VI NS 404/24

Sygn. akt VI Ns 404/24 UZASADNIENIE postanowienia z dnia 16 września 2025 r. Wnioskiem z dnia 28 czerwca 2024 r. (data nadania pisma – k. 164) o zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego i udziału w lokalu niemieszkalnym – garażu wielostanowiskowego wnioskodawca J. C. (1) , reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, wniósł o: 1. zniesienie współwłasności: a) lokalu mieszkalnego nr (...) o powierzchni użytkowej 91,66m ( 2) położonego na 6 piętrze budynku przy ul. (...) w W. , do którego to lokalu przylega loggia o powierzchni 6,25m ( 2) oraz taras o powierzchni 27,86m ( 2) wraz z przynależną (jako jego częścią składową) komórką lokatorską nr (...) o powierzchni 5,43m ( 2) znajdującą się na kondygnacji podziemnej (-1), dla którego to lokalu Sąd Rejonowy dla (...) w W. X Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (...) oraz związanego z tym lokalem udziału wynoszącego (...) części we współwłasności w nieruchomości wspólnej, dla której to nieruchomości wspólnej Sąd Rejonowy dla (...) w W. X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) , b) udziału w wysokości (...) części w lokalu niemieszkalnym garażu wielostanowiskowym znajdującym się na kondygnacji -1 wraz ze związanymi z tym udziałem prawem przysługującym łącznie J. C. (1) i J. C. (2) do korzystania i pobierania pożytków na zasadzie wyłączności z miejsc parkingowych nr (...) dla którego to lokalu Sąd Rejonowy dla (...) w W. X Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (...) przez przyznanie nieruchomości na wyłączną własność Wnioskodawcy J. C. (1) ; 2. zasądzenie tytułem spłaty od wnioskodawcy J. C. (1) na rzecz uczestniczki postępowania J. C. (2) w kwocie w wysokości 30% wartości (ustalonej w toku postępowania przez biegłego sądowego) lokalu mieszkalnego wraz przylegającym tarasem i loggią oraz z komórką lokatorską oraz dwoma miejscami postojowymi, płatnej w terminie 3 miesięcy od daty uprawomocnienia się postanowienia o zniesieniu współwłasności z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w przypadku uchybienia terminowi płatności do dnia zapłaty; 3. zasądzenie od uczestniczki postępowania J. C. (2) na rzecz wnioskodawcy J. C. (1) kwoty równej 20% wartości (ustalonej w toku postępowania przez biegłego sądowego) wszystkich nakładów na lokal wraz przylegającym tarasem i loggią oraz z komórką lokatorską, płatnej w terminie 3 miesięcy od daty uprawomocnienia się postanowienia o zniesieniu współwłasności z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w przypadku uchybienia terminowi płatności do dnia zapłaty – tytułem nakładów poniesionych tytułem wykończenia i trwałego wyposażenia przez J. C. (1) na nieruchomość wspólną; 4. nakazanie uczestniczce J. C. (2) , aby w terminie 3 (trzech) miesięcy od daty uprawomocnienia się postanowienia o zniesieniu współwłasności opróżniła ze swoich rzeczy lokal mieszkalny nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. , komórkę lokatorską przynależną do lokalu oraz miejsca postojowe nr (...) w garażu podziemnym na poziomie – 1 w budynku przy ul. (...) ; 5. zniesienie kosztów postępowania pomiędzy stronami. Przedstawiono uzasadnienie faktyczne jak i prawne wniosku, podano, że strony dla osobistych celów mieszkaniowych nabyły lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w W. oraz udział (...) w garażu wielostanowiskowym podziemnym z dwoma miejscami postojowymi (...) w tym budynku w proporcjach J. C. (1) 70% oraz J. C. (2) 30%. Wskazano na umowy darowizny, jakie dokonywane były w ramach posiadanych udziałów pomiędzy J. C. (1) a jego matką, wskazano, że strony nie zawierały związku małżeńskiego. Wnioskodawca wskazał, iż przyczyną zniesienia współwłasności lokalu jest konieczność jego sprzedaży, na co uczestniczka nie wyraża zgody. Konieczność sprzedaży spowodowana jest rozstaniem stron z uwagi na długoletni rozpad związku, szkodzący dzieciom stron. Sposób zniesienia współwłasności podyktowany jest faktem, że mieszkanie nie zapewnia zaspokojenia potrzeb żadnemu ze współwłaścicieli, strony rozstają się, opieka nad dziećmi wymaga nieco mniejszego mieszkania dla każdego z rodziców, ale z dwoma pokojami dla córek, zaś z uwagi na dysproporcję zarobków między stronami, uzasadnionym finansowo jest przyznanie na wyłączną własność lokalu i miejsc postojowych wnioskodawcy ze spłatą na rzecz uczestniczki, co biorąc pod uwagę znaczną wartość nieruchomości będącej przedmiotem postępowania zapewni uczestniczce zakup nieco mniejszego lokalu w zbliżonym standardzie przy nieznacznym udziale środków własnych. Wnioskodawca wskazywał na ponoszone nakłady i koszty utrzymania związane z utrzymaniem nieruchomości, które sam ponosi. Podano, że próby ugodowego zakończenia sporu pomiędzy stronami nie przyniosły oczekiwanego rezultatu. Podano, że wnioskodawca posiada środki finansowe