VII SA/Wa 1487/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuWojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, potwierdzając, że jako zarządca nieruchomości jest odpowiedzialny za wykonanie robót rozbiórkowych po katastrofie budowlanej, a nie dzierżawca.
Sprawa dotyczyła skargi Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) na decyzję nakładającą obowiązek wykonania robót rozbiórkowych po katastrofie budowlanej. KOWR twierdził, że odpowiedzialność powinien ponieść dzierżawca nieruchomości, a nie on jako zarządca. Sąd administracyjny uznał jednak, że KOWR, jako podmiot sprawujący trwały zarząd nad nieruchomością Skarbu Państwa, jest właściwym adresatem decyzji, a dzierżawca nie jest zarządcą w rozumieniu prawa budowlanego. Skargę oddalono.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie rozpoznał skargę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, która utrzymała w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nakładającą na KOWR obowiązek wykonania robót rozbiórkowych po katastrofie budowlanej. Katastrofa, spowodowana pożarem, całkowicie zniszczyła wiatę i znacząco uszkodziła budynek murowany. KOWR kwestionował swoją odpowiedzialność, argumentując, że adresatem decyzji powinien być dzierżawca nieruchomości, P. Z., powołując się na umowę dzierżawy. Sąd administracyjny uznał jednak te argumenty za bezzasadne. Stwierdził, że zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, obowiązki w przypadku katastrofy budowlanej spoczywają na właścicielu lub zarządcy obiektu. W sytuacji, gdy właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa, a KOWR sprawuje nad nią trwały zarząd, to KOWR jest właściwym zarządcą i adresatem decyzji. Sąd podkreślił, że dzierżawca, mimo posiadania prawa do używania nieruchomości i pobierania pożytków, nie jest zarządcą w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, a jego obowiązki wynikające z umowy dzierżawy mają charakter cywilnoprawny i nie wpływają na ustalenie adresata decyzji administracyjnej. Sąd oddalił skargę, uznając, że organy nadzoru budowlanego prawidłowo ustaliły stan faktyczny i prawny oraz właściwie zastosowały przepisy prawa.
Asystent AI do analizy prawnej
Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.
Zagadnienia prawne (2)
Odpowiedź sądu
Właściwym adresatem decyzji jest zarządca nieruchomości, którym w tym przypadku jest Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) jako podmiot sprawujący trwały zarząd nad nieruchomością Skarbu Państwa. Dzierżawca nie jest zarządcą w rozumieniu prawa budowlanego.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że przepisy Prawa budowlanego nakładają obowiązki na właściciela lub zarządcę obiektu. KOWR, jako podmiot sprawujący trwały zarząd nad nieruchomością Skarbu Państwa, jest zarządcą. Umowa dzierżawy nie nadaje dzierżawcy statusu zarządcy w rozumieniu prawa budowlanego, a jego obowiązki mają charakter cywilnoprawny.
Rozstrzygnięcie
Decyzja
oddalono_skargę
Przepisy (27)
Główne
p.b. art. 78 § 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Pomocnicze
k.p.a. art. 104
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
p.b. art. 61
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
p.b. art. 66
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
p.b. art. 76 § 4
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
p.b. art. 79
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
p.b. art. 28
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
p.b. art. 74 § 6
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
p.b. art. 75
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
p.u.s.a. art. 1
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych
p.p.s.a. art. 134 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 145 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.b. art. 73 § 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
p.b. art. 73 § 2
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
k.c. art. 693 § 1
Kodeks cywilny
u.g.n. art. 43
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
u.w.l. art. 4
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
u.w.l. art. 184
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
u.w.l. art. 190
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
k.p.a. art. 77 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 28
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 156 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 4
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 8
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 138
Kodeks postępowania administracyjnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
KOWR jako podmiot sprawujący trwały zarząd nad nieruchomością jest zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu Prawa budowlanego i właściwym adresatem decyzji nakładającej obowiązek wykonania robót rozbiórkowych. Dzierżawca nieruchomości nie jest zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu Prawa budowlanego, a jego obowiązki wynikające z umowy dzierżawy mają charakter cywilnoprawny.
