VI ACa 968/12

Sygn. akt VI A Ca 968/12 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 10 stycznia 2013 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący - Sędzia SA– Małgorzata Manowska (spr.) Sędzia SA– Teresa Mróz Sędzia SA – Małgorzata Kuracka Protokolant: sekr. sądowy Katarzyna Kędzierska po rozpoznaniu w dniu 10 stycznia 2013 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa H. S. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) nieruchomości przy ulicy (...) w W. o uchylenie uchwały na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 16 lutego 2012 r., sygn. akt XXV C 475/11 1. oddala apelację; 2. zasądza od H. S. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nieruchomości przy ulicy (...) w W. kwotę 270 (dwieście siedemdziesiąt) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego. VI ACa 968/12 UZASADNIENIE Powód H. S. w pozwie z dnia 4 maja 2011 r. skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W. przy ul. (...) , wniósł o uchylenie w całości uchwały nr (...) współwłaścicieli nieruchomości położonej przy (...) w W. , tworzących Wspólnotę Mieszkaniową (...) z dnia 24 marca 2011 r. w sprawie przeprowadzenia obmiaru lokali. Wyrokiem zaocznym z dnia 17 października 2011 r. Sąd Okręgowy w Warszawie uwzględnił powództwo. Od wyroku zaocznego Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. wniosła sprzeciw wnosząc o oddalenie powództwa. Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z dnia 16 lutego 2012 r. uchylił wyrok zaoczny i powództwo oddalił. Sąd Okręgowy ustalił, że powód H. S. jest właścicielem lokalu nr. (...) przy ul. (...) i członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. . Powód jest również współwłaścicielem spółki developerskiej (...) Sp. z o.o. Spółka (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. , która była inwestorem i developerem, który w kilku etapach wybudował 10 budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w których skład wchodzą budynki o zabudowie bliźniaczej oraz apartamenty, które są oznaczone numerami od (...) do (...) . Po wybudowaniu kompleksu mieszkaniowego przy ul. (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. pełniła jednocześnie funkcję zarządcy i zarządu w/w nieruchomości. W czerwcu 2009 r. dokonano zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną oraz ustanowiono obligatoryjny Zarząd Wspólnoty. W dniu 24 marca 2011 r. w W. w budynku przy ul. (...) miało miejsce zebranie właścicieli lokali nieruchomości przy ul. (...) w W. tworzących Wspólnotę Mieszkaniową, na którym podjęta została m.in. uchwała nr (...) w sprawie przeprowadzenia obmiaru lokali. W ocenie powoda proponowanie przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (...) uchwały w takim kształcie jest niezgodne z racjonalnym gospodarowaniem pieniędzmi Wspólnoty. Podjęcie uchwały nr (...) podyktowane było niedokładnymi inwestora różnymi sposobami obliczania wielkości udziałów dla różnych lokali w tej samej nieruchomości, niedokonaniem zmiany udziałów po dokonaniu przebudowy, w wyniku której suma powierzchni użytkowej uległa zmianie. Brak aktualnego wyliczenia wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej uniemożliwił prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną. Pozwana wskazała również, że zgodnie z brzmieniem przepisu art. 29 ust 1 pkt. 1 b ustawy o własności lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 -ust.l w/w ustawy, obowiązany jest przechowywać dokumentację budynku oraz prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej. W związku z powyższym pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) wskazała, że podjęcie uchwały nr (...) jest zgodne z prawem, bowiem w świetle treści przepisu art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali dla rzeczywistego określenia udziałów w części wspólnej, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych. Zgodnie z zeznaniami P. L. , Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nie dysponuje całością dokumentacji dotyczącej infrastruktury technicznej osiedla, gdyż