VI SA/Wa 836/14

VI SA/Wa 836/14 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2015-03-20
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2014-03-07
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Jacek Fronczyk
Magdalena Maliszewska /przewodniczący sprawozdawca/
Marzena Milewska-Karczewska
Symbol z opisem
6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne
Uprawnienia do wykonywania zawodu
Sygn. powiązane
II GSK 2486/15 - Wyrok NSA z 2017-04-05
II GZ 680/14 - Postanowienie NSA z 2014-10-31
Skarżony organ
Minister Infrastruktury
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2014 poz 518
art. 186, art. 188, art. 185 ust. 2 i ust. 4, art. 184, art. 181, art. 183
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
art. 22 ust. 2, ust. 3 pkt 1 i 3
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.
Dz.U. 2012 poz 270
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Maliszewska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jacek Fronczyk Sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska Protokolant st. sekr. sąd. Karolina Pilecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 marca 2015 r. sprawy ze skargi C. Z. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie zawieszenia licencji zarządcy nieruchomości oddala skargę
Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] listopada 2013 r. orzekającą o zastosowaniu wobec zarządcy nieruchomości – C. Z. (dalej: skarżący, strona) kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowcy na okres 1 roku.
Decyzje zostały wydane w następujących okolicznościach faktycznych oraz stanie prawnym.
W związku ze skargami z dnia [...] stycznia i [...] lipca 2012 r. wspólnoty mieszkaniowej przy ul. B. [...],[...],[...],[...],[...] w W., Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wszczął z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec zarządców nieruchomości B. K. i C. Z.
Zarządcom nieruchomości zostały postawione wynikające ze skargi zarzuty dotyczące:
1. Braku protokołu przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej;
2. Braku dokumentacji technicznej;
3. Bezprawnego pobierania dodatkowego wynagrodzenia za prowadzenie ewidencji pozaksięgowej nieruchomości;
4. Niedopełnienia obowiązku odprowadzenia stosownych podatków od pobieranego wynagrodzenia;
5. Niewłaściwego rozliczania kosztów i naliczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną z garażu wielostanowiskowego będącego lokalem wyodrębnionym w nieruchomości;
6. Wykorzystywania środków finansowych wspólnoty mieszkaniowej w celu przysporzenia korzyści deweloperowi;
7. Nie podjęcia stosownych działań prowadzących do właściwego rozliczania kosztów infrastruktury towarzyszącej obsługiwanej nieruchomości;
8. Nie prowadzenia dla nieruchomości określonej uchwałą ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej;
9. Braku działań windykacyjnych na nieruchomości.
W dniu [...] listopada 2013 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, na podstawie wyniku postępowania wyjaśniającego, decyzją Nr [...] orzekł o zastosowaniu wobec zarządcy nieruchomości C. Z. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres 1 roku.
Pismem z dnia [...] listopada 2013 r. C. Z. wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy. We wniosku podniósł, że decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej jest oparta na błędnej interpretacji przepisów prawa, rozpatrzona tendencyjnie i stronniczo oraz obarczona jest błędami formalnymi i merytorycznymi.
Mając na uwadze, że C. Z. nie wniósł żadnych nowych dokumentów w sprawie, działając na podstawie art. 195 a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, organ odstąpił od przekazania sprawy do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.
Organ działając na skutek złożonego przez stronę wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy wskazał, co następuje.
Nieruchomość przy ul. B. [...] składa się z 5 budynków, w których jest usytuowanych 145 lokali mieszkalnych, 20 lokali użytkowych i lokal niemieszkalny - garaż podziemny na 234 miejsca postojowe oraz 75 komórek lokatorskich. W dniu [...] lutego 2010 r. nastąpiło wyodrębnienie w formie aktu notarialnego pierwszego lokalu mieszkalnego oraz lokalu niemieszkalnego. Lokal mieszkalny oznaczony nr [...] został sprzedany wraz z miejscem postojowym i komórką lokatorską znajdującymi się w lokalu niemieszkalnym. Ponadto w tym akcie notarialnym zarząd nieruchomością wspólną powierzono C. Sp. z o.o., w trybie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80 poz. 903 z późn. zm.) oraz ustalono wynagrodzenie za zarząd i administrację w wysokości 0,85 zł/m2/mies. Z chwilą wyodrębnienia ww. lokalu do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną zastosowanie mają przepisy ustawy o własności lokali oraz przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późn. zm.) w zakresie zarządu lokalem niemieszkalnym.
Powołując się na akt notarialny z dnia [...] lutego 2010 r. w dniu [...] marca 2010 r. C. Sp. z o.o. udzieliła pełnomocnictw zarządcom nieruchomości B. K. i C. Z. do wykonywania czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną położoną przy ul. B. [...],[...],[...],[...],[...]. Z dokumentów złożonych przez ww. zarządców nieruchomości wynika, że w dniu [...] lipca 2010 r. zawarli z C. Sp. z o.o. "Umowy o współpracy". Umowy liczą prawdopodobnie 6 stron, z czego do akt sprawy zostały złożone wyłącznie strony pierwsze.
B. K. i C. Z. wykonywali czynności zarządzania nieruchomością położoną w W. przy ul. B. [...],[...],[...],[...],[...] na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez zarządcę, któremu zarząd powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz, prawdopodobnie, umowy o współpracy. Żaden z powyższych dokumentów nie wskazuje, jakie wynagrodzenie z tytułu wykonywanych czynności pobierali ww. zarządcy nieruchomości.
W aktach sprawy brak jest również dokumentów, z których wynikałaby zgoda wspólnoty mieszkaniowej na powierzenie B. K. i C. Z. czynności zarządzania nieruchomością oraz dokumentu uprawniającego C. Sp.z o.o. do przekazania wykonywania czynności zarządu na rzecz ww. zarządców nieruchomości.
Z oświadczeń złożonych przez B. K. i C. Z. wynika, że oboje w równym zakresie odpowiadali za zarządzanie nieruchomością położoną przy ul. B. [...],[...],[...],[...],[...].
Organ podkreślił, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali ma prawo samodzielnie wykonywać czynności zarządu nieruchomością wspólną, z zastrzeżeniem art. 22 ust. 2 ustawy w zakresie podejmowania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy, jest bowiem jej organem. Wykonuje on wolę właścicieli lokali będących jednocześnie współwłaścicielami nieruchomości wspólnej a także szereg czynności związanych z kierowaniem sprawami wewnętrznymi i zewnętrznymi wspólnoty mieszkaniowej, wskazanymi w przepisach ustawy o własności lokali. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ww. ustawy reprezentuje wspólnotę mieszkaniową i wykonuje osobiście czynności określone w ustawie o własności lokali. Jednak działając za zgodą członków wspólnoty mieszkaniowej, ww. podmioty mogą zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z osobą trzecią. Zgodnie z art. 185 ust. 2 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność z zakresu zarządzania nieruchomościami działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością. Umowa o zarządzanie nieruchomością określa zakres uprawnień i obowiązków zarządcy, przy czym zawarcie takiej umowy z licencjonowanym zarządcą należy traktować jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, na którą wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały udzielającej jednocześnie zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia takiej umowy (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach sygn. akt V ACa 533/12).
W przedmiotowej sprawie zarządca nieruchomości C. Z. bez zgody wspólnoty mieszkaniowej przejął uprawnienia i obowiązki zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Organ podkreślił nadto, iż zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność z zakresu zarządzania nieruchomościami działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową (art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Działanie zarządcy nieruchomości na jakiejkolwiek innej podstawie prawnej stanowi naruszenie ww. przepisu prawa.
Organ ustalił, iż inwestorem przy ul. B. [...],[...],[...],[...],[...] było przedsiębiorstwo B. Sp. z o.o. Nie jest możliwe ustalenie stosunku prawnego łączącego inwestora z firmą C. Sp. z o.o. oraz z zarządcą nieruchomości C. Z. Z akt sprawy wynika, że w dniu [...] lipca 2009 r. C. Z., działając w imieniu B. Sp. z o.o., uczestniczył w komisji odbioru końcowego inwestycji, w tym w przejęciu dokumentacji budowy, a następnie do dnia [...] lutego 2010 r. działał w imieniu C. Sp. z o.o. na rzecz ówczesnego właściciela nieruchomości, tj. B. Sp. z o.o.
W dniu [...] lutego 2010 r., w związku z wyodrębnieniem pierwszego lokalu mieszkalnego oraz lokalu niemieszkalnego powstał nowy podmiot, tj. wspólnota mieszkaniowa przy ul. B. [...]. Z tą chwilą zarządca nieruchomości C. Z. powinien formalnie dopilnować przekazania dokumentacji pomiędzy tymi podmiotami. To, że faktycznie dokumenty pozostawały w jego dyspozycji nie ma znaczenia w sprawie. Dokumentacja nie była bowiem jego własnością, lecz własnością każdorazowych właścicieli nieruchomości.
Aktem notarialnym z dnia [...] lutego 2010 r. wspólnota mieszkaniowa powierzyła C. Sp. z o.o. zarząd w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz określiła wynagrodzenie z tego tytułu. Tym samym C. Sp. z o.o. zobowiązało się do prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu, bowiem zgodnie z ustawowym obowiązkiem określonym w art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony wart. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Ponadto w treści pełnomocnictwa z dnia [...] marca 2010 r. wynika, że C. Sp. z o.o. powierzyło C. Z. prowadzenie spraw finansowych wspólnoty mieszkaniowej (naliczanie zaliczek, sprawdzanie dokumentów finansowych, ubezpieczanie nieruchomości, opłacania podatków prowadzenia rozliczeń przez rachunek bankowy, dochodzenie należności).
Zatem, skoro w ocenie zarządcy nieruchomości otrzymywane wynagrodzenie nie obejmowało ww. czynności, to należało zwrócić się do C. Sp. z o.o. o stosowne uzupełnienie wynagrodzenia (w ramach stawki ustalonej w akcie notarialnym) a nie obciążać dodatkowymi kosztami wspólnoty mieszkaniowej. Należy zauważyć, że wynagrodzenie ustalone w akcie notarialnym w 2010 r. (0,85 zł/m2) było o ok. 15-20 % wyższe niż przeciętne wynagrodzenie (obejmujące też prowadzenie rozliczeń) za zarządzanie nieruchomościami o dużych powierzchniach użytkowych na terenie W.
W skład lokalu niemieszkalnego wchodzi garaż podziemny na 234 miejsca postojowe oraz 75 komórek lokatorskich. Lokal ten stanowi przedmiot odrębnej własności. Udział ww. lokalu w częściach wspólnych nieruchomości wynosi 574416/1532590 a więc prawie 37,5 %. Zarząd tym lokalem powinien odbywać się na podstawie przepisów ustawy Kodeks cywilny. Jednocześnie z lokalem tym związany jest udział w częściach wspólnych nieruchomości. Tak więc współwłaściciele lokalu niemieszkalnego są również członkami wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 30 marca 2011 r., sygn. akt VI ACa 1106/10 "Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają stanowiska współwłaścicieli danego lokalu. Udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, iż nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu. Innymi słowy, udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, zatem powinni oni zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody - zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u. w. l.".
Z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, w tym w powiadomieniach o treści uchwał zbieranych w drodze obiegowej, nie jest możliwe ustalenie sposobu głosowania właścicieli lokalu niemieszkalnego, np. czy w 63,60 % udziałów głosujących "za" uchwałą zawiera się 37,5% udziału lokalu niemieszkalnego. Jest to odrębna nieruchomość stanowiąca współwłasność niepodzielną i głosy oddane nie mogą wprost sumować się z głosami właścicieli innych lokali. Należy uznać, że zarządca nieruchomości doprowadził do nieprawidłowego ustalenia zasad podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową co skutkować może uzasadnionymi wątpliwościami, czy uchwały są faktycznie prawomocne.
Z dokumentu o nazwie Zasady naliczania zaliczek, stanowiącego załącznik 2 do uchwały nr [...] wynika, że zarządca nieruchomości poddał pod głosowanie wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej sposób wewnętrznych rozliczeń właścicieli lokalu niemieszkalnego, tj. w sposób nieuprawniony wspólnota mieszkaniowa podjęła decyzje, jak mają się rozliczać właściciele miejsc garażowych i komórek lokatorskich (przeliczenia zaliczek i kosztów na jedno miejsce postojowe i jedną komórkę lokatorską). Należy zauważyć, że rozliczenie takie jest co do zasady logiczne i prawidłowe, lecz decyzja została podjęta przez osoby do tego nieuprawnione, jak również (mając na uwadze brak rozgraniczenia na głosy właścicieli lokalu niemieszkalnego i właścicieli lokali mieszkalnych) nie jest możliwe ustalenie, czy uchwała w tej sprawie została przyjęta. Ponadto w przedstawionych zasadach prowadzenia ewidencji pozaksięgowej, planach gospodarczych oraz sprawozdaniach finansowych brak jest wyodrębnienia lokalu niemieszkalnego jako oddzielnego podmiotu.
