VII AGA 452/20
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa rozstrzygnęła spór między wynajmującym (powód główny) a najemcą (pozwany główny) dotyczący zapłaty czynszu najmu oraz zwrotu kosztów gwarancji bankowej. Powód dochodził zapłaty czynszu, argumentując, że pozwany nieskutecznie wypowiedział umowę najmu lokalu użytkowego. Pozwany natomiast domagał się zwrotu kwoty 186 616 zł z tytułu kosztów gwarancji bankowej, którą musiał wypłacić z powodu rzekomo bezpodstawnego działania powoda. Sąd Okręgowy oddalił powództwo główne, uznając wypowiedzenie umowy najmu przez pozwanego za skuteczne na podstawie art. 682 k.c. z uwagi na zagrażający zdrowiu i życiu stan instalacji elektrycznej w lokalu. Jednocześnie uwzględnił powództwo wzajemne, zasądzając od powoda na rzecz pozwanego kwotę 186 616 zł. Sąd Apelacyjny, rozpoznając apelację powoda, oddalił ją w całości. Sąd II instancji potwierdził, że stan instalacji elektrycznej w lokalu stanowił realne zagrożenie dla zdrowia i życia, co uzasadniało skuteczne wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę na podstawie art. 682 k.c., nawet jeśli najemca miał wiedzę o wadach lub sam przyczynił się do ich powstania. Sąd Apelacyjny podkreślił, że art. 682 k.c. jest przepisem bezwzględnie obowiązującym, mającym na celu ochronę życia i zdrowia, a jego zastosowania nie można ograniczyć umownie. Sąd Apelacyjny uznał również, że wypowiedzenie umowy najmu przez pozwanego nie stanowiło nadużycia prawa. W odniesieniu do powództwa wzajemnego, sąd apelacyjny podzielił ustalenia sądu pierwszej instancji co do bezpodstawności wypłaty kwoty z gwarancji bankowej przez powoda, uznając pozwanego za bezpodstawnie wzbogaconego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja i stosowanie art. 682 k.c. w kontekście wad lokalu zagrażających zdrowiu i życiu, a także zasady odpowiedzialności za stan techniczny instalacji w najętym lokalu.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji umowy najmu lokalu użytkowego i stanu technicznego instalacji elektrycznej, ale jego zasady dotyczące ochrony zdrowia i życia mogą być stosowane szerzej.
Zagadnienia prawne (3)
Czy wady najętego lokalu zagrażające zdrowiu najemcy lub osób u niego zatrudnionych uzasadniają wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia na podstawie art. 682 k.c., nawet jeśli najemca wiedział o wadach lub sam przyczynił się do ich powstania?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, wady lokalu zagrażające zdrowiu lub życiu uzasadniają wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia na podstawie art. 682 k.c., niezależnie od wiedzy najemcy o wadach czy jego przyczynienia się do ich powstania, pod warunkiem, że wady te realnie zagrażają zdrowiu i życiu, a ich usunięcie wymaga współdziałania wynajmującego, który nie reaguje na wezwania.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny podkreślił, że art. 682 k.c. jest przepisem bezwzględnie obowiązującym, mającym na celu ochronę życia i zdrowia, która ma pierwszeństwo przed interesem majątkowym wynajmującego. Wiedza najemcy o wadach lub jego przyczynienie się do ich powstania nie wyłącza możliwości skorzystania z tego przepisu, zwłaszcza gdy wady są poważne i wymagają współdziałania wynajmującego.
Czy wypłata środków z gwarancji bankowej zabezpieczającej umowę najmu jest zasadna, jeśli umowa najmu została skutecznie wypowiedziana z powodu wad lokalu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wypłata środków z gwarancji bankowej zabezpieczającej umowę najmu nie jest zasadna, jeśli umowa najmu została skutecznie wypowiedziana, a tym samym ustał stosunek podstawowy, który gwarancja zabezpieczała.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że skoro umowa najmu została skutecznie wypowiedziana, obowiązek zapłaty czynszu przez najemcę ustał. W związku z tym, wypłata środków z gwarancji bankowej na podstawie rzekomego zalegania z czynszem była bezpodstawna, a powód (wypłacający z gwarancji) stał się bezpodstawnie wzbogacony.