Odrzucone argumenty
Odpowiedzialność za wykonanie robót rozbiórkowych po katastrofie budowlanej powinna obciążać dzierżawcę nieruchomości, a nie KOWR. Organy nadzoru budowlanego pominęły umowę dzierżawy i nie rozważyły wszechstronnie okoliczności faktycznych i prawnych sprawy. Zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów k.p.a., w tym art. 77 § 1, art. 80, art. 28, art. 156 § 1 pkt 4.
Godne uwagi sformułowania
Dzierżawca jest posiadaczem zależnym rzeczy, a nie jej zarządcą. Obowiązki umowne dzierżawcy, związane z utrzymanie dzierżawionej rzeczy w stanie należytym (...) mają charakter cywilnoprawny. W piśmiennictwo wyraża się również pogląd, że dzierżawca nie jest "zarządcą nieruchomości" w rozumieniu art. 28 ust. 2 p.b., które to pojęcie ma charakter pokrewny do istotnego w niniejszej sprawie pojęcia "zarządcy obiektu budowlanego".
Skład orzekający
Bogusław Cieśla
przewodniczący
Andrzej Siwek
sędzia
Michał Podsiadło
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Ustalenie kręgu podmiotów odpowiedzialnych za wykonanie obowiązków w przypadku katastrofy budowlanej, rozróżnienie między zarządcą a dzierżawcą w kontekście Prawa budowlanego."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji zarządu nieruchomością Skarbu Państwa przez KOWR, ale ogólne zasady dotyczące odpowiedzialności zarządcy i dzierżawcy mogą mieć szersze zastosowanie.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa jest interesująca dla prawników specjalizujących się w prawie budowlanym i administracyjnym ze względu na precyzyjne rozróżnienie ról zarządcy i dzierżawcy w kontekście odpowiedzialności za skutki katastrofy budowlanej.
“Kto odpowiada za rozbiórkę po katastrofie? Sąd wyjaśnia rolę zarządcy i dzierżawcy.”
Sektor
budownictwo
Twój asystent do analizy prawnej
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka ponad 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
Powiązane tematy
Pełny tekst orzeczenia
Oryginał, niezmienionyVII SA/Wa 1487/22 - Wyrok WSA w Warszawie Data orzeczenia 2022-11-29 orzeczenie prawomocne Data wpływu 2022-07-22 Sąd Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie Sędziowie Andrzej Siwek Bogusław Cieśla /przewodniczący/ Michał Podsiadło /sprawozdawca/ Symbol z opisem 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s Hasła tematyczne Budowlane prawo Skarżony organ Inspektor Nadzoru Budowlanego Treść wyniku Oddalono skargę Powołane przepisy Dz.U. 2020 poz 1333 art. 78 Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j. Sentencja Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Cieśla, , Sędzia WSA Andrzej Siwek, Asesor WSA Michał Podsiadło (spr.), , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 29 listopada 2022 r. sprawy ze skargi [...] w W. na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 11 maja 2022 r. nr 516/22 w przedmiocie nałożenia obowiązku wykonania robót rozbiórkowych oddala skargę Uzasadnienie 1. Zaskarżoną decyzją z 11 maja 2022 r. nr 516/22, Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego W. nr [...] z [...] marca 2022 r. w przedmiocie nałożenia obowiązku wykonania robót rozbiórkowych. 2. Rozstrzygnięcie to wydano w następujących okolicznościach. 