VI SA/Wa 3684/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPrzedmiotem sprawy była skarga rzeczoznawcy majątkowego J. N. na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia [...] września 2024 r. o nałożeniu kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy. Kara została nałożona z powodu naruszenia obowiązków zawodowych przy sporządzaniu dwóch opinii dotyczących oszacowania rynkowych stawek czynszu dla lokali użytkowych. Główne zarzuty dotyczyły oparcia się wyłącznie na ofertach z portali internetowych zamiast na faktycznych transakcjach najmu, co podważało wiarygodność opinii. Dodatkowo, w jednej z opinii zarzucono odrębne szacowanie stawek dla powierzchni użytkowej, magazynowej i udziału w gruncie bez odpowiedniego uzasadnienia oraz błędne przyjęcie współczynnika korygującego dla cechy "spełnienie wymagań przedszkola". Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę, uznając, że rzeczoznawca majątkowy naruszył obowiązek szczególnej staranności wynikający z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd podzielił stanowisko organu, że wykorzystanie wyłącznie ofert internetowych jako materiału porównawczego dyskwalifikuje wiarygodność oszacowanych stawek czynszu. Podkreślono, że podejście porównawcze wymaga uwzględnienia rzeczywistych cen transakcyjnych. Sąd uznał również za zasadne zarzuty dotyczące odrębnego szacowania stawek dla różnych części lokalu oraz niewłaściwego zastosowania współczynników korygujących. Sąd stwierdził, że wymiar kary dyscyplinarnej był adekwatny do wagi naruszeń, biorąc pod uwagę również fakt, że było to pierwsze postępowanie dyscyplinarne wobec skarżącego, a także potencjalne skutki dla zaufania publicznego do zawodu rzeczoznawcy majątkowego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja obowiązku szczególnej staranności rzeczoznawcy majątkowego, dopuszczalnych metod szacowania stawek czynszu, zasad wymiaru kar dyscyplinarnych w sprawach odpowiedzialności zawodowej.
Dotyczy specyficznej sytuacji rzeczoznawców majątkowych i ich odpowiedzialności zawodowej w kontekście szacowania stawek czynszu.
Zagadnienia prawne (4)
Czy oparcie się wyłącznie na ofertach z portali internetowych przy sporządzaniu opinii o rynkowej stawce czynszu, zamiast na rzeczywistych transakcjach, stanowi naruszenie obowiązku szczególnej staranności rzeczoznawcy majątkowego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, stanowi to naruszenie obowiązku szczególnej staranności, ponieważ podejście porównawcze wymaga uwzględnienia rzeczywistych cen transakcyjnych, a nie tylko ofert, co podważa wiarygodność sporządzonej opinii.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że wykorzystanie wyłącznie ofert internetowych jako materiału porównawczego przy szacowaniu stawek czynszu jest istotnym uchybieniem, które dyskwalifikuje wiarygodność sporządzonej opinii. Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek opierać się na rzeczywistych transakcjach, a nie tylko na ofertach, które niekoniecznie odzwierciedlają faktyczne ceny rynkowe.
Czy odrębne szacowanie stawek czynszu dla powierzchni użytkowej, magazynowej i udziału w gruncie, bez odpowiedniego uzasadnienia, stanowi naruszenie obowiązków zawodowych rzeczoznawcy majątkowego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, stanowi to naruszenie, jeśli rzeczoznawca nie przedstawił uzasadnienia dla takiego podziału i nie oparł go na danych porównawczych, co podważa wiarygodność ustaleń.
Uzasadnienie
Sąd uznał za nieprawidłowe odrębne szacowanie stawek czynszu dla różnych części lokalu (użytkowej, magazynowej, udziału w gruncie) bez przedstawienia jasnego uzasadnienia i danych porównawczych, zwłaszcza w sytuacji, gdy nie wszystkie te części były faktycznie przedmiotem obrotu.
Czy niewłaściwe zastosowanie współczynników korygujących dla cech rynkowych, takich jak "spełnienie wymagań przedszkola", stanowi podstawę do nałożenia kary dyscyplinarnej na rzeczoznawcę majątkowego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, stanowi to podstawę, jeśli przyjęte współczynniki nie mają uzasadnienia w danych porównawczych i wykraczają poza ustalony zakres, co podważa rzetelność opinii.
