VI CA 532/15
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód M. S., pośrednik nieruchomości, wniósł o zasądzenie prowizji od pozwanych M. G. i G. G. (sprzedających) oraz L. M. (kupującej) w związku ze sprzedażą nieruchomości. Sąd Rejonowy w Żarach oddalił oba powództwa, uznając umowy pośrednictwa za nieważne, ponieważ zostały podpisane przez M. Z., która nie posiadała licencji zawodowej, mimo posiadania pełnomocnictwa. Sąd uznał, że czynności związane z zawarciem umowy pośrednictwa nie mogą być wykonywane przez osoby bez licencji, a także że powód nie wykazał skutecznego skojarzenia stron transakcji. Sąd Okręgowy w apelacji zmienił wyrok, uwzględniając powództwo. Sąd Okręgowy uznał, że M. Z. działała na podstawie ważnego pełnomocnictwa udzielonego przez powoda, które obejmowało zawieranie umów pośrednictwa. Sąd podkreślił, że przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące pełnomocnictwa miały zastosowanie, a brak licencji u pełnomocnika nie powodował nieważności umowy, jeśli działał on w imieniu mocodawcy posiadającego licencję. Sąd Okręgowy uznał również, że powód wykazał swoje skojarzenie stron, w tym poprzez udostępnienie adresów nieruchomości i pokazanie jej pozwanej L. M. w dniu podpisania umowy pośrednictwa, co doprowadziło do zawarcia umowy sprzedaży. Sąd uznał, że pozwana L. M. przyznała w sprzeciwie od nakazu zapłaty, że oglądała mieszkanie w dniu 14 maja 2012 r., co było zgodne z działaniami powoda jako pośrednika. W konsekwencji Sąd Okręgowy zasądził od pozwanych na rzecz powoda prowizję w wysokości 9.963 zł od każdej z umów, wraz z odsetkami i kosztami postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaWażność umów pośrednictwa nieruchomości zawartych przez pełnomocników bez licencji, wykazanie skojarzenia stron przez pośrednika, stosowanie przepisów o pełnomocnictwie w kontekście prawa nieruchomości.
Orzeczenie dotyczy stanu prawnego sprzed nowelizacji przepisów o gospodarce nieruchomościami z 2014 r. oraz specyfiki pełnomocnictwa w obrocie nieruchomościami.
Zagadnienia prawne (3)
Czy umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zawarta przez pełnomocnika pośrednika, który nie posiada licencji zawodowej, jest ważna?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, umowa jest ważna, jeśli pełnomocnik działał na podstawie ważnego pełnomocnictwa udzielonego przez pośrednika posiadającego licencję, a przepisy prawa cywilnego dotyczące pełnomocnictwa zostały zachowane.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące pełnomocnictwa mają pierwszeństwo, a brak licencji u pełnomocnika nie wpływa na ważność umowy, jeśli działał on w imieniu mocodawcy (pośrednika) posiadającego licencję. Kluczowe jest istnienie ważnego pełnomocnictwa pisemnego.
Czy pośrednik nieruchomości wykazał skuteczne skojarzenie stron transakcji sprzedaży nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, pośrednik wykazał skojarzenie stron poprzez udostępnienie adresów nieruchomości i pokazanie jej potencjalnemu nabywcy, co doprowadziło do zawarcia umowy sprzedaży.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że udostępnienie adresów nieruchomości i prezentacja lokalu pozwanej L. M. w dniu podpisania umowy pośrednictwa stanowiło czynność skojarzenia stron, zgodną z zakresem umowy pośrednictwa. Pozwana przyznała fakt oglądania mieszkania w tym dniu, a jej późniejsze twierdzenia o wcześniejszym oglądaniu i wysokiej cenie zostały uznane za niewiarygodne.
Czy 'Standardy zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami' stanowią źródło powszechnie obowiązującego prawa?
Odpowiedź sądu
Nie, 'Standardy zawodowe' nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa, ale ich nieprzestrzeganie może rodzić odpowiedzialność zawodową pośrednika.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy stwierdził, że standardy zawodowe nie są źródłem prawa powszechnie obowiązującego, ale ich naruszenie może skutkować odpowiedzialnością zawodową. W tej sprawie nie były one podstawą nieważności umowy, a sąd opierał się na przepisach Kodeksu cywilnego.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| M. S. | osoba_fizyczna | powód |
| M. G. | osoba_fizyczna | pozwany |
| G. G. | osoba_fizyczna | pozwany |
| L. M. | osoba_fizyczna | pozwana |
| R. M. | osoba_fizyczna | uczestnik postępowania (mąż pozwanej L. M.) |
Przepisy (27)
Główne
k.c. art. 95 § § 1 i 2
Kodeks cywilny
Dotyczy pełnomocnictwa i jego ważności. Sąd uznał, że pełnomocnik może zawierać umowy w imieniu mocodawcy, nawet jeśli sam nie posiada licencji.
u.g.n. art. 179
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Dotyczy czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Sąd Rejonowy powołał się na brzmienie sprzed zmian.
u.g.n. art. 180 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Zakres czynności pośrednictwa. Sąd Rejonowy uznał, że zawarcie umowy jest czynnością faktyczną zastrzeżoną dla licencjonowanego pośrednika.