2.1. Decyzją nr [...] z [...] marca 2022 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego W. (dalej: PINB, organ I instancji – na podstawie art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351; dalej: p.b.) w zw. z art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735 ze zm.; dalej: k.p.a.) nałożył na Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa z siedzibą w W. obowiązek wykonania następujących robót na działce nr ew. [...] w miejscowości S., gmina K.: 1) zabezpieczenie terenu katastrofy budowlanej przed dostępem osób postronnych; 2) rozbiórkę pozostałych, zniszczonych elementów budynku, tj. istniejących fragmentów dachu, ścian i konstrukcji stalowej wiaty wraz z posadzką betonową i ścianami fundamentowymi; 3) uporządkowanie terenu katastrofy budowlanej – wskazując, że roboty określone pkt. 1 należy wykonać bezzwłocznie, zaś pozostałe do 31 maja 2022 r. PINB określił, że wskazane wyżej roboty rozbiórkowe należy powierzyć wyspecjalizowanemu podmiotowi i prowadzić pod nadzorem uprawnionej osoby, roboty należy prowadzić z zachowaniem zasad bezpieczeństwa ludzi i mienia, a o zakończeniu robót i uporządkowaniu terenu katastrofy zawiadomić PINB. 2.2. W uzasadnieniu tej decyzji PINB podał, że po otrzymaniu zawiadomienia o katastrofie budowlanej, PINB w dniu 23 lutego 2022 r. przeprowadził kontrolę na działce nr ew. [...] w miejscowości S., gmina K. Katastrofie uległ budynek gospodarczy murowany wraz z dobudowaną wiatą o konstrukcji stalowej. W trakcie czynności kontrolnych ustalono, że w wyniku pożaru uległa całkowitemu zniszczeniu konstrukcja wiaty dobudowanej do budynku murowanego, wraz z konstrukcją i poszyciem dachu oraz w znacznej mierze dach i ściany części murowanej obiektu. Pod wpływem wysokich temperatur i akcji gaśniczej nastąpiło skręcenie i pofalowanie konstrukcji i pokrycia dachu. Nad częścią budynku murowanego nastąpiło zarwanie dachu i zniszczenie ścian osłonowych w znacznym stopniu. Obiekt znajduje się w bardzo złym stanie technicznym, zniszczenia przekraczają 70% jego wartości, wobec czego nie nadaje się do remontu. W ocenie organu, należy bezzwłocznie wykonać rozbiórkę obiektu oraz uporządkować teren katastrofy budowlanej. 2.2. W odwołaniu od tej decyzji, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (dalej: KOWR, strona skarżąca) wniósł o jej uchylenie i umorzenie postępowania prowadzonego względem niego, zarzuciwszy organowi I instancji naruszenie art. 28 k.p.a. oraz art. 61, art. 66 i art. 78 p.b. W ocenie KOWR, adresatem tej decyzji powinien być P. Z. jako wieloletni dzierżawca przedmiotowej nieruchomości. 2.3. Zaskarżoną decyzją z 11 maja 2022 r. nr 516/22, Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: WINB, organ odwoławczy) utrzymał w mocy ww. decyzję PINB nr [...] z [...] marca 2022 r. 2.3.1. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji podano, że art. 61 p.b. nakłada obowiązek utrzymywania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego. Skoro więc ustawodawca wyraził ogólną zasadę, w myśl której odpowiedzialność za użytkowanie obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu, to przez analogię prawną również na tych podmiotach ciąży obowiązek poniesienia konsekwencji katastrofy budowlanej. Również art. 76 ust. 4 oraz art. 79 p.b. skierowany jest do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, który uległ katastrofie. Z wypisu z rejestru gruntów sporządzonego z 10 marca 2022 r. wynika, że zarządcą nieruchomości o nr ewid. [...] w miejscowości S. gm. K. jest Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa z siedzibą w W., a co za tym idzie to KOWR jest stroną postępowania oraz adresatem wszelkich rozstrzygnięć. WINB dodał, że do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, który uległ katastrofie, skierowany jest także art. 76 ust. 4 p.b., w którym wskazano na konieczność zabezpieczenia miejsca katastrofy i obiektu budowlanego, uporządkowania terenu a także wykonania innych czynności w zakresie "niezbędnym". W sytuacji katastrofy budowlanej organ nadzoru budowanego musi ograniczyć swoje działanie, aby jego zakres interwencji był z jednej strony wystarczający dla zapobieżenia skutkom katastrofy, a z drugiej strony nie ograniczał nadmiernie właściciela. 2.3.2. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu organ odwoławczy uznał, że podmiot zobowiązany do wykonania określonych obowiązków został właściwie nałożony. Co prawda do odwołania dołączono umowę dzierżawy z 14 września 2015 r. oraz aneks do tej umowy z 10 stycznia 2022r., niemniej jednak kwestie wynikające z umów cywilnoprawnych są poza sferą zainteresowań organów nadzoru budowlanego. Wbrew twierdzeniom KOWR, nie można uznać aby dzierżawca przedmiotowej nieruchomości był adresatem obowiązków wynikających z przepisów Prawa budowlanego. 3. Pismem z 20 czerwca 2022 r. KOWR wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na ww. decyzję, wnosząc o stwierdzenie nieważności jej i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a ponadto o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzucono naruszenie: 1) art. 77 § 1 k.p.a. przez brak wszechstronnego rozważenia okoliczności faktycznych i prawnych sprawy skutkujący podjęciem niezasadnej decyzji o pominięciu a limine umowy dzierżawy zawartej 14 września 2015 r. pomiędzy KOWR a P. Z., jako umowy cywilnoprawnej, która mogłaby stanowić podstawę uznania jej strony (dzierżawcy) jako podmiotu, na który mogą być nakładane obowiązki określone w art. 76 ust. 4 p.b.; 2) art. 80 k.p.a. przez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów, a także pominięcie faktu zarządzania przedmiotową nieruchomością w rozumieniu prawa budowlanego przez dzierżawcę nieruchomości, mającego istotne znaczenie dla sprawy, co wynikało z postanowień umowy dzierżawy z 14 września 2015 r. (z późniejszymi aneksami nr 1-2); 3) art. 28 k.p.a., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i błędne uznanie, że KOWR jest zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu art. 74 ust. 6 p.b., a w konsekwencji uznanie go za adresata zaskarżonej decyzji oraz poprzez przyjęcie, że do kręgu osób objętych dyspozycją tego przepisu, a więc obowiązków których dotyczy postępowanie, nie należy dzierżawca nieruchomości dotkniętej katastrofą budowlaną; 4) art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a., poprzez jego niezastosowanie, a w konsekwencji utrzymanie w mocy decyzji PINB zamiast stwierdzenia jej nieważności, 5) art. 76 ust. 4 w zw. z art. 75 i art. 79 p.b., poprzez ich błędną wykładnię i w konsekwencji błędne przyjęcie, że KOWR jest "zarządcą obiektu budowlanego" w rozumieniu art. 76 ust. 4 p.b., podczas gdy ani przepis ten ani inny ww. ustawy nie definiuje "zarządcy" nieruchomości, któremu PINB powinien nakazać, w drodze decyzji, zabezpieczenie miejsca katastrofy oraz obiektu budowlanego, który uległ katastrofie, uporządkowanie terenu lub wykonanie innych niezbędnych czynności i robót budowlanych, natomiast w drodze wykładni tego przepisu należy uznać, że desygnat pojęcia "zarządca" odnosi się do szerokiego kręgu podmiotów, które na podstawie umów zawartych z właścicielem obiektu wykonują czynności wchodzące w zakres administrowania nieruchomością, a tym samym obejmuje również takie podmioty jak dzierżawcy nieruchomości. Zdaniem strony skarżącej, powyższe naruszenia przepisów postępowania skutkują uznaniem, że postępowanie administracyjne było prowadzone przez WINB z oczywistym naruszeniem art. 7 oraz art. 8 k.p.a. i ujętych w nich zasadach: prawdy obiektywnej (tj. stania na straży praworządności, podejmowania wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli) oraz zasady pogłębienia zaufania (tj. prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie uczestników postępowania do władzy publicznej). 4. W odpowiedzi na skargę, WINB wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego aktu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. 5. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, ze zm.; dalej: p.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. W świetle art. 145 § 1 p.p.s.a. dla kierunku rozstrzygnięcia zasadnicze znaczenie ma to, czy zaskarżony akt został wydany z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy albo czy doszło do uchybienia uzasadniającego stwierdzenie nieważności zaskarżonego aktu. 5.1. Kontrola sądowa przeprowadzona w oparciu o wskazane wyżej kryteria nie wykazała, aby zaskarżoną decyzję wydano z naruszeniem prawa, uzasadniającym jej uchylenie. Za podstawę faktyczną wyroku przyjęto stan faktyczny prawidłowo ustalony w zaskarżonym akcie. 6. Zaskarżona decyzja została wydana w toku czynności wykonywanych przez organ nadzoru budowlanego w sprawie katastrofy budowlanej. 6.1. Zgodnie z art. 73 ust. 1 p.b., katastrofą budowlaną jest niezamierzone, gwałtowne zniszczenie obiektu budowlanego lub jego części, a także konstrukcyjnych elementów rusztowań, elementów urządzeń formujących, ścianek szczelnych i obudowy wykopów. Z art. 73 ust. 2 p.b. wynika natomiast, że nie jest katastrofą budowlaną: 1) uszkodzenie elementu wbudowanego w obiekt budowlany, nadającego się do naprawy lub wymiany; 2) uszkodzenie lub zniszczenie urządzeń budowlanych związanych z budynkami; 3) awaria instalacji. W kontrolowanym postępowaniu nie było wątpliwości co do wystąpienia katastrofy budowlanej. W toku czynności wyjaśniających ujawniono, że na działce nr ew. [...] w miejscowości S., gmina K., w wyniku pożaru uległa całkowitemu zniszczeniu konstrukcja wiaty dobudowanej do budynku murowanego, wraz z konstrukcją i poszyciem dachu oraz w znacznej mierze dach i ściany części murowanej obiektu. Pod wpływem wysokich temperatur i akcji gaśniczej nastąpiło skręcenie i pofalowanie konstrukcji i pokrycia dachu. Nad częścią budynku murowanego nastąpiło zarwanie dachu i zniszczenie ścian osłonowych w znacznym stopniu. 6.2. Zgonie z art. 78 ust. 1 p.b., który stanowił podstawę prawną decyzji wydanej przez PINB, po zakończeniu prac komisji organ nadzoru budowlanego niezwłocznie wydaje decyzję określającą zakres i termin wykonania niezbędnych robót w celu uporządkowania terenu katastrofy i zabezpieczenia obiektu budowlanego do czasu wykonania robót doprowadzających obiekt do stanu właściwego. Przy czym co istotne roboty, o których mowa w art. 78 ust. 1 p.b. nie są tożsame z działaniami, o których mowa w art. 79 p.b., które to działania mają na celu usunięcie skutków katastrofy budowlanej poprzez doprowadzenie obiektu do stanu właściwego. Natomiast prace, o których mowa w art. 78 ust. 1 p.b. mają charakter doraźny, a ich celem jest uporządkowanie i zabezpieczenie terenu katastrofy budowlanej. 6.3. Adresatem decyzji wydanej w trybie art. 78 ust. 1 p.b. może być wyłącznie właściciel, inwestor lub zarządca obiektu budowlanego (zob. A. Gliniecki, Prawo budowlane. Komentarz, Wydawnictwo Wolters Kluwer, Warszawa 2016 r., str. 905). Wskazuje się przy tym, że adresatem takiej decyzji czyni się inwestora, jeżeli katastrofa budowlana wystąpiła na etapie budowy lub wykonywania robót budowlanych, a właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego – jeżeli był on użytkowany (D. Sypniewski [w:] R. Godlewski, M. Goss, J. Góralski, W. Ł. Gunia, D. Sypniewski, Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2022, art. 78; E. Śleszyńska, 4.6. Obowiązki w razie katastrofy budowlanej [w:] Obowiązki właścicieli obiektów budowlanych oraz inwestorów. Przegląd, konserwacja i roboty budowlane, Warszawa 2016). W realiach niniejszej sprawy, właścicielem spornej nieruchomości jest Skarb Państwa, w imieniu którego zarząd nad nieruchomością sprawowany jest przez KOWR. Sporna nieruchomość jest również przedmiotem umowy dzierżawy zawartej przez KOWR jako wydzierżawiającym z P. Z. jako dzierżawcą. 6.4. W związku z tym, KOWR utrzymuje, że adresatem obowiązków nałożonych zaskarżoną decyzją powinien być dzierżawca spornej nieruchomości, nie zaś strona skarżąca. W ocenie Sądu, powyższy pogląd strony skarżącej jest całkowicie błędny, a P. Z. nie jest zarządcą spornego obiektu. Jako dzierżawcy przysługuje mu bowiem wyłącznie prawo do używania dzierżawionej rzeczy i pobierania jej pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za umówiony czynsz (art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego). Dzierżawca jest posiadaczem zależnym rzeczy, a nie jej zarządcą. Nie zmienia tego nawet fakt uzyskania przez dzierżawcę pozwolenia wodno prawnego. Obowiązki umowne dzierżawcy, związane z utrzymanie dzierżawionej rzeczy w stanie należytym (jak również w zakresie dokonywania napraw) mają charakter cywilnoprawny. Postanowienia umowy dzierżawy w tym zakresie w żadnej mierze nie powodują, że dzierżawca staje się adresatem rozstrzygnięć organu nadzoru budowlanego, mogąc stanowić jedynie podstawę do tzw. roszczenia regresowego właściciela wobec dzierżawcy (por. wyrok WSA w Warszawie z 21 lutego 2020 r. sygn. akt VII SA/Wa 2113/19). Dzierżawca nie dysponuje tytułem prawnorzeczowym do nieruchomości wydzierżawianej. Za zarządcę obiektu budowlanego można natomiast uznać w szczególności zawodowego zarządcę nieruchomości, działającego na zasadach określonych w art. 184-190 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zarządca obiektu to również podmiot sprawujący trwały zarząd na mocy art. 43-50 tej ustawy, jak również osoba fizyczna lub prawna sprawująca zarząd na zasadach określonych w rozdziale 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Za zarządców można również uznać inne osoby, które na podstawie umów zawartych z właścicielem danego obiektu sprawują czynności wchodzące w zakres administrowania nieruchomością (Prawo budowlane. Komentarz, pod redakcją Z. Niewiadomskiego, Wydanie 3, C.H. Beck 2009, s. 563). W piśmiennictwo wyraża się również pogląd, że dzierżawca nie jest "zarządcą nieruchomości" w rozumieniu art. 28 ust. 2 p.b., które to pojęcie ma charakter pokrewny do istotnego w niniejszej sprawie pojęcia "zarządcy obiektu budowlanego" (por. D. Sypniewski [w:] R. Godlewski, M. Goss, J. Góralski, W. Ł. Gunia, D. Sypniewski, Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2022, art. 28; A. Kosicki [w:] Prawo budowlane. Komentarz aktualizowany, red. A. Plucińska-Filipowicz, M. Wierzbowski, LEX/el. 2022, art. 28; A. Ostrowska [w:] Prawo budowlane. Komentarz, wyd. III, red. A. Gliniecki, Warszawa 2016, art. 28). 6.5. Wbrew twierdzeniom strony skarżącej, również analiza treści umowy dzierżawy przedłożonej przez nią do akt postępowania administracyjnego, nie wskazuje na przyznanie dzierżawcy spornego obiektu charakteru jego zarządcy. Umowa z 14 września 2015 r. przewidywała, że przedmiot dzierżawy pozostaje w użytkowaniu dzierżawcy z prawem pobierania pożytków naturalnych (§ 3 ust. 2), dzierżawca zobowiązał się używać przedmiotu dzierżawy zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki w celu wykonywania na nim działalności gospodarczej, a zmiana przeznaczenia tego przedmiotu wymaga pisemnej zgody KOWR (§ 5 ust. 1), również ponoszenie nakładów inwestycyjnych na dzierżawionej nieruchomości powiększających jej wartość wymaga pisemnej zgody KOWR (§ 8), ponadto KOWR posiada prawo wstępu na teren przedmiotu dzierżawy i jego oględzin (§ 12 ust. 1). Zatem analizowana umowa nie określa dzierżawcy jako zarządcy obiektu stanowiącego przedmiot dzierżawy. Ewentualne kwestie dotyczące faktycznego ponoszenia nakładów związanych z wykonaniem zaskarżonej decyzji, nie stanowi natomiast kwestii istotnej dla ustalenia adresata decyzji. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby kwestie te były ustalane na podstawie przepisów prawa cywilnego i postanowień umowy łączącej stronę skarżącą z dzierżawcą. Nie wpływają jednak one na ogólną zasadę nakładania kwestionowanych obowiązków na właściciela lub zarządcę obiektu, nie zaś na jego dzierżawcę (por. wyrok WSA we Wrocławiu z 10 maja 2021 r. sygn. akt II SA/Wr 32/21, publ. http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W niniejszej sprawie z uwagi na przysługiwanie Skarbowi Państwa własności nieruchomości, na której doszło do katastrofy budowlanej, to strona skarżąca jako podmiot wykonujący trwały zarząd tą nieruchomością (statio fisci) w rozumieniu art. 43 i następnych ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest zarządcą obiektu budowlanego, który został dotknięty katastrofą budowlaną i to ona prawidłowo została wskazana jako adresat zaskarżonej decyzji. 7. W ocenie Sądu, również pozostałe szczegółowe zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie. Wbrew twierdzeniom strony skarżącej, w toku kontrolowanego postępowania nie naruszono art. 77 § 1 k.p.a. przez brak wszechstronnego rozważenia okoliczności faktycznych i prawnych sprawy skutkujący podjęciem niezasadnej decyzji o pominięciu a limine umowy dzierżawy zawartej 14 września 2015 r. pomiędzy KOWR a P. Z., jako umowy cywilnoprawnej, która mogłaby stanowić podstawę uznania jej strony (dzierżawcy) jako podmiotu, na który mogą być nakładane obowiązki określone w art. 76 ust. 4 p.b. Jak już bowiem wyżej wykazano, nawet analiza poszczególnych postanowień tej umowy nie mogła doprowadzić do uznania, że to dzierżawca a nie strona skarżąca jest zarządcą spornej nieruchomości. W tym stanie rzeczy nietrafny również okazał się zarzut naruszenia art. 80 k.p.a. Organy obu instancji oceniły zgromadzony w sprawie materiał dowody zgodnie z dyrektywami k.p.a. i nie pominęły faktu dzierżawy spornej nieruchomości, lecz dokonały jedynie odmiennej (niż chciała tego skarżąca) oceny prawnej tego stosunku zobowiązaniowego przez pryzmat przepisów Prawa budowlanego. Skoro prawidłowo organy uznały, że to KOWR jest zarządcą spornego obiektu budowlanego, to nie sposób było zgodzić się ze stawianym w skardze zarzutem naruszenia art. 28 k.p.a. Nietrafny okazał się również zarzut naruszenia art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a., nie tylko z przyczyn, o których mowa powyżej, ale również dlatego, że zaskarżona decyzja została wydana w postępowaniu zwyczajnym w trybie odwoławczym, wobec czego katalog możliwych rozstrzygnięć WINB (art. 138 k.p.a.) nie obejmował orzeczenia stwierdzającego nieważność. 8. Zarzuty skargi okazały się zatem nieuzasadnione. Sąd rozpoznający niniejszą sprawę nie stwierdził również innych naruszeń prawa, które mogłyby uzasadnić uchylenie zaskarżonego aktu lub stwierdzenie jego nieważności. Mając powyższe na uwadze, Sąd oddalił skargę stosownie do art. 151 p.p.s.a.
Potrzebujesz pomocy prawnej?
Asystent AI przeanalizuje Twoje pytanie w oparciu o orzecznictwo, przepisy i doktrynę — jak rozmowa z ekspertem.
Zadaj pytanie Asystentowi AI