do ww. nieruchomości w projektowanej drodze dojazdowej do ul. [...] (na cz. dz. nr ew. [...] z obr. [...]). Istnieje możliwość realizowania ww. sieci wodociągowej i kanalizacyjnej na własny koszt po podpisaniu ze Spółką "Porozumienia dotyczącego budowy urządzeń wodociągowych lub kanalizacyjnych".
W tym kontekście, Kolegium wezwało MPWiK do wskazania, czy realizacja opisanych inwestycji w infrastrukturę wodociągową została zagwarantowana w drodze umowy zawartej między MPWiK a inwestorem, a nadto:
1) w przypadku odpowiedzi pozytywnej do przekazania kopii umowy,
2) w przypadku odpowiedzi negatywnej - do wskazania, czy zawarcie takiej umowy w przyszłości zostało przez MPWiK zagwarantowanej, jeśli tak to w jaki sposób, z jednoczesnym potwierdzeniem udzielenia takiej gwarancji.
Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji w m. [...] S.A. w odpowiedzi z dnia 22 marca 2023 r. poinformowało Kolegium, że:
1) inwestycja zlokalizowana jest poza zasięgiem istniejącej i projektowanej miejskiej sieci wodociągowej. Nie ma możliwości zaopatrzenia w wodę planowanej zabudowy bez konieczności rozbudowy sieci wodociągowej.
2) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu w zakresie zaopatrzenia w wodę nie jest wystarczające dla planowanego zamierzenia.
3) źródłem zaopatrzenia w wodę może być istniejący przewód wodociągowy DN 200 w ul. [...], po rozbudowie sieci wodociągowej.
4) inwestycja zlokalizowana jest poza zasięgiem istniejącej i projektowanej miejskiej sieci kanalizacyjnej. Nie ma możliwości odprowadzenia ścieków bytowych z planowanej zabudowy, bez konieczności rozbudowy sieci kanalizacyjnej.
5) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu w zakresie odprowadzania ścieków nie jest wystarczające dla planowanego zamierzenia.
6) inwestor został poinformowany przez Spółkę w piśmie z dnia 1.09.2022 r. o możliwości rozbudowy sieci wodociągowej i kanalizacyjnej na jego koszt po podpisaniu porozumienia dotyczącego budowy urządzeń wodociągowych lub kanalizacyjnych i wystąpieniu do Spółki z wnioskiem na opracowanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Przedmiotowe "Porozumienie" jest integralną częścią warunków technicznych, a wydanie powyższych warunków technicznych jest ze strony Spółki gwarancją zaopatrzenia w wodę i odprowadzenia ścieków bytowych z inwestycji do miejskiej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej (potwierdzamy od strony technicznej możliwość przyłączenia się przedmiotowej inwestycji do miejskiej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej).
7) inwestor – A. C. nie wystąpił do MPWiK w m. [...] S.A. z przedmiotowym wnioskiem wraz z załączonym "Porozumieniem", zgodnie z informacjami technicznymi z dnia 1.09.2022 r.
W tym kontekście organ II instancji stwierdził, że teren inwestycji znajduje się poza zasięgiem miejskiej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji w m. [...] S.A., nie planuje rozbudowy żadnej z sieci w tej części miasta. Jednocześnie między inwestorem a MPWiK nie została zawarta umowa gwarantująca wykonanie w najbliższym czasie takiej sieci.
Zdaniem SKO nie został spełniony warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 upup i ustalenie warunków zabudowy nie jest możliwe, nawet jeśli faktycznie - wbrew stanowisku organu pierwszej instancji teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 2 pkt 14 ww. ustawy, dzięki czemu został spełniony warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy.
A. C. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 6 czerwca 2023 r.
Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie:
1. art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na bezpodstawnym przyjęciu, że zachodzą przesłanki odmowy ustalenia warunków zabudowy;
2. przepisów postępowania administracyjnego, mające wpływ na wynik rozstrzygnięcia:
- art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a., przez brak uwzględnienia oświadczenia inwestora z dnia 23 września 2022 r., w którym zobowiązał się do wybudowania sieci wodociągowej i kanalizacyjnej na własny koszt w dowiązaniu do istniejącej sieci w ul. [...];
- art. 6 i 8 k.p.a. poprzez wydanie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy gdy na terenie sąsiednich nieruchomości znajduje się analogiczna zabudowa, dokonywanie różnej oceny tego samego stanu faktycznego, zamienność rozstrzygnięć - naruszenie zasad równego traktowania stron, poszanowania interesów obywateli oraz pogłębiania zaufania do władzy publicznej;
- art. 15 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na utrzymaniu w mocy wadliwej decyzji organu I instancji z powołaniem się na odmienną podstawę prawną oraz odmienne okoliczności faktyczne, co doprowadziło do pozbawienia skarżącego kontroli instancyjnej.
