VI CO 2244/14

POSTANOWIENIE Dnia 27 luty 2015 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie następującym: Przewodniczący: SSO Agnieszka Tarasiuk- Tkaczuk Sędziowie: SSO Zbigniew Ciechanowicz ( spr.) SSO Karina Marczak po rozpoznaniu w dniu 27 lutego 2015 roku w Szczecinie na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi dłużnika W. R. reprezentowanego przez kuratora na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin- Centrum w Szczecinie A. O. w postaci opisu i oszacowania udziału w ½ prawa własności nieruchomości lokalowej- lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ulicy (...) (...) której Sąd Rejonowy Szczecin- Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) przy udziale wierzyciela (...) B. B. , (...) w O. z udziałem wierzycieli hipotecznych (...) w K. , (...) w W. (...) w S. , (...) (...) (...) w W. , (...) w Z. , E. P. z udziałem A. J. na skutek zażalenia wierzyciela na postanowienie Sądu Rejonowego Szczecin- Centrum w Szczecinie z dnia 27 października 2014 roku, sygn. akt VI Co 2244/14 postanawia: 1. oddalić zażalenie na punkt 1 postanowienia; 2. odrzucić zażalenie na punkt 2 postanowienia. UZASADNIENIE Postanowieniem z dnia 27 października 2014 roku Sąd Rejonowy Szczecin- Centrum w Szczecinie ( sygn. akt VI Co 2244/14): 1. uchylił w całości czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin-Centrum w Szczecinie A. O. w sprawie o sygn. akt Km 1327/10 z dnia 14 lipca 2014r. w postaci opisu i oszacowania udziału w 1/2 części prawa własności nieruchomości – lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ulicy (...) , dla której Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...) 2. na podstawie art. 759 § 2 k.p.c. celem zapewnienia prawidłowego przebiegu postępowania egzekucyjnego polecić Komornikowi Sądowemu przy Sądzie Rejonowym Szczecin-Centrum w Szczecinie A. O. ustalić aktualnych uczestników egzekucji z nieruchomości i zawiadomić ich o terminie opisu i oszacowania. Uzasadniając powyższe orzeczenie, wskazał, iż skarga dłużnika na opis i oszacowanie okazała się zasadna, albowiem opinia biegłego stanowiąca podstawę opisu i oszacowania nie jest rzetelna, zaś zarzuty dłużnika są w ocenie Sądu zasadne. W przedmiotowej sprawie biegły przyjął jako sposób wyceny wariant korygowania ceny średniej. Przy określeniu wartości rynkowej przedmiotu wyceny posłużył się cechami rynkowymi mającymi wpływ na cenę nieruchomości, które to cechy zgodnie z przepisami ugn, posłużyły jako czynniki korygujące w stosunku do ceny średniej, co doprowadziło do wyliczenia ceny rzeczywistej nieruchomości. Standardowi lokalu została przypisana największa waga tej cechu przy ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości, bo na poziomie 30 %, zaś biegły bez dokonania oględzin przyjął, iż standard lokalu jest podstawowy. Na marginesie zwrócił uwagę, iż w poprzednim operacie z dnia 22 stycznia 2010r. biegli przyjęli, po oględzinach lokalu, standard wykończenia lokalu został określony jako średni. Odnosząc się do kwestii nieudostępnienia lokalu przez dłużnika wskazał, iż Komornik miał możliwość przymusowego otwarcia lokalu ( art. 814 kpc ).Nadto Sąd zwrócił uwagę, iż w protokole opisu i oszacowania brak jest jakiegokolwiek opisu lokalu i w tym zakresie protokół ten należy uznać za niepełny i nierzetelny. Komornik Sądowy wprawdzie zaznaczył, iż operat szacunkowy w zakresie opisu stanowi integralny załącznik do protokołu. Natomiast w operacie szacunkowym brak jest jakiegokolwiek opisu lokalu (str. 15-16 operatu szacunkowego). Jednocześnie na podstawie art. 759 § 2 k.p.c. celem zapewnienia prawidłowego przebiegu postępowania egzekucyjnego Sąd polecił Komornikowi Sądowemu przy Sądzie Rejonowym Szczecin-Centrum w Szczecinie A. O. ustalić aktualnych uczestników egzekucji z nieruchomości i zawiadomić ich o terminie opisu i oszacowania. Wskazał, iż w księdze wieczystej (...) wpisane są ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości lub udziałów w nieruchomości przez innych komorników i w innych sprawach. Wskazał, iż z protokołu opisu