VI CO 4091/12

POSTANOWIENIE Dnia 5 września 2013 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie następującym: Przewodniczący: SSO Iwona Siuta Sędziowie: SO Małgorzata Grzesik SO Zbigniew Ciechanowicz (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 5 września 2013 r. w S. sprawy ze skargi dłużnika (...) spółki ograniczoną odpowiedzialnością w P. na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin - Centrum w Szczecinie M. M. w sprawie Km 86/12 w postaci opisu i oszacowania nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) przy udziale wierzyciela egzekwującego (...) Banku Spółdzielczego w P. oraz wierzyciela hipotecznego Skarbu Państwa – Naczelnika Urzędu Skarbowego P. W. w P. na skutek zażalenia dłużnika na postanowienie Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z dnia 2 stycznia 2013 r., sygn. akt VI Co 4091/12 postanawia: 1. zmienia zaskarżone postanowienie, w ten sposób że otrzymuje ono brzmienie: I. uchylić czynności Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin - Centrum w Szczecinie M. M. w postaci opisu i oszacowania lokalu niemieszkalnego KW Nr (...) z dnia 28 września 2012 r. w sprawie Km 86/12; II. zasądzić od wierzyciela (...) Banku Spółdzielczego w P. na rzecz dłużnika (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P. kwotę 100 (sto) złotych tytułem kosztów postępowania skargowego; 2. zasądza od wierzyciela (...) Banku Spółdzielczego w P. na rzecz dłużnika (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P. kwotę 30 (trzydzieści) złotych tytułem kosztów postępowania zażaleniowego. UZASADNIENIE: Zaskarżonym postanowieniem z dnia 2 stycznia 2013 r. Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie oddalił skargę dłużnika na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin – Centrum w Szczecinie M. M. w postaci sporządzenia protokołu opisu i oszacowania nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą nr (...) . W uzasadnieniu Sąd pierwszej instancji wskazał, że Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Szczecin – Centrum w Szczecinie M. M. prowadzi w sprawie Km 86/12 egzekucję na rzecz (...) Banku Spółdzielczego z siedzibą w P. przeciwko dłużnikowi (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w P. . W sprawie doszło do zajęcia 8 nieruchomości lokalowych położonych w budynku z siedzibą w S. przy ul. (...) . Komornik Sądowy w dniu 3 lipca 2012 r. zleciła biegłemu sądowemu dokonanie czynności niezbędnych dla sporządzenia opisu i dokonania oszacowania lokalu należącego do dłużnika. Biegły K. B. o oględzinach wycenianych nieruchomości zawiadomił dłużnika w dniu 5 lipca 2012 r. Oględziny odbyły się w dniu 20 lipca 2012 r. Biegły nie został wpuszczony do przedmiotu wyceny. Pismem z dnia 13 sierpnia 2012 r. Komornik zawiadomił uczestników, w tym dłużnika o terminie opisu i oszacowania przedmiotowego lokalu użytkowego. Odbiór zawiadomienia przez dłużnika nastąpił w dniu 5 września 2012 r. W dniu 28 września 2012 r. Komornik Sądowy M. M. dokonała opisu i oszacowania w/w lokalu w oparciu o wycenę sporządzoną przez biegłego sądowego K. B. przyjmując, iż wartość nieruchomości Kw nr (...) wyraża się kwotą 655 800 zł. Zdaniem Sądu pierwszej instancji skarga dłużnika jest bezzasadna. Sąd Rejonowy przyjął, iż odnośnie ustalania wartości nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.). Sąd Rejonowy odwołał się także do przepisów Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 r., Nr 10, poz. 52 z późn. zm.) a także rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109). Wycena nieruchomości w niniejszej sprawie nastąpiła - stosownie do regulacji wymienionych powyżej aktów prawnych - podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, z uwagi na rodzaj nieruchomości oraz odpowiednią liczbę transakcji porównawczych. Biegły w ramach wykonywanej działalności, w oparciu o prowadzone archiwum dokonał wytypowania 18 nieruchomości o dużej powierzchni (wszystkie powyżej 100 m 2 ), położonych w centrum S. , będącymi nieruchomościami podobnymi w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami . Biegły dokonując analizy rynku zaznaczył, że dużym zainteresowaniem cieszą się lokale użytkowe o małej powierzchni o bardzo dobrej lokalizacji ogólnej i szczegółowej na parterze z bezpośrednim wejściem z ulicy, po remoncie z możliwością swobodnego zaparkowania. Lokale użytkowe usytuowane na I piętrze i II piętrze osiągają o ok. 