VI SA/Wa 3134/24

VI SA/Wa 3134/24 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2025-01-21
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2024-09-23
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Danuta Szydłowska
Iwona Kozłowska
Tomasz Sałek /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6017 Samodzielne funkcje techniczne w budownictwie
Skarżony organ
Minister Rozwoju
Treść wyniku
Oddalono skargę
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Sałek (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Danuta Szydłowska Asesor WSA Iwona Kozłowska Protokolant st. spec. Karolina Pilecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 stycznia 2025 r. sprawy ze skargi I. S. na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia [...] lipca 2024 r. nr [...] w przedmiocie nałożenia na rzeczoznawcę majątkowego kary dyscyplinarnej oddala skargę
Uzasadnienie
Minister Rozwoju pismem z dnia 28 maja 2020 roku, działając na podstawie art. 194 ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2024 r. poz. 1145, ze zm., dalej też jako "u.g.n.") zawiadomił rzeczoznawcę majątkowego I. S. (dalej też jako "Skarżąca" lub "Strona") o wszczęciu wobec niej postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Minister Rozwoju poinformował przy tym Skarżącą, że akta przedmiotowej sprawy zostały przekazane Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (dalej też w skrócie jako "KOZ" lub "Komisja") w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Minister Rozwoju wyjaśnił, że przedmiotem wszczętego postępowania będzie zbadanie, czy Skarżąca, jako rzeczoznawca majątkowy, wykonując czynności z zakresu szacowania nieruchomości, wypełniła obowiązki, o których mowa w art. 175 ust. 1 – 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Minister pouczył przy tym Skarżącą o ciążącym na niej obowiązku statuowanym w art. 41 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2024 roku, poz. 572 ze zm., dalej w skrócie także jako "k.p.a."). Wśród przekazanych Komisji Odpowiedzialności Zawodowej dokumentów znalazły się dwa pisma D. D. z dnia 24 lutego 2020 roku i 30 marca 2020 roku, w których przedstawił on Skarżącej, jako rzeczoznawcy majątkowemu, zarzuty w odniesieniu do wykonanych przez nią czynności zawodowych, udokumentowanych operatem szacunkowym z dnia 14 czerwca 2019 r. oraz operatem szacunkowym z dnia 21 października 2019 roku. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, w tym wysłuchaniu stanowiska Skarżącej w trakcie posiedzenia w dniu 25 czerwca 2021 roku, w protokole końcowym z dnia 19 grudnia 2022 roku wystąpiła o zastosowanie wobec Strony kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n., tj. kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy.
Mając na uwadze wyniki postępowania wyjaśniającego, Minister Rozwoju i Technologii (dalej też jako "Organ" lub "Minister") decyzją z dnia [...] sierpnia 2023 roku nr [...] orzekł o zastosowaniu wobec Skarżącej kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy. Wnioskiem z dnia 29 sierpnia 2023 roku Skarżąca zwróciła się do Ministra Rozwoju i Technologii o ponowne rozpatrzenie sprawy i uchylenie decyzji dnia [...] sierpnia 2023 roku.
W związku z powyższym Minister Rozwoju pismem z dnia 8 września 2023 roku, zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w przedmiotowej sprawie. Po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej zawnioskowała w swym protokole końcowym z dnia 2 kwietnia 2024 roku o zastosowanie wobec Skarżącej kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy, określonej w art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n.
Następnie Minister Rozwoju i Technologii decyzją z dnia [...] lipca 2024 roku nr [...] utrzymał w mocy swą uprzednią decyzję z dnia [...] sierpnia 2023 roku, uznając, że nieprawidłowości w pracy rzeczoznawcy majątkowego w zdecydowanej większości potwierdzają przyjęcie błędnych założeń w operatach szacunkowych, mających przełożenie na efekt końcowy wyceny, co świadczy o braku profesjonalizmu i dokładności w pracy rzeczoznawcy majątkowego. Zdaniem Ministra Rozwoju i Technologii stwierdzenie rażących błędów musi skutkować surową karą dyscyplinarną. Organ podkreślił, że biorąc pod uwagę znaczny ciężar gatunkowy popełnionych przez rzeczoznawcę majątkowego uchybień, konieczne jest orzeczenie kary czasowego zawieszenia uprawnień zawodowych, przy czym okres zawieszenia powinien być na tyle dotkliwy, aby przyniósł skutek w postaci niepopełniania podobnych błędów w przyszłości. Minister Rozwoju i Technologii tym samym za najbardziej odpowiednią karę w stosunku do rodzaju, liczby i wagi wszystkich popełnionych błędów, uznał karę zawieszenia uprawnień zawodowych Skarżącej na okres 6 miesięcy.
We wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skardze na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia [...] lipca 2024 roku Skarżąca zarzuciła:
1/ naruszenie przepisów materialnych, tj. art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z § 55 ust. 2 i § 56 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez ich zastosowanie i uznanie, iż w niniejszej sprawie operat szacunkowy z 14 czerwca 2019 r. oraz z 21 października 2019 r. posiadał istotne wady w szczególności w zakresie:
a/ nie przyjęcia istnienia drogi koniecznej, gdy z dołączonych operatów wynika, iż rzeczoznawca dokonała wyceny nieruchomości ustalając konieczność powstania służebności drogi koniecznej;
b/ przyjęcia w ramach porównania wartości nieruchomości w miejscowości N. oraz w miejscowościach wiejskich, bez wskazania uzasadnienia takiego rozwiązania, przez co wartość operatu została zawyżona zważając na fakt, że wartość nieruchomości w miejscowości N. jest o odpowiednio 20% i 18% wyższa (zależnie od operatu) od nieruchomości położonych na wsi, gdy zgodnie z materiałem ustalonym w niniejszej sprawie, wniosek ten jest błędny, co wykazano w treści uzasadnienia;
c/ przyjęcia dla działki 368/9 możliwości samodzielnego zagospodarowania, gdy z treści decyzji o warunkach zabudowy wynika, że nieruchomość ta nie została objęta możliwością zabudowy, gdy zgodnie z aktualnie dostępną wiedzą i obowiązującymi przepisami, działka ta mogła spełniać definicję samodzielnego zagospodarowania;
d/ przyjęcia do porównania nieruchomości niepodobnych nie wskazując na ich cechy szczególne ze szczególnym uwzględnieniem faktu, iż w ramach wyceny miało dojść do wykonania oceny wartości nieruchomości o powierzchni 11 447 m2, a największa z nieruchomości wskazanych przez rzeczoznawcę miała 3055 m2, gdy zgodnie z materiałem w sprawie, w treści operatów znalazło się wskazanie przyczyn takiego istotnego rozróżnienia;
e/ brak szczegółowego określenia kryteriów przypisania oceny takich jak zły kształt nieruchomości, dojazd do nieruchomości itp., które znalazły swoje odwzorowanie w treści zaskarżonych operatów, wbrew twierdzeniom organu; co miało istotny wpływ na wynik sprawy;
2/ naruszenie przepisu materialnego, tj. art. 157 ust. 1 u.g.n. poprzez sporządzenie opinii w sytuacji, w której operat szacunkowy z 14 czerwca 2019 r. oraz 19 października 2019 r. nie został zaskarżony do organizacji zawodowej rzeczoznawców, a przez to prowadzone w niniejszej sprawie postępowanie opierało się jedynie na domysłach organu co miało istotny wpływ na wynik sprawy;
3/ naruszenie przepisu procesowego, tj. art. 194 ust. 1a u.g.n. poprzez jego wadliwą subsumpcję i prowadzenie niniejszego postępowania w ramach skargi D. D., gdy niniejsze postępowanie wszczęte zostało w związku z odpowiedzialnością zawodową Skarżącej, jako rzeczoznawcy majątkowego, czym doszło do przeprowadzenia postępowania w niewystarczającym zakresie, względnie związania Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i Ministra Rozwoju i Technologii, skargą nieuprawnionego podmiotu, co w obu przypadkach stanowiło istotne naruszenie przepisów warunkujących prowadzenie postępowania przedmiocie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców, co miało istotny wpływ na wynik sprawy.
Mając powyższe na uwadze, Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji z dnia [...] sierpnia 2023 roku, wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji i rozpoznanie sprawy na rozprawie.
Minister Rozwoju i Technologii postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2024 roku wstrzymał z urzędu wykonanie zaskarżonej decyzji z dnia [...] lipca 2024 roku a w przekazanej do Sądu wraz z aktami sprawy odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.
Z kolei na rozprawie w dniu 21 stycznia 2025 roku pełnomocnik Skarżącej, popierając skargę wniósł ponadto o zasądzenie od Organu na rzecz Strony zwrotu kosztów postępowania.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje;
Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 roku, poz. 1267), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle paragrafu drugiego powołanego wyżej artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, wchodzi tutaj w grę kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów odnoszących się do słuszności rozstrzygnięcia.
W ramach tej kontroli sąd stosuje przewidziane prawem środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity Dz. U. z 2024 r., poz. 935, dalej zwana "p.p.s.a.").
Z kolei zgodnie z art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli miało ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach. Nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi (art. 134 p.p.s.a.).
Dokonując kontroli w wyżej zakreślonych granicach, Sąd stwierdził, że skarga nie jest zasadna. Wbrew zarzutom skargi, w działaniu Ministra Rozwoju i Technologii, Sąd nie dopatrzył się nieprawidłowości, zarówno gdy idzie o ustalenie stanu faktycznego sprawy, jak i o zastosowanie do jego oceny przepisów prawa materialnego.
Na wstępie należy zauważyć, że zgodnie z art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy wykonując działalność zawodową jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.
Z kolei, w myśl art. 174 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w niniejszej ustawie, a rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością (ust. 3), zaś w ust. 3a wymieniono katalog czynności, jakie może wykonywać rzeczoznawca majątkowy - poza operatami szacunkowymi.
Wydane na podstawie art. 159 u.g.n. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa m.in. rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia.
Z treści art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n. wynika, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego odbywa się przy tym na zasadach określonych w przepisach Rozdziału 4 - Działu V (art. 191 i nast.) ww. ustawy. Z przepisów tych wynika, że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, z zastrzeżeniem ust. 1b i 1c w ciągu trzech lat od zaistnienia okoliczności mogących stanowić podstawę odpowiedzialności zawodowej. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (art. 194 ust. 1a i 1c u.g.n.).
Zgodnie zaś z art. 194 ust. 2 tej ustawy postępowanie wyjaśniające dotyczące wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a, przeprowadza Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Postępowanie wyjaśniające przed Komisją odbywa się z udziałem osoby, wobec której wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej (art. 195 ust. 1 u.g.n.).
Jak stanowi z kolei art. 195a ust. 1 u.g.n. właściwy minister, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2, art. 183 ust. 2 oraz art. 188 ust. 2, albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, z zastrzeżeniem ust. 2.
Postępowanie dyscyplinarne rzeczników majątkowych zostało więc ukształtowane w ten sposób, że po wszczęciu przez właściwego ministra tegoż postępowania następuje przekazanie sprawy KOZ w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (art. 194 ust. 1a zdanie drugie u.g.n.). Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego Minister orzeka następnie, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2 u.g.n., albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej (art. 195a ust. 1 u.g.n.). Zatem minister nie przeprowadza postępowania wyjaśniającego, lecz orzeka na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez KOZ. Skoro decyzja, o której mowa w art. 195a ust. 1 u.g.n., jest wydawana przez właściwego ministra na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez KOZ, a wynikiem takim jest protokół końcowy zawierający wniosek o zastosowanie wskazanej kary dyscyplinarnej lub o umorzenie postępowania, to wniosek ten wiąże ministra w zakresie orzekania kary (zob. E. Bończak-Kucharczyk, komentarz do art. 195a u.g.n., [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany [online], Wolters Kluwer Polska, 2018), czyli "kierunku" rozstrzygnięcia - orzeczenia kary dyscyplinarnej lub umorzenia postępowania. Minister nie jest jednakże związany proponowaną przez KOZ karą dyscyplinarną, ponieważ stanowisko w tym zakresie nie mieści się w ramach postępowania wyjaśniającego. W razie ustalenia przez KOZ, że rzeczoznawca naruszył obowiązki, o których mowa w art. 175 ust. 1-3 u.g.n., właściwy minister jest zatem nie tylko uprawniony, ale i zobowiązany do samodzielnego orzeczenia kary adekwatnej do stwierdzonych naruszeń, przy czym wybór określonej kary z katalogu zawartego w art. 178 ust. 2 u.g.n. powinien zostać przez ministra uzasadniony. Analiza przywołanych powyżej przepisów pozwala na konkluzję, że ustawodawca, określając zasady postępowania dotyczącego odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych wprowadził mechanizm umożliwiający uwzględnienie w tym postępowaniu udziału przedstawicieli organizacji zawodowych wskazanych zawodów regulowanych, poprzez powierzenie prowadzenia postępowania wyjaśniającego przez odrębny od orzekającego w tych sprawach organu administracji publicznej podmiot - Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, powoływaną z udziałem osób wskazanych przez odpowiednie organizacje zawodowe. Jak zauważa się w orzecznictwie, z woli ustawodawcy Komisja ta nie tylko prowadzi samo postępowanie wyjaśniające, lecz także ustala jego wynik, co pozwala na stwierdzenie, że w tym zakresie właściwa norma kompetencyjna stanowi podstawę działania Komisji Odpowiedzialności Zawodowej z wyłączeniem kompetencji organu wszczynającego postępowanie i orzekającego o zastosowaniu kary dyscyplinarnej - właściwego ministra (p. wyrok NSA z dnia 24 stycznia 2013 r., II GSK 2036/11). Z kolei w wyroku z dnia 15 marca 2012 r. sygn. akt II GSK 199/11, Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd, że postępowanie prowadzone z tytułu odpowiedzialności zawodowej ma szczególny charakter, gdyż organ administracji publicznej wydając decyzję w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej opiera ją na dowodach zgromadzonych w aktach sprawy, a więc na dowodach zgromadzonych w trakcie postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej i jakkolwiek z przepisów nie wynika wprawdzie, że minister jest całkowicie związany ustaleniami zawartymi w protokole Komisji, to dyspozycja przepisu art. 195a ust. 1 u.g.n. nakazuje poszukiwać szczegółowych ustaleń faktycznych dotyczących błędów i uchybień w pracy rzeczoznawcy majątkowego w protokole Komisji. W wyroku z dnia 13 grudnia 2012 r. (sygn. akt II GSK 1637/11) NSA stwierdził, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej posiada ustawowe umocowanie dla prowadzenia postępowania wyjaśniającego wobec rzeczoznawcy pod kątem prawidłowości wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a, na co wskazuje przepis art. 194 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Prowadzenie postępowania wyjaśniającego w zakresie, o którym wyżej mowa, jest ustawowym zadaniem wspomnianej Komisji, nie zaś Ministra Rozwoju i Technologii.
Jak wynika z akt niniejszej sprawy, postępowanie w sprawie odpowiedzialności zawodowej Skarżącej zostało wszczęte przez właściwy organ przed upływem okresu przedawnienia. Sprawa została przekazana do Komisji celem przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, a Skarżącej została zapewniona możliwość czynnego w nim udziału. Jednocześnie, w ocenie Sądu, wbrew zarzutom skargi, w toku postępowania przez Komisją, nie przyznała ona bynajmniej D. D., który złożył do Ministra Rozwoju skargę na działalność Skarżącej, jako rzeczoznawcy majątkowego, statusu strony tego postępowania. Nie brał on bowiem ewidentnie udziału w tymże postępowaniu, dotyczącym kwestii odpowiedzialności zawodowej Skarżącej, jako strona tego postępowania w rozumieniu art. 6 k.p.a., skoro nie był informowany o żadnych czynnościach w toku tegoż postępowania podejmowanych, nie udostępniano mu akt sprawy (w oparciu o dyspozycję art. 73 § 1 k.p.a.), nie zapewniono mu inicjatywy dowodowej a finalnie nie doręczano mu żadnych pism KOZ, czy też Ministra Rozwoju i Technologii, jak również obydwu wydanych w spawie decyzji. Zatem w przedmiotowej sprawie zachowano statuowany w art. 195 ust. 1 u.g.n. wymóg prowadzenia postępowania wyjaśniającego z udziałem rzeczoznawcy majątkowego, jako tej osoby, wobec której wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Nie można przy tym zgodzić się ze Skarżącą, że D. D. uzyskał status strony postępowania dotyczącego jej odpowiedzialności zawodowej tylko z powodu doręczenia mu pisma Ministra Rozwoju z dnia 28 maja 2020 roku informującego o samym wszczęciu przedmiotowego postępowania.
