VI ACA 810/12
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła pozbawienia wykonalności tytułu wykonawczego w postaci aktu notarialnego, w którym powódka A. G. poddała się egzekucji opróżnienia mieszkania zakładowego po ustaniu stosunku pracy. Powódka argumentowała, że umowa najmu, zawarta na czas trwania stosunku pracy, po upływie 10 lat przekształciła się w umowę na czas nieoznaczony na mocy art. 661 § 1 k.c., co uniemożliwiło jej skuteczne wypowiedzenie wraz z ustaniem zatrudnienia. Pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa utrzymywała, że art. 661 k.c. nie ma zastosowania do mieszkań zakładowych i najem wygasł z chwilą rozwiązania umowy o pracę. Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo, uznając, że umowa najmu stała się umową na czas nieoznaczony po 10 latach, a wypowiedzenie przez Spółdzielnię nie spełniało wymogów ustawy o ochronie praw lokatorów. Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanej, potwierdzając prawidłowość ustaleń i rozważań prawnych sądu pierwszej instancji. Podkreślono, że art. 661 § 1 k.c. stanowi bezwzględnie obowiązującą regułę ograniczającą trwałość umów najmu, a w tym przypadku umowa najmu przekształciła się w umowę na czas nieoznaczony po 10 latach, co uniemożliwiło jej wypowiedzenie przez pozwanego na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego, a wypowiedzenie na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów nie spełniało wymogów formalnych.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja art. 661 § 1 k.c. w kontekście umów najmu mieszkań zakładowych uzależnionych od stosunku pracy oraz zastosowanie ustawy o ochronie praw lokatorów.
Dotyczy specyficznej sytuacji umów najmu mieszkań zakładowych zawartych na czas trwania stosunku pracy, które przekroczyły 10 lat.
Zagadnienia prawne (3)
Czy umowa najmu mieszkania zakładowego, zawarta na czas trwania stosunku pracy, która trwa dłużej niż 10 lat, przekształca się w umowę na czas nieoznaczony na mocy art. 661 § 1 k.c.?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, umowa najmu mieszkania zakładowego, uzależniona od stosunku pracy, która trwa dłużej niż 10 lat, przekształca się w umowę na czas nieoznaczony na mocy art. 661 § 1 k.c.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że art. 661 § 1 k.c. wprowadza bezwzględnie obowiązującą regułę ograniczającą trwałość umów najmu po upływie dziesięcioletniego terminu. W przypadku umowy najmu mieszkania zakładowego, która trwa dłużej niż 10 lat, traktuje się ją jako zawartą na czas nieoznaczony, co uniemożliwia jej wypowiedzenie wraz z ustaniem stosunku pracy, chyba że wypowiedzenie spełnia wymogi ustawy o ochronie praw lokatorów.
Czy wypowiedzenie umowy najmu mieszkania zakładowego przez spółdzielnię mieszkaniową, po ustaniu stosunku pracy, jest skuteczne, jeśli nie wskazano przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wypowiedzenie umowy najmu mieszkania zakładowego przez spółdzielnię mieszkaniową, po ustaniu stosunku pracy, nie jest skuteczne, jeśli nie wskazano przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów lub jeśli nie zachowano odpowiedniego terminu wypowiedzenia.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że wypowiedzenie umowy najmu przez pozwanego nie spełniało wymogów ustawy o ochronie praw lokatorów, która ma zastosowanie do tego typu umów. Nawet gdyby uznać potrzebę posiadania lokalu dla kolejnego pracownika za przyczynę wypowiedzenia, wymagany termin wypowiedzenia (3 lata) nie został zachowany.
Czy oświadczenie powódki o wypowiedzeniu umowy o pracę może być interpretowane jako jednoczesne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu mieszkania zakładowego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, oświadczenie o wypowiedzeniu umowy o pracę nie może być interpretowane jako jednoczesne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu mieszkania zakładowego, jeśli całokształt okoliczności wskazuje, że celem powódki było zachowanie najmu.
Uzasadnienie
Sąd odwołał się do art. 65 k.c. i orzecznictwa Sądu Najwyższego, stwierdzając, że oświadczenie woli należy tłumaczyć zgodnie z zamiarem stron i celem umowy. W tej sprawie brak było podstaw do przyjęcia, że powódka zamierzała zrezygnować z najmu, a samo oświadczenie o wypowiedzeniu umowy o pracę było jasne i nie nawiązywało do umowy najmu.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| A. G. | osoba_fizyczna | powódka |
| Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. | spółka | pozwana |
Przepisy (8)
Główne
k.c. art. 661 § § 1
Kodeks cywilny
Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Jest to bezwzględnie obowiązująca reguła ograniczająca trwałość umów najmu.
u.o.p.l. art. 11
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Wymienia zamknięty katalog przyczyn oraz terminy wypowiedzenia umowy najmu, które muszą być spełnione przez wynajmującego.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Pomocnicze
k.c. art. 840 § § 1 pkt. 1
Kodeks cywilny
Podstawa prawna dla powódki do domagania się pozbawienia tytułu wykonawczego wykonalności, poprzez zaprzeczenie zdarzeniom, na których oparto jego wydanie, a w szczególności kwestionując istnienie obowiązku stwierdzonego tytułem egzekucyjnym niebędącym orzeczeniem sądu.
k.c. art. 673
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący wypowiedzenia umowy najmu, który w tej sprawie miał ograniczone zastosowanie ze względu na przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
Zastosowany w kontekście zarzutu sprzeczności wykładni z społeczno-gospodarczym przeznaczeniem najmu.
k.c. art. 56
Kodeks cywilny
Dotyczy skutków czynności prawnych wynikających z ustawy, zasad współżycia społecznego i zwyczajów.
k.c. art. 65 § § 1 i 2
Kodeks cywilny
Dotyczy wykładni oświadczeń woli, nakazując badać zgodny zamiar stron i cel umowy.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa najmu mieszkania zakładowego, uzależniona od stosunku pracy, przekształciła się w umowę na czas nieoznaczony po 10 latach zgodnie z art. 661 § 1 k.c. • Wypowiedzenie umowy najmu przez pozwanego nie spełniało wymogów ustawy o ochronie praw lokatorów. • Oświadczenie o wypowiedzeniu umowy o pracę nie obejmowało wypowiedzenia umowy najmu.
Odrzucone argumenty
Art. 661 k.c. nie dotyczy mieszkań zakładowych i nie może stanowić podstawy do przekształcenia najmu w umowę na czas nieoznaczony. • Najem lokalu służbowego powinien wygasnąć wraz z ustaniem stosunku pracy. • Oświadczenie powódki o wypowiedzeniu umowy o pracę obejmowało również wypowiedzenie umowy najmu.
Godne uwagi sformułowania
najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony • bezwzględnie obowiązującą regułę ograniczającą trwałość umów najmu • społeczno-gospodarczym przeznaczeniem jest zapewnienie mieszkania na czas trwania stosunku pracy • całokształt okoliczności sprawy wskazuje, że jej celem było zachowanie najmu
Skład orzekający
Ewa Stefańska
przewodniczący-sprawozdawca
Maciej Kowalski
sędzia
Ksenia Sobolewska–Filcek
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 661 § 1 k.c. w kontekście umów najmu mieszkań zakładowych uzależnionych od stosunku pracy oraz zastosowanie ustawy o ochronie praw lokatorów."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji umów najmu mieszkań zakładowych zawartych na czas trwania stosunku pracy, które przekroczyły 10 lat.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu mieszkań zakładowych i interpretacji przepisów dotyczących najmu po ustaniu zatrudnienia, co jest istotne dla wielu osób i firm.
“Czy po 10 latach pracy mieszkanie zakładowe staje się Twoje na zawsze? Sąd Apelacyjny wyjaśnia.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.