Pomocnicze
k.c. art. 96
Kodeks cywilny
Dotyczy udzielania pełnomocnictwa.
k.c. art. 97
Kodeks cywilny
Dotyczy domniemania umocowania przy czynnościach prawnych.
k.c. art. 99 § § 2
Kodeks cywilny
Wymóg formy pisemnej dla pełnomocnictwa.
k.c. art. 103 § § 1
Kodeks cywilny
Dotyczy potwierdzenia umowy zawartej przez pełnomocnika bez umocowania lub z przekroczeniem jego zakresu.
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
Zasada swobody umów, o ile treść lub cel nie sprzeciwiają się naturze stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
k.c. art. 405
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący bezpodstawnego wzbogacenia, powołany przez powoda w apelacji.
k.c. art. 410 § § 1
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący świadczenia nienależnego, powołany przez powoda w apelacji.
k.c. art. 455
Kodeks cywilny
Termin spełnienia świadczenia.
k.c. art. 481 § § 1
Kodeks cywilny
Odsetki za opóźnienie.
k.c. art. 734
Kodeks cywilny
Umowa zlecenia.
k.p.c. art. 98 § § 1 i 3
Kodeks postępowania cywilnego
Zasady obciążania kosztami procesu.
k.p.c. art. 108 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Rozstrzygnięcie o kosztach w orzeczeniu kończącym sprawę.
k.p.c. art. 229
Kodeks postępowania cywilnego
Fakty przyznane przez strony.
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Ocena dowodów przez sąd.
k.p.c. art. 378 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zakres kognicji sądu odwoławczego.
k.p.c. art. 386 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zmiana orzeczenia przez sąd odwoławczy.
u.g.n. art. 180 § ust. 1a
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Czynności pomocnicze w pośrednictwie.
u.g.n. art. 180 § ust. 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Wyłączenie możliwości prowadzenia działalności przez osoby bez licencji.
u.g.n. art. 180 § ust. 4
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Czynności pośrednictwa mogą być wykonywane osobiście lub przy pomocy innych osób.
u.g.n. art. 181 § ust. 6
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Czynności pomocnicze w pośrednictwie.
u.g.n. art. 183
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Odpowiedzialność zawodowa pośrednika.
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych... art. 6 § pkt 4
Podstawa ustalenia kosztów zastępstwa procesowego.
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych... art. 12 § ust. 1
Podstawa ustalenia kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.
Konstytucja RP art. 87 § ust. 1 i 2
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Źródła prawa powszechnie obowiązującego. Powód zarzucał sądowi I instancji naruszenie tego przepisu przez uznanie standardów zawodowych za źródło prawa.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa pośrednictwa zawarta przez pełnomocnika bez licencji jest ważna, jeśli działał on na podstawie ważnego pełnomocnictwa. • Powód wykazał skuteczne skojarzenie stron transakcji. • Pozwana L. M. przyznała w sprzeciwie, że oglądała mieszkanie w dniu podpisania umowy pośrednictwa.
Odrzucone argumenty
Umowa pośrednictwa jest nieważna, ponieważ została podpisana przez osobę bez licencji zawodowej. • Powód nie wykazał, że to on skojarzył strony transakcji. • Standardy zawodowe pośredników są źródłem prawa powszechnie obowiązującego.
Godne uwagi sformułowania
Umowa pośrednictwa zawarta przez pełnomocnika nie posiadającego licencji zawodowej jest ważna, jeżeli działał on na podstawie ważnego pełnomocnictwa. • Ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży spoczywa na pośredniku. • Standardy zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami nie należą do powszechnie obowiązujących źródeł prawa.
Skład orzekający
J. N.
del.
W. M.
SSO
E. O. -Świetlik
SSO
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ważność umów pośrednictwa nieruchomości zawartych przez pełnomocników bez licencji, wykazanie skojarzenia stron przez pośrednika, stosowanie przepisów o pełnomocnictwie w kontekście prawa nieruchomości."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy stanu prawnego sprzed nowelizacji przepisów o gospodarce nieruchomościami z 2014 r. oraz specyfiki pełnomocnictwa w obrocie nieruchomościami.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu prowizji pośredników nieruchomości i ważności umów, a rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego stanowi istotną wykładnię przepisów dotyczących pełnomocnictwa w tym kontekście.
“Pośrednik bez licencji, ale z pełnomocnictwem – czy umowa prowizji jest ważna? Sąd Okręgowy rozstrzyga!”
Dane finansowe
WPS: 10 664,1 PLN
prowizja: 9963 PLN
prowizja: 9963 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.