i oszacowania nie wynika, czy inni wierzyciele przyłączyli się ponownie do egzekucji z nieruchomości. Brak jest więc informacji co do aktualnego kręgu uczestników egzekucji z nieruchomości. Zażalenie na powyższe postanowienie złożył wierzyciel i zaskarżając go w całości wniósł o jego zmianę poprzez oddalenie skargi dłużnika ewentualnie uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji. Nadto, zażalenie zawierało wniosek o zasądzenie od dłużnika na rzecz wierzyciela kosztów postępowania zażaleniowego. Skarżący sformułował zarzut naruszenia art. 386 § 4 kpc poprzez bezzasadne uchylenie czynności komornika sądowego oraz art. 759 § 2 kpc , poprzez bezzasadne wydanie komornikowi polecenia w przedmiocie ustalenia aktualnych uczestników egzekucji z nieruchomości oraz zawiadomienia ich o terminie opisu i oszacowania. Skarżący podniósł, iż skarga dłużnika opiera się na gołosłownych twierdzeniach jakoby opis i oszacowanie były nierzetelne i nie odpowiadały rzeczywistemu stanowi nieruchomości. Zdaniem skarżącego przyjęte przez biegłego przy sporządzeniu opinii założenia były słuszne. Bez znaczenia jest okoliczność, że w poprzednio sporządzonym operacie z dnia 22 stycznia 2010 roku standard wykończenia został ustalony jako średni. Już sam bowiem upływ ponad 4 lat pozwala na przyjęcie, iż standard ten mógł ulec obniżeniu i obecnie stanowić standard podstawowy. Skarżący wskazał, iż biegły ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nawet wówczas, gdy sporządza opinię dla organu prowadzącego konkretną sprawę. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Powinien dokonać oceny operatu tylko pod względem formalnym tj. czy został podpisany, czy zawiera elementy treści wymagane przepisami prawa, czy nie zawiera omyłek, braków, niejasności. Za nietrafny zdaniem skarżącego uznać należało zarzut, jakoby protokół opisu i oszacowania był niepełny z uwagi na brak opisu lokalu, skoro operat szacunkowy jest załącznikiem do protokołu. Uzasadniając zarzut naruszenia art. 759 § 2 kpc , wskazał, że działania nadzorcze sądu winny mieć charakter wyjątkowy i w okolicznościach sprawy niezasadnym było jej zastosowanie. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Zażalenie wierzyciela w zakresie punktu 2 tj. czynności Sądu Rejonowego podjętych w ramach nadzoru judykacyjnego podlegało odrzuceniu – jako niedopuszczalne, zaś w pozostałym zakresie oddaleniu jako pozbawione uzasadnionych podstaw. Odnosząc się w pierwszej kolejności do kwestii oddalenia zażalenia, wskazać należy, że zgodnie z art. 948 § 1 kpc oszacowanie nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Nie ulega wątpliwości, że oszacowanie powinno być rzetelne i odpowiadać rzeczywistemu stanowi nieruchomości. Sposób dokonywania oszacowania nieruchomości oraz status rzeczoznawców majątkowych określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. (...) , jak również rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (...) Rzeczoznawca majątkowy, szacując wartość nieruchomości, posługiwać się może różnymi metodami, przy czym wybór metody uzasadniony jest zwykle okolicznościami sprawy, jak również cechami tkwiącymi w samej szacowanej rzeczy. Z racji tego, że oszacowanie stanowi podstawę ustalenia wartości będącej następnie podstawą wyliczenia ceny wywołania, wymaga się by było ono rzetelne i odpowiadało rzeczywistemu stanowi nieruchomości. Wskazać w tym miejscu należy, iż de facto obowiązku dokonania oględzin szacowanej nieruchomości nie przewidują wprost ani przepisy kodeksu postępowania cywilnego ani też ustawy o gospodarce nieruchomościami czy też rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego . W myśl jednak § 131 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia (...) roku w sprawie czynności komorników (...) ze zmianami) przy dokonywaniu opisu i oszacowania komornik powinien dążyć do zebrania wszelkich danych, które umożliwiają dokładne określenie nieruchomości i jej wartości. W § 134 ww. rozporządzenia z kolei wskazane zostało, że jeżeli na nieruchomości znajdują się budynki lub inne urządzenia, opis powinien zawierać dokładne wskazanie ich roku budowy, stanu, przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, ilości kondygnacji, sposobu użytkowania, jak również sposobu i jakości wykonania i wyposażenia oraz zaopatrzenia w instalacje i urządzenia. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy, zauważyć należy, że protokół opisu i oszacowania nieruchomości dłużnika Kw nr (...) (K. 237- 239 akt Km 1327/10) nie zawiera informacji odnośnie jakości wykonania i wyposażenia tegoż lokalu. Komornik w protokole wskazał, że jego podstawę stanowiła treść opinii biegłego K. B. . Jak wynika natomiast z treści operatu szacunkowego biegły ustalając wartość lokalu nie dokonał jego oględzin. W treści opinii wskazano, iż zgodnie z poleceniem z komornika określono wartość rynkową przy założeniu standardu podstawowego. Wskazał, że jeżeli standard jest inny od założonego wówczas biegły może dokonać korekty wyliczeń (k. 18 operatu) Powyższe zostało potwierdzone przez biegłego w toku postępowania skargowego. W ocenie Sądu Odwoławczego zastosowany w przedmiotowej sprawie sposób wyceny musi budzić wątpliwości. Skoro rzeczoznawca majątkowy w rzeczywistości nie zapoznał się z wewnętrznym stanem lokalu, to przyjęta hipoteza, iż stan wykończenia jest podstawowy, nie powinna stać się podstawą dalszych opracowań i wyliczeń wartości szacowanego lokalu, zwłaszcza jeżeli udział cechy jaka jest standard lokalu przy określeniu jego wartości stanowi 35 % (k. 30 operatu) Zważyć należy, iż ocena usytuowania lokalu w budynku, jego funkcjonalności oraz standard jego wykończenia mają istotne znaczenie dla dokonywanej wyceny. Opinia pomijająca którykolwiek z tych elementów nie może być uznana za rzetelną. Nie pozwala ona ocenić Sądowi, czy wartość rynkowa nieruchomości nie została w sposób nieuzasadniony zaniżona. Wobec powyższego ani sporządzony przez biegłego operat szacunkowy, ani też czynność organu egzekucyjnego polegająca na opisie i oszacowaniu nie odpowiada przepisom prawa. Już sama pobieżna analiza opinii prowadzi do wniosku, że gdyby przyjąć standard wyższy aniżeli podstawowy to jego wartość wzrosłaby(wynika to z zastosowania innej wartości współczynników). Nieuprawnionym w świetle tego co zostało wskazane powyżej jest hipotetyczne założenie, jak czyni to skarżący, iż standard wykończenia określony w uprzednio sporządzonej opinii jako- średni z uwagi na upływ czasu mógł ulec jedynie obniżeniu. Abstrahując, już od tego, iż wycena ma odzwierciedlać rzeczywisty stan lokalu, zwrócenia uwagi wymaga, iż nie można wykluczyć, iż lokal przeszedł remont w wyniku, którego jego standard uległ podwyższeniu. Na zakończenie należy zauważyć, iż organ egzekucyjny dysponuje odpowiednimi środkami, umożliwiającymi biegłemu dokonanie oględzin wycenianego lokalu w sytuacji gdy dłużnik nie udostępnia go do oględzin. Argumentując jak powyżej, Sąd Okręgowy orzekł jak w punkcie 1 sentencji, czyniąc podstawą swojego orzeczenia art. 385 kpc w zw. z art. 397 § 2 kpc . Dopuszczalność zaskarżenia czynności sądu podjętych w ramach nadzoru judykacyjnego determinowana jest rodzajem rozstrzygnięcia ( treścią postanowienia). Jeżeli orzeczenie sądu wydane na podstawie art. 759 § 2 kpc prowadzi do zakończenia postępowania egzekucyjnego lub dotyczy rozstrzygnięcia sądu podlegającego zaskarżeniu w postępowaniu egzekucyjnym, np. zawieszenie i umorzenie postępowania egzekucyjnego, to wówczas przysługuje na nie zażalenie. Jeżeli w postanowieniu tym sąd polecił komornikowi dokonanie określonej czynności egzekucyjnej, to takie postanowienie nie podlega zaskarżeniu. Dopiero wykonanie takiego polecenia przez komornika może być podstawą do jego zaskarżenia w formie skargi na czynności komornika (tak też (...) „Czynności sądu w ramach nadzoru judykacyjnego nad komornikiem” red. (...) (...) . Wybrane zagadnienia egzekucji sądowej. (...) Mając na uwadze powyższe zażalenie na punkt 2 postanowienia jako niedopuszczalne należało odrzucić na podstawie art. 373 kpc w zw. z art. 397 § 2 kpc . (...) 1. (...) 2. (...) 3. (...) 4. (...) (...)