pozwalające na jednorazowa spłatę uczestniczki (wniosek – k. 3-12). W odpowiedzi na wniosek uczestniczka postępowania J. C. (2) , reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, przyłączyła się do wniosku zawartego w punkcie I. podpunkcie 1. a)-b), wnosząc o zniesienie współwłasności: 1. lokalu mieszkalnego nr (...) o powierzchni użytkowej 91,66m ( 2) położonego na 6 piętrze budynku przy ul. (...) w W. , do którego to lokalu przylega loggia o powierzchni 6,25m ( 2) oraz taras o powierzchni 27,86m ( 2) wraz z przynależną (jako jego częścią składową) komórką lokatorską nr (...) o powierzchni 5,43m ( 2) znajdującą się na kondygnacji podziemnej (-1), dla którego to lokalu Sąd Rejonowy dla (...) w W. X Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (...) oraz związanego z tym lokalem udziału wynoszącego (...) części we współwłasności w nieruchomości wspólnej, dla której to nieruchomości wspólnej Sąd Rejonowy dla (...) w W. X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) , 2. udziału w wysokości (...) części w lokalu niemieszkalnym garażu wielostanowiskowym znajdującym się na kondygnacji -1 wraz ze związanymi z tym udziałem prawem przysługującym łącznie J. C. (1) i J. C. (2) do korzystania i pobierania pożytków na zasadzie wyłączności z miejsc parkingowych nr (...) , dla którego to lokalu Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) przez przyznanie nieruchomości na wyłączną własność wnioskodawcy J. C. (1) ; 3. W zakresie punktu I. podpunktu 2. petitum wniosku uczestniczka wskazała, że przychyla się do niego w części, w tym, że wniosła, aby wnioskodawca dokonał na rzecz uczestniczki spłaty w wysokości 30% wartości (ustalonej na podstawie opinii biegłego sądowego), lokalu mieszkalnego wraz z przylegającym tarasem i loggią oraz komórką lokatorską oraz dwoma miejscami postojowym, w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się postanowienie o zniesieniu współwłasności wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w przypadku opóźnienie w płatności, do dnia zapłaty. Uczestniczka wniosła natomiast o oddalenie roszczenia opisanego przez wnioskodawcę w punkcie I. podpunkcie 3. a) odnoszącego się do zobowiązania uczestniczki do zwrotu na rzecz wnioskodawcy 20% wszystkich nakładów poniesionych na lokalu wraz z przylegającym tarasem i loggią oraz komórką lokatorską, podnosząc w tym zakresie zarzut przedawniania i wskazując na to, że, jak wynika z treści wniosku, nakłady, których zwrotu żąda wnioskodawca poczynione były 31 grudnia 2014 r., z kolei zgodnie z treścią art. 118 k.c. roszczenie tego rodzaju ulega przedawnieniu, w terminie lat 6, to jest uległo ono przedawnieniu z datą 31 grudnia 2020 r. Wskazała również, że roszczenie o zwrot nakładów (na podstawie art. 207 k.c. ) kierowane przez wnioskodawcę w stosunku do uczestniczki stanowi naruszenie prawa podmiotowego ( art.5 k.c. ). W zakresie punktu I. podpunktu 4. petitum wniosku uczestniczka wniosła o nieuwzględnienie go w formie zaprezentowanej przez wnioskodawcę, wskazując, że wyprowadzi się z nieruchomości się wraz z małoletnimi dziećmi stron oraz opróżni nieruchomości ze swoich oraz dzieci rzeczy w terminie 6 miesięcy liczonych od dnia, w którym wnioskodawca dokona spłaty tytułem zniesienia współwłasności na rzecz uczestniczki. Przedstawiono uzasadnienie faktyczne jak i prawne odpowiedzi na wniosek, w którym wskazano, że uczestniczka nie kwestionuje swojego udziału w nieruchomościach ani sposobu zniesienia współwłasności, kwestionuje jedynie wartość lokalu wskazaną przez wnioskodawcę. Zajęto stanowisko w przedmiocie żądania nakładów poczynionych na lokal ze wskazaniem, że termin na ich dochodzenie upłynął z dniem 31 grudnia 2020 r., jak też że dochodzenie zwrotu nakładów stanowi nadużycie prawa, przedstawiano uzasadnienie na powyższe (odpowiedź na wniosek – k. 223-233). W piśmie przygotowawczym nr 1 z dnia 09 września 2024 r. wnioskodawca podtrzymał wniosek o zniesienie współwłasności w zakresie punktu I. podpunktów 1. i 2., albowiem proponowany przez uczestniczkę czternastodniowy termin spłaty uczestniczki jest zbyt krótki do pozyskania przez wnioskodawcę środków do spłaty, które wiąże ze sprzedażą mieszkania. Wskazał, że w przypadku orzeczenia przez Sąd obowiązku wnioskodawcy spłaty uczestniczki, wnioskodawca potrzebuje odpowiedniej ilości czasu na zgromadzenie brakujących środków, stąd wniosek o orzeczenie trzymiesięcznego terminu spłaty. Z uwagi na ekonomię procesową wnioskodawca cofnął w całości żądanie zawarte w punkcie I. podpunkcie 3. Wniosku, to jest roszczenie o zwrot przez uczestniczkę na rzecz wnioskodawcy 20% wartości wszystkich nakładów na lokal wraz z przylegającym tarasem i loggią oraz z komórką lokatorską, jako nakładów poniesionych tytułem wykończenia i trwałego wyposażenia przez J. C. (1) na nieruchomość wspólną. Zmodyfikował ponadto żądanie zawarte w punkcie I. podpunkcie 4. Wniosku, wnosząc o nakazanie uczestniczce J. C. (2) , aby w terminie trzech miesięcy od dnia spłaty uczestniczki przez wnioskodawcę, opuściła i opróżniła ze swoich rzeczy lokal mieszkalny nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. , komórkę lokatorską przynależną do lokalu oraz miejsca postojowe nr (...) w garażu podziemnym na poziomie -1 w budynku przy ul. (...) w W. . Wskazał, że termin trzech miesięcy uwzględnia interesy obydwu stron, a dla wnioskodawcy to maksymalny termin, który wynika z możliwości przeprowadzenia transakcji sprzedaży lokalu i wydania lokalu, zaś dla uczestniczki jest to termin bezpieczny dla zorganizowania nowego lokum przy wykorzystaniu wypłaconych przez wnioskodawcę środków. Ponadto wnioskodawca podtrzymał wniosek w zakresie punktu I. podpunktu 5. o zniesienie kosztów postępowania pomiędzy stronami. Pismo zawierało odniesienie do twierdzeń uczestniczki, które w części wnioskodawca przyznał, jak również którym zaprzeczył (pismo przygotowawcze nr 1 wnioskodawcy – k. 292-303). W piśmie przygotowawczym nr 2 z dnia 30 września 2024 r. uczestniczka postępowania J. C. (2) podtrzymała stanowisko w sprawie w zakresie: lokalu mieszkalnego nr (...) o powierzchni użytkowej 91,66m ( 2) położonego na 6 piętrze budynku przy ul. (...) w W. , do którego to lokalu przylega loggia o powierzchni 6,25m ( 2) oraz taras o powierzchni 27,86m ( 2) wraz z przynależną (jako jego częścią składową) komórką lokatorską nr (...) o powierzchni 5,43m ( 2) znajdującą się na kondygnacji podziemnej (-1), dla którego to lokalu Sąd Rejonowy dla (...) w W. X Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (...) oraz związanego z tym lokalem udziału wynoszącego (...) części we współwłasności w nieruchomości wspólnej, dla której to nieruchomości wspólnej Sąd Rejonowy dla (...) w W. X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) ; udziału w wysokości (...) części w lokalu niemieszkalnym garażu wielostanowiskowym znajdującym się na kondygnacji -1 wraz ze związanymi z tym udziałem prawem przysługującym łącznie J. C. (1) i J. C. (2) do korzystania i pobierania pożytków na zasadzie wyłączności z miejsc parkingowych nr (...) , dla którego to lokalu Sąd Rejonowy dla (...) w W. X Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (...) przez przyznanie lokalu oraz garażu na wyłączną własność wnioskodawcy J. C. (1) . W zakresie punktu I. podpunktu 2. petitum wniosku uczestniczka ponownie przychyliła się do niego w części, wnosząc, aby wnioskodawca dokonał na rzecz uczestniczki spłaty w wysokości 30% wartości (ustalonej na podstawie opinii biegłego sądowego), lokalu mieszkalnego wraz z przylegającym tarasem i loggią oraz komórką lokatorską oraz dwoma miejscami postojowym w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się postanowienie o zniesieniu współwłasności, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w przypadku opóźnienia w płatności, do dnia zapłaty. W zakresie punktu I. podpunktu 4. petitum wniosku, zmodyfikowanego w punkcie I. podpunkcie 3. pisma wnioskodawcy z dnia 09 września 2024 r., uczestniczka wniosła o nieuwzględnienie go w formie zaprezentowanej przez wnioskodawcę, wskazując, że wyprowadzi się z nieruchomości wraz z małoletnimi dziećmi stron oraz opróżni nieruchomość ze swoich oraz dzieci rzeczy w terminie 6 miesięcy liczonych od dnia, w którym wnioskodawca dokona spłaty tytułem zniesienia współwłasności na rzecz uczestniczki. Wyjaśniła, że powyższe stanowisko wynika z faktu, że okres trzech miesięcy na zakupienie oraz urządzenie mieszkania dla siebie i dzieci jest nierealny do spełnienia. Biorąc pod uwagę, że mieszkanie trzeba będzie urządzić od nowa (stan deweloperski), lub wyremontować (rynek wtórny), sam okres oczekiwania na ekipę budowlaną, która mogłaby się tego podjąć, trwa miesiące. Jednocześnie podała, że bez uprzedniej spłaty uczestniczki przez wnioskodawcę, nie dysponuje środkami na zakup mieszkania, co umożliwiałoby przystąpienie do jego urządzania, jeszcze przed jej spłatą. Ewentualnie, w związku ze stanowiskiem wyrażonym przez wnioskodawcę w piśmie z dnia 09 września 2024 r. w punkcie I. podpunkcie 4. uczestniczka wniosła o jego oddalenie, wskazując, że nakazanie wyprowadzenia się uczestniczce z nieruchomości, przy jednoczesnym pozostawieniu w niej dzieci stron, stanowiłoby naruszenie treści art. 96 k.r.o. , to jest uniemożliwiłoby uczestniczce sprawowanie realnej pieczy nad dziećmi stron (pismo przygotowawcze nr 2 uczestniczki – k. 670-677). Wnioskodawca na rozprawie w dniu 22 maja 2025 r. złożył pismo procesowe, w którym zmodyfikował żądanie zawarte w punkcie I. podpunkcie 4. wniosku w ten sposób, że wniósł o nakazanie uczestniczce J. C. (2) , aby w terminie jednego miesiąca od dnia spłaty uczestniczki przez wnioskodawcę opuściła