10 – 30 % niższą cenę w stosunku do lokali usytuowanych na parterze. Biegły wyszczególnił 6 cech rynkowych nieruchomości. Charakteryzując wycenianą nieruchomość, biegły nie przypisał jej żadnej niekorzystnej cechy; jedynie funkcjonalność określona została jako przeciętna w odniesieniu do powierzchni lokalu. Biegły wskazał, że wyceniany lokal znajduje się w budynku o zużyciu technicznym i funkcjonalnym typowym do okresu użytkowania. Podkreślony został brak windy. Jakość wykończenia i wykonania budynku, według biegłego, przeciętna na tego typu nieruchomości. W budynku stwierdzono uciążliwości wewnętrzne polegające na przenikaniu do lokali hałasu. Oceniając stan techniczny i wiek budynku biegły wskazał, że jest on zbliżony, nie lepszy do nieruchomości przyjętych do porównania. Jako cechy pośrednie biegły przyjął lokalizację wycenianej nieruchomości, powierzchnię lokalu, położenie na kondygnacji, standard wykończenia i wyposażenia. Zdaniem biegłego, wyceniana nieruchomość mieściła się w skali przyjętych wartości uwzględnionych przy porównaniu nieruchomości. Nie wyróżniała się żadną szczególną cechą, zwiększającą czy zmniejszającą jej wartość. Jeśli chodzi o standard lokalu i jego wykończenie, została mu przypisana cecha pośrednia i biegły uznał, że jest on podstawowy. Jak wyjaśnił biegły wskazany przez dłużnika zakres prac wcale nie oznacza, że założony standard lokalu jest wyższy. Dłużnik nie przedstawił żadnych szczegółowych informacji związanych z zakresem przeprowadzonych w lokalu prac. Wskazane przez dłużnika prace i wyposażenie nie wskazują, że istotnie standard lokalu jest wyższy aniżeli przyjął to biegły. Wyceniając nieruchomość biegły dokonywał oględzin budynku z zewnątrz i wewnątrz. Okna PCV są widoczne również z zewnątrz. Sąd jednak zauważył, że standard lokalu jest jedną z sześciu cech mających wpływ na wycenę lokalu i założony przez biegłego jego poziom nie wpłynął negatywnie na wycenę nieruchomości. Nie była to cecha obciążająca, lecz pośrednia. Biegły wyjaśnił również, że sposób zasilania lokalu w energię grzewczą nie ma znaczenia dla wartości nieruchomości bowiem ceny ogrzewania nieruchomości z sieci miejskiej C.O. oraz przy użyciu własnej kotłowni są zbliżone, z niekiedy korzystanie z sieci miejskiej C.O. jest tańsze. Zdaniem Sądu pierwszej instancji opinia biegłego, stanowiąca podstawę opisu i oszacowania – zaskarżonej czynności komornika, jest logiczna, spójna i rzetelna. Sąd nie znalazł podstaw do jej kwestionowania. W ocenie Sądu Rejonowego, dłużnik, który nie udostępnił lokalu do wyceny ponosi ujemne następstwa tego zaniechania. Zażalenie na powyższe postanowienie wywiódł dłużnik, zaskarżając je w całości i wnosząc o jego uchylenie. Skarżący zarzucił, iż Sąd Rejonowy pominął zasadniczy zarzut skargi a dotyczący tego, iż opis i oszacowanie dokonane zostało bez oględzin lokalu. W uzasadnieniu dłużnik podniósł, że w 2010 roku przeprowadzony został kapitalny remont lokalu, który zwiększył znacznie jego wartość. Zdaniem skarżącego, biegły pominął również, że lokal jest ogrzewany instalację wewnętrzną C.O. z kotłowni, będącej własnością dłużnika. Dłużnik wskazał, że ewentualne przeprowadzenie sprzedaży wymuszonej w parciu o błędnie sporządzoną opinię spowoduje po stronie dłużnika szkodę znacznych rozmiarów. W odpowiedzi na zażalenie dłużnika wierzyciel wniósł o jego oddalenie wskazując ma rzetelność sporządzonego opisu i oszacowania. Sąd Okręgowy zważył co następuje: Zażalenie dłużnika okazało się uzasadnione. Na wstępie wskazać należy, że zgodnie z art. 948 § 1 k.p.c. oszacowanie nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Nie ulega wątpliwości, że oszacowanie powinno być rzetelne i odpowiadać rzeczywistemu stanowi nieruchomości. Sposób dokonywania oszacowania nieruchomości oraz status rzeczoznawców majątkowych określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), jak również rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rzeczoznawca majątkowy, szacując wartość nieruchomości, posługiwać się może różnymi metodami, przy czym wybór metody uzasadniony jest zwykle okolicznościami sprawy, jak również cechami tkwiącymi w samej szacowanej rzeczy. Należy jeszcze zauważyć, iż oszacowanie powinno być rzetelne i odpowiadać rzeczywistemu stanowi nieruchomości, stanowi bowiem podstawę ustalenia jej wartości będącej potem podstawą wyliczenia ceny wywołania. Wskazać w tym miejscu należy, iż de facto