dokumentacja ta nadal znajduje się w posiadaniu dotychczasowego zarządcy (...) Sp. z o.o. Świadek wskazał ponadto, iż na osiedlu powstało kilka ogrodów zimowych — zabudowanych tarasów, a jednym z tych tarasów jest taras M. K. (2) . Ponadto w celu prawidłowego sporządzenia aktu notarialnego w przedmiocie uzgodnienia w częściach nieruchomości wspólnej prawidłowych udziałów (...) Sp. z o.o. doliczyła i sprzedała dwa miejsca postojowe w budynku (...) przy ul. (...) . Z tego też powodu ostatni akt notarialny został odrzucony przez notariusza. W ocenie P. L. potrzeba ustalenia właściwych udziałów podyktowana jest również tym, że w jednym z budynków miał być (...) wliczony do wspólnej części, który ostatecznie został sprzedany jako mieszkanie. Powód zakwestionował stanowisko pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) . W ocenie powoda proponowanie przez Zarząd Wspólnoty uchwały w takim kształcie jest niezgodne z racjonalnym gospodarowaniem pieniędzmi Wspólnoty, a faktyczną przyczyną podjęcia uchwały była nielegalna przebudowa lokalu dokonana przez M. K. (2) , która powinna sama ponieść koszty pomiarów. Sąd Okręgowy uznał, że zaskarżona uchwała wspólnoty mieszkaniowej Rezydencje parkowe nr (...) z dnia 24 marca 2011 r. nie jest sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną ani nie godzi w interesy wszystkich właścicieli lokali. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali , każdemu właścicielowi wyodrębnionego lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Przepis art. 3 ust. 3 stanowi, iż udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz Z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Aby jednak określić udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych. Sąd Okręgowy wskazał, że w początkowym założeniu w skład zespołu domów mieszkalnych w W. przy ul. (...) miało wchodzić 39 samodzielnych lokali, natomiast obecnie zgodnie ze stanem faktycznym jest 43 do 44 samodzielnych lokali o nieznanej powierzchni i nieznanym udziale w częściach wspólnych. Ponadto, z zeznań strony pozwanej wynika, że pomimo powołania nowego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) , dotychczasowy zarządca i zarząd (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. nie przekazała całości dokumentacji dotyczącej infrastruktury technicznej osiedla. W związku z powyższym, zdaniem Sądu I instancji, Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nie posiada wiedzy, jakie są poszczególne powierzchnie użytkowe samodzielnych lokali mieszkalnych wyodrębnionych w nieruchomości wspólnej i udziały członków Wspólnoty Mieszkaniowej w nieruchomości wspólnej. Sąd Okręgowy wskazał również, że wykonanie przez M. K. (2) ogrodu zimowego na ostatniej kondygnacji bloku przy ul. (...) zwiększyło o 25 m powierzchnię użytkową tego lokalu, a tym samym uległa zmianie wysokość jej udziału w nieruchomości wspólnej. W podobny sposób zostały zmieniony co najmniej jeszcze jeden lokal mieszkalny należący do O. P. . Fakt ten wywołuje potrzebę dokonania pomiarów tego lokalu. Ponadto Sąd Okręgowy stwierdził, że w celu prawidłowego sporządzenia aktu notarialnego w przedmiocie uzgodnienia w częściach nieruchomości wspólnej prawidłowych udziałów (...) Sp. z o.o. doliczyła i sprzedała dwa miejsca postojowe w budynku (...) przy ul. (...) . Powyższe działanie jest sprzeczne z prawem, albowiem miejsca te powinny być potraktowane jako powierzchnia przynależna, a nie część samodzielnego lokalu mieszkalnego. W związku tym, iż każdy akt notarialny spisywany był w inny sposób polegający m. in. na tym, że w jednym z budynków miał być (...) ( budynek (...) ) stanowiący część wspólną, lecz ostatecznie został sprzedany jako mieszkanie, ostatni akt notarialny został odrzucony przez notariusza z uwagi na wątpliwości co do wysokości udziału w nieruchomości wspólnej. Ostatecznie Sąd I instancji uznał, że uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nr (...) z dnia 24 marca 2011 r. została podjęta zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali i nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Apelację od wyroku Sądu Okręgowego wniósł powód. W apelacji zarzucił: 1. nierozpoznanie istoty sprawy, przejawiające się niezbadaniem, czy zaistniały racjonalne, celowe i ekonomicznie usprawiedliwione przyczyny dokonania obmiaru wszystkich lokali, części przynależnych oraz nieruchomości wspólnej w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej - to jest nierozstrzygnięciem o zasadności żądania uchylenia uchwały nr (...) z 24 marca 2011 r. Wspólnoty Mieszkaniowej (...) o dokonaniu obmiaru wszystkich lokali Wspólnoty Mieszkaniowe; 2. zaniechanie prawidłowego wyjaśnienia okoliczności podjęcia zaskarżonej uchwały nr (...) i nie dokonanie oceny zaskarżonej uchwały według kryteriów: celowości, rzetelności, gospodarności; 3. przyjęcie, iż przebudowa lokalu stanowi uzasadnioną przyczynę dokonania obmiaru wszystkich lokali we wspólnocie mieszkaniowej; 4. przyjęcie, iż nawet usprawiedliwione wątpliwości co do aktualności wyliczenia udziału w nieruchomości wspólnej (np. w związku z przebudową lokalu) stanowią uzasadnioną przyczynę dokonania obmiaru wszystkich lokali wspólnoty mieszkaniowej; 5. naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. - skutkujące poczynieniem ustaleń sprzecznych z rzeczywistym stanem faktycznym sprawy - a polegających na: a) oparciu ustaleń faktycznych głównie na zeznaniach składanych w charakterze strony przez członka Zarządu pozwanej - pana P. L. , które nie zostały ocenione w sposób wszechstronny w kontekście reszty materiału zabranego w sprawie oraz doświadczenia życiowego, co przyczyniło się do: b) poczynienia ustaleń faktycznych sprzecznych z treścią zebranego w sprawie materiału, bądź z niego nie wynikających - bowiem wbrew ustaleniom Sądu: ⚫. ⚫ z materiału zebranego w sprawie wynika, iż znana jest ilość udziałów przypadających na każdy lokal; ⚫ ustalanie udziału przypadającego na dany lokal następowało według tego samego „klucza" stosowanego konsekwentnie od momentu wyodrębnienia pierwszego lokalu; ⚫ club fitness w budynku (...) , który według zeznań strony i ustaleń poczynionych przez Sąd I instancji miałby stanowić część nieruchomości wspólnej, stanowił wyodrębniony lokal, co potwierdza operat sporządzony przez mgr inż. K. Ś. złożony przez pozwaną jako dowód; ⚫ z zebranego materiału w żaden sposób nie wynika, iż „doliczono i sprzedano dwa miejsca postojowe w budynku (...) "; 6. wobec ustaleń faktycznych Sądu I instancji sprzecznych z rzeczywistym stanem sprawy, a znajdujących oparcie wyłącznie w zeznaniach strony pozwanej, bądź w ogóle pozbawionych podstaw w dowodach przeprowadzonych w toku postępowania, strona powodowa podniosła, iż: a) wbrew ustaleniom faktycznym, wraz z przekazaniem zarządu, (...) sp. z o.o. w W. przekazała dokumentację techniczną osiedla obejmującą w szczególności plany architektoniczne budynków, instalacji, co potwierdzono protokołami przekazania; b) wbrew ustaleniom faktycznym, państwo R. kupili mieszkanie nr (...) w bud. (...) , a udział wyliczono według tych samych zasad jak przyjęte dla całej pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) , co potwierdza wyliczenie udziałów stanowiące integralną część aktu notarialnego z 19 sierpnia 2009 r., Rep. A (...) o zmianie umowy z 11 lipca 2008 r., Rep. A (...) ; 7. naruszenie art. 98 § 1 K.p.c. oraz § 11 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 2 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (...) poprzez zasądzenie na rzecz pozwanej kwoty 720,00 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego, podczas gdy podstawowa stawka w tego rodzaju sprawie wynosi 180,00 zł.; W konkluzji skarżący wnosił o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, ewentualnie o zmianę wyroku Sądu Okręgowego i uchylenie uchwały nr (...) z 24 marca 2011 r. Właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową (...) z siedzibą w W. ulica (...) Sąd Apelacyjny zważył co następuje: Apelacja nie ma uzasadnionych podstaw prawnych. Art. 3 ustęp 3 ustawy o własności lokali określa bezwzględnie obowiązującą