Zgodnie z art. 30 ust 1 ustawy o własności lokali zarządca zobowiązany jest do dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy. W myśl § 8 ust. 2 lit. b standardów zawodowych zarządców nieruchomości, ogłoszonych Komunikatem Ministra Budownictwa z dnia 6 grudnia 2006 r. w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych zarządców nieruchomości, zarządca nieruchomości, obracając środkami pieniężnymi właścicieli nieruchomości nie może wykorzystywać środków finansowych jednego właściciela nieruchomości w celu przysporzenia korzyści innemu właścicielowi nieruchomości. Rachunek wspólnoty mieszkaniowej powinien być obsługiwany zgodnie z pisemną dyspozycją właścicieli lokali i postanowieniami zawartej umowy o zarządzaniu.
Z akt sprawy wynika, że zarządcy nieruchomości dokonywali zakupów na rzecz jednego ze współwłaścicieli nieruchomości (developera) z zaliczek pobieranych z konta wspólnoty mieszkaniowej. Notę obciążającą dla developera za zakup w 2010 r. pilotów i czipów wystawiono w marcu 2012 r. Jest to niezgodne z przepisem art. 29 ust. 1a ustawy o własności lokali, który określa, że okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy. Ponadto udzielane przez zarządcę nieruchomości informacje w sprawie rozliczeń są nierzetelne, np. w nocie wyjaśniającej rozdysponowanie środków z dnia [...] marca 2012 r. powołano par. [...] z września 2010 r. na kwotę 5000 zł, pomimo że ww. paragon faktycznie opiewał na kwotę 500 zł. W powyższej nocie zarządca nieruchomości stwierdził, że na piloty i czipy wydatkowano 4300,06 zł pomimo, że z sumy podanych w nocie faktur i paragonów wynika kwota 10100,06 zł lub 5600,06 zł (różnica dotyczy par. [...]). Jak wynika z powyższego nawet krótka informacja dotycząca spraw finansowych, zestawiająca zaledwie 6 kwot, zawiera 2 błędy i rodzi wątpliwości co do prawidłowości bardziej złożonych rozliczeń. Ponadto zarządca nieruchomości B. K. dokonywała wielu wypłat gotówkowych z konta wspólnoty mieszkaniowej oraz operacji kartą bankomatową. Z porównania dokumentów (Raporty kasowe-rozliczenie zaliczek gotówkowych) wynika, że np. w okresie od kwietnia do końca czerwca 2010 r. B. K. pobrała 5500 zł gotówką, natomiast rozliczyła tylko 923,72 zł, następnie w kolejnym okresie od 1 lipca do 30 sierpnia 2010 r. pobrała 4400 zł, a rozliczyła 3463,81 zł, w okresie od września do końca października 2010 r. pobrała kolejne 12 200 zł, rozliczając w tym czasie zaledwie 6059,34 zł.
Zarządca nieruchomości C. Z. akceptował powyższe działania B. K. Zatem w równej mierze odpowiada za ww. nieprawidłowe działania. Sytuacja ta jest niedopuszczalna, wprowadziła całkowity chaos w rozliczeniach wspólnoty mieszkaniowej oraz podejrzenia członków wspólnoty mieszkaniowej o próby wyłudzenia znacznych środków finansowych (pkt 11 ppkt c skargi z dnia 16 lipca 2012 r.).
Odnośnie zarzutu nie podjęcia stosownych działań prowadzących do właściwego rozliczania kosztów infrastruktury towarzyszącej obsługiwanej nieruchomości stwierdzono, że w akcie notarialnym z dnia [...] lutego 2010 r. kupujący lokale zobowiązali się nie wnosić sprzeciwu w sprawach dotyczących budowy kolejnych budynków przewidzianych dla tej inwestycji. Jednak nie oznacza to, że wyrazili zgodę na pokrywanie kosztów korzystania przez osoby trzecie (inwestora) z infrastruktury osiedla. Instalacja burzowa i przepompownia wody opadowej osiedla są podłączone do zasilania w nieruchomość przy ul. B. [...] i obsługują także sąsiednie nieruchomości, w tym nieruchomości w budowie. Deweloper, budując kolejny etap osiedla, korzystał z tej infrastruktury. W dniu [...] czerwca 2011 r. zarządca nieruchomości C. Z. zawarł porozumienie z wykonawcą II etapu inwestycji w sprawie pokrycia kosztów dostawy wody oraz zużytej energii elektrycznej. W aktach sprawy znajdują się rachunki z dnia [...] lipca i [...] października 2011 r. obciążające inwestora kosztami wody i energii elektrycznej. Brak jest jednak potwierdzenia, czy zainstalowany licznik poboru wody został zgłoszony do MPWIK w celu odliczenia kosztu odprowadzania ścieków, a zatem nie jest możliwe ustalenie, czy wspólnota mieszkaniowa nie ponosiła kosztów ścieków związanym z poborem wody na cele budowlane, natomiast inwestor był obciążany wyłącznie kosztem wody.
Pozostałe zarzuty organ uznał się za niezasadne lub nie podlegające ocenie w trakcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.
Po analizie całości dokumentów zgromadzonych w sprawie organ uznał, że zarządca nieruchomości C. Z. nie wypełnił obowiązków określonych art. 186 ustawy o gospodarce, poprzez:
— wykonywanie czynności zarządzania nieruchomością bez zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością co stanowi naruszenie art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
— wykonywanie czynności zarządzania lokalem stanowiącym współwłasność bez umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej ze wszystkimi współwłaścicielami nieruchomości, co stanowi naruszenie dyspozycji przepisu art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 199 K.c.,
— nie sporządzenie protokołu przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, co stanowi naruszenie art. 29 ust. 1 b ustawy o własności lokali,
— pobieranie dodatkowego wynagrodzenia za czynności, do których ustawowo był zobowiązany zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali w ramach wynagrodzenia ustalonego w akcie notarialnym,
— rozliczanie kosztów utrzymania lokalu stanowiącego współwłasność w kosztach zarządu całą nieruchomością, co stanowi naruszenie art. 199 i 207 Kc, art. 13 ust. 1 i art. 14 ustawy o własności lokali,
— nie zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości poprzez ograniczone prowadzenie rozliczeń przez rachunek bankowy, dokonywanie zakupów na rzecz właściciela lokali ze środków finansowych wspólnoty mieszkaniowej bez bieżącego rozliczenia wydatkowanych środków co stanowi naruszenie art. 185 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 8 ust. 2 lit. b standardów zawodowych obowiązujących zarządców nieruchomości, ogłoszonych Komunikatem Ministra Budownictwa z dnia 6 grudnia 2006 r. w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych zarządców nieruchomości oraz art. 30 ust. 1 ustawy o własności lokali.
We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy zarządca nieruchomości zakwestionował ustalenia organu, stwierdzając, że nie był zobowiązany do zawarcia umowy o zarządzanie ze wspólnotą mieszkaniową, bowiem umowę taką zawarł jego mocodawca, tj. C. Sp. z .o.o.