W ocenie Sądu nie zasługuje na uwzględnienie także zarzut Skarżącej dotyczący naruszenia w toku postępowania zakończonego zaskarżoną decyzją przepisu art. 157 ust. 1 u.g.n., poprzez sporządzenie opinii w sytuacji, w której operaty szacunkowe z 14 czerwca 2019 r. oraz 19 października 2019 r. nie zostały zaskarżone do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, co, zdaniem Skarżącej oznacza, że prowadzone w niniejszej sprawie postępowanie opierało się jedynie na domysłach organu. Zauważenia bowiem wymaga, iż stanowisko Skarżącej pomija, że art. 157 u.g.n. i art. 175 u.g.n. nie dotyczą tych samych kwestii, o czym świadczy chociażby ich umiejscowienie w przywołanej ustawie.
Pierwszy z tych przepisów został zamieszczony w Dziale IV (Wycena nieruchomości) rozdziale 1 (Określanie wartości nieruchomości) u.g.n. Z art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n. wynika, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego - również w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny - dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Procedura ta znajduje zatem zastosowanie w przypadku kwestionowania przez uprawniony podmiot wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego.
Natomiast art. 175 u.g.n. znajduje się w Dziale V (Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami) rozdziale 1 (Rzeczoznawstwo majątkowe). Artykuł ten w ust. 1 określa reguły, którymi rzeczoznawca majątkowy powinien kierować się, sporządzając m.in. operat szacunkowy, a mianowicie: zasady wynikające z przepisów prawa, standardy zawodowe, szczególna staranność właściwa dla zawodowego charakteru podejmowanych czynności, zasady etyki zawodowej, zasada bezstronności. Zgodnie z art. 178 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy, który nie wypełnia obowiązków, o których mowa m.in. w art. 175 ust. 1 u.g.n., podlega odpowiedzialności zawodowej.
Tym samym, badanie, czy rzeczoznawca przy sporządzaniu operatu postępował zgodnie z dyrektywami z art. 175 ust. 1 u.g.n., nie obejmuje oceny, czy ustalona w nim wartość nieruchomości odzwierciedla - lub nie - rynkową wartość, lecz sprowadza się do kontroli wykonania obowiązków określonych wskazanym art. 175 ust. 1 ugn (zob. wyroki NSA: z 17 maja 2005 r., sygn. akt OSK 1435/04; z 6 kwietnia 2018 r., sygn. akt II GSK 414/18 - treść tych, jak i dalej przywołanych wyroków NSA jest dostępna w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl/). Wbrew stanowisku Skarżącej, celem tego postępowania nie jest podważenie sporządzonej wyceny nieruchomości a sprawdzenie prawidłowości podejmowanych przez rzeczoznawcę czynności przy wykonywaniu operatu szacunkowego z dokonaniem oceny - czy czynności te podejmowane są przy zachowaniu przesłanek wynikających z art. 175 ust. 1 u.g.n. (zob. wyrok NSA z 29 sierpnia 2017 r., sygn. akt II GSK 3093/15). Zadanie powierzone KOZ przez ustawodawcę w art. 194 ust. 2 u.g.n. wskazuje, że aby możliwe było jego wykonanie KOZ musi mieć kompetencje do analizy treści operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego, którego dotyczy postępowanie, gdyż bez tego nie byłoby możliwe wyjaśnienie, czy przy sporządzaniu tychże operatów rzeczoznawca kierował się regułami, o których mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n. Jednocześnie, oczywistym jest, że w toku postępowania w sprawie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, możliwa jest ocena operatów szacunkowych sporządzonych przez tego rzeczoznawcę, przy czym jest ona w takim przypadku dokonywana właśnie z punktu widzenia zachowania przez rzeczoznawcę reguł określonych w art. 175 ust. 1-3 u.g.n., a nie ma na celu weryfikacji prawidłowości określenia w operacie wartości nieruchomości w trybie art. 157 u.g.n. Zatem badanie, czy Skarżąca, jako rzeczoznawca, przy sporządzaniu na zlecenie Gminy N. operatów szacunkowych z dnia 14 czerwca 2019 r. oraz z dnia 21 października 2019 r., na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości gruntowej niezabudowanej, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...], położonej w miejscowości K., w gminie N., w powiecie [...], w województwie [...], postępowała zgodnie z dyrektywami z art. 175 ust. 1 u.g.n., nie obejmowało bynajmniej oceny, czy ustalona w nich wartość nieruchomości (zarówno przed podziałem, jak i po nim), odzwierciedlałą - lub nie - rynkową wartość, lecz sprowadza się do kontroli wykonania przez Skarżącą obowiązków określonych wskazanym art. 175 ust. 1 u.g.n. (p. wyroki NSA z 17 maja 2005 r., sygn. akt OSK 1435/04; czy też z 6 kwietnia 2018 r., sygn. akt II GSK 414/18).
