VII C 377/13

Sygn. akt: VII C 377/13 WYROK ZAOCZNY W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 29 maja 2013 r. Sąd Rejonowy VII Wydział Cywilny w Legnicy w składzie następującym: Przewodniczący: SSR Joanna Oszczęda Protokolant: sekr. sądowy Małgorzata Danek po rozpoznaniu w dniu 29 maja 2013 r. na rozprawie sprawy z powództwa (...) w L. przeciwko pozwanemu R. L. o eksmisję oddala powództwo. Sygn. akt: VII C 377/13 UZASADNIENIE Pozwem wniesionym w dniu 18 marca 2013 r. strona powodowa (...) w L. domagała się nakazania pozwanemu R. L. , aby opuścił i opróżnił lokal mieszkalny numer (...) położony w L. przy ul. (...) i wydała go stronie powodowej. Strona powodowa wniosła nadto o zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwu strona powodowa podała, że pozwany zajmuje bez tytułu prawnego lokal mieszkalny położony w L. przy ulicy (...) , którego powód jest właścicielem. Umowa najmu lokalu mieszkalnego była zawarta z matką pozwanego H. L. , która zmarła w dniu 26 września 2006 r. Po śmierci najemczyni powód wzywał pozwanego do zawarcia umowy najmu, jednak bezskutecznie. Pozwany nie stawił się na posiedzenie wyznaczone na rozprawę, nie złożył wyjaśnień ustanie ani na piśmie. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Gmina (...) w L. jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w L. przy ul. (...) . W dniu 2 marca 1988 r. Gmina L. zawarła umowę najmu wymienionego lokalu z H. L. . Najemczyni zmarła w dniu 26 września 2006 r. Pozwany R. L. jest synem zmarłej najemczyni. W momencie śmierci umowa najmu lokalu mieszkalnego nie była wypowiedziana. W dniu 21.11.2008 roku P. L. , syn zmarłej najemczyni wypowiedział umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w L. przy ul. (...) . Pozwany R. L. zwracał się pismem z dnia 23.08.2010 roku do strony powodowej z wnioskiem o zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego w L. przy ul. (...) . W dniu 23.08.2010 roku pozwany złożył oświadczenie, że nie posiada innego lokalu mieszkalnego. Z przeprowadzonej w dniu 3 września 2010 roku wizji lokalnej wynikało, że przed śmiercią najemczyni zamieszkiwała z synami R. L. oraz P. L. . Pozwany R. L. był wzywany przez (...) w L. do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego w L. przy ul. (...) pismami z dnia 12.10.2010 roku i 17.11.2011 roku. Umowa na najmu lokalu mieszkalnego nie została zawarta w formie pisemnej. Strona powodowa wzywała pozwanego do wydania lokalu mieszkalnego położonego w L. przy ul. (...) oraz uregulowania zaległości. dowód : - akta lokalu położonego przy ulicy (...) w L. , - pisma z dnia 12.10.2010 roku, 17.11.2011 roku k. 6-7; - wezwanie z dnia 30.10.2012 roku k. 8, - umowa najmu lokalu mieszkalnego k. 5. Sąd zważył, co następuje: Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie. Strona powodowa (...) w L. domagała się wydania lokalu w oparciu o treść art. 222 § k.c. Stosownie do brzmienia tego przepisu, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela upraw Powództwo nie jest zasadne i jako takie podlega oddaleniu. W sprawie pozostawało bezsporne, że strona powodowa jest właścicielem spornego lokalu oraz, że pozwany R. L. jest synem H. L. , która zmarła w dniu 26 września 2006 roku, a która na podstawie łączącej ją ze stroną powodową umowy najmu zamieszkiwała w spornym lokalu. Istota sporu sprowadzała się do ustalenia czy w tym konkretnym przypadku istnieją przesłanki do uznania, ze pozwany R. L. zajmuje lokal mieszkalny bez tytułu prawnego oraz czy istnieją przesłanki do wydania lokalu. Zgodnie z treścią art. 691 k.c. , w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby wymienione wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do jego śmierci. Na podstawie art. 691 § 1 k.c. prawo najmu lokalu mieszkalnego przechodzi na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami (zob. K. Pietrzykowski (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz , t. II, 2005, s. 446-447; J. Jezioro (w:) E. Gniewek, Komentarz , 2006, s. 1102; P. Rola, Problematyka prawna wstąpienia w stosunek najmu , Nieruchomości 2007, nr 10, s. 12-16; P. Kostański, Wstąpienie w stosunek najmu lokalu mieszkalnego , Mon. Praw. 2006, nr 11, s. 571-584). W konsekwencji nie wchodzi ono do spadku po najemcy (zob. art. 922 § 2 k.c. ; zob. uwagi do tego artykułu), natomiast w wypadku braku osób uprawnionych wygasa ( art. 691 § 3 k.c. ). Jeżeli po zmarłym najemcy lokalu mieszkalnego pozostaje kilka osób, które stale mieszkały z