Ustosunkowując się do powyższego organ zauważył, że jak wykazano powyżej C. Sp. z .o.o., będący zarządcą, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, nie był uprawniony do powierzenia czynności zarządu. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ww. ustawy reprezentuje wspólnotę mieszkaniową i wykonuje osobiście czynności określone w ustawie o własności lokali. Jednak działając za zgodą członków wspólnoty mieszkaniowej, ww. podmioty mogą zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z osobą trzecią. Zgodnie z art. 185 ust. 2 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność z zakresu zarządzania nieruchomościami działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej.
Również z treści aktu notarialnego nie wynika, aby C. Sp. z o.o. została upoważniona przez właścicieli lokali do ustanawiania innych pełnomocników.
Zatem opinia zarządcy nieruchomości, że "nadużyciem jest karanie osoby, której zgodnie z prawem powierzono wykonywanie określonych czynności zarządzania" nie znajduje uzasadnienia. C. Z. nie powierzono czynności zarządzania przedmiotową nieruchomością zgodnie z prawem. Natomiast wnikanie w stosunki, jakie łączyły zarządcę nieruchomości z C. Sp. z o.o., jest niezbędne dla prawidłowej oceny podstaw prawnych działania zarządcy nieruchomości.
Odnośnie stwierdzeń zarządcy nieruchomości dotyczących zarządzania lokalem niemieszkalnym, organ zauważył, że do decyzji podejmowanych przez współwłaścicieli tego lokalu nie mają zastosowania przepisy ustawy o własności lokali, lecz przepisy Kodeksu cywilnego. Nie jest dopuszczalne, aby np. o sposobie podziału zaliczek i kosztów przypadających na poszczególnych współwłaścicieli konkretnego decydowały osoby trzecie, tj. właściciele innych lokali. Do kompetencji członków wspólnoty mieszkaniowej należy wyłącznie uchwalenie stawki zaliczek oraz kosztów przypadających na każdy lokal w zależności od udziału w nieruchomości wspólnej, a nie narzucanie sposobu rozliczania współwłaścicieli lokalu. Jest to sprawa wewnętrzna współwłaścicieli lokalu niemieszkalnego.
W odniesieniu do stwierdzenia zarządcy nieruchomości, że protokolarnie przejął dokumentację nieruchomości, a następnie ją przekazał, organ ponownie podkreślił, że jak wynika z dokumentu o nazwie Protokół odbioru końcowego etapu I", zarządca nieruchomości C. Z. przejął dokumentację na rzecz B. Sp. z o.o., tj. inwestora i aż do kwietnia 2012 r. (przekazania dokumentacji nowo wybranemu zarządowi wspólnoty mieszkaniowej) nie wykonał żadnej czynności dla formalnego przejęcia tej dokumentacji przez wspólnotę mieszkaniową.
W kwestii zaprzeczenia w sprawie pobierania dodatkowego wynagrodzenia za prowadzenie pozaksięgowej ewidencji finansowej oraz stwierdzeń, że to zarząd wspólnoty mieszkaniowej decyduje o tym, kto i jakie czynności wykonuje na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, organ zauważył, że w umowach o dzieło z dnia [...] marca 2010 r. zlecających prowadzenie pozaksięgowej ewidencji, zarządcy nieruchomości B. K. i C. Z. zlecili sobie nawzajem wykonanie tego samego zlecenia. Zatem stwierdzenie C. Z. o decyzyjności zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie jest zasadne. Uzasadniając kwestię prowadzenia rozliczeń przez rachunek bankowy oraz zastrzeżeń dotyczących operacji gotówkowych, organ przeanalizował również przekazane zestawienia operacji gotówkowych; z porównania dokumentów (Raporty kasowe - rozliczenie zaliczek gotówkowych) wynika, że B. K. pobierała gotówkę z konta wspólnoty mieszkaniowej w sposób całkowicie dowolny, nie uzasadniony potrzebami bieżącymi nieruchomości, jak również rozliczała (wydatkowała) te kwoty po wielu miesiącach. Organ zwrócił uwagę, że ewentualne rozliczenia gotówkowe mogą dotyczyć drobnych wydatków, jednak do takich wydatków nie należy np. poz. 52 rozliczenia na kwotę 12 000 zł.
Oceniając całość materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, organ stwierdził, że w przedmiotowej sprawie doszło do naruszenia podstawowych przepisów prawa dotyczących zarządzania nieruchomościami oraz obowiązków zarządcy nieruchomości określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zarządzanie tak dużą nieruchomością, skomplikowaną ze względu na warunki własnościowe oraz trwający proces inwestycyjny, w ocenie organu, przerosło umiejętności zawodowe zarządcy nieruchomości C. Z. Ponadto z akt sprawy wynika, że ponad interes wspólnoty mieszkaniowej zarządca nieruchomości postawił interes swój i swoich faktycznych zleceniodawców tj. C. Sp. z .o. o., co jest wyjątkowo naganne.
Wyjaśnienia składane przez zarządcę nieruchomości C. Z. w trakcie postępowania wyjaśniającego świadczą o nieznajomości wielu zagadnień związanych z zarządzaniem nieruchomościami, a zwłaszcza przepisów Kodeksu cywilnego lub też lekceważenie tych przepisów. C. Z. bezprawnie uznał się za faktycznego zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali i ma tym samym prawo do nieograniczonych dowolnych działań wobec tej nieruchomości. Tak naganne działania zarządcy nieruchomości powinny spotkać się z dotkliwą karą dyscyplinarną. Orzeczony okres zawieszenia licencji zawodowej skarżący winien wykorzystać na uzupełnienie wiedzy i przemyślenie swojego postępowania.
Od powyższej decyzji C. Z. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.
Zarzucił organowi, iż przy rozpatrywaniu sprawy:
- naruszył i przekroczył przepisy art. 185 i art. 186 w związku z art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich błędną interpretację i nadinterpretację, zwłaszcza w kwestii podmiotów uprawnionych do sprawowania zarządu oraz treści umowy zarządzania nieruchomością wspólną,
- błędnie zinterpretował oraz w nieuprawniony sposób rozszerzył treść przepisu art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali w zakresie obowiązków zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 uwl, odnośnie prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów oraz zaliczek,
- niedotrzymał i złamał zasady określone w art. 7 i art. 8 kpa poprzez niedokładne i nierzetelne wyjaśnienie sprawy oraz jej prowadzenie w sposób tendencyjny i rażąco stronniczy a w uzasadnieniu posługiwanie się nie znajdującymi podstaw w aktach sprawy insynuacjami i ocenami naruszającymi godność ukaranego, że C. Z. "ponad interes wspólnoty mieszkaniowej postawił interes swój i swoich faktycznych zleceniodawców",
- poświadczył nieprawdę w dokumencie, jakim jest decyzja administracyjna oraz sugerował popełnienie przestępstwa wyłudzenia znacznych środków finansowych w kontekście analizy raportów kasowych z pobierania i rozdysponowywania gotówki.
