VI SA/Wa 248/20
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi rzeczoznawcy majątkowego M. S. na decyzję Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju utrzymującą w mocy decyzję o nałożeniu na nią kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy. Kara ta została nałożona w związku ze stwierdzonymi licznymi błędami w 48 sporządzonych przez nią operatach szacunkowych, które dotyczyły m.in. analizy rynku nieruchomości i wyboru nieruchomości do porównań. Rzeczoznawca zarzucała organom naruszenia przepisów postępowania, w tym brak zindywidualizowania kary, nierzetelne postępowanie dowodowe, brak możliwości obrony oraz naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię przepisów o odpowiedzialności zawodowej. Kwestionowała również wysokość nałożonej kary, wskazując, że była ona wyższa niż wnioskowana przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę. Sąd uznał, że organ prawidłowo przeprowadził postępowanie, a stwierdzone uchybienia, polegające na powielaniu tych samych błędów we wszystkich operatach, w tym w zakresie analizy rynku i doboru nieruchomości do porównań, były rażące i podważały wiarygodność pracy rzeczoznawcy. Sąd podkreślił, że Minister nie jest związany wnioskiem Komisji Odpowiedzialności Zawodowej co do wysokości kary i może orzec karę surowszą, jeśli uzna to za uzasadnione. Sąd oddalił również zarzuty dotyczące naruszenia prawa do obrony, wskazując, że ponowne postępowanie wyjaśniające naprawiło ewentualne uchybienia. Podkreślono, że fakt niewykorzystania operatów przez zamawiającego nie zwalnia z odpowiedzialności, a wręcz przeciwnie – świadczy o wadliwości pracy. Sąd uznał również, że rzeczoznawca ponosi solidarną odpowiedzialność za całość operatu, nawet jeśli był współautorem z inną osobą.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUzasadnienie nałożenia kar dyscyplinarnych na rzeczoznawców majątkowych za błędy w operatach, zakres odpowiedzialności Ministra i rzeczoznawcy, znaczenie faktu wykorzystania operatu.
Dotyczy specyficznej procedury odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych w zakresie gospodarki nieruchomościami.
Zagadnienia prawne (4)
Czy naruszenie obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego, polegające na błędach w operatach szacunkowych, uzasadnia nałożenie kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, stwierdzone liczne i rażące błędy w operatach szacunkowych, dotyczące analizy rynku i doboru nieruchomości do porównań, uzasadniają nałożenie kary dyscyplinarnej.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że błędy w operatach szacunkowych, podważające wiarygodność pracy rzeczoznawcy i dotyczące kluczowych aspektów wyceny, stanowią naruszenie obowiązków zawodowych i uzasadniają nałożenie kary.
Czy Minister właściwy do spraw budownictwa jest związany wnioskiem Komisji Odpowiedzialności Zawodowej co do rodzaju i wysokości kary dyscyplinarnej nakładanej na rzeczoznawcę majątkowego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, Minister nie jest związany wnioskiem Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i może orzec karę surowszą, jeśli uzna to za uzasadnione.
Uzasadnienie
Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazują, że Minister orzeka o karze na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez Komisję, ale nie ogranicza to jego możliwości oceny tego postępowania i samodzielnego ustalenia adekwatnej kary.
Czy fakt, że sporządzone operaty szacunkowe nie zostały wykorzystane przez zamawiającego, zwalnia rzeczoznawcę majątkowego z odpowiedzialności zawodowej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, fakt niewykorzystania operatów nie zwalnia z odpowiedzialności, a wręcz może stanowić podstawę do nałożenia kary dyscyplinarnej.
Uzasadnienie
Sąd podzielił stanowisko Ministra, że dla odpowiedzialności zawodowej istotny jest sam fakt wykonania wadliwych czynności zawodowych, a nie ostateczne wykorzystanie operatu. Wadliwość pracy podważa zaufanie do rzeczoznawcy.
Czy rzeczoznawca majątkowy ponosi solidarną odpowiedzialność za operaty szacunkowe, których był współautorem?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, rzeczoznawca majątkowy ponosi solidarną odpowiedzialność za całość wykonanych czynności udokumentowanych w operatach, które podpisał jako współautor.
Uzasadnienie
Podpisanie przez rzeczoznawcę całego operatu świadczy o znajomości i potwierdzeniu jego treści. Brak wskazania zakresu prac poszczególnych współautorów skutkuje solidarną odpowiedzialnością.