i opróżniła ze swoich rzeczy lokal mieszkalny (...) w budynku przy ul. (...) w W. , komórkę lokatorską przynależną do lokalu oraz miejsca postojowe nr (...) w garażu podziemnym na poziomie – 1 w budynku przy ul. (...) w W. , w związku ze zmianą stanu faktycznego polegającą na tym, że uczestniczka wynajmuje lokal mieszkalny w sąsiednim budynku, gdzie wraz z córkami, bez zgody i wiedzy wnioskodawcy zamieszkała od 22 maja 2025 r. Wskazano, że termin jednego miesiąca uwzględnia interesy obu stron, gdyż dla uczestniczki jest to termin bezpieczny dla opróżnienia lokalu z rzeczy w sytuacji gdy nie jest ona zmuszona do poszukiwania nowego lokum. Jeśli zaś chodzi o poszukiwanie nowego mieszkania to biorąc pod uwagę okres, od kiedy strony rozpoczęły rozmowy o rozstaniu i sprzedaży lokalu uczestniczka dysponowała czasem w znacznym rozmiarze do znalezienia odpowiednich ofert sprzedaży (pismo procesowe wnioskodawcy z dnia 22.05.2025 r. – k. 750-751). Na rozprawie w dniu 02 września 2025 r. wnioskodawca oświadczył, iż wyraża zgodę na skrócenie terminu spłaty z proponowanych przez niego trzech miesięcy do jednego miesiąca od daty uprawomocnienia się postanowienia o zniesieniu współwłasności. Uczestniczka postępowania wyraziła natomiast zgodę na określenie terminu spłaty na jeden miesiąc, jednakże wniosła o zakreślenie czteromiesięcznego terminu na opróżnienie lokalu od daty otrzymania spłaty. Wniosła również o obciążenie wnioskodawcy w całości kosztami dopuszczenia dowodu z opinii biegłego w sprawie. Ostatecznie strony zgodnie wniosły o określenie miesięcznego terminu spłaty uczestniczki postępowania przez wnioskodawcę oraz o określenie czteromiesięcznego terminu na opróżnienie lokalu przez Uczestniczkę postępowania. Wnioskodawca wyraził natomiast zgodę na obciążenie go kosztami przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego w sprawie (protokół z rozprawy z dnia 02.09.2025 r. – k. 765-767verte). Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny. J. C. (2) i J. C. (1) pozostawali w nieformalnym związku od około 2009 roku. J. C. (2) wykonuje zawód architekta, zaś J. C. (1) zawód radcy prawnego. Mają wspólne dzieci J. C. (3) oraz J. C. (4) (dowód: niesporne) . J. C. (2) oraz J. C. (1) w dniu 29 lipca 2014 r. w formie aktu notarialnego zawarli umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności i umowę sprzedaży udziału w lokalu użytkowym. Umowa dotyczyła zakupu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W. wraz z prawami związanymi z jego własnością w tym udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...) części za cenę 1.964.148,80 zł brutto. Lokal mieszkalny J. C. (2) oraz J. C. (1) nabyli w udziałach: J. C. (1) w udziale 7/10 części, zaś J. C. (2) w udziale 3/10. J. C. (2) oraz J. C. (1) kupili również udział lokalu niemieszkalnym garażu wielostanowiskowym znajdującym się na kondygnacji -1 w budynku przy ul. (...) w W. . J. C. (1) zakupił udział wynoszący (...) części, zaś J. C. (2) udział wynoszący (...) części, co stanowiło łącznie (...) części wraz z prawami związanymi z jego własnością za cenę 155.000 zł brutto. J. C. (2) i J. C. (1) dokonali podziału co do korzystania z garażu, w taki sposób, że mieli korzystać i pobierać pożytki na zasadach wyłączności z części garażu stanowiącej miejsca parkingowe oznaczone nr (...) , zaś w odniesieniu do pozostałej części garażu byli uprawnieni do korzystania z niego w takim zakresie, w którym nie będzie to uchybiać korzystaniu z tego lokalu niemieszkalnego przez innych jego współwłaścicieli lub innych osób, którym przysługiwać będzie tytuł prawny do korzystania w określonym zakresie z tego lokalu. J. C. (2) i J. C. (5) wnieśli o dokonanie w dziale drugim księgi wieczystej nr (...) wpisu prawa współwłasności, w nieobciążonym udziale wynoszącym (...) części na rzecz J. C. (1) , oraz w nieobciążonym udziale wynoszącym (...) części na rzecz J. C. (2) , w miejsce udziału w ww. wysokości przysługującego poprzednikowi oraz dokonanie w dziale trzecim księgi wieczystej nr (...) wpisu podziału do korzystania w taki sposób, że J. C. (2) oraz J. C. (5) będą korzystali i pobierali pożytki na zasadach wyłączności z części garażu stanowiącej miejsca parkingowe oznaczone nr (...) , zaś w odniesieniu do pozostałej części garażu kupujący będą uprawnieni do korzystania z niego w takim zakresie, w którym nie będzie to uchybiać korzystaniu z tego garażu przez innych jego współwłaścicieli lub innych osób, którym przysługiwać może tytuł prawny do korzystania w określonym zakresie z tego lokalu (dowód: umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności i umowy sprzedaży udziału w lokalu użytkowym, pełnomocnictwa, podziału do korzystania z dnia 29.07.2014 r., Rep. A (...) – k. 14-39) . W treści księgi wieczystej o nr (...) prowadzonej dla lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W. ujawniono