nim aż do chwili jego śmierci, to każda z nich wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu i sąd nie może dokonać wyboru na rzecz jednej z nich, kierując się na przykład stopniem bliskości czy długością okresu wspólnego zamieszkania; jeżeli jednak jedna z tych osób kwestionuje uprawnienia drugiej, to sąd obowiązany jest szczególnie wnikliwie zbadać istnienie przesłanek z art. 691 k.c. (zob. wyrok SN z 4 stycznia 1979 r., (...) OSN 1979, nr 9, poz. 178, z glosą J. Klimkowicza, NP 1980, nr 11-12, s. 205; orzeczenie SN z 5 marca 1997 r., (...) , niepubl.). Dopuszczalne jest uregulowanie przez sąd sposobu korzystania z lokalu mieszkalnego między współnajemcami, którzy wstąpili w stosunek najmu tego lokalu na podstawie art. 691 k.c. , jeżeli w drodze umowy między nimi a wynajmującym nie doszło do podziału takiego lokalu przez stworzenie odrębnych przedmiotów najmu dla każdego z tych współnajemców (tak SN w uchwale z 18 kwietnia 1986 r., III (...) , OSN 1987, nr 2-3, poz. 33, z glosą J. Frąckowiaka, OSP 1988, z. 4, poz. 90). Wstąpienie w stosunek najmu z mocy art. 691 k.c. powoduje wejście nowego najemcy w prawa i obowiązki dotychczasowego i z tego tytułu najemca korzysta z uprawnień, jakie przysługiwały dotychczasowemu. Wstąpienie osób wskazanych w art. 691 § 1 k.c. w stosunek najmu następuje z mocy prawa, bez konieczności zawierania nowej umowy najmu między sukcesorem a wynajmującym i niezależnie od tego, czy źródłem najmu była umowa najmu czy decyzja administracyjna o przydziale (tak SN w uchwale z 23 października 1978 r., (...) , OSN 1979, nr 5, poz. 89, z glosami: E. W. , NP 1980, nr 9, s. 139 i Z. R. , OSP 1979, z. 9, poz. 162). W związku z wstąpieniem osób wymienionych w art. 691 § 1 k.c. stosunek prawny najmu nie wygasa ( argumentum a contrario z art. 691 § 3 k.c. ), ale "przekształca się" podmiotowo po stronie najemcy. Należy zatem przyjąć, że między osobą (osobami), która (które) wstąpiła (wstąpiły) w stosunek najmu, a wynajmującym z mocy prawa istnieje stosunek prawny o takiej samej treści jak stosunek, który łączył wynajmującego z dotychczasowym najemcą (zob. też M. Nazar, Nabycie prawa najmu lokalu mieszkalnego po zmarłym najemcy (w:) Księga pamiątkowa ku czci Profesora Leopolda Steckiego , pod red. M. Bączyka, J.A. Piszczka, E. Radomskiej, M. Wilke, Toruń 1997, s. 161-180; F. Zoll, Najem..., s. 115 i n.). Odnosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy należy wskazać, że z akt lokalowych wynika, że pozwany R. L. złożył wniosek o zawarcie z nim umowy najmu po śmierci najemczyni – matki H. L. . Wskazał, że nie posiada innego lokalu mieszkalnego. Z przeprowadzonej wizji lokalnej wynika, że przed śmiercią najemczyni zamieszkiwała z synami – pozwanym R. L. oraz P. L. , który wypowiedział umowę najmu lokalu mieszkalnego. W aktach lokalowych załączony jest akt zgonu oraz kserokopia dowodu osobistego pozwanego, co pozwala na ocenę pokrewieństwa. Ponadto umowa najmu lokalu nie została wypowiedziana przed śmiercią najemczyni, a Gmina L. potwierdziła istnienie przesłanej do zawarcia umowy najmu z pozwanym po śmierci najemcy i wzywała go do stawienia się celem zawarcia tej umowy. Okoliczność, że pozwany nie stawił się celem zawarcia umowy i ostatecznie nie zostałam ona spisana nie oznacza, że nie doszło do zawarcia umowy najmu. Podkreślenia bowiem wymaga, że w razie spełnienia przesłanej z art. 691 k.c. dochodzi do wstąpienia w stosunek najmu z mocy prawa bez konieczności zawarcia umowy najmu. W przedmiotowej sprawie z akt lokalowych wynika, że przesłanki te zostały spełnione. W takim przypadku Gmina L. winna wypowiedzieć pozwanemu R. L. umowę najmu lokalu mieszkalnego kierując się przesłankami i procedurą przewidzianą w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733 ze zm.). Mając na uwadze zgromadzony materiał dowodowy nie można przyjąć, że pozwany zajmuje lokal bez tytułu prawnego. Reasumując przyjąć należy, że powództwo strony powodowej oparte na przepisie art. 222 § 1 k.c. nie mogło zostać uwzględnione. Strona powodowa wykazała, że jest właścicielem spornego lokalu, lecz pozwanemu przysługuje skutecznego względem strony powodowej uprawnienie do władania spornym lokalem. Od dnia 26 września 2006 roku pozwany jest najemcą spornego lokalu. A tym samym w razie istnienia zadłużenia oraz przesłanek do wypowiedzenia umowy najmu strona powodowa winna dokonać wypowiedzenia umowy pozwanemu R. L. . Z uwagi na powyższe orzeczono jak w sentencji wyroku zaocznego.