VII AGA 56/18
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka (...) sp. z o.o. w P. domagała się od pozwanej M. P. zapłaty kwoty 113 643,07 zł z tytułu nieuiszczonych opłat za najem lokalu użytkowego. Pozwana wniosła sprzeciw od nakazu zapłaty, podnosząc zarzut potrącenia z wierzytelnością przysługującą jej wobec powódki z tytułu nadpłaconego czynszu, wynikającego z rzekomej wady lokalu w postaci utrudnionego dojazdu do centrum handlowego. Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził dochodzoną kwotę, uznając, że strony wyłączyły w umowie możliwość potrącenia, a pozwana nie wykazała zasadności swojego roszczenia o obniżenie czynszu. Sąd Apelacyjny w Warszawie oddalił apelację pozwanej. Sąd odwoławczy podzielił ustalenia faktyczne i ocenę prawną Sądu Okręgowego. Podkreślono, że umowa najmu zawierała klauzulę wyłączającą możliwość potrącenia wierzytelności najemcy z wierzytelnościami wynajmującego, co jest dopuszczalne na gruncie przepisów kodeksu cywilnego. Ponadto, Sąd Apelacyjny uznał, że utrudnienia w dojeździe do centrum handlowego nie stanowią wady lokalu w rozumieniu art. 664 k.c., a nawet gdyby uznać je za wadę, pozwana wiedziała o nich przed zawarciem umowy, co zgodnie z art. 664 § 3 k.c. wyłącza uprawnienie do żądania obniżenia czynszu. W konsekwencji, apelacja pozwanej została oddalona, a pozwana obciążona kosztami postępowania apelacyjnego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja pojęcia wady lokalu w kontekście najmu, dopuszczalność i skutki klauzuli o zakazie potrącenia w umowie najmu, wiedza najemcy o wadach jako przesłanka wyłączająca prawo do obniżenia czynszu.
Dotyczy specyficznej sytuacji umowy najmu lokalu użytkowego w centrum handlowym i konkretnych zapisów umownych.
Zagadnienia prawne (3)
Czy utrudniony dojazd do centrum handlowego, w którym znajduje się wynajmowany lokal, stanowi wadę lokalu w rozumieniu art. 664 k.c. uprawniającą najemcę do żądania obniżenia czynszu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, utrudnienia w dojeździe do centrum handlowego nie stanowią wady samego lokalu w rozumieniu art. 664 k.c.
Uzasadnienie
Wada lokalu musi dotyczyć samego lokalu, być z nim powiązana przestrzennie i funkcjonalnie. Cechy otoczenia lokalu, takie jak dojazd do budynku, nie mogą być uznawane za wady lokalu, ponieważ wynajmujący nie ma na nie faktycznego wpływu i nie może ich usunąć w ramach modyfikacji przedmiotu najmu.
Czy najemca może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelnością wynajmującego, jeśli umowa najmu zawiera klauzulę wyłączającą taką możliwość?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli umowa najmu w sposób wyraźny wyłącza możliwość potrącenia wierzytelności najemcy z wierzytelnościami wynajmującego, takie potrącenie jest niedopuszczalne.
Uzasadnienie
Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące potrącenia (art. 498 k.c. i n.) mają charakter dyspozytywny, co oznacza, że strony umowy mogą w drodze porozumienia ograniczyć lub wyłączyć ich stosowanie. Klauzula w umowie najmu wyłączająca możliwość potrącenia jest skuteczna.
Czy najemca, który wiedział o wadach lokalu (lub utrudnieniach w jego użytkowaniu) przed zawarciem umowy najmu, może żądać obniżenia czynszu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, najemcy nie przysługuje uprawnienie do żądania obniżenia czynszu, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 664 § 3 k.c., uprawnienie najemcy do żądania obniżenia czynszu z powodu wad rzeczy najętej nie przysługuje, jeżeli najemca w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. W niniejszej sprawie pozwana wiedziała o planowanych pracach budowlanych utrudniających dojazd do centrum handlowego przed zawarciem umowy najmu.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| (...) sp. z o.o. w P. | spółka | powód |
| M. P. | osoba_fizyczna | pozwana |
Przepisy (17)
Główne
k.c. art. 498
Kodeks cywilny
k.c. art. 664 § § 1
Kodeks cywilny
k.c. art. 664 § § 3
Kodeks cywilny
Pomocnicze
k.c. art. 659 § § 1
Kodeks cywilny
k.c. art. 680
Kodeks cywilny
k.c. art. 6
Kodeks cywilny
k.c. art. 481 § § 1
Kodeks cywilny
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 192 § pkt 3
Kodeks postępowania cywilnego
k.s.h. art. 529 § § 1 pkt 4
Kodeks spółek handlowych
k.s.h. art. 531 § § 1
Kodeks spółek handlowych
k.c. art. 666 § § 2
Kodeks cywilny
k.c. art. 663
Kodeks cywilny
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
k.c. art. 65 § § 2
Kodeks cywilny
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 99
Kodeks postępowania cywilnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wyłączenie możliwości potrącenia wierzytelności w umowie najmu. • Pozwana wiedziała o utrudnieniach w dojeździe przed zawarciem umowy. • Utrudnienia w dojeździe nie stanowią wady lokalu w rozumieniu art. 664 k.c.
Odrzucone argumenty
Obniżenie czynszu z powodu utrudnionego dojazdu do centrum handlowego. • Potrącenie wierzytelności z tytułu nadpłaconego czynszu. • Niewłaściwa interpretacja klauzuli o zakazie potrąceń. • Niewiedza pozwanej o planowanych pracach budowlanych i ich konsekwencjach.
Godne uwagi sformułowania
Wada lokalu musi dotyczyć samego lokalu, być z nim powiązana przestrzennie i funkcjonalnie, „tkwić” w przedmiocie najmu. • Rozszerzenie odpowiedzialności wynajmującego na okoliczności zewnętrzne, które oddziałują na przedmiot najmu jest niedopuszczalne. • Przepisy o potrącaniu wierzytelności mają charakter dyspozytywny.
Skład orzekający
Marcin Łochowski
przewodniczący-sprawozdawca
Jolanta de Heij-Kaplińska
sędzia
Tomasz Wojciechowski
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja pojęcia wady lokalu w kontekście najmu, dopuszczalność i skutki klauzuli o zakazie potrącenia w umowie najmu, wiedza najemcy o wadach jako przesłanka wyłączająca prawo do obniżenia czynszu."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji umowy najmu lokalu użytkowego w centrum handlowym i konkretnych zapisów umownych.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu najmu lokali użytkowych i potencjalnych sporów wynikających z utrudnień w dostępie do nich. Kluczowe jest rozstrzygnięcie dotyczące wad lokalu i możliwości potrącenia wierzytelności.
“Czy utrudniony dojazd do sklepu to wada lokalu? Sąd Apelacyjny wyjaśnia.”
Dane finansowe
WPS: 113 643,07 PLN
zaległy czynsz najmu: 113 643,07 PLN
zwrot kosztów postępowania apelacyjnego: 2700 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.