Czy sąd drugiej instancji może uzupełnić ustalenia faktyczne sądu pierwszej instancji na podstawie materiału zebranego w aktach sprawy, nawet bez ponownego przeprowadzania postępowania dowodowego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sąd drugiej instancji, działając na podstawie art. 382 k.p.c., może uzupełnić ustalenia faktyczne sądu pierwszej instancji w celu odniesienia się do zarzutów apelacji, nawet bez ponownego przeprowadzania postępowania dowodowego.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny powołał się na art. 382 k.p.c. oraz orzecznictwo Sądu Najwyższego i Trybunału Konstytucyjnego, wskazując, że sąd drugiej instancji ma prawo dokonywać własnych ustaleń faktycznych, opierając się na materiale zebranym w pierwszej instancji, jeśli jest to niezbędne do merytorycznego rozpoznania sprawy i odniesienia się do zarzutów apelacji.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| (...) sp. z o.o. | spółka | powód główny |
| (...) S.A. | spółka | pozwany główny |
| (...) S.A. | spółka | powód wzajemny |
| (...) sp. z o.o. | spółka | pozwany wzajemny |
Przepisy (9)
Główne
k.c. art. 682
Kodeks cywilny
Umożliwia najemcy wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Jest to przepis bezwzględnie obowiązujący.
Pomocnicze
k.c. art. 659 § § 1
Kodeks cywilny
Definiuje umowę najmu jako zobowiązanie wynajmującego do oddania rzeczy do używania najemcy w zamian za czynsz.
k.c. art. 664
Kodeks cywilny
Reguluje odpowiedzialność wynajmującego za wady rzeczy najętej i uprawnienia najemcy w tym zakresie, stanowiąc ogólną podstawę, od której art. 682 k.c. stanowi wyjątek.
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
Zasada swobody umów, pozwalająca stronom na ukształtowanie stosunku prawnego według własnej woli, o ile jego treść lub cel nie sprzeciwiają się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
k.c. art. 405
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący bezpodstawnego wzbogacenia, stanowiący podstawę prawną powództwa wzajemnego.
k.p.c. art. 382
Kodeks postępowania cywilnego
Reguluje postępowanie apelacyjne, w tym możliwość uzupełnienia ustaleń faktycznych przez sąd drugiej instancji.
k.p.c. art. 98 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada odpowiedzialności za koszty procesu.
Prawo budowlane art. 62 § ust. 1
Obowiązek poddawania obiektów budowlanych kontrolom okresowym, w tym instalacji elektrycznej.
Prawo bankowe art. 81
Definicja i forma gwarancji bankowej.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Stan instalacji elektrycznej w lokalu zagrażał zdrowiu i życiu, co uzasadniało wypowiedzenie umowy najmu na podstawie art. 682 k.c. • Wypowiedzenie umowy najmu było skuteczne, co skutkowało ustaniem obowiązku zapłaty czynszu przez najemcę. • Wypłata kwoty z gwarancji bankowej była bezpodstawna, ponieważ nie zaistniały przesłanki do jej realizacji po skutecznym wypowiedzeniu umowy najmu.
Odrzucone argumenty
Wypowiedzenie umowy najmu było nieskuteczne z powodu braku przesłanek z art. 682 k.c. • Najemca nadużył prawa, wypowiadając umowę najmu w celu wcześniejszego jej zakończenia. • Opinia biegłego była wadliwa, ponieważ opierała się na dokumentach przedstawionych przez pozwanego, a nie na bezpośrednich oględzinach instalacji.
Godne uwagi sformułowania
wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych • art. 682 k.c. jest przepisem bezwzględnie obowiązującym • ochrona życia i zdrowia ludzi, który ma charakter kluczowy i nadrzędny • wypłata kwoty gwarancyjnej niezasadnie, bowiem pozwany (powód wzajemny) skutecznie wypowiedział umowę najmu
Skład orzekający
Maciej Dobrzyński
przewodniczący
Marcin Kołakowski
sędzia
Przemysław Feliga
sędzia del.
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja i stosowanie art. 682 k.c. w kontekście wad lokalu zagrażających zdrowiu i życiu, a także zasady odpowiedzialności za stan techniczny instalacji w najętym lokalu."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji umowy najmu lokalu użytkowego i stanu technicznego instalacji elektrycznej, ale jego zasady dotyczące ochrony zdrowia i życia mogą być stosowane szerzej.
Wartość merytoryczna
Ocena: 8/10
Sprawa pokazuje, jak poważne konsekwencje mogą mieć zaniedbania dotyczące stanu technicznego lokalu, a także jak kluczowe jest prawidłowe stosowanie przepisów dotyczących wypowiedzenia umowy najmu w sytuacjach zagrażających zdrowiu.
“Zagrażająca życiu instalacja elektryczna w lokalu – czy to wystarczy do zerwania umowy najmu?”
Dane finansowe
WPS: 1 885 540,26 PLN
zwrot kosztów gwarancji bankowej: 186 616 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.