obowiązku dokonania oględzin szacowanej nieruchomości nie przewidują wprost ani przepisy kodeksu postępowania cywilnego ani też ustawy o gospodarce nieruchomościami czy też rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego . W myśl jednak § 131 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 r., Nr 10 , poz. 52 ze zmianami) przy dokonywaniu opisu i oszacowania komornik powinien dążyć do zebrania wszelkich danych, które umożliwiają dokładne określenie nieruchomości i jej wartości. W § 134 z kolei wskazane zostało, że jeżeli na nieruchomości znajdują się budynki lub inne urządzenia, opis powinien zawierać dokładne wskazanie ich roku budowy, stanu, przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, ilości kondygnacji, sposobu użytkowania, jak również sposobu i jakości wykonania i wyposażenia oraz zaopatrzenia w instalacje i urządzenia. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy, zauważyć należy, że protokół opisu i oszacowania nieruchomości dłużnika Kw nr (...) nie zawiera informacji odnośnie jakości wykonania i wyposażenia tegoż lokalu. Komornik w protokole wskazuje wprost, że jego podstawę stanowiła treść opinii biegłego K. B. z dnia 2 sierpnia 2012 r. Jak wynika natomiast z treści operatu szacunkowego biegły ustalając wartość lokalu nie dokonał jego oględzin, jednak założył, iż lokal ten ma standard podstawowy. W toku postępowania skargowego biegły wskazał wprawdzie, iż podany przez dłużnika zakres remontu nie wyklucza prawidłowego założenia standardu wykończenia i wyposażenia, jednak w żaden sposób nie można przyjąć tego stwierdzenia za stanowcze. Sformułowanie „nie wyklucza” nie oznacza bowiem, że inne założenie nie jest możliwe. Weryfikacja natomiast tego założenia i zarzutu dłużnika mogłaby być dokonana jedynie podczas prawidłowo przeprowadzonych oględzin. Jedynie na marginesie należy zauważyć, iż z dokumentów załączonych do odpowiedzi biegłego na skargę wynika, iż miało miejsce nieprawidłowe zawiadomienie dłużnika o terminie oględzin lokalu dłużnika - zamiast na adres w P. przy ul. (...) przesyłka została doręczona na adres oszacowywanych lokali (brak podstaw uznania doręczenia za prawidłowe). W ocenie Sądu Odwoławczego zastosowany w przedmiotowej sprawie sposób wyceny musi budzić wątpliwości. Skoro rzeczoznawca majątkowy w rzeczywistości nie zapoznał się z wewnętrznym stanem lokalu, to przyjęta hipoteza, iż stan wykończenia jest podstawowy, nie powinna stać się podstawą dalszych opracowań i wyliczeń wartości szacowanego lokalu. Zważyć należy, iż ocena usytuowania lokalu w budynku, jego funkcjonalności oraz standard jego wykończenia mają istotne znaczenie dla dokonywanej wyceny. Opinia pomijająca którykolwiek z tych elementów nie może być uznana za rzetelną. Nie pozwala ona ocenić Sądowi, czy wartość rynkowa nieruchomości nie została w sposób nieuzasadniony zaniżona. Wobec powyższego ani sporządzony przez biegłego operat szacunkowy, ani też czynność organu egzekucyjnego polegająca na opisie i oszacowaniu nie odpowiada przepisom prawa. Już sama pobieżna analiza opinii prowadzi do wniosku, że gdyby przyjąć wysoki standard wykończenia lokalu to jego wartość wzrosłaby o ok. 120 000 zł (wynika to z zastosowania innej wartości współczynników). Na zakończenie należy zauważyć, iż organ egzekucyjny dysponuje odpowiednimi środkami, umożliwiającymi biegłemu dokonanie oględzin wycenianego lokalu w sytuacji gdy dłużnik nie udostępnia go do oględzin. Konsekwencją zmiany postanowienia Sądu Rejonowego i uwzględnienia skargi dłużnika było orzeczenie o kosztach postępowania skargowego. Dłużnik wygrał postępowanie zatem przysługuje mu zwrot kosztów obejmujących uiszczoną opłatę od skargi w wysokości 100 złotych, zasądzoną w punkcie 1. podpunkcie II. postanowienia w oparciu o przepis art. 98 § 1 i 2 k.p.c. Z uwagi na powyższe argumenty, Sąd Okręgowy, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c. i art. 13 § 2 k.p.c. , orzekł jak w sentencji Przepis art. 98 § 1 i 2 k.p.c. jest też podstawą zasądzenia, w punkcie 2 , kosztów postępowania zażaleniowego, obejmujących opłatę od zażalenia w wysokości 30 złotych. Wysokość opłaty od zażalenia wynika z treścią przepisu art. 19 ust. 3 pkt 2 w związku z art. 25 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.). Zarządzenia: 1) odnotować i zakreślić, 2) odpis postanowienia doręczyć dłużnikowi i wierzycielom oraz komornikowi 3) zwrócić akta SR Dnia 5.09.2013 r.