zasadę obliczania udziałów w nieruchomości wspólnej. Odstępstwa od niej sprecyzowane zostały w przepisach szczególnych. Obliczanie udziałów w inny, dowolny sposób może spowodować nawet nieważność niektórych postanowień czynności prawnych wyodrębnienia i sprzedaży lokalu w zakresie dotyczącym określenia udziałów i konieczności uzgodnienia treści stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (porównaj wyrok Sądu Najwyższego z 14 marca 2002 r., IV CKN 896/00). Jedynie w przypadku, gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich właścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów określają odpowiednio w umowie właściciel lub właściciele ( art. 3 ustęp 6 u.w.l.). Z oświadczenia pełnomocnika powoda złożonego na rozprawie apelacyjnej wynika, że powód zastosował specyficzny sposób liczenia udziałów tzn. uzależnił je od użyteczności danej powierzchni. Udziały liczone były w taki sposób przez cały czas, stosownie do art. 3 ustęp 7 u.w.l. Zastosowanie powyższego przepisu nie oznacza jednak, że właściciele lokali nie mogą po wyodrębnieniu wszystkich lokali podjąć działań zmierzających do prawidłowego określenia udziałów i w taki sposób, aby ich suma równała się 1. Umowa, o jakiej mowa w art. 3 ustęp 7 u.w.l. zdanie drugie nie jest jedynym środkiem, za pomocą którego dokonać można zmiany wielkości udziałów. Przepis ten wyłącza bowiem tylko normę zawartą w zdaniu pierwszym art. 3 ustęp 7 u.w.l. Prawidłowe określenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej jest istotne z punktu widzenia prawidłowego zarządu rzeczą wspólną i podejmowania uchwał. W przypadku zatem, gdy nie została zawarta umowa wskazana w art. 7 ustęp 3 zdanie drugie u.w.l., właściciele lokali mogą wolą większości doprowadzić do takiego stanu, jaki powinien wynikać z art. 3 ustęp 3 – 5 u.w.l., tym bardziej, że w sprawie niniejszej zachodzi duże prawdopodobieństwo błędnego określenia powierzchni wspólnej. Możliwość doprowadzenia do stanu określonego w art. 3 ustęp 3 – 5 u.w.l. wolą większości właścicieli lokali, nie zaś w drodze umowy wszystkich właścicieli, zapewniona została w art. 22 ustęp 2 u.w.l. w związku z art. 22 ustęp 3 pkt. 5a. Uchwała zmierzająca do prawidłowego określenia powierzchni nieruchomości i prawidłowego określenia w związku z tym udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest zatem sprzeczna z art. 25 ustęp 1 u.w.l. Podkreślenia jednak wymaga, że powyższe przepisy umożliwiają wspólnocie mieszkaniowej (właścicielom lokali) jedynie dokonanie zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, nie mogą one natomiast ingerować w sferę indywidualnej własności. Określanie na podstawie uchwały właścicieli lokali podjętej według art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l., jaka jest powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali, mające na celu dokonanie zmian wpisów w księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali wykracza poza przyznane przez ustawodawcę kompetencje do zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej. Zatem, nawet jeśli z wykonanej kompleksowej inwentaryzacji całego budynku (w tym wszystkich lokali) wynika, że powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali jest inna niż uwidoczniona w księgach wieczystych, to taka inwentaryzacja stanowić może jedynie podstawę zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, ale nie może stanowić podstawy podjęcia przez większość właścicieli lokali uchwały dotyczącej zmian powierzchni użytkowej poszczególnych lokali. Ewentualne ograniczenie przez art. 22 ust. 2 i 3 u.w.l. uprawnień właścicielskich właścicieli lokali w tych wspólnotach, w których funkcjonują zarząd lub zarządca, polega bowiem wyłącznie na umożliwieniu doprowadzenia z woli większości właścicieli (wyrażonej przez głosowanie) do stanu zgodnego z generalną zasadą wyrażoną w ustawie (w art. 3 ust. 3 u.w.l.). W tym stanie rzeczy Sąd Apelacyjny uznał apelację za bezzasadną i na podstawie art. 385 k.p.c. orzekł jak na wstępie. O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c.