- nie udowodnił jakiejkolwiek szkody materialnej, jaką miałyby rzekomo spowodować działania lub zaniechania zarządców wobec wspólnoty mieszkaniowej.
Ponadto, w ocenie skarżącego, decyzja nie uwzględnia istotnych dla wyjaśnienia zarzutów, a złożonych dokumentów i wyjaśnień na piśmie w dniu [...] sierpnia 2012 r., [...] stycznia 2013 r., [...] października 2013 r. oraz wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy.
Skarżący podniósł, iż nie był zobowiązany do zawarcia ze Wspólnotą Mieszkaniową umowy o zarządzanie nieruchomością, a więc nie naruszył art. 185 ust. 2 ugn.
Zarządzanie nieruchomością wspólną zostało powierzone osobie prawnej firmie C. Sp. z o.o. w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, w drodze uchwały podjętej przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej i zawartej w akcie notarialnym wyodrębniającym pierwszy lokal. W tej samej uchwale zawarto umowę o zarządzanie, szczegółowo określającą i jej zakres i wynagrodzenie dla C. Sp. z o.o. czyli zarządcy, co jest zgodne z art. 185 ust. 2 ugn.
Z kolei, zgodnie z art. 184 ust. 3 ugn, zarządca, czyli Spółka z o.o. C., wskazał i umocował zarządców nieruchomości C. Z. i B. K. do wykonywania i czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami, posiadających licencje zawodowe.
Kwestionowanie uchwały wspólnoty w tej sprawie przez Ministra oraz sugerowanie, że osoby wskazane przez zarządcę, czyli osobę prawną prowadzącą działalność w tym zakresie, powinny zawrzeć ze wspólnotą odrębne umowy na zarządzanie jest nadużyciem i przekroczeniem uprawnień i kompetencji. Doprowadziłoby to do patologii istnienia kilku umów zarządzania tymi samymi częściami wspólnymi, z różnymi zakresami i wynagrodzeniami. Nie może to być argumentem uprawniającym do nałożenia kary dyscyplinarnej na zarządców, osoby fizyczne.
Zdaniem skarżącego, nadużyciem jest karanie C. Z. i B. K., którzy na to nie mieli żadnego wpływu, a którym zgodnie z prawem powierzono wykonywanie określonych czynności zarządzania i obarczanie ich odpowiedzialnością za rzekome braki w umowie o zarządzanie zawartej pomiędzy zarządcą, czyli C. Sp. z o.o. a Wspólnotą Mieszkaniową.
Przekroczeniem uprawnień Ministra jest też w jego ocenie wnikanie i prowadzenie rozważań na temat wewnętrznych regulacji i ustaleń Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością łączących Zarządców B. K. i C. Z. z C. Sp. z o.o., którzy nie byli pełnomocnikami ustawowymi tejże spółki.
Zarządców, B. K. i C. Z. nie łączył żaden stosunek prawny ze wspólnotą mieszkaniową i od tej wspólnoty nie pobierali żadnego wynagrodzenia z tytułu wykonywania czynności zarządzania nieruchomościami wspólnymi.
Tak samo jest niedopuszczalne podnoszenie w sprawie i w uzasadnieniu decyzji, stosunków prawnych pomiędzy C. Z. a B. Sp. z o.o. w okresie przed powstaniem Wspólnoty Mieszkaniowej.
Skarżący podniósł ponadto, iż nie naruszył dyspozycji przepisu art. 185 ust. 2 ugn w związku z art. 199 kc odnoszącym się do zarządzania lokalem stanowiącym współwłasność.
Zarządcy postępowali zgodnie z zapisami ustawy o własności lokali i co więcej, tak jak zapisano w protokole KOZ w kwestii rozliczania kosztów i naliczania zaliczek, w tym dla garażu, że "współwłaściciele lokalu garażowego powinni pokrywać przede wszystkim koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w takim stosunku jaki odpowiada udziałom lokalu garażowego w tej nieruchomości".
Zarządzanie lokalem stanowiącym współwłasność (garażem) odbywało się na tej samej podstawie i w takim samym trybie jak nieruchomością wspólną związaną z lokalami mieszkalnymi i użytkowymi. Garaż jest elementem całości nieruchomości, a nie samodzielną, wyodrębnioną nieruchomością i jako taki także ma udział w częściach wspólnych co jednoznacznie jest określone w aktach notarialnych wyodrębniających lokale, a nie jak twierdzi Minister, że był odrębnym lokalem bez związku z całością nieruchomości.
Skarżący podkreślił, iż protokolarnie przejął nieruchomość i dokumentację techniczną od dewelopera oraz przekazał ją Wspólnocie Mieszkaniowej; zarzut, że tego nie dokonał jest nieuprawniony.
Wskazał, iż na posiedzeniu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w dniu [...] stycznia 2013 r. szczegółowo objaśnił procedurę postępowania z dokumentacją Wspólnoty, a następnie w dniu [...] stycznia 2013 r. dodatkowo przedstawił część I i II Protokołu odbioru i przekazania dokumentów technicznych nieruchomości.
Przyznał, że w dniu zawiązania się wspólnoty taki protokół formalnie nie powstał. Ale dokumentacja była i w całości kompletna została wspólnocie protokołem ostatecznie przekazana. Czy to zasługiwało, jak stwierdza Minister, na dotkliwą karę dyscyplinarną?
Skarżący zaprzeczył, aby pobierał dodatkowego wynagrodzenia jako zarządca i jednocześnie jako osoba pełniąca funkcje zarządu wspólnoty z tytułu prowadzenia pozaksięgowej ewidencji finansowej wspólnoty.
