VII SA/WA 1804/21
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuWojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie rozpoznał skargę K. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) w W., która uchyliła decyzję organu pierwszej instancji ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego. Organ pierwszej instancji ustalił m.in. maksymalny wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy na 0,64. SKO, po rozpatrzeniu odwołania, uchyliło tę decyzję i odmówiło ustalenia warunków zabudowy, wskazując, że średni wskaźnik zabudowy dla analizowanego obszaru wynosi 0,29, a dopuszczenie zabudowy na poziomie 0,64 zachwiałoby równowagą w zagospodarowaniu obszaru. SKO podkreśliło, że dopuszczenie do realizacji zabudowy o takiej powierzchni nie jest możliwe, a inwestor nie zgodził się na obniżenie wskaźnika. Skarżący zarzucił organom naruszenie przepisów postępowania i prawa materialnego, w tym błędne wyznaczenie obszaru analizowanego i nieprawidłową interpretację analizy urbanistycznej. Sąd oddalił skargę, uznając ją za nieuzasadnioną. Sąd podzielił stanowisko SKO co do niezgodności postulowanego zamierzenia z zasadą dobrego sąsiedztwa i nieprawidłowości wskaźnika zabudowy. Dodatkowo, sąd wskazał na uchybienie organu pierwszej instancji dotyczące możliwości lokalizowania zabudowy w granicy działek, co w przypadku zabudowy handlowo-usługowej jest możliwe tylko w planie miejscowym, a nie w decyzji o warunkach zabudowy. Sąd podkreślił, że inwestor nie wykazał woli modyfikacji wniosku, co skutkowało odmową ustalenia warunków zabudowy.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalanie warunków zabudowy, w szczególności w kontekście wskaźnika powierzchni zabudowy, analizy urbanistycznej, zasady dobrego sąsiedztwa oraz możliwości lokalizacji zabudowy w granicy działki.
Dotyczy spraw, w których nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i występuje spór co do parametrów zabudowy lub jej usytuowania.
Zagadnienia prawne (3)
Czy wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy ustalony w decyzji o warunkach zabudowy (0,64) jest prawidłowy, gdy średni wskaźnik dla analizowanego obszaru wynosi 0,29?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wskaźnik 0,64 jest zbyt wysoki i narusza ład przestrzenny, ponieważ znacząco przekracza średnią dla analizowanego obszaru (0,29) i nie można go ustalić na podstawie jedynie kilku działek o wyższym wskaźniku, zwłaszcza gdy dominująca zabudowa ma charakter mieszkaniowy jednorodzinny.
Uzasadnienie
Sąd podzielił stanowisko SKO, że dopuszczenie zabudowy na poziomie 64% powierzchni działki, gdy średnia dla obszaru wynosi 29%, zachwieje równowagą w zagospodarowaniu obszaru i naruszy ład przestrzenny. Odstępstwo od średniego wskaźnika jest dopuszczalne tylko w wyjątkowych sytuacjach wynikających z analizy, a nie na podstawie kilku działek o wyższym wskaźniku.
Czy decyzja o warunkach zabudowy może dopuszczać lokalizację zabudowy handlowo-usługowej w granicy działki?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, w przypadku zabudowy handlowo-usługowej, lokalizacja w granicy działki jest możliwa wyłącznie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a nie w decyzji o warunkach zabudowy.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na uchwałę NSA i przepisy rozporządzenia ws. warunków technicznych, wskazując, że możliwość sytuowania budynku bezpośrednio przy granicy działki w przypadku zabudowy handlowo-usługowej jest ograniczona i wymaga istnienia planu miejscowego lub specyficznych warunków wynikających z § 12 ust. 3 i 4 rozporządzenia, które nie mają zastosowania w tym przypadku.
