VI GC 664/21
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuGmina M. G. wypowiedziała spółce (...) sp. z o.o. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, proponując nową, wyższą stawkę. Spółka wniosła o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona, argumentując błędy w operacie szacunkowym dotyczące planistycznych uwarunkowań nieruchomości i błędny dobór nieruchomości porównawczych. Sąd, opierając się na opinii biegłego sądowego J. Ś., ustalił, że wartość nieruchomości należy wyceniać według stanu i cen z dnia oddania gruntu w użytkowanie wieczyste oraz uwzględniając cel, na jaki został oddany (zabudowa garażami), a nie aktualny plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący tereny zieleni. Sąd oddalił również wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego, uznając, że opinia J. Ś. jest kompletna i rzetelna. W konsekwencji sąd ustalił wysokość opłaty rocznej na lata 2021-2023, oddalając powództwo w pozostałym zakresie i zasądzając od powoda na rzecz pozwanego zwrot kosztów procesu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalanie wartości nieruchomości dla celów aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, zwłaszcza w kontekście rozbieżności między pierwotnym celem oddania gruntu a aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego.
Dotyczy specyficznej sytuacji, gdy nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste pod zabudowę garażami, a późniejszy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie.
Zagadnienia prawne (2)
Czy aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości powinna uwzględniać aktualny plan zagospodarowania przestrzennego, czy cel, na jaki nieruchomość została pierwotnie oddana w użytkowanie wieczyste?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości powinna uwzględniać cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, a nie aktualny plan zagospodarowania przestrzennego, jeśli ten ostatni nie odpowiada pierwotnemu celowi.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na przepisach rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, które wskazują na konieczność uwzględnienia celu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste przy aktualizacji opłat. Cel ten wynika z umowy i nie jest modyfikowany przez późniejsze zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, jeśli sposób korzystania z nieruchomości nie uległ zmianie.
Jakie kryteria należy stosować przy doborze nieruchomości podobnych do wyceny nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste pod zabudowę garażami, w kontekście aktualizacji opłaty rocznej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Przy doborze nieruchomości podobnych należy uwzględniać położenie, stan prawny, przeznaczenie i sposób korzystania, a także inne cechy wpływające na wartość. W przypadku nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste pod zabudowę garażami, zasadne jest porównanie z nieruchomościami niezabudowanymi z prawem zabudowy mieszkaniowo-usługowej, nawet jeśli aktualny plan przewiduje tereny zieleni.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że biegły prawidłowo dobrał nieruchomości porównawcze, uwzględniając cel pierwotnego oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (zabudowa garażami, będąca zabudową towarzyszącą zabudowie mieszkaniowo-usługowej) i stosując podejście porównawcze z korektą cen. Podkreślono, że porównywalność nie oznacza identyczności, a cel użytkowania wieczystego jest kluczowy.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością | spółka | powód |
| Gminy M. G. | organ_państwowy | pozwany |
Przepisy (17)
Główne
u.g.n. art. 77
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego następuje na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.
u.g.n. art. 78
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Organ właściwy powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, przesyłając ofertę przyjęcia jej w nowej wysokości, wskazując sposób obliczenia i pouczając o możliwości zakwestionowania.
Dz. U. z 2021 r., poz. 555 art. 28 ust. 5
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Wartość nieruchomości określa się według stanu i cen na dzień oddania w użytkowanie wieczyste lub na dzień aktualizacji opłat, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.
Pomocnicze
k.c. art. 238
Kodeks cywilny
u.g.n. art. 67
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 72
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 80
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Wniosek o ustalenie wysokości opłaty rocznej zastępuje pozew.
u.g.n. art. 151
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Wartość rynkowa nieruchomości to najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku.
u.g.n. art. 153
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że odpowiada ona cenom uzyskanym za nieruchomości podobne.
u.g.n. art. 4
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Definicja nieruchomości podobnej.
Dz. U. z 2021 r., poz. 555 art. 29 ust. 1
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze.
k.p.c. art. 278
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 108
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 235
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 162
Kodeks postępowania cywilnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wartość nieruchomości dla celów aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego należy ustalać według celu pierwotnego oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, a nie według aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, jeśli ten ostatni jest sprzeczny z pierwotnym celem. • Dobór nieruchomości podobnych do wyceny powinien uwzględniać cel pierwotnego oddania gruntu w użytkowanie wieczyste oraz cechy rynkowe, nawet jeśli wymaga to rozszerzenia rynku czasowego i terytorialnego. • Nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste pod zabudowę garażami, stanowiącą zabudowę towarzyszącą zabudowie mieszkaniowo-usługowej, może być porównywana z nieruchomościami niezabudowanymi z prawem zabudowy mieszkaniowo-usługowej.
Odrzucone argumenty
Aktualizacja opłaty rocznej powinna uwzględniać aktualny plan zagospodarowania przestrzennego, który przeznacza nieruchomość pod tereny zieleni. • Wycena nieruchomości powinna opierać się wyłącznie na transakcjach nieruchomościami o identycznym przeznaczeniu (np. wyłącznie pod garaże boksowe). • Nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste pod zabudowę garażami nie może być porównywana z nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową lub usługową.
Godne uwagi sformułowania
cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste • aktualny plan zagospodarowania przestrzennego nie jest elementem stanu nieruchomości • porównywalność nieruchomości nie oznacza ich identyczności
Skład orzekający
Justyna Supińska
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalanie wartości nieruchomości dla celów aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, zwłaszcza w kontekście rozbieżności między pierwotnym celem oddania gruntu a aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji, gdy nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste pod zabudowę garażami, a późniejszy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste i pokazuje, jak sąd interpretuje przepisy dotyczące wyceny nieruchomości w kontekście celu pierwotnego oddania gruntu.
“Czy plan zagospodarowania przestrzennego może zmienić cel Twojego użytkowania wieczystego? Sąd wyjaśnia.”
Dane finansowe
zwrot kosztów procesu: 3493,4 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.