I, w ocenie Sądu, przeprowadzone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej w ramach dwóch instancji postępowanie wyjaśniające dowiodło, że Skarżąca przy wykonywaniu czynności zawodowych, naruszyła obowiązki wynikające z art. 175 ust. 1 u.g.n., wykazując się brakiem szczególnej staranności przy wycenie nieruchomości. Podkreślenia przy tym wymaga, że w stanie prawnym obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji szczegółowe zasady wyceny nieruchomości regulowało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jednolity Dz. U. z 2021 r., poz. 555, dalej też w skrócie jako "Rozporządzenie z 2004 roku"). Obecnie powyższe rozporządzenie utraciło moc i zostało zastąpione Rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832). Jednak badając legalność zaskarżonej decyzji w kontekście zawartej w niej oceny prawidłowości podejmowanych przez Skarżącą, jako rzeczoznawcę majątkowego, czynności przy wykonywaniu operatów szacunkowych z dnia 14 czerwca 2019 r. oraz z dnia 21 października 2019 r., pod uwagę należało brać przepisy wykonawcze obowiązujące w dacie jego sporządzenia. W związku z tym należy wskazać, że stosownie do § 55 ust. 2 Rozporządzenia z 21 września 2004 r. operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 wspomnianego Rozporządzenia z 2004 roku w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:
1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2) określenie celu wyceny;
3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
5) opis stanu nieruchomości;
6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnienie.
Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny (ust. 2). W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (ust. 3). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (ust. 4).
Podkreślenia przy tym wymaga, że rzeczoznawca majątkowy, wykonując powierzone mu czynności, zobligowany jest do działania nie tylko zgodnego z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ale również do działania ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej. Jako profesjonalista w zakresie szacowania nieruchomości rzeczoznawca majątkowy winien właśnie zachować szczególną staranność przy wykonywaniu czynności zawodowych, tak, aby sporządzony przez niego operat szacunkowy był pozbawiony błędów i rozbieżności, mogących rzutować na jego wiarygodność a w konsekwencji także moc dowodową.
Tymczasem bezspornym jest, że Skarżąca, działając jako rzeczoznawca majątkowy, sporządziła na zlecenie Gminy N. dwa operaty szacunkowe dotyczące wyceny tej samej nieruchomości z wartościami różniącymi się o ponad połowę. I tak, w operacie szacunkowym z dnia 14 czerwca 2019 r. Skarżąca określiła wartość rynkową nieruchomości przed podziałem na kwotę 717 612 zł, natomiast wartość rynkową po podziale na kwotę 745 021 zł. Z kolei w operacie szacunkowym z dnia 21 października 2019 r. wartość rynkową nieruchomości przed podziałem Skarżąca określiła na kwotę 386 680 złotych, natomiast wartość rynkową po podziale na kwotę 415 615 złotych. W tym miejscu podkreślenia wymaga, że dowód z operatu szacunkowego, w ramach klasyfikacji środków dowodowych, jest traktowany jako opinia biegłego. Co istotne, operat szacunkowy rzeczoznawca sporządza zwykle według stanu nieruchomości i danych rynkowych z dnia wyceny, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej, np. wyceny sporządzane dla potrzeb naliczania opłat planistycznych, opłat adiacenckich (jak w niniejszej sprawie), odszkodowań związanych ze zwrotem wywłaszczonych nieruchomości czy też wycen mienia zabużańskiego. Istotnym jest, że ustawodawca przyjął, iż operat taki zachowuje ważność przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, ale pod warunkiem, że w tym czasie nie nastąpiły istotne zmiany uwarunkowań prawnych lub czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Po upływie tego okresu wymagane jest wykonanie nowej opinii o wartości nieruchomości bądź też potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego. Co ważne, nowy operat wykonuje się zawsze wtedy, gdy:
- nastąpiła istotna zmiana stanu faktycznego lub prawnego nieruchomości lub nastąpiła zmiana przeznaczenia w planie miejscowym;
- nastąpiła zmiana zakresu lub zmiana celu wyceny;
- miała miejsce istotna zmiana cen nieruchomości na rynku lokalnym.