w dziale I. związanym ze spisem praw związanych z własnością ujawniono wielkość udziału w nieruchomości wspólnej ( (...) ), którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali w wysokości (...) . W dziale II. związanym z prawem własności lokalu ujawniono udział w prawie do niego w wysokości 7/10 na rzecz J. C. (5) oraz 3/10 na rzecz J. C. (2) . Lokal nie jest obciążony hipoteką, brak wpisów w dziale IV księgi wieczystej (dowód: niesporne, dane jawne, wpisy w KW, art. 228 § 2 k.p.c. , nadto wydruk z KW nr (...) – k. 40-47) . W księdze wieczystej prowadzonej m.in. dla nieruchomości budynek ul. (...) o nr (...) ujawniono wyodrębniony lokal mieszkalny o nr (...) (KW nr (...) ), wskazano na wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli w wielkości (...) (dowód: niesporne dane jawne, wpisy w KW (...) art. 228 § 2 k.p.c. , nadto wydruk z KW nr (...) – k. 48-99verte) . Dla lokalu niemieszkalnego na poziomie -1 znajdującego się w budynku przy ul. (...) w W. prowadzona jest księga wieczysta (...) . Powierzchnia użytkowa wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych wynosi 4767,9900m 2 . Liczba udziału w prawie tej nieruchomości dla J. C. (2) wynosi (...) , zaś dla J. C. (1) (...) . Ujawniono na rzecz obojga wpis dotyczący prawa do korzystania i pobierania pożytków na zasadach wyłączności z części garażu stanowiącej miejsca parkingowe (...) (dowód: niesporne dane jawne, wpisy w KW (...) art. 228 § 2 k.p.c. , nadto wydruk z KW nr (...) – k. 100-160verte) . Lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w W. ma powierzchnię użytkową 91,66m 2 , składa się z przedpokoju, kuchni, pokoju dziennego, toalety, dwóch łazienek i trzech sypialni, położony na siódmej kondygnacji (6 piętrze). Do tego lokalu przynależy komórka lokatorska nr (...) o powierzchni 5,43m 2 znajdująca się na kondygnacji podziemnej na poziomie -1. Do lokalu przylega również loggia o powierzchni 6,25m 2 oraz taras o powierzchni 27,86m 2 . Z własnością lokalu związany jest udział (...) części we współwłasności nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (dowód: niesporne) . W nieruchomości wspólnej w budynku przy ul. (...) w W. na poziomie -1 znajduje się garaż podziemny w tym stanowiska postojowe. W nieruchomości garażowej J. C. (1) i J. C. (2) posiadają udziały w 14/1740 części i w 6/1740 części (łącznie (...) części). Z posiadanymi udziałami związane jest prawo do korzystania i pobierania pożytków na zasadach wyłączności z części garażu stanowiącej miejsca parkingowe oznaczone nr (...) (dowód: niesporne) . Obecnie J. C. (2) i J. C. (1) nie pozostają w związku, nie widzą możliwości dalszego wspólnego zamieszkiwania w lokalu, w tym korzystania z miejsc parkingowych. Planują zakupić dwa mniejsze mieszkania, w których będą mogli na przemiennie opiekować się małoletnimi dziećmi. J. C. (1) ma możliwości finansowe, aby w terminie jednego miesiąca dokonać spłaty na rzecz J. C. (2) kwot odpowiadających posiadanych przez nią udziałów w lokalu oraz udziału w garażu (dowód: niesporne) . Wartość rynkowa prawa własności lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w W. wynosi 3.067.952 zł (to jest 91,66m 2 x 33.471 zł/m 2 ), zaś wartość udziału w wysokości (...) części w lokalu użytkowym garażu wielostanowiskowym znajdującym się na kondygnacji (na poziomie) -1 wraz z udziałem prawami i miejscami parkingowymi nr 4 i 5 wynosi 165.788 zł (dowód: opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego – k. 691-724; wyjaśnienia biegłego złożone na rozprawie w dniu 02.09.2025 r. – k. 765verte-766verte) . Ustalenia faktyczne w sprawie poczyniono w oparciu o całokształt zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego znajdującego się w aktach sprawy, w granicach podnoszonych twierdzeń i faktów istotnych dla rozstrzygnięcia – art. 227 k.p.c. Stosownie do treści art. 233 § 1 k.p.c. Sąd, w ramach swobodnej oceny dowodów, uznał zgromadzone w toku procesu dokumenty w całości za autentyczne i przydatne dla ustalenia stanu faktycznego sprawy. Ich prawdziwość nie budziła wątpliwości Sądu i nie była kwestionowana przez strony postępowania. Stan faktyczny był pomiędzy stronami bezsporny. Stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił ponadto na podstawie opinii biegłego sądowego z zakresu (...) co do aktualnej wartości prawa własności lokalu wraz z przynależną do niego loggiom, tarasem, komórką lokatorską (opisanych w KW nr (...) oraz związanego z tym Lokalem udziału wynoszącego (...) części we współwłasności nieruchomości wspólnej (KW nr (...) ) oraz udziału w wysokości (...) części w lokalu użytkowym garażu wielostanowiskowym (KW nr (...) ). Biegły sądowy wycenił ich wartości odpowiednio na kwoty 3.067.952 zł i 165.788 zł. Biegły w opinii uzupełniającej przedstawił metodologię sporządzenia opinii zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami , wyjaśnił wybór podejścia i przyjęte przez niego metody wyceny. Wskazał na przeprowadzoną w dniu 21 stycznia 2025 r. wizję nieruchomości oraz ustalenie wartości rynkowej lokalu mieszkalnego metodą porównawczą. Tożsame wyjaśnienia zawarto w opinii również co do sposobu i przyjętej metodologii w zakresie wyceny wartości udziału (...) części w garażu. Zastrzeżenia do opinii biegłego sądowego zgłosiła uczestniczka, wnosząc o wezwanie biegłego sądowego na rozprawę w celu złożenia wyjaśnień co do nieścisłości opinii w zakresie metodologii, w oparciu o jaką biegły dokonał wyceny, na jakiej podstawie w części opinii poświęconej analizie rynku przyjmował, że dane kryterium jest istotne bądź nie oraz wyjaśnienie wpływu tej oceny na szacowaną wartość nieruchomości. Wnioskodawca J. C. (1) zastrzeżeń i uwag do opinii biegłego nie zgłaszał. Biegły sądowy stawił się na rozprawie w dniu 02 września 2025 r. Podtrzymał sporządzoną wycenę, wskazując, iż zawiera wszystkie wymagane punkty, opinia ma formę operatu szacunkowego. Biegły wskazał jaką metodę badawczą zastosował. Wyjaśnił, iż do analizy rynku przyjął datę transakcji, wysokość budynku, powierzchnię użytkową lokalu, kondygnację. Biegły zastosował metodę porównywania parami. Sąd zwraca uwagę, że już z samego charakteru operatu wynika, iż określona w nim wartość nieruchomości ma charakter szacunkowy. Wartość rynkową determinuje i ostatecznie weryfikuje każdorazowo konkretna transakcja dotycząca konkretnej nieruchomości. Z istoty swej ustalenia dokonane w tym zakresie mają walor hipotezy. Przyjęcie przez biegłego najwłaściwszej w jego ocenie metody i doświadczenie zawodowe biegłego mają gwarantować to, że jego ustalenia będą jak najbardziej zbliżone do wyników, które mogłyby zostać osiągnięte w rzeczywistym obrocie. W ocenie Sądu biegły sporządził opinię w sposób fachowy, rzetelny i zupełny, a wnioski zawarte w opinii są jasne i jednoznaczne. Brak jest podstaw do kwestionowania opinii i tym samym stanowi ona pełnowartościowy dowód w niniejszej sprawie. Ostatecznie wnioskodawca i uczestniczki postępowania cofnęli wniosek o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron. Sąd Rejonowy zważył, co następuje. Postępowanie w przedmiocie zniesienia współwłasności regulują przepisy art. 618-625 k.p.c. , natomiast materialnoprawną podstawę zniesienia współwłasności stanowią przepisy art. 210-218 k.c. , a jego celem jest doprowadzenie do tego, aby pomiędzy współwłaścicielami przestała istnieć współwłasność w częściach ułamkowych. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy stanowiącej przedmiot współwłasności przez odebranie temu prawu cechy wspólności. Może to nastąpić w trojaki sposób: przez podział fizyczny rzeczy, bądź przez przyznanie rzeczy jednemu lub kilku współwłaścicielom i spłacenie pozostałych, bądź przez sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej sumy pomiędzy współwłaścicieli stosownie do wielkości ich udziałów. W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy ( art. 618 § 1 zd. 1 k.p.c. ). W toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić. Gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli spełnione zostaną wymagania, o których mowa w dwóch artykułach poprzedzających, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych ( art. 622 § 1 i 2 k.p.c. ). Gdy brak jest podstaw do wydania postanowienia w myśl art. 622 k.p.c. , a zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, sąd, stosownie do treści art. 623 k.p.c. Sąd dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne ( art. 623 k.p.c. ). Zgodnie z art. 624 k.p.c. z chwilą uprawomocnienia się postanowienia przyznającego dotychczasowym współwłaścicielom części lub jednemu z nich całość rzeczy własność przechodzi na uczestników wskazanych w postanowieniu. Jeżeli w wyniku podziału całość rzeczy albo jej część przypadnie współwłaścicielowi, który nie włada tą rzeczą lub jej częścią, sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności orzeknie również co do jej wydania lub opróżnienia przez pozostałych współwłaścicieli pomieszczeń znajdujących się na nieruchomości, określając stosownie do okoliczności termin wydania rzeczy lub opróżnienia pomieszczeń. Pozostałe przepisy o zniesieniu współwłasności zawarte są w art. 210 – 212 k.c. Zgodnie z art. 210 § 1 zd. 1 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne, a przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi ( art. 212 § 1 k.c. ). Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego ( art. 212 § 2 k.c. ). Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych ( art. 212 § 3 k.c. ). Jeśli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia Sądu, powinien on brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia ze wspólności, chyba że współwłaściciele sami żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty albo sprzedaż stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego . W niniejszej sprawie pomiędzy stronami nie było sporu co do sposobu zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego nr (...) o powierzchni użytkowej 91,66m ( 2) położonego na 6 piętrze budynku przy ul. (...) w W. , do którego to lokalu przylega loggia o powierzchni 6,25m ( 2) oraz taras o powierzchni 27,86m ( 2) wraz z przynależną (jako jego częścią składową) komórką lokatorską nr (...) o powierzchni 5,43m ( 2) znajdującą się na kondygnacji podziemnej (-1), dla którego to lokalu Sąd Rejonowy dla (...) w W. X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) oraz związanego z tym lokalem udziału wynoszącego (...) części we współwłasności w nieruchomości wspólnej, dla której to nieruchomości wspólnej Sąd Rejonowy dla (...) w W. X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) oraz udziału w wysokości (...) części w lokalu niemieszkalnym garażu wielostanowiskowym znajdującym się na kondygnacji -1 wraz ze związanymi z tym udziałem prawem przysługującym łącznie J. C. (1) i J. C. (2) do korzystania i pobierania pożytków na zasadzie wyłączności z miejsc parkingowych nr (...) , dla którego to lokalu Sąd Rejonowy dla (...) w W. X Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (...) . Obie strony postępowania zgodnie wnosiły o przyznanie tych nieruchomości na wyłączną własność J. C. (1) , z obowiązkiem spłaty J. C. (2) co do wartości posiadanych przez nią udziałów w obu nieruchomościach. Ani wnioskodawca, ani uczestnika postępowania nie byli zainteresowani podziałem fizycznym, taki podział byłby nieracjonalny w ocenie Sądu. Wnioskodawca domagał się zniesienia współwłasności nieruchomości ( lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. oraz udziału w części 20/1740 w nieruchomości garażowej) poprzez przyznanie ich na jego wyłączną własność z obowiązkiem stosownej spłaty w wysokości równowartości udziałów posiadanych przez J. C. (2) . Przeciwko takiemu sposobowi podziału uczestniczka nie oponowała. W ocenie Sądu taki sposób zniesienia współwłasności był racjonalny, a przede wszystkim zgodny z wolą stron oraz przemawiał za tym posiadany przez strony udział w prawie własności lokalu (...) do (...) oraz (...) do (...) . Biorąc pod uwagę ustalone w sprawie okoliczności faktyczne, przytoczoną argumentację i powołane przepisy prawa, Sąd Rejonowy nie znalazł podstaw do oddalenia wniosku o zniesienie współwłasności i dokonał zniesienia współwłasność lokalu mieszkalnego nr (...) o powierzchni użytkowej 91,66m ( 2) położonego na 6. piętrze w budynku przy ul. (...) w W. , do którego przylega loggia o powierzchni 6,25m2 i taras o powierzchni 27,86m ( 2) oraz przynależy jako część składowa komórka lokatorska nr (...) o powierzchni 5,43m ( 2) znajdująca się na kondygnacji podziemnej (-1), dla którego to lokalu Sąd Rejonowy dla (...) w W. X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...) wraz ze związanym z lokalem udziałem wynoszącym (...) części we współwłasności w nieruchomości wspólnej, dla której Sąd Rejonowy dla (...) w W. X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...) , o wartości 3.067.952 zł, poprzez jego przyznanie na wyłączną własność J. C. (1) , o czym orzeczono w punkcie I. postanowienia. W punkcie II. postanowienia Sąd Rejonowy postanowił znieść współwłasność udziałów wynoszących (...) i (...) w lokalu niemieszkalnym stanowiącym garaż wielostanowiskowy znajdujący się na kondygnacji podziemnej (-1) wraz ze związanym z tymi udziałami prawem przysługującym łącznie J. C. (1) i J. C. (2) do korzystania i pobierania pożytków na zasadzie wyłączności z części garażu stanowiącej miejsca parkingowe nr (...) , dla którego to lokalu Sąd Rejonowy dla (...) w W. X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...) , o wartości 165.788 zł, poprzez ich przyznanie na wyłączną własność z prawem do korzystania i pobierania pożytków na zasadzie wyłączności z części garażu stanowiącej miejsca parkingowe nr (...) J. C. (1) . Konsekwencją przyznania rzeczy podlegającej zniesieniu współwłasności jednemu ze współwłaścicieli jest obowiązek spłaty przez niego pozostałych współwłaścicieli. W niniejszej sprawie obowiązek taki obciąża wnioskodawcę J. C. (1) względem uczestniczki postępowania J. C. (2) . Wysokość spłaty określa zawsze wartość udziału we współwłasności. Wobec tego dla ustalenia wysokości spłaty konieczne było ustalenie wartości rzeczy będącej przedmiotem współwłasności. W niniejszej sprawie ustalono, że wartość rynkowa prawa własności lokalu mieszkalnego nr (...) przy K. 4 (pow. 91,66m 2 ), do którego przynależy loggia (6,25m 2 ), taras (27,86m 2 ), komórka lokatorska nr (...) znajdująca się na poziomie -1 wynosi 3.067.952 zł, co odpowiada kwocie 33.471 zł/m 2 . Z kolei wartość udziału w wysokości (...) części w lokalu użytkowym garażu wielostanowiskowym znajdującym się na kondygnacji -1 wraz ze związanymi z tym udziałem prawami i miejscami parkingowymi (...) wynosi 165.788 zł. Kwoty te zostały wyliczone w oparciu o przeprowadzony dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości i nie były kwestionowane przez strony postępowania. Mając na uwadze wysokość udziałów posiadanych przez strony postępowania w prawie własności lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W. (wnioskodawca – 7/10, uczestniczka postępowania – 3/10), wartość udziału wnioskodawcy w tym lokalu wynosi 2.147.566,40 zł, zaś wartość udziału uczestniczki wynosi 920.385,60 zł. Z kolei wartość udziału w części lokalu użytkowego garażu w przypadku wnioskodawcy wynosi 116.051,60 zł ( (...) udziału), zaś wartość udziału uczestniczki odpowiada kwocie 49.736,40 zł ( (...) ). Ustalone wartości również nie były kwestionowane przez strony. W konsekwencji łączna kwota spłaty należna uczestniczce postępowania J. C. (2) w związku ze zniesieniem współwłasności nieruchomości (punkty I. i II. postanowienia) wynosi 970.122 zł (920.385,60 zł + 49.736,40 zł). Zgodnie z treścią art. 212 § 3 k.c. Sąd z urzędu powinien określić termin i sposób uiszczenia spłat oraz wysokość i termin uiszczenia odsetek. Dokonując powyższego należy kierować się sytuacją stron obciążonych spłatami i uprawnionych do spłat, co wymaga wyjaśnienia ich sytuacji materialnej i osobistej (por. postanowienie SN z dnia 11.03.1974 r., III CRN 2/74, LEX nr 7431). Uwzględniając ostateczne zgodne stanowiska wnioskodawcy i uczestniczki zaprezentowane na rozprawie w dniu 02 września 2025 r. Sąd Rejonowy określił termin jednego miesiąca na dokonanie spłaty na rzecz uczestniczki w wysokości 970.122 zł od daty uprawomocnienia się postanowienia wraz z ustawowymi odsetkami na wypadek uchybienia terminowi płatności. Wnioskodawca wskazywał, iż ma środki pozwalające na dokonanie tej spłaty we wskazanym terminie, zaś Sąd termin ten przyjął wobec wskazanego powyżej oświadczenia wnioskodawcy. Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd Rejonowy na podstawie art. 212 § 2 i 3 k.c. , orzekł jak w punkcie III. postanowienia. W punkcie IV. postanowienia, stosownie do treści art. 624 k.p.c. Sąd nakazał uczestniczce postępowania J. C. (2) opuszczenie i opróżnienie lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W. , komórki lokatorskiej przynależnej do tego lokalu oraz miejsc postojowych nr (...) znajdujących się w garażu podziemnym na poziomie -1 w budynku przy ul. (...) w W. w terminie czterech miesięcy od daty otrzymania spłaty. Powyższy termin również został ostatecznie i zgodnie ustalony przez obie strony na rozprawie w dniu 02 września 2025 r. Jest to termin realny dla wykonania powyższego zobowiązania. J. C. (2) , jak ustalono w toku postępowania w lokalu nie ma pozostawionych rzeczy, które wygenerowałyby dłuższy czas niezbędny na przeprowadzkę, zaś po otrzymaniu spłaty termin czterech miesięcy jest realnym terminem na zakup nowej nieruchomości bądź wynajęcie innego lokalu, a w konsekwencji na opróżnienie nieruchomości stanowiących dotychczas jej współwłasność. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 520 § 1 k.p.c. , ustalając, że wnioskodawca i uczestniczka postępowania ponoszą koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie. Koszty te odpowiadały kosztom zastępstwa procesowego po obu stronach, opłat skarbowych od udzielonych pełnomocnictw, zaś po stronie wnioskodawcy dodatkowo opłata od wniosku 1.000 zł oraz uiszczona zaliczka na poczet wynagrodzenia biegłego sadowego 5.000 zł. O nieopłaconych kosztach sądowych Sąd orzekł na podstawie art. 113 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2025 r. poz. 1228 tekst jedn. ze zm.) w związku z art. 520 § 1 k.p.c. mając na uwadze, że Skarb Państwa poniósł tymczasowe wydatki w łącznej kwocie 2.143,38 zł (kwota wypłacona tymczasowo ze środków SP tytułem wynagrodzenia biegłego, ponad zapłaconą przez wnioskodawcę zaliczkę), a wnioskodawca na rozprawie w dniu 02 września 2025 r. wyraził zgodę na obciążenie go kosztami przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego sądowego w niniejszej sprawie. Wynagrodzenie biegłego we wskazanej kwocie dotyczyło opinii głównej, za złożone wyjaśnienia do opinii biegły nie domagał się wynagrodzenia za udział w czynnościach sadu na rozprawie w dniu 02 września 2025 r. Sąd zatem nakazał pobrać od wnioskodawcy J. C. (1) na rzecz Skarbu Państwa – Prezesa Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie kwotę 2.143,38 zł, tytułem nieopłaconych kosztów sądowych. Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł jak w sentencji postanowienia. 21.10.2025 r. Sędzia Monika Kubiak ZARZĄDZENIE 1. (...) 2. (...) 21.10.2025 r. Sędzia Monika Kubiak