Czy organ odwoławczy prawidłowo wyznaczył obszar analizowany dla potrzeb ustalenia warunków zabudowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, organ odwoławczy prawidłowo wyznaczył obszar analizowany, a nawet uzasadnione było jego poszerzenie ponad minimum wynikające z przepisów, aby objąć działki w najbliższym sąsiedztwie.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że obszar analizowany został wyznaczony w sposób umożliwiający jego funkcjonalne i celowościowe zastosowanie, a jego poszerzenie było uzasadnione kształtem działek i potrzebą domknięcia terenu. Sąd podkreślił, że choć dopuszczalne jest modyfikowanie granic obszaru analizowanego, nie może to być działanie arbitralne.
Przepisy (12)
Główne
u.p.z.p. art. 61 § 1 pkt 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Warunek łącznego spełnienia wymogów, w tym zasady dobrego sąsiedztwa, dla wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Pomocnicze
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie art. 12 § ust. 1-4
Reguluje zasady sytuowania budynków, w tym przy granicy działki, z rozróżnieniem na rodzaje zabudowy i plany miejscowe.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 5 § ust. 1-2
Określa sposób ustalania wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy na podstawie średniego wskaźnika dla obszaru analizowanego, z możliwością odstępstwa wynikającego z analizy.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 3 § ust. 1-2
Określa sposób wyznaczania obszaru analizowanego i przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.
k.p.a. art. 138 § § 1 pkt 2
Kodeks postępowania administracyjnego
Uchylenie decyzji organu I instancji przez organ II instancji.
k.p.a. art. 6
Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada praworządności.
k.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada działania organów dla dobra strony.
k.p.a. art. 77 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego.
k.p.a. art. 8
Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie.
k.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
Ocena materiału dowodowego.
k.p.a. art. 107 § § 3
Kodeks postępowania administracyjnego
Wymagania dotyczące uzasadnienia decyzji.
u.p.b.
Ustawa Prawo budowlane
Ogólne przepisy dotyczące budowy.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wskaźnik powierzchni zabudowy 0,64 jest zbyt wysoki w stosunku do średniej dla obszaru analizowanego (0,29) i narusza ład przestrzenny. • Lokalizacja zabudowy handlowo-usługowej w granicy działki nie jest dopuszczalna na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, a jedynie w planie miejscowym. • Obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo, a jego poszerzenie było uzasadnione.
Odrzucone argumenty
Organ I instancji prawidłowo ustalił warunki zabudowy, w tym wskaźnik 0,64. • Obszar analizowany został wyznaczony zbyt rygorystycznie i formalistycznie. • SKO naruszyło zasady postępowania i nie wyjaśniło kompleksowo stanu faktycznego.
Godne uwagi sformułowania
zachwieje istniejącą względną równowagą w sposobie zagospodarowania wspomnianego obszaru • nie ma możliwości utrzymania jej w mocy w zakresie ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki na poziomie 0,64 jako wartości maksymalnej • zasada dobrego sąsiedztwa, warunkująca możliwość zagospodarowania danego terenu od dostosowania się inwestora do cech i sposobu istniejącego na sąsiednim obszarze zagospodarowania • nie można dowolnie określić zabudowy w granicy z działką, a już zwłaszcza usługowej
Skład orzekający
Artur Kuś
przewodniczący
Grzegorz Antas
członek
Wojciech Sawczuk
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalanie warunków zabudowy, w szczególności w kontekście wskaźnika powierzchni zabudowy, analizy urbanistycznej, zasady dobrego sąsiedztwa oraz możliwości lokalizacji zabudowy w granicy działki."
Ograniczenia: Dotyczy spraw, w których nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i występuje spór co do parametrów zabudowy lub jej usytuowania.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa ilustruje kluczowe zasady ustalania warunków zabudowy, takie jak znaczenie analizy urbanistycznej, zasada dobrego sąsiedztwa i ograniczenia dotyczące lokalizacji zabudowy w granicy działki, co jest istotne dla wielu inwestorów i prawników.
“Ważne orzeczenie WSA: Jak prawidłowo ustalić wskaźnik zabudowy i gdzie można budować na granicy działki?”
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.