Wskazał, iż właściciele lokali w podejmowanych uchwałach decydują o zakresie i sposobie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej i rozliczeniach. W umowie o zarządzanie - wbrew twierdzeniom Ministra - nie ma zapisu, że zarządca, czyli C. Sp. z o.o. ma prowadzić ewidencję pozaksięgową wspólnoty. Twierdzenie, że czynności te wynikały z umowy o zarządzanie i były wkalkulowane w wynagrodzenie jest nadużyciem. Prowadzenie ewidencji pozaksięgowej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i musiało być podjęte w formie uchwały przez wspólnotę. Podjęta, prawomocna Uchwała nr [...] oraz [...] zadecydowała o rodzajach kosztów, kwocie i sposobie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej Wspólnoty, a Zarząd Wspólnoty podpisał umowy o dzieło na prowadzenie tejże ewidencji z osobami fizycznymi, co jest zgodnie z wytycznymi zawartymi w Rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 18 sierpnia 1998 roku w sprawie szczególnych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek nie prowadzących działalności gospodarczej. W szczególności na podstawie art. § 2.1. tegoż rozporządzenia: "Wspólnoty mieszkaniowe prowadzą księgi rachunkowe i sporządzają roczne sprawozdanie finansowe w sposób uproszczony, określony w § 3 albo w § 4 ust. 2-5 oraz w § 5, art. § 2 Wyboru sposobu prowadzenia ksiąg rachunkowych wspólnoty mieszkaniowej, spośród wymienionych w ust. 1, dokonują w drodze uchwały właściciele lokali".
Podkreślił, iż w rozpatrywanej sprawie zarządem wspólnoty był zarządca, czyli C. Sp. z o.o. a zarządcy B. K. i C. Z. realizując czynności zarządzania występowali i działali w imieniu i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, a nie w swoim imieniu, jak usilnie usiłuje dowieść Minister. Tak więc umowy o prowadzenie ewidencji pozaksięgowej B. K. i C. Z. jako zarządcy nie zawierali między sobą a między wspólnotą mieszkaniową jako osobą prawną a osobami fizycznymi i do wypełnienia różnych czynności, a nie jak twierdzi Minister, tych samych czynności.
Zarządzanie odbywało się tymi właśnie częściami wspólnymi, a nie miejscami postojowymi i komórkami stanowiącymi odrębną własność.
Tak samo postępowano przy określaniu zaliczek oraz rozliczaniu kosztów przypadających na garaż według jego udziału w częściach wspólnych, co wyrażało się także w głosowaniu stosownymi udziałami w częściach wspólnych lokalu mieszkalnego i użytkowego, udziałami w częściach wspólnych miejsca postojowego w garażu oraz udziałami w częściach wspólnych komórki lokatorskiej w garażu. Wszystkie dokumenty związane z podejmowaniem uchwał i głosowaniami zostały przekazane Wspólnocie Mieszkaniowej a także w istotnej części zostały załączone do przekazanych Komisji i Ministrowi przez zarządców w toku postępowania w sprawie. Nie jest prawdą twierdzenie Ministra, że nie miał dostępu do dokumentów i dlatego poddaje w wątpliwość czy podjęte uchwały są prawomocne. Przy piśmie C. Z. z dnia [...] sierpnia 2012 r. załączony jest Dowód 7 str. 1, Dowód 7 str. 13 - wyniki głosowania nad uchwałą nr [...] oraz [...], oddzielnie udziałami lokali mieszkalnych i użytkowych w częściach wspólnych oraz oddzielnie udziałami współwłaścicieli lokalu niemieszkalnego, czyli garażu, następnie przeliczonymi na udział garażu w częściach wspólnych całej nieruchomości. Minister mając wątpliwości, przed ukaraniem, mógł się z nimi zapoznać a także poprosić o szczegółowe wyjaśnienia, skoro te udzielone przez C. Z. na posiedzeniu Komisji okazały się niewystarczające. Kwestionowanie prawomocnych uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej w tej sprawie przez Ministra jest nadużyciem prawa i przekroczeniem swoich kompetencji.
Na potwierdzenie prawidłowości czynności podejmowanych przez zarządców skarżący przytoczył wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu o sygn. akt IACa 601/08 z dnia 7 sierpnia 2008 r., w którym m.in. napisano.: "Sąd Apelacyjny we Wrocławiu uznał, że koszty utrzymania garaży wielostanowiskowych, w których znajdują się urządzenia i instalacje służące przez to do użytku właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej mogą być wliczone do kosztów zarządu nieruchomością wspólną - (stanowi to czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu)".
Zdaniem skarżącego, wobec wątpliwości co do trybu głosowania organ winien był wystąpić do sądu administracyjnego o zajęcie jednoznacznego stanowiska w tej kwestii.
Skarżący zaprzeczył nadto, aby nie naruszył art. 185 ust. 1 ugn, par. 8 ust. 2 lit. b standardów zawodowych ani art. 30 ust. 1 uwl w zakresie prowadzenia rozliczeń przez rachunek bankowy; zarzut, że tak nie było nie ma uzasadnienia w przedstawionych dokumentach i musi zostać uznany za pomówienie.
Wskazał, iż na posiedzeniu KOZ wyjaśnił, że wszystkie rozliczenia we Wspólnocie Mieszkaniowej odbywały się przez rachunek bankowy: na rachunek były wpłacane wszystkie zaliczki przez właścicieli lokali, z rachunku były pokrywane drogą przelewów koszty eksploatacji części wspólnych oraz koszty lokalowe, z rachunku bankowego za pomocą karty były pobierane gotówki na zakupy związane z techniczną obsługą i eksploatacją nieruchomości, były na bieżąco ewidencjonowane zarówno po stronie kwot pobranych jak i rozchodów na podstawie dowodów księgowych.
Na posiedzeniu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w dniu [...] stycznia 2013 r. szczegółowo to objaśnił oraz dodatkowo przedstawił [...] stycznia 2013 r. Protokół przekazania dokumentów Wspólnoty Mieszkaniowej - w zakresie dotyczącym rozliczeń gotówkowych - poz. 20 (17 kartek), który został pominięty w zaskarżonej decyzji.
W kwestii zarzutu dokonywania zakupów na rzecz jednego właściciela lokali ze środków Wspólnoty skarżący oświadczył, że zakup pilotów był niezbędny dla mieszkańców do wjazdu na posesję i do garażu także przez dewelopera, który był członkiem wspólnoty, a kosztami notą księgową obciążono dewelopera, który to dokument księgowy został przez Komisję zlekceważony.
Zdaniem skarżącego niedopuszczalne jest, by Minister spośród setek dokumentów i zapisów księgowych wydobył i przywołał jako podstawę do drastycznego ukarania, notatkę z ewidentnym błędem literowym 5000 zamiast 500, co zostało sprostowane, a czego Minister nie uwzględnił, tylko czyni z tego kluczowy zarzut. Notatka jest notą wyjaśniającą, a nie notą księgową. Na str. 5 decyzji podtrzymującej karę fałszuje i poświadcza nieprawdę, dowolnie wybierając różne kwoty mające niby wskazywać na próby wyłudzenia przez zarządców środków finansowych. W dokumentach księgowych - raportach pobranych i rozliczonych zaliczek są zaksięgowane wszystkie pobrane zaliczki gotówkowe oraz wszystkie dowody księgowe ich rozdysponowania w ujęciu rocznym, czyli ustawowym okresie rozliczeniowym obowiązującym we wspólnocie. Z dokumentu sporządzonego przez zarządców z dnia [...] marca 2012 r. wynika jednoznacznie, że to wspólnota w rozliczeniu ma zwrócić B. K. kwotę 250,47 PLN. Stawianie przez Ministra, w świetle tych dokumentów, zarzutu, że jakoby zostały pobrane i nierozliczone zaliczki gotówkowe i popełniono próbę wyłudzenia środków finansowych jest poświadczeniem nieprawdy i pomówieniem, wyjątkowo niegodnym centralnego organu administracji państwowej. Rodzi to poważne wątpliwości co do rzetelności i bezstronności Ministra przy rozpatrywaniu zarzutów.