Z kolei potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie w nim stosownej klauzuli i dołączenie analizy potwierdzającej, że od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Klauzulę i analizę, o których mowa wyżej, może sporządzić i podpisać wyłącznie rzeczoznawca, który operat szacunkowy wykonał. Zaktualizowany operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez kolejne 12 miesięcy, ale pod warunkiem, że w tym czasie nie nastąpiły istotne zmiany uwarunkowań prawnych lub czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Aktualnie obowiązujące przepisy dopuszczają przy tym możliwość dokonania aktualizacji operatu szacunkowego tylko jeden raz. Co więcej, aktualizacja operatu powinna być poprzedzona oględzinami, zbadaniem stanu prawnego, funkcji użytkowej i przeznaczenia w planie miejscowym, a także analizą rynku nieruchomości podobnych, w tym także potwierdzeniem, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy. Nadto aktualizacja operatu szacunkowego nie może prowadzić do korekty wartości w nim określonej – przepis prawa nie przewiduje takiego rozwiązania. Korekta wartości może być dokonana tylko w wyniku sporządzenia nowego operatu. Z kolei wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego do operatu o charakterze sprostowania, korekty błędów lub omyłek w obliczeniach czy też innych uchybień (np. nieaktualna podstawa prawna) są dopuszczalne w drodze korekty bez potrzeby sporządzania nowego operatu, pod warunkiem że powyższe czynniki nie powodują zmiany wartości nieruchomości. Tymczasem Skarżąca, w krótkim przedziale czasowym, obejmującym zaledwie cztery miesiące, sporządziła dwa operaty szacunkowe w stosunku do tej samej nieruchomości (i w tym samym celu) z wyceną różniącą się o około 55%, bez jakiegokolwiek wskazania w drugim operacie z dnia 21 października 2019 r., przyczyny tak daleko idącej zmiany tychże wartości w postaci chociażby zmian uwarunkowań prawnych lub innych istotnych czynników. W istocie tak daleko idąca różnica w przyjętych wycenach tej samej nieruchomości wynikała, jak wskazywała w toku postępowania sama Skarżąca, z chęci naprawienia w drodze sporządzenia drugiego operatu szacunkowego, popełnionego przez siebie uprzednio, w ramach pierwszego operatu szacunkowego z dnia 14 czerwca 2019 r. błędu, w związku z zastrzeżeniami zgłaszanymi przez właściciela podzielonej nieruchomości. W tej sytuacji Sąd podziela ocenę Ministra Rozwoju i Technologii, że takie zachowanie Skarżącej świadczy o braku profesjonalizmu i stanowi rażące naruszenie zasad wykonywania zawodu, w szczególności, że w przypadku braku jakiejkolwiek reakcji ze strony właściciela podzielonej nieruchomości, w obrocie pozostałby, mający walor opinii biegłego, operat szacunkowy, który, w opinii samej Skarżącej, zawiera błędne wyliczenia. Jednocześnie, przechodząc już do kwestii sposobu dokonywania tychże wyliczeń, ujętych w obydwu sporządzonych przez Skarżącą operatach szacunkowych, przypomnieć należy, że zgodnie z przywołanymi powyżej przepisami Rozporządzenia z 21 września 2004 r. w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym nie tylko opis stanu nieruchomości, czy wskazanie jej przeznaczenia ale także analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania. Co istotne, w realiach niniejszej sprawy, sporządzony przez Skarżącą operat szacunkowy, miał posłużyć do ustalenia ewentualnej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej w miejscowości K., w gminie N., w powiecie goleniowskim, w województwie zachodniopomorskim, stanowiącej przed podziałem działkę ewidencyjną nr [...] o powierzchni 11 447 m2. Wskutek zatwierdzonego decyzją Burmistrza N. z dnia [...] kwietnia 2019 r. podziału tejże nieruchomości powstały działki: - nr [...] o powierzchni 1 053 m2, - nr [...] o powierzchni 1156 m2, - nr [...] o powierzchni 1133 m2, - nr [...] o powierzchni 986 m2, - nr [...] o powierzchni 836 m2, - nr [...] o powierzchni 367 m2, - nr [...] o powierzchni 5 916 m2. Ponadto w dniu 18 listopada 2014 r. Burmistrz N. wydał decyzję nr [...] o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z wbudowanym garażem oraz niezbędną infrastrukturą na terenie działki nr [...]. Z kolei w dniu [...] czerwca 2015 r. Burmistrz N. decyzją nr [...] ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z wbudowanymi garażami oraz niezbędną infrastrukturą na terenie działki nr [...]. Z kolei zgodnie z art. 98a ust. 1b u.g.n. wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. W tej sytuacji Skarżąca w istocie winna była określić z jednej strony wartość nieruchomości przed podziałem a z drugiej po podziale, tak aby Burmistrz N. mógł ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką. Tymczasem, jak celnie zauważył organ, Skarżąca nie uwzględniła w swych wycenach okoliczności wynikających z decyzji Burmistrza N. zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości z dnia 25 kwietnia 2019 r. oraz z dwóch decyzji o warunkach zabudowy wydanych w dniach [...] listopada 2014 r. i [...] czerwca 2015 r., chociażby w kontekście obciążających powstałe wskutek podziału nowe działki nr [...] i nr [...] służebnością drogową w celu dojazdu do działek o numerach: [...], [...], [...], [...] i [...]