Skarżący wnosił o uchylenie decyzji SKO i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji
W uzasadnieniu skargi wskazał, że Zarząd Dzielnicy [...] odmówił ustalenia warunków zabudowy uznając, że inwestycja nie spełnia warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. tj. dostępu do drogi publicznej. Organ II instancji, wydał decyzję utrzymującą w mocy to rozstrzygnięcie, powołując się na odmienną podstawę prawną, tj. na brak spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.
SKO uznało, że nie został spełniony warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy, a co za tym idzie ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji z tego powodu nie jest w chwili obecnej możliwe, nawet jeśli faktycznie - wbrew stanowisku organu pierwszej instancji - teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, dzięki czemu został spełniony warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy. Tymczasem skarżący w oświadczeniu z dnia 23 września 2022 r., zobowiązał się do wybudowania własnym staraniem i na własny koszt sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, w dowiązaniu do istniejącej sieci w ul. [...], na podstawie porozumienia ze spółką Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji w m.[...] S.A.. Organ II instancji pominął to oświadczenie, które spełniało przesłankę z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest zależne od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, należy jedynie zagwarantować, że stosowne uzbrojenie powstanie.
Nadto za przyczynę decyzji odmownej, organ II instancji uznał brak zapewnienia niezbędnego uzbrojenia, przy ustaleniu że inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej. Jednak przesłanka ta nie podlegała badaniu przez organ I instancji. Skarżący pozbawiony został możliwości kontroli instancyjnej decyzji odmownej w zakresie ustalonego braku uzbrojenia terenu.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.
Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634, dalej: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Przedmiotem kontroli jest badanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik.
Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.
Skarga zasługuje na uwzględnienie.
Przedmiotem postępowania administracyjnego było ustalenie warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną na działce nr ew. [...] z obrębu [...], położonej w rejonie ul. [...] w dzielnicy [...].
Z zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego wynikało, że przyczyną rozstrzygnięcia odmownego był brak spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503, ze zm.). Ustalono bowiem, że teren inwestycji znajduje się poza zasięgiem miejskiej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, a między inwestorem i operatorem sieci wodociągowej i kanalizacyjnej nie została zawarta umowa gwarantująca wykonanie takiej sieci. Kolegium stwierdziło, że zawarcie umowy, o której mowa w art. 61 ust. 5 ustawy, nie zostało w jakikolwiek sposób zagwarantowane.
Wskazać należy, że z utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, iż celem art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, a jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z planowanych obiektów budowlanych. Dokonując wykładni art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. trzeba mieć na uwadze, że chodzi o ustalanie dostępności terenu do infrastruktury przesyłowej na etapie decyzji o warunkach zabudowy. Powstanie uzbrojenia terenu musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem, a przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług. Zagwarantowanie oznacza zapewnienie, co nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta (wyrok NSA z dnia 21 kwietnia 2021 r., sygn. akt II OSK 1815/18, LEX nr 3212052, wyrok NSA z 22 stycznia 2020 r., II OSK 3487/18, LEX nr 2799018).
Postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest wstępnym etapem realizacji inwestycji, dlatego wymaganie, by już na tym etapie wszystkie warunki podłączenia mediów były spełnione nie ma uzasadnienia.
W tej sprawie Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji w m.[...] S.A. nigdy nie twierdziło, że niemożliwe jest powstanie sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, dlatego SKO w Warszawie zbyt pochopnie uznało, że wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie został spełniony.
Należało uznać, że z przedłożonego przez inwestora stanowiska MPWiK w m. [...] S.A. z dnia 1 września 2022 r. wskazującego, że operator przyjmuje do wiadomości chęć realizacja sieci wodociągowej i kanalizacyjnej do ww. nieruchomości w projektowanej drodze dojazdowej do ul. [...] (na cz. dz. nr ew. [...] z obr. [...]) i że istnieje możliwość realizowania ww. sieci wodociągowej i kanalizacyjnej na własny koszt inwestora po podpisaniu ze Spółką porozumienia dotyczącego budowy urządzeń wodociągowych lub kanalizacyjnych - wynika potencjalna możliwość podłączenia projektowanej inwestycji do mediów.