Uzasadnienie
Sąd uznał za zasadne zarzuty dotyczące przyjęcia współczynnika korygującego dla cechy "spełnienie wymagań przedszkola" na poziomie wyższym niż dopuszczalny zakres, bez odpowiedniego uzasadnienia, co świadczy o braku profesjonalizmu i dokładności.
Czy kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy jest adekwatna do stwierdzonych naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, kara jest adekwatna, biorąc pod uwagę wagę naruszeń, ich skutki oraz fakt, że było to pierwsze postępowanie dyscyplinarne wobec rzeczoznawcy.
Uzasadnienie
Sąd ocenił, że kara 3 miesięcy zawieszenia uprawnień była proporcjonalna do stwierdzonych uchybień, uwzględniając zarówno ciężar gatunkowy naruszeń, jak i okoliczności podmiotowe (pierwsze postępowanie) oraz społeczne (zaufanie do zawodu).
Przepisy (9)
Główne
u.g.n. art. 175 § ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z prawem i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością i bezstronnością.
u.g.n. art. 178 § ust. 2 pkt 3
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Określa karę dyscyplinarną w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych.
Pomocnicze
p.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa prawna oddalenia skargi.
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych art. 1 § § 2
Określa zakres kontroli sądów administracyjnych.
k.c. art. 355 § § 1 i 2
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
Definicja należytej staranności, do której porównywana jest "szczególna staranność" rzeczoznawcy.
k.p.a. art. 7
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada prawdy obiektywnej i podejmowania czynności niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego.
k.p.a. art. 77 § § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek wyczerpującego ustalenia stanu faktycznego.
k.p.a. art. 80
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada swobodnej oceny dowodów.
k.p.a. art. 107 § § 3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Elementy uzasadnienia decyzji.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Oparcie się przez rzeczoznawcę majątkowego wyłącznie na ofertach z portali internetowych zamiast na rzeczywistych transakcjach najmu. • Brak uzasadnienia dla odrębnego szacowania stawek czynszu dla różnych części lokalu. • Niewłaściwe zastosowanie współczynników korygujących dla cechy "spełnienie wymagań przedszkola". • Naruszenie obowiązku szczególnej staranności przez rzeczoznawcę majątkowego.
Odrzucone argumenty
Zarzuty skarżącego dotyczące błędnej oceny materiału dowodowego przez organ. • Zarzuty skarżącego dotyczące naruszenia art. 175 ust. 1 u.g.n. przez organ. • Zarzuty skarżącego dotyczące naruszenia art. 178 u.g.n. przez organ (nieprawidłowy wymiar kary).
Godne uwagi sformułowania
"Szczególna staranność" w rozumieniu ww. przepisu jest najbardziej zbliżona treściowo do pojęcia "należytej staranności" • najistotniejszym uchybieniem popełnionym przy Stronę w odniesieniu do obydwu opinii było przyjęcie jako materiału porównawczego wyłącznie ofert z ogłoszeń na portalach internetowych. • Stanowisko Rzeczoznawcy majątkowego wyrażone w opiniach zostało zatem sformułowane w oparciu o transakcje, które nie miały miejsca. • Podejście porównawcze wymaga uwzględnienia rzeczywistych cen transakcyjnych.
Skład orzekający
Aneta Lemiesz
przewodniczący
Justyna Żurawska
sprawozdawca
Urszula Wilk
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja obowiązku szczególnej staranności rzeczoznawcy majątkowego, dopuszczalnych metod szacowania stawek czynszu, zasad wymiaru kar dyscyplinarnych w sprawach odpowiedzialności zawodowej."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji rzeczoznawców majątkowych i ich odpowiedzialności zawodowej w kontekście szacowania stawek czynszu.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego i błędów w jego pracy, co jest istotne dla branży nieruchomości i może stanowić przestrogę dla innych profesjonalistów.
“Rzeczoznawca majątkowy stracił uprawnienia za "oszacowanie" stawek czynszu na podstawie ofert z internetu.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.