. Co istotne, w swych operatach (także tym późniejszym, na stronie 20) Skarżąca wszystkie nowopowstałe działki zakwalifikowała, jako nieruchomości możliwe do samodzielnego zagospodarowania, podczas gdy ewidentnie kształt i wielkość działki nr [...] oraz jej drogowa funkcja wyznaczona mocą decyzji podziałowej wyklucza taką możliwość. Ponadto grunt w granicach działki nr [...] o powierzchni 5 916 m2 nie został objęty decyzjami o warunkach zabudowy a pomimo tego Skarżąca przyjęła w swej analizie porównawczej identyczne oceny dla działki nr [...] (przed podziałem) i dla działki nr [...] (po podziale), nie uzasadniając swego stanowiska. Brak jest również uzasadnienia dla przyjęcia wyceny dla działki o numerze [...], w którą "wbija się" klinem działka nr [...], stanowiąca własność innych osób, co ewidentnie przecież rzutuje na zagadnienie samodzielnego zagospodarowania tej powstałej działki. Podobny problem, związany z brakiem uzasadnienia w obydwu operatach dotyczył także kwestii przyjęcia w celach porównawczych przez Skarżącą działek zlokalizowanych zarówno na terenach wiejskich, jak i miejskich. Wbrew argumentacji Skarżącej, negującej taką konieczność, z uwagi na fakt, że położenie nieruchomości w N. czy w K. nie stanowi cechy wpływającej znacznie na cenę nieruchomości, sama Skarżąca przyznała temu atrybutowi największy wpływ na zróżnicowanie cen. W operacie szacunkowym z dnia 14 czerwca 2019 r. lokalizacji nieruchomości przyznała wagę 30%, natomiast w operacie szacunkowym z dnia 21 października 2019 r. 25%, przy czym za drugim razem wyraźnie rozróżniła lokalizację "bardzo dobrą" w mieście N. i "dobrą" - "poza miastem". Oczywiście nie ma przeszkód, aby w analizie komparatystycznej, mającej na celu dokonanie wyceny działki zlokalizowanej na terenach pozamiejskich, przyjąć także wartość działek położnych w mieście, o ile pozostają one w relewantnym związku z działką zlokalizowaną na terenach pozamiejskich, w szczególności, gdy te ostatnie tereny często są np. funkcjonalnie i infrastrukturalnie związane z samym miastem, jednakże ze względu na naturalną różnicę wartości nieruchomości miejskich i pozamiejskich zabieg taki niewątpliwie wymaga stosownego i wyczerpującego wyjaśnienia i omówienia, czego w operatach sporządzonych przez Skarżącą zabrakło. A pamiętać należy, że w przedmiotowym postępowaniu ocenie podlega właśnie sposób wykonania operatów przez Skarżącą. Bynajmniej, wbrew stanowisku Skarżącej, samo posiadanie uprawnień zawodowych nie zwalnia rzeczoznawcy majątkowego z obowiązku uzasadnienia w operacie szacunkowym doboru materiału porównawczego, a nadto przyjęcia cech rynkowych i ich wag. Tymczasem Skarżąca nie opisała w swym operacie szacunkowym z dnia 14 czerwca 2019 r. nieruchomości przyjętych do analizy porównawczej, nie wskazała również ich przeznaczenia w dokumentach planistycznych. Podała jedynie daty transakcji, nazwy lub numery obrębów, powierzchnie oraz ceny transakcyjne i ceny jednostkowe nieruchomości. Z kolei w drugim z operatów szacunkowych opisy te nie są wyczerpujące, co celnie zauważył organ. Zatem skoro Skarżąca nie opisała istotnych właściwości nieruchomości przyjętych do analizy porównawczej, to nie można potwierdzić, na co zwrócił uwagę organ, że znane jej były ich indywidualne cechy, co z kolei rzutuje na wiarygodność przyjętych do wyceny cech rynkowych i ich wag oraz stanów. Kwestia ta uwidacznia się także w przypadku przyjęcia w operacie szacunkowym z dnia 14 czerwca 2019 r. do analizy porównawczej zbioru 20 nieruchomości o powierzchniach od 886 m2 do 3 051 m2, wykorzystanego następnie zarówno do wyceny działki nr [...] o powierzchni 11 447 m2 przed podziałem, jak i do wyceny działki nr [...] o powierzchni 5 916 m2 powstałej w wyniku podziału. Także w operacie szacunkowym z dnia 21 października 2019 r. Skarżąca wykorzystała 26 nieruchomości o powierzchniach od 886 m2 do 2 922 m2 między innymi do wyceny działki nr [...] oraz działki nr [...]. Jednocześnie Skarżąca nie wyjaśniła przyczyn przyjęcia za podstawę wyceny dużo mniejszych nieruchomości, tym bardziej, że analizowany rynek obejmował również obszar sześciu wsi w pierwszym operacie i czterech wsi w drugim. Tymczasem, skoro celem wyceny było ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości o powierzchni 11 447 m2 na siedem mniejszych, to kluczowym jest opisanie zależności pomiędzy powierzchniami nieruchomości i ich cenami jednostkowymi, w szczególności, że w tym zakresie, także sama Skarżąca wagę tego akurat atrybutu wyznaczyła na poziomie 25% (w obu operatach szacunkowych). Tym bardziej byłoby zatem wymagane odpowiednie uzasadnienie doboru materiału porównawczego, tak, aby z operatów szacunkowych jasno wynikało, z jakich przyczyn analizowane zbiory nie zawierają nieruchomości o powierzchniach zbliżonych do wycenianych działek. Reasumując, skoro Skarżąca odpowiednio nie uzasadniła doboru przyjętego w obydwu operatach szacunkowych materiału porównawczego (w postaci odpowiednio 20 i 26 nieruchomości), w tym działek położonych zarówno na terenach miejskich i pozamiejskich, jak i o różnej powierzchni a także przeznaczeniu, to nie sposób ustalić, czy wiarygodnie wyliczono w tychże operatach różnicę wartości rynkowych nieruchomości, przed podziałem i po nim. A przecież rolą rzeczoznawcy majątkowego jest właśnie ustalenie zbioru nieruchomości, stanowiącego podstawę dokonywanej wyceny, pozwalającego na ustalenie cech rynkowych, stanu i wagi cech oraz ewentualnej zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu a wadliwe ustalenie tego zbioru podważa rzetelność wszystkich dalszych czynności i w efekcie ma wpływ na wynik szacowania. Zasadnie zwrócono także w zaskarżonej decyzji uwagę na mniej istotne nieprawidłowości w działaniach Skarżącej, takie jak wielokrotne wskazanie w operacie szacunkowym z dnia 14 czerwca 2019 r., że wyceniana nieruchomość położona jest w mieście N., podczas gdy znajduje się ona we wsi K., powołanie w operatach szacunkowych nieaktualnej definicji wartości rynkowej nieruchomości oraz w podrozdziale "Wybór podejścia i metody wyceny" - nieobowiązującego już w dacie wyceny rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Należy mieć na względzie, że operat szacunkowy, będący finalnym efektem pracy rzeczoznawcy majątkowego, zgodnie z zasadą szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości, powinien być natomiast pozbawiony błędów i rozbieżności, które mogłyby osłabiać jego wiarygodność i moc dowodową.
