VI ACA 1693/12
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód S. M. dochodził od pozwanych A. B. i J. B. zapłaty kwoty 514.186,65 zł tytułem zwrotu podwójnego zadatku wraz z odsetkami, wynikającego z niewykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Sąd Okręgowy oddalił powództwo, uznając m.in. umowę za nieważną z powodu presji psychicznej na pełnomocnika pozwanego oraz brak dowodów na wręczenie zadