VII SA/Wa 1013/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. na decyzję nakazującą usunięcie nieprawidłowości stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku wielorodzinnym. Przyczyną problemu były zawilgocenia i odparzenia tynku w niżej położonych lokalach, spowodowane przeciekami z tarasu. Organy nadzoru budowlanego uznały, że taras, w tym jego płyta konstrukcyjna i izolacja, stanowi część wspólną nieruchomości, za którą odpowiedzialność ponosi wspólnota mieszkaniowa. Wspólnota argumentowała, że za stan techniczny wewnętrznej części tarasu odpowiada właściciel lokalu, a wadliwie wykonane prace remontowe przez właściciela doprowadziły do szkody. Sąd administracyjny, analizując przepisy ustawy o własności lokali i Prawo budowlane, a także orzecznictwo, potwierdził stanowisko organów. Sąd podkreślił, że elementy architektonicznej konstrukcji balkonu (tarasu) trwale połączone z bryłą budynku, w tym płyta podłogowa i izolacja, stanowią nieruchomość wspólną, za którą odpowiedzialność ponosi wspólnota mieszkaniowa. Właściciel lokalu odpowiada jedynie za wewnętrzną warstwę wykończeniową, np. płytki ceramiczne, które nie stanowią elementu izolacji budynku. W związku z tym, sąd uznał skargę za bezzasadną i oddalił ją, utrzymując w mocy decyzję nakazującą wspólnocie wykonanie niezbędnych prac remontowych.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej za stan techniczny i remonty tarasów oraz balkonów, które stanowią część wspólną nieruchomości.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji, gdzie wady tarasu wpływają na inne lokale i konstrukcję budynku. Interpretacja może być różna w zależności od szczegółów technicznych i prawnych konkretnego przypadku.
Zagadnienia prawne (2)
Czy taras przynależny do lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, mimo że służy wyłącznemu użytkowi właściciela lokalu, stanowi część nieruchomości wspólnej, za której stan techniczny i koszty remontu odpowiada wspólnota mieszkaniowa?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, taras, w tym jego płyta konstrukcyjna i izolacja przeciwwilgociowa, stanowi część nieruchomości wspólnej, za którą odpowiedzialność ponosi wspólnota mieszkaniowa.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym nieruchomością wspólną są części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Elementy architektonicznej konstrukcji tarasu trwale połączone z bryłą budynku, takie jak płyta podłogowa i izolacja, nie służą wyłącznie właścicielowi lokalu i tym samym stanowią nieruchomość wspólną. Właściciel lokalu odpowiada jedynie za wewnętrzne warstwy wykończeniowe, np. płytki.
Kto ponosi odpowiedzialność za usunięcie nieprawidłowości stanu technicznego tarasu, które powodują zawilgocenia w innych lokalach – właściciel lokalu czy wspólnota mieszkaniowa?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Odpowiedzialność za usunięcie nieprawidłowości stanu technicznego tarasu, który stanowi część wspólną nieruchomości, spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej.
Uzasadnienie
Wspólnota mieszkaniowa, jako zarządca nieruchomości wspólnej, ma obowiązek utrzymywania jej w należytym stanie technicznym zgodnie z przepisami Prawa budowlanego. Skoro taras został uznany za część wspólną, to koszty jego remontu obciążają wspólnotę, niezależnie od tego, czy wszyscy właściciele posiadają balkony.
Przepisy (9)
Główne
p.b. art. 66 § 1 pkt 3
Ustawa Prawo budowlane
Organ nadzoru budowlanego jest zobowiązany do nałożenia obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku, jeżeli właściciel lub zarządca nie utrzymuje go w należytym stanie technicznym.
p.b. art. 61
Ustawa Prawo budowlane
Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować i utrzymywać obiekt w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, jak też utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym.
u.w.l. art. 3 § 2
Ustawa o własności lokali
Nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Pomocnicze
u.w.l. art. 14 § 1
Ustawa o własności lokali
Wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością.
u.w.l. art. 12 § 2
Ustawa o własności lokali
Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej spoczywają na wszystkich członkach wspólnoty, stosownie do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej.
p.p.s.a. art. 134 § 1
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.
p.p.s.a. art. 151
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
W przypadku bezzasadności skargi, sąd orzeka o jej oddaleniu.
k.p.a. art. 104
Kodeks postępowania administracyjnego
Organ administracji publicznej załatwia sprawę przez wydanie decyzji, chyba że przepisy ustawy stanowią inaczej.
k.p.a. art. 138 § 1 pkt 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Organ odwoławczy utrzymuje w mocy zaskarżoną decyzję.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Taras, w tym jego płyta konstrukcyjna i izolacja, stanowi część wspólną nieruchomości, za którą odpowiedzialność ponosi wspólnota mieszkaniowa. • Obowiązek utrzymania nieruchomości wspólnej w należytym stanie technicznym spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej.
Odrzucone argumenty
Odpowiedzialność za remont tarasu i usunięcie wad spoczywa na właścicielu lokalu, który wadliwie wykonał prace. • Warstwa izolacyjna tarasu nie stanowi części wspólnej nieruchomości.
Godne uwagi sformułowania
Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu (loggii i tarasu) trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu stanowią części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem na podstawie art. 3 ust. 2 uwl – powinny być kwalifikowane jako nieruchomość wspólna. • Właściciel lokalu obowiązany jest ponosić wydatki związane z utrzymaniem części balkonu (tarasu) służące wyłącznie zaspokajaniu jego potrzeb mieszkaniowych; natomiast wydatki na utrzymanie elementów konstrukcji balkonu stanowiących nieruchomość wspólną, obciążają wspólnotę mieszkaniową.
Skład orzekający
Włodzimierz Kowalczyk
przewodniczący
Jolanta Augustyniak-Pęczkowska
członek
Bogusław Cieśla
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej za stan techniczny i remonty tarasów oraz balkonów, które stanowią część wspólną nieruchomości."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji, gdzie wady tarasu wpływają na inne lokale i konstrukcję budynku. Interpretacja może być różna w zależności od szczegółów technicznych i prawnych konkretnego przypadku.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu w budynkach wielorodzinnych – odpowiedzialności za stan techniczny balkonów i tarasów, co jest istotne dla wielu właścicieli mieszkań i zarządców nieruchomości.
“Kto płaci za remont cieknącego tarasu? Wspólnota czy właściciel lokalu?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.