Przepisy (34)
Główne
u.g.n. art. 178 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Określa, że rzeczoznawca majątkowy podlega odpowiedzialności zawodowej za niewypełnianie obowiązków wymienionych w art. 175 ust. 1-3.
u.g.n. art. 175 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Określa obowiązki rzeczoznawcy majątkowego, w tym przestrzeganie prawa, standardów i etyki zawodowej, bezstronność, szczególną staranność oraz doskonalenie kwalifikacji.
u.g.n. art. 178 § ust. 2
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Wymienia sankcje, które mogą zostać nałożone w ramach odpowiedzialności zawodowej.
u.g.n. art. 195a § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Reguluje orzekanie przez Ministra o zastosowaniu kar dyscyplinarnych lub umorzeniu postępowania.
p.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa prawna oddalenia skargi.
k.p.a. art. 138 § § 1 pkt 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji.
u.g.n. art. 195a § ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Minister orzeka o zastosowaniu kary dyscyplinarnej.
u.g.n. art. 178 § ust. 2 pkt 3
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.
u.g.n. art. 178 § ust. 2 pkt 1-5
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Katalog kar dyscyplinarnych.
u.g.n. art. 175 § ust. 1-3
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Obowiązki rzeczoznawcy majątkowego.
u.g.n. art. 178 § ust. 2
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Kara zawieszenia uprawnień zawodowych.
u.g.n. art. 175 § ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Naruszenie standardów zawodowych.
Pomocnicze
u.g.n. art. 194 § ust. 1a-1c
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Dotyczy postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.
u.g.n. art. 194 § ust. 2
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Określa, że postępowanie wyjaśniające przeprowadza Komisja Odpowiedzialności Zawodowej.
u.g.n. art. 151
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych art. 1 § § 1 i 2
Określa zakres kontroli sprawowanej przez sądy administracyjne.
k.p.a. art. 127 § § 3
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada praworządności i działania dla słusznego interesu strony.
k.p.a. art. 77 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego.
k.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
Ocena materiału dowodowego przez organ.
k.p.a. art. 107 § § 3
Kodeks postępowania administracyjnego
Wymogi dotyczące uzasadnienia decyzji.
k.p.a. art. 6
Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada prowadzenia postępowania zgodnie z przepisami prawa.
k.p.a. art. 10 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Prawo strony do czynnego udziału w postępowaniu.
k.p.a. art. 73
Kodeks postępowania administracyjnego
Prawo strony do dostępu do akt sprawy.
k.p.a. art. 8
Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada pogłębiania zaufania obywateli do organów.
k.p.a. art. 12
Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada przekonywania.
k.p.a. art. 105
Kodeks postępowania administracyjnego
Umorzenie postępowania.
Konstytucja RP art. 32
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Zasada równości wobec prawa.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 10 lutego 2014 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych art. 11 § ust. 4
Dotyczy wyznaczenia obrońcy z urzędu.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 10 lutego 2014 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych art. 10 § ust. 2
Dotyczy możliwości ustanowienia obrońcy.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 10 lutego 2014 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych art. 11 § ust. 2
Dotyczy terminu na złożenie wniosku o wyznaczenie obrońcy.
Rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 26 września 2019 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju art. 1 § ust. 2 pkt 1
u.g.n. art. 195 § ust. 2
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Prawo do obrony.
u.g.n. art. 4
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Argumenty
Skuteczne argumenty
Stwierdzone liczne i rażące błędy w operatach szacunkowych uzasadniają nałożenie kary dyscyplinarnej. • Minister nie jest związany wnioskiem Komisji Odpowiedzialności Zawodowej co do wysokości kary. • Fakt niewykorzystania operatów przez zamawiającego nie zwalnia z odpowiedzialności. • Rzeczoznawca ponosi solidarną odpowiedzialność za operaty, których był współautorem.
Odrzucone argumenty
Naruszenie przepisów postępowania, w tym prawa do obrony poprzez nieuzasadnioną zmianę obrońcy z urzędu. • Naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie przepisów o odpowiedzialności zawodowej. • Niewspółmierność kary dyscyplinarnej do czynu. • Niewykorzystanie operatów przez zamawiającego jako dowód braku szkody. • Brak solidarności odpowiedzialności z innym rzeczoznawcą.
Godne uwagi sformułowania
w rażący sposób nie zachowała szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości • powielała te same błędy we wszystkich sporządzonych operatach szacunkowych • podważa wiarygodność pracy rzeczoznawcy majątkowego • zawód noszący znamiona zawodu zaufania publicznego • Minister nie jest związany ustaleniami Komisji Odpowiedzialności Zawodowej • dla zaistnienia odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego istotny jest sam fakt wykonania określonych czynności zawodowych, a nie ostatecznego wykorzystania sporządzonego operatu szacunkowego dla określonego celu • każdy ze współautorów ponosi solidarną odpowiedzialność za całość wykonanych czynności
Skład orzekający
Agnieszka Łąpieś-Rosińska
sprawozdawca
Grzegorz Nowecki
członek
Henryka Lewandowska-Kuraszkiewicz
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Uzasadnienie nałożenia kar dyscyplinarnych na rzeczoznawców majątkowych za błędy w operatach, zakres odpowiedzialności Ministra i rzeczoznawcy, znaczenie faktu wykorzystania operatu."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej procedury odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych w zakresie gospodarki nieruchomościami.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje konsekwencje błędów w pracy zawodów zaufania publicznego, takich jak rzeczoznawcy majątkowi, oraz mechanizmy odpowiedzialności dyscyplinarnej. Jest to ciekawe dla prawników specjalizujących się w prawie administracyjnym i nieruchomościach.
“Błędy w operatach szacunkowych kosztują uprawnienia: rzeczoznawca majątkowy przegrywa w sądzie.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.