Skarżący zaprzeczył, aby nagminnie rozliczano się ze wspólnotą mieszkaniową z pominięciem rachunku bankowego. Wszystkie zaliczki właścicieli lokali na pokrycie kosztów wspólnych i mediów lokalowych były wpłacane na rachunek bankowy. Wszystkie koszty pokrywane były z rachunku bankowego przelewami lub poprzez wypłatę z rachunku gotówki na pokrycie danych rachunków.
Skarżący wyraził pogląd, że zarzut, iż działając jako zarządca nie podjął stosownych działań prowadzących do właściwego rozliczania kosztów infrastruktury towarzyszącej obsługiwanej nieruchomości nie odpowiada stanowi faktycznemu, świadczy o nieznajomości infrastruktury osiedla oraz zapisów o wzajemnych służebnościach przez skarżących, a powtórzonych przez Ministra jest nierzetelną kompilacją różnych wypowiedzi zarządcy na posiedzeniu Komisji.
Wskazał, iż osiedle jest budowane w kilku etapach na odrębnych działkach; wspólne dla tych działek są drogi dojazdowe i przejazdowe; wspólna jest infrastruktura deszczowa odprowadzająca wodę z terenu wspólnoty B. [...] i pozostałych działek. Po rozpoczęciu budowy kolejnego etapu to właśnie zarządcy B. K. i C. Z. w trosce o interes zarządzanej wspólnoty zawarli z deweloperem porozumienie na pokrycie kosztów zużycia wody tylko na cele socjalne załogi oraz energii elektrycznej przepompowni wody z terenu budowy. Należności te zostały zapłacone na rzecz wspólnoty. Do tego czasu z tej infrastruktury korzystała tylko wspólnota B. [...]. Po wybudowaniu kolejnych etapów wszystkie wspólnoty powinny ustalić zasady ponoszenia kosztów tej infrastruktury, ale to już jest obowiązkiem skarżących a nie zarządców B. K. i C. Z., co zostało udokumentowane w przekazanych Komisji i Ministrowi pismach.
W ocenie skarżącego o braku bezstronności Ministra jako organu orzekającego świadczy fakt dezawuowania w uzasadnieniu decyzji wszystkich poczynań C. Z. jako zarządcy i nie przyjmowania jego wyjaśnień oraz pomijania przedstawianych dokumentów przy równoczesnym wychwalaniu innego zarządcy, który przejął po nim zarządzanie nieruchomością.
Jego zdaniem, sprawa prowadzona była w sposób podważający zaufanie do władzy publicznej, jako zobowiązanej do stania na straży praworządności i dążenia do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do jej załatwienia mając na względzie słuszny interes nie tylko jednej strony, co uzasadnia złożenie skargi na działanie Ministra Infrastruktury i Rozwoju do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację prezentowaną w obydwu wydanych w sprawie decyzjach.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:
Skarga jest pozbawiona usprawiedliwionych podstaw, a zaskarżona decyzja odpowiada prawu.
W myśl art. 188 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2013 r. (dalej ugn), zarządca nieruchomości nie wypełniający obowiązków, o których mowa w art. 186 podlega odpowiedzialności zawodowej. Przepis art. 186 ugn nakazywał, aby zarządca nieruchomości wykonywał czynności zawodowe zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej.
W ocenie Sądu prawidłowa jest konkluzja organu, iż skarżący wykonując czynności zarządzania nieruchomościami położonymi w W. przy ul. B. [...] naruszył przepisy prawa w stopniu skutkującym orzeczenie kary dyscyplinarnej zawieszenia licencji zawodowej na okres 1 roku.
Zgodnie z art. 185 ust. 2 i ust. 4 ugn zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność z zakresu zarządzania nieruchomościami działa na podstawie umowy o zarządzaniu nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami. Również sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością.
Bezspornie zarządca nieruchomości C. Z. nie zawarł umowy o zarządzanie przedmiotową nieruchomością. Należy zgodzić się z oświadczeniem C. Z., zawartym w skardze do Sądu, że nie łączył go ze wspólnotą mieszkaniową przy ul. B. [...] żaden stosunek prawny. Pomimo to C. Z. wykonywał czynności zarządzanie przedmiotową nieruchomością, w tym zawierał umowy w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, o czym świadczy obszerny materiał dowodowy zebrany w sprawie.
Odnosząc się do kwestii określania zaliczek oraz głosowania w uchwałach przez współwłaścicieli lokalu garażowego należy zauważyć, że lokal ten stanowi przedmiot odrębnej własności. Udział ww. lokalu w częściach wspólnych nieruchomości wynosi 574416/1532590, a więc prawie 37,5 %. Zarząd tym lokalem powinien odbywać się na podstawie przepisów ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 199 Kc do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowe, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Powołane przez skarżącego dokumenty tj. wyniki głosowania nad uchwałami, w najmniejszym stopniu nie wskazują, czy wszyscy właściciele lokalu garażowego brali udział w głosowaniu oraz czy byli "za" podjęciem konkretnej uchwały.
Mając na uwadze art. 199 Kc oraz znaczący udział lokalu garażowego w części wspólnej nieruchomości (ok. 37,5%) należy zauważyć, że w przypadku nie zajęcia przez nawet I współwłaściciela lokalu garażowego stanowiska "za" uchwałą, automatycznie "przeciw" podjęciu uchwały jest cały udział przysługujący lokalowi garażowemu. Mając na uwadze, że uchwały zapadały większością 63-71% udziałów, to w przypadku odjęcia udziału lokalu garażowego (ok. 37,5 %) uchwały te nie zostałyby skutecznie podjęte.
