VI GC 157/17
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód J. Z. wniósł o zasądzenie od pozwanego P. S. kwoty 3 616,80 zł z odsetkami, tytułem brakującej części czynszu najmu lokalu użytkowego. Roszczenie wynikało z umowy najmu z dnia 10 września 2014 r., zawartej na czas określony. Powód twierdził, że pozwany nie uregulował całej należności, mimo zawarcia umowy z dodatkowym najemcą i porozumienia co do rozliczeń między nimi. Pozwany P. S. wniósł sprzeciw, kwestionując żądanie i wskazując, że strony porozumiały się w sprawie wcześniejszego rozwiązania umowy najmu, a lokal został opuszczony i przekazany nowemu najemcy, M. P. Pozwany zaprzeczył istnieniu tzw. umowy dżentelmeńskiej, zobowiązującej go do pokrycia różnicy w czynszu. Sąd, po analizie dowodów, w tym zeznań świadków i dokumentów, ustalił, że strony skutecznie rozwiązały umowę najmu za porozumieniem stron z dniem 31 sierpnia 2016 r. Sąd uznał, że § 20 umowy nie wymagał formy pisemnej dla takiego porozumienia, a § 22 dotyczył zmian postanowień umowy, a nie jej rozwiązania. Ponadto, sąd stwierdził, że od dnia 31 sierpnia 2016 r. lokal znajdował się w posiadaniu nowego najemcy, co wykluczało dalsze zobowiązanie pozwanego do płacenia czynszu. Powód nie udowodnił istnienia umowy dżentelmeńskiej. W konsekwencji, sąd oddalił powództwo w całości i zasądził od powoda na rzecz pozwanego zwrot kosztów procesu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja zasad rozwiązywania umów najmu, w szczególności w kontekście formy pisemnej i porozumienia stron, a także ciężaru dowodu w sprawach cywilnych.
Dotyczy konkretnego stanu faktycznego i postanowień umowy stron. Interpretacja formy pisemnej dla zmian umowy a jej rozwiązania może być różnie stosowana w zależności od precyzji zapisów umownych.
Zagadnienia prawne (3)
Czy umowa najmu lokalu użytkowego zawarta na czas oznaczony może zostać skutecznie rozwiązana za porozumieniem stron bez zachowania formy pisemnej, mimo zastrzeżenia o formie pisemnej dla zmian umowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, umowa najmu lokalu użytkowego może zostać skutecznie rozwiązana za porozumieniem stron bez zachowania formy pisemnej, nawet jeśli zmiany umowy wymagają formy pisemnej, o ile porozumienie o rozwiązaniu nie jest traktowane jako zmiana umowy w rozumieniu tego zastrzeżenia.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że § 20 umowy, który stanowił o możliwości wcześniejszego rozwiązania za porozumieniem stron, nie precyzował formy tego porozumienia. § 22 umowy, który wymagał formy pisemnej dla zmian postanowień umowy, nie miał zastosowania do samego rozwiązania umowy, które nie jest zmianą jej postanowień, lecz jej zakończeniem.
Czy pozwany, który opuścił lokal i przekazał go nowemu najemcy, jest nadal zobowiązany do zapłaty czynszu na podstawie pierwotnej umowy najmu, jeśli umowa ta nie została formalnie rozwiązana na piśmie?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, pozwany nie jest zobowiązany do zapłaty czynszu, jeśli lokal został przekazany nowemu najemcy i strony skutecznie porozumiały się co do rozwiązania umowy, nawet jeśli nie zachowano formy pisemnej dla samego rozwiązania.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że stosunek najmu jest dwustronnie zobowiązujący i wzajemny. Skoro lokal od określonej daty znajdował się w posiadaniu nowego najemcy, pozwany nie mógł być zobowiązany do ponoszenia ciężarów związanych z płaceniem czynszu.
Czy powód udowodnił istnienie tzw. umowy dżentelmeńskiej, na mocy której pozwany miał pokrywać różnicę w czynszu między pierwotną a nową umową najmu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, powód nie udowodnił istnienia takiej umowy.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 6 k.c., ciężar udowodnienia faktu spoczywa na stronie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. Powód nie przedstawił żadnego wiarygodnego dowodu na istnienie umowy dżentelmeńskiej, a zeznania świadka B. Z. w tym zakresie nie znalazły potwierdzenia w pozostałym materiale dowodowym.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| J. Z. | osoba_fizyczna | powód |
| P. S. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (7)
Główne
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
Zasada swobody umów, która pozwala stronom na ułożenie stosunku prawnego według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
k.c. art. 6
Kodeks cywilny
Ciężar dowodu spoczywa na stronie, która z danego faktu wywodzi skutki prawne.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada odpowiedzialności za wynik procesu, nakładająca na stronę przegrywającą obowiązek zwrotu kosztów niezbędnych do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
Pomocnicze
k.c. art. 487
Kodeks cywilny
Definicja umowy wzajemnej, gdzie świadczenie jednej strony jest ekwiwalentem świadczenia drugiej.
k.p.c. art. 3
Kodeks postępowania cywilnego
Obowiązek stron do wskazywania dowodów dla stwierdzenia faktów.
k.p.c. art. 227
Kodeks postępowania cywilnego
Przedmiot dowodu - fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie.
k.p.c. art. 232
Kodeks postępowania cywilnego
Obowiązek stron do przedstawiania dowodów.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Skuteczne rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron. • Przekazanie lokalu nowemu najemcy. • Brak dowodu na istnienie umowy dżentelmeńskiej. • Niespełnienie przez powoda ciężaru dowodu.
Odrzucone argumenty
Roszczenie o zapłatę brakującej części czynszu. • Istnienie umowy dżentelmeńskiej zobowiązującej pozwanego do pokrycia różnicy w czynszu. • Nieskuteczność rozwiązania umowy najmu z uwagi na brak formy pisemnej.
Godne uwagi sformułowania
nie sposób przyjąć, aby pozwany zobowiązany był do ponoszenia ciężarów związanych z płaceniem czynszu. • ciężar udowodnienia faktu spoczywa na stronie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. • nie istnieje zatem żadna możliwość egzekwowania od strony aktywności w sferze dowodowej – sąd nie może nakazać czy zobowiązać do przeprowadzenia dowodu.
Skład orzekający
Jolanta Brzęk
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja zasad rozwiązywania umów najmu, w szczególności w kontekście formy pisemnej i porozumienia stron, a także ciężaru dowodu w sprawach cywilnych."
Ograniczenia: Dotyczy konkretnego stanu faktycznego i postanowień umowy stron. Interpretacja formy pisemnej dla zmian umowy a jej rozwiązania może być różnie stosowana w zależności od precyzji zapisów umownych.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa ilustruje praktyczne aspekty rozwiązywania umów najmu i znaczenie ciężaru dowodu, co jest istotne dla prawników praktyków.
“Czy umowa najmu rozwiązana ustnie jest ważna? Sąd odpowiada.”
Dane finansowe
WPS: 3616,8 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.