W ocenie Sądu przedłożony przez inwestora dokument mógł być uznany za potwierdzenie, że w przyszłości wymagana umowa zaistnieje, a jak wynikało z uzasadnienia decyzji organu I instancji, nie stwierdził on braku w tym zakresie - wskazując, że "uzbrojenie terenu stwarza możliwość zapewnienia dostępu do mediów". Nieracjonalnym byłoby wymaganie od inwestora zawierania umów mających na celu realizację uzbrojenia terenu w sytuacji, gdy nie wie on czy w ogóle uzyska decyzję o warunkach zabudowy.
Pamiętać należy, że decyzja o warunkach zabudowy określa podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę, unormowanym w przepisach Prawa budowlanego oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych. Decyzja ta zastępuje na danym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przeznacza określony teren pod daną inwestycję, ale nie rodzi żadnych praw do terenu, ani nie upoważnia do rozpoczęcia jakichkolwiek prac budowlanych. Celem postępowania jest ocena, czy zamierzona zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna.
Biorąc pod uwagę specyfikę tej instytucji prawnej, ustalanie dostępności terenu do infrastruktury przesyłowej nie wymagało weryfikowania przez organy posiadania przez inwestora umowy zawartej z właściwą jednostką organizacyjną w zakresie wykonania przyłączenia do istniejących sieci. Wobec powyższego Sąd uznał, że ze zgromadzonego materiału wynikało, iż warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym został spełniony.
Niewątpliwie działka inwestycyjna posiada dostęp do drogi publicznej, ulicy Łopuszańskiej. Pojęcie "dostępu do drogi publicznej" jest zdefiniowane w art. 2 pkt 14 upzp, który stanowi, że przez "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć: "bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej".
Dokonując wykładni pojęcia "dostęp do drogi publicznej" trzeba mieć na uwadze, że w sprawie tej chodziło o ustalanie dostępności komunikacyjnej na etapie decyzji o warunkach zabudowy, w sytuacji, gdy podmiot wnioskujący o wydanie warunków zabudowy, nie musiał dysponować tytułem prawnym do nieruchomości objętej wnioskiem. Zatem dostęp do drogi publicznej należy rozumieć możliwie najszerzej. Dopiero na etapie postępowania budowlanego niezbędne jest przeprowadzenie ustaleń w kontekście możliwość wykonania zjazdu. W tym postępowaniu, możliwość wydania warunków zabudowy nie jest uzależniona od wcześniejszego istnienia zjazdu. Dla oceny czy działka ma dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 2 upzp nie jest niezbędne aby droga ta spełniała określone odrębnymi przepisami warunki techniczne. Kwestia zgodności dróg publicznych z przepisami techniczno-budowlanymi nie ma znaczenia dla oceny dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 2 pkt 14 upzp (wyrok NSA z 13 maja 2011 r., sygn. akt II OSK 833/10).
Uznaje się, że warunek dostępu do drogi publicznej spełniony jest zawsze, gdy na działkę inwestycyjną można dostać się - zgodnie z prawem - z drogi publicznej. Na etapie dotyczącym warunków zabudowy, znaczenie ma wyłącznie kwestia dostępności terenu, nie zaś to czy dostęp ten odpowiada przepisom określającym wymogi techniczne. Wynika to z istoty decyzji o warunkach zabudowy, która ma odpowiedzieć na pytanie czy określona co do rodzaju inwestycja możliwa jest do wykonania na określonej we wniosku działce.
Skoro przedmiotowa nieruchomość przylega bezpośrednio do ulicy [...], to należało uznać, że posiada dostęp do drogi publicznej, tak jak uczynił to - tym razem organ II instancji. Taka wykładnia potwierdza zarzut naruszenia przez organ I instancji przepisu art. 61 ust. 1 pkt 2 upzp .
Biorąc pod uwagę stwierdzone wadliwości w interpretacji przepisów ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - będące udziałem zarówno organu I jak i II instancji, to zasadny był zarzut naruszenia wskazanych wyżej przepisów prawa materialnego oraz naruszenia art. 15 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy przez SKO decyzji odmownej, z jednoczesnym powołaniem się na odmienną podstawę prawną oraz odmienne okoliczności faktyczne, co doprowadziło do pozbawienia skarżącego możliwości kontroli instancyjnej, każdego z aspektów prawnych decyzji odmownej danego organu.
Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ odwoławczy uwzględni ocenę prawną wynikającą z powyższego wyroku i rozpozna wniosek w pełnym aspekcie faktycznym i prawnym, mającym znaczenia dla rozstrzygnięcia, gdyż zaskarżona decyzja SKO nie zawiera oceny w zakresie łącznego spełnienia wszystkich warunków wynikających z art. 61 ust. 1 upzp.
W tym stanie rzeczy, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję organu II instancji.
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a. zasądzając od organu zwrot kosztów postępowania, na które składa się uiszczony wpis od skargi w wysokości 500 zł.