Jak wyjaśnił C. Z. w skardze do Sądu, do głosowania uchwał stosował metodę zbierania głosów, cyt. "(...) oddzielnie udziałami współwłaścicieli lokalu niemieszkalnego, czyli garażu, następnie przeliczonymi na udział garażu w częściach wspólnych nieruchomości". Zasadnie organ ocenił, że działanie polegające na bliżej nieokreślonym przeliczaniu udziałów właścicieli garażu jest działaniem bezprawnym. Jak stwierdzono w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 30 marca 2011 r., sygn. akt VI ACa 1106/10, cyt. "Innymi słowy, udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, zatem powinni oni zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody - zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 kc. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l. (...) Współwłaściciele lokalu, czy to mieszkalnego, czy użytkowego, stanowiącego odrębną własność zgodnie z art. 199 lub 201 kc. powinni umocować jednego z nich do udziału w zebraniu członków wspólnoty z prawem głosowania (podejmowania uchwał), a w przypadku niemożności uzyskania takiej decyzji rozstrzygnąć to za nich powinien sąd."
Natomiast odnośnie przywołanego wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu, sygn. akt I ACa 601/08 z dnia 7 sierpnia 2008 r. należy zauważyć, że w ww. wyroku brak jest sformułowania zacytowanego przez C. Z. Sąd stwierdził natomiast, cyt. "Zdaniem Sądu Apelacyjnego, w oparciu o zgromadzone w sprawie dowody Sąd I Instancji prawidłowo ustalił, że w pomieszczeniach garaży znajdują się instalacje kablowe służące do użytku wszystkich właścicieli lokali i wejścia do komórek. Na poziom garaży zjeżdzają windy, znajduje się tam również jedyne wyjście z budynku bez konieczności pokonywania schodów. Uzasadnia to zdaniem Sądu ocenę, iż choć garaże są przedmiotem własności tylko części członków wspólnoty i w sensie prawnym stanowią odrębne lokale, w rzeczywistości służą do użytku nieokreślonego kręgu mieszkańców nieruchomości. (...) Biorąc więc pod uwagę, że nieruchomości garażowe nie służą do wyłącznego użytku ich właścicieli, a na gruncie art. 22 ust. 3 pkt 8 ustawy o własności lokali dopuszczalne jest ustalenie, iż część kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku, służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, zaliczana będzie do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, nie było - w ocenie Sądu Apelacyjnego - przeszkód, aby wobec akceptacji większości członków wspólnoty, obciążenia finansowego poszczególnych właścicieli zostały ustalone zgodnie z treścią uchwały".
Z powyższego wyroku nie wynika, aby wszystkie koszty utrzymania garaży wielostanowiskowych, bez żadnych dodatkowych warunków, mogły być wliczone do kosztów zarządu nieruchomości wspólnej.
Zdarzenia dotyczące formalnego przekazania dokumentacji wspólnocie mieszkaniowej są jednym z nieprawidłowych działań zarządcy nieruchomości i nie stanowiło samoistnej przesłanki do określenia wysokości kary dyscyplinarnej.
Odnośnie pobierania dodatkowego, pozaumownego wynagrodzenia należy przypomnieć, że C. Z. nie łączył faktycznie z przedmiotową wspólnotą mieszkaniową żaden stosunek prawny. Wbrew twierdzeniom zarządcy nieruchomości nie był on uprawniony do zawarcia umowy w imieniu wspólnoty mieszkaniowej nakładającej na właścicieli lokali dodatkowe obowiązki finansowe. Skoro w ocenie zarządcy nieruchomości otrzymywane wynagrodzenie nie obejmowało jakichś czynności, to zarządca nieruchomości powinien zwrócić się do zarządu wspólnoty mieszkaniowej pobierającej już ustalone w umowie wynagrodzenie za zarządzanie nieruchomością tj. C. Sp. z o.o., o stosowne uzupełnienie wynagrodzenia (w ramach stawki ustalonej w akcie notarialnym). Należy podkreślić, że dodatkowe wynagrodzenie zarządcy nieruchomości należy do kosztów zarządu, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm. - dalej uwl). Zatem decyzje w tej sprawie stanowią czynności przekraczające zwykły zarząd i zgodnie z art. 22 ust. 2 uwl niezbędna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tych czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
W kwestii naruszenia przez zarządcę nieruchomości przepisów prawa dotyczących obowiązku prowadzenia wszystkich rozliczeń przez rachunek bankowy należy podkreślić, że jak wskazano w decyzji, C. Z. aprobował bardzo dużą ilość operacji gotówkowych, w tym znaczących kwot, wykonywanych przez B. K., które nie były rozliczane na bieżąco. Odnośnie noty obciążającej developera za zakup pilotów i czipów organ zakwestionował fakt, że zakup został dokonany w 2010 r., natomiast notę wystawiono w marcu 2012 r. co jest niezgodne z art. 29 ust. 1a uwl.
Zarzut, że organ ocenił notatkę wyjaśniającą jako dowód księgowy należy zauważyć, że nie znajduje to uzasadnienia w treści decyzji. Wskazano wyłącznie, że dokument ten wymienia 6 kwot, w tym 2 błędne, a sytuacja ta może rodzić uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości bardziej złożonych rozliczeń.
Odnośnie sformułowań dotyczących "podejrzenia członków wspólnoty mieszkaniowej o próby wyłudzenia znacznych środków finansowych" należy zauważyć, że organ oparł się w tym zakresie na treści skargi wspólnoty mieszkaniowej. Organ nie postawił zarzutu, że pobrane zaliczki nie zostały rozliczone, jak również, że popełniono próbę wyłudzenia środków finansowych.
Sąd doszedł zatem do przekonania o bezzasadności zarzutów skarżącego. Trafne jest natomiast, jak również należycie umotywowane stanowisko organu o naruszeniu przez niego przepisów prawa w stopniu uzasadniającym nałożenie kary dyscyplinarnej zawieszenia licencji zawodowej na okres 1 roku.
Na marginesie należy zauważyć, że nowelizacją z dnia 13 czerwca 2013 r. dokonano deregulacji zawodu zarządcy nieruchomości (art. 8 ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. poz. 829). Uchylono z dniem 1 stycznia 2014 r. większość przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących zarządzania nieruchomościami i zarządców nieruchomości, w tym art. 184 u.g.n., przewidujących wykonywanie omawianego zawodu wyłącznie na podstawie licencji zawodowej.
W aktualnym stanie prawnym licencja nie jest wymagana do wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości.
Jednakże sąd administracyjny zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) kontroluje legalność zaskarżonego aktu, a więc prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni. Zatem kontrola dokonywana jest według przepisów obowiązujących w dacie wystąpienia naruszenia albo w dacie wydania decyzji, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.
Materialną podstawę odpowiedzialności dyscyplinarnej pośrednika w obrocie nieruchomościami i opis znamion deliktu dyscyplinarnego zawierał obowiązujący w dacie wydania rozstrzygnięcia art. 183 ust. 1 ugn. stanowiący, że pośrednik w obrocie nieruchomościami niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 181, podlega odpowiedzialności zawodowej.
Z uwagi na powyższe, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.