W tej sytuacji nie sposób odmówić racji Ministrowi Rozwoju i Technologii, że zarzuty przedstawione operatom szacunkowym sporządzonym przez Skarżącą, świadczą o braku zachowania przez nią szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności szacowania nieruchomości, co stanowi naruszenie art. 175 ust. 1 u.g.n. Ustalenie zaś powyższego - zgodnie z art. 178 ust. 1 u.g.n. - skutkuje poniesieniem przez rzeczoznawcę majątkowego odpowiedzialności zawodowej, polegającej na orzeczeniu przez organ jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2. u.g.n. Sąd natomiast nie ma wpływu na rodzaj zastosowanej kary. Bada tylko prawidłowość postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez KOZ oraz postępowania organu wydającego zaskarżoną decyzję. Wybór kary dyscyplinarnej należy do organu ją wymierzającego, przy czym w tej sprawie Minister Rozwoju i Technologii wystarczająco uzasadnił orzeczoną wobec Skarżącą karę dyscyplinarną. Gradacja kar dyscyplinarnych przewidzianych w art. 178 ust. 2 u.g.n., tj. od upomnienia do pozbawienia uprawnień zawodowych, wskazuje, że podstawowym kryterium zastosowania odpowiedniej kary do rozmiaru niewypełnienia obowiązków, o których mowa w art. 175 u.g.n., jest ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego i ewentualne skutki tych naruszeń dla podmiotu, na rzecz którego wykonywane były czynności szacowania nieruchomości oraz skutki dla interesu społecznego polegającego między innymi na utrzymaniu wysokiego zaufania publicznego do tego zawodu. Mając powyższe na uwadze, w ocenie Sądu, zasadnie Minister uznał ciężar poczynionych przez Skarżącą uchybień za istotny, orzekając o zastosowaniu wobec niej kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy. Jest to bowiem istotnie adekwatna kara, przy uwzględnieniu, że operat szacunkowy sporządzony przez Skarżącą posiada rangę dokumentu urzędowego, mającego bezpośredni wpływ na sprawy majątkowe, co oznacza, że powinien być pozbawiony błędów i rozbieżności, które mogłyby podważać jego wiarygodność oraz moc dowodową. Sąd zwraca uwagę, że rzeczoznawca majątkowy, sporządzając operat szacunkowy, musi mieć na uwadze nie tylko treść przepisów prawa i standardów zawodowych, ale też i znaczenie wyceny dla postępowań administracyjnych (sądowych). W realiach niniejszej sprawy stwierdzone naruszenia prawa miały wpływ zarówno na działania Burmistrza Miasta N., którego zadaniem było naliczenie opłaty adiacenckiej, jak i na sytuację majątkową właścicieli podzielonej nieruchomości. Rzeczoznawca musi mieć świadomość, że treść operatu będzie analizowana przez strony postępowania (pod kątem racjonalności i logiki przyjętych w wycenie założeń ich uzasadnienia, kompletności wyceny). Poza tym rzeczoznawca musi mieć świadomość, że wycena może być przez stronę kwestionowana co do jej prawidłowości przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy) lub że może podlegać odpowiedzialności zawodowej w związku z jego działalnością polegającą na określaniu wartości nieruchomości (art. 174 ust. 3 ustawy). Wobec powyższego rzeczoznawca, który sporządza operat z naruszeniem prawa musi liczyć się z zarzutami o nieprawidłowym sporządzeniu wyceny. Zaskarżona decyzja została przy tym wydana w oparciu o prawidłową podstawę prawną, a postępowanie przed organem zostało poprzedzone postępowaniem wyjaśniającym, o którym mowa w art. 194 ust. 2 u.g.n. W uzasadnieniu decyzji wskazano przyczyny, z powodu których nałożono na rzeczoznawcę majątkowego karę dyscyplinarną oraz wyjaśniono czym kierował się organ przy jej wymiarze.
W konsekwencji Sąd uznał, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej i Minister Rozwoju i Technologii odnieśli się zarówno do wszelkich istotnych z punktu widzenia wydanego rozstrzygnięcia argumentów rzeczoznawcy majątkowego podnoszonych w toku postępowania, jak również do kwestii przedstawionych we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy a zebrany w sprawie materiał dowodowy był wystarczający do zakończenia postępowania. Wymierzona z tytułu tej odpowiedzialności kara została przy tym zindywidualizowana.
Reasumując, wobec niezasadności zarzutów skargi oraz niestwierdzenia przez Sąd z urzędu tego rodzaju uchybień, które mogłyby mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, które sąd ma obowiązek badać z urzędu - skargę należało oddalić.
W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.