VI ACa 883/13

Sygn. akt VI ACa 883/13 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 18 marca 2014 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący - Sędzia SA – Małgorzata Manowska Sędzia SA – Krzysztof Tucharz (spr.) Sędzia SA – Jacek Sadomski Protokolant: – st. sekr. sąd. Ewelina Murawska po rozpoznaniu w dniu 18 marca 2014 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa H. K. przeciwko Gminie K. o ustalenie na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 29 stycznia 2013 r. sygn. akt III C 1034/12 I oddala apelację, II nie obciąża powoda obowiązkiem zwrotu pozwanemu kosztów postepowania apelacyjnego. UZASADNIENIE Wyrokiem z dnia 29 stycznia 2013 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo H. K. skierowane przeciwko Gminie K. o ustalenie, że powodowi przysługuje przewidziane w art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami prawo pierwszeństwa nabycia nieruchomości położonej w K. przy ul. (...) , stanowiącej działki gruntu nr (...) , dla której Sąd Rejonowy w Piasecznie prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) . Stosownie do wyniku sprawy zasądził od powoda na rzecz strony pozwanej koszty zastępstwa procesowego. Powyższe orzeczenie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne. Powód jest jednym ze spadkobierców poprzednich właścicieli przedmiotowej nieruchomości, która po II Wojnie Światowej przeszła, z dniem 31 grudnia 1955 r. na własność Skarbu Państwa, na podstawie art. 34 dekretu z dnia 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich , co zostało stwierdzone postanowieniami: Sądu Powiatowego w Piasecznie z dnia 31 grudnia 1957 r. sygn. akt Ns 281/57i Sądu Powiatowego w Pruszkowie z dnia 31 lipca 1962 r. sygn. akt Ns I 672/61. Następnie Gmina K. uzyskała własność tej nieruchomości w drodze zasiedzenia, z dniem 20 października 2001 r. (postanowienie Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa z dnia 16 marca 2007 r. sygn. akt II Ns 1178/05). W związku z zamiarem zbycia opisanej wyżej nieruchomości pozwana Gmina podała do publicznej wiadomości taką informację w dniu 7 kwietnia 2011 r. W odpowiedzi na powyższe ogłoszenie powód skierował w dniu 18 maja 2011 r. pismo do Urzędu Miasta i Gminy K. w którym wskazał, że jest spadkobiercą właścicieli przedmiotowej nieruchomości i oponował przeciwko jej zbyciu na rzecz osób trzecich. Mimo tego wystąpienia pozwana ogłosiła przetarg ustny nieograniczony dotyczący sprzedaży spornej nieruchomości, który odbył się w dniu 23 grudnia 2011 r. a jego zwycięzcą została spółka (...) oferując najwyższą cenę – 5.320.000 zł. W dniu przetargu powód złożył w Urzędzie Miasta i Gminy K. wniosek o jego odwołanie powołując się na przysługujące mu prawo pierwszeństwa kupna przedmiotowej nieruchomości. Do daty zamknięcia rozprawy nie doszło do przewłaszczenia nieruchomości na rzecz (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. . W ocenie Sądu Okręgowego powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Zdaniem Sądu, powód nie wykazał, że posiada interes prawny w rozumieniu przepisu art. 189 k.p.c. w żądaniu ustalenia, że przysługuje mu prawo pierwszeństwa nabycia spornej nieruchomości w oparciu o przepis o art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami . Za takim stanowiskiem przemawia fakt, że powód może wystąpić przeciwko pozwanemu z roszczeniami dalej idącymi tj. z powództwem o zobowiązanie pozwanej Gminy do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie zawarcia przez strony umowy sprzedaży tejże nieruchomości. Jeżeliby natomiast doszło do zbycia nieruchomości na rzecz osoby trzeciej to wówczas powód byłby uprawniony do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych wynikających z art. 36 cytowanej wyżej ustawy. Dlatego też Sąd nie badał – czy powód spełnił dwa warunki, niezbędne do uzyskania prawa pierwszeństwa w postaci: 1) złożenia wniosku o nabycie nieruchomości przed upływem terminu określonego w wykazie, 2) złożenie oświadczenia wyrażającego zgodę na cenę ustaloną zgodnie z ustawą. Sąd wskazał, że gdyby nawet powód spełnił obie te przesłanki to uwzględnienie powództwa w niczym nie zmieniłoby jego sytuacji prawnej, gdyż i tak musiałby doprowadzić do zawarcia z gmina stosownej umowy, bądź to w ramach cywilnoprawnej czynności bądź też na drodze sądowej. Rozpoznając żądanie zobowiązania pozwanej gminy do przeniesienia własności nieruchomości na powoda, jako osoby uprawnionej z tytułu pierwszeństwa do jej nabycia Sąd badałby wtedy kwestie tego pierwszeństwa jako przesłankę rozstrzygnięcia. W złożonej od tego wyroku apelacji powód zarzucił: 1) naruszenie prawa materialnego tj. art. 34 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 5 w zw. z art. 37 ust. 2 pkt 1 i art. 28 ust. 2 zd. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez ich błędną wykładnię prowadzącą do uznania, że przysługujące byłym właścicielom prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości jest równoznaczne z roszczeniem o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości, w konsekwencji czego Sąd ten wadliwie uznał, że powód nie ma interesu prawnego w żądaniu ustalenia prawa pierwszeństwa będąc rzekomo uprawnionym do wniesienia powództwa o zobowiązanie pozwanej do złożenia świadczenia woli zmierzającego do zawarcia przez strony umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, 2) naruszenie prawa procesowego, mające wpływ na wynik sprawy tj.: a) art. 189 k.p.c. poprzez uznanie, że powód nie ma interesu prawnego w żądaniu ustalenia prawa pierwszeństwa w nabyciu spornej nieruchomości, przewidzianego w art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami , b) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważanie zebranego w sprawie materiału dowodowego w zakresie ustalenia – czy spełnione zostały przesłanki istnienia prawa pierwszeństwa w rozumieniu art. 34 ust. 1 pkt 2 cytowanej wyżej ustawy i w konsekwencji nierozpoznanie istoty sprawy. Wskazując na powyższe zarzuty powód wnosił o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa oraz o zasądzenie od pozwanej gminy, na jego rzecz, kosztów postępowania za obie instancje, a jako ewentualny zgłosił wniosek o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji. Strona pozwana wnosiła o oddalenie apelacji i zasądzenie od powoda na jej rzecz, kosztów postępowania w instancji odwoławczej. Sąd Apelacyjny zważył, co następuje: Apelacja powoda nie może odnieść zamierzonych skutków prawnych. Zaskarżony wyrok mimo błędnego uzasadnienia w ostatecznym wyniku odpowiada prawu. Słuszny był zarzut apelacji, kwestionujący pogląd Sądu Okręgowego o braku interesu prawnego w żądaniu ustalenia, że powodowi przysługuje prawo pierwszeństwa, w nabyciu spornej nieruchomości (w trybie bezprzetargowym), z powołaniem się na argument, że strona ta dysponowała dalej idącym roszczeniem w postaci zobowiązania pozwanej do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie przewłaszczenia spornej nieruchomości. Należy w pełni podzielić pogląd prawny wyrażony przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 12 marca 2003 r. III CKN 857/00 (Lex nr 78855), gdzie wyjaśniono, że istota prawa pierwszeństwa poprzedniego właściciela zbywanej nieruchomości (art. 34 ust. 1 pkt 2) polega na zakazie rozporządzania nieruchomością przez Skarb Państwa lub gminę w sposób naruszający to pierwszeństwo. Nie jest to natomiast prawo, z którego można byłoby wywieść dla osoby uprawnionej z tytułu pierwszeństwa roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości. akie żądanie może się zaktualizować dopiero, gdyby strony w wyniku przeprowadzonych rokowań uzgodniły wszystkie istotne postanowienia umowy. Trafnie podnosi skarżący, że należy rozróżnić sytuację, gdy ustawa przyznaje pewnej kategorii osób prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości (art. 34 ust. 1 pkt 2 u.g.n.) od przypadku skorzystania przez uprawnionych z takiego prawa (art. 34 ust. 5 u.g.n.). Skoro pozwana gmina nie zawiadomiła powoda o przysługującym mu prawie pierwszeństwa w nabyciu spornej nieruchomości, podejmując decyzję o jej sprzedaży w trybie przetargowym oznacza to, że odmawiała mu statusu osoby uprawnionej w rozumieniu art. 34 ust. 1 pkt 2 u.g.n. To z kolei wykluczało możliwość prowadzenia jakichkolwiek rokowań między stronami odnośnie ustalenia warunków zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej. Powyższe rozważania pozwalają uznać, że powód miał interes prawny w żądaniu ustalenia, że przysługuje mu prawo pierwszeństwa w nabyciu przedmiotowej nieruchomości, na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami . Sąd Okręgowy nie badając przesłanek warunkujących uzyskanie przez skarżącego takiego prawa nie rozpoznał istoty sprawy, gdyż oparł swoje rozstrzygniecie na jednym, wadliwym założeniu, że powód może dochodzić innego roszczenia tj. o zobowiązanie pozwanej do złożenia stosownego oświadczenia woli w przedmiocie zawarcia umowy o zbyciu skarżącemu przedmiotowej nieruchomości. Należy jednak zauważyć, że wskazane wyżej uchybienie straciło w międzyczasie na swym znaczeniu. Stosownie do treści art. 382 k.p.c. – Sąd drugiej instancji orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym. Oznacza to, że Sąd odwoławczy władny jest m.in. brać pod uwagę nowe fakty, które zaistniały po dacie wydania zaskarżonego wyroku. Takim zdarzeniem jest w tej sprawie okoliczność zbycia spornej nieruchomości przez pozwaną na rzecz (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. co, jak wynika z przedstawionego przez stronę pozwaną, przy piśmie z dnia 10 lutego 2014 r., odpisu z księgi wieczystej nr (...) (k. 303-304 a.s.), nastąpiło w dniu 7 października 2013 r., na podstawie ugody sądowej, zawartej w sprawie o sygn. akt I Co 224/13 Sądu Rejonowego w Piasecznie. W tej sytuacji traci rację bytu powództwo o ustalenie, że powodowi przysługuje prawo pierwszeństwa nabycia przedmiotowej nieruchomości a argument apelacji, że mimo przeprowadzenia przetargu – w dalszym ciągu nie doszło do sprzedaży nieruchomości, i powód ma nadal interes prawny w ustaleniu jego pierwszeństwa, w rozumieniu art. 34 ust. 1 pkt 2 u.g.n., przestał być aktualny, podobnie jak twierdzenie, że powodowi nie przysługują inne środki prawne, które pozwalałyby na zrealizowanie przysługujących mu uprawnień do tej nieruchomości. W chwili obecnej powód ma otwartą drogę do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, o których mowa w art. 36 ustawy o gospodarce nieruchomościami a sporne w niniejszej sprawie zagadnienie – istnienia prawa pierwszeństwa powoda podlegać będzie badaniu jako przesłanka rozstrzygnięcia w tamtej spawie, w ramach oceny kwestii – czy pozwana gmina zbywając tę nieruchomość dopuściła się naruszenia przepisu art. 34 ust. 1 pkt 2 u.g.n. Powód domagając się nadal ustalenia, że przysługuje mu prawo pierwszeństwa w nabyciu spornej nieruchomości zdaje się nie zauważać, że takie roszczenie nie przystaje do zmienionych okoliczności faktycznych sprawy, skoro nie wchodzi już obecnie w grę możliwość sprzedaży tej nieruchomości przez pozwaną gminę skarżącemu. Z przytoczonych wyżej względów apelacja podlegała oddaleniu z mocy art. 385 k.p.c. Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego nastąpiło w oparciu o przepis art. 102 k.p.c. Za zastosowaniem przewidzianej tam zasady słuszności przemawiają takie okoliczności jak: zasadność zarzutów apelacji w momencie jej wniesienia, oraz trudna sytuacja osobista powoda (bardzo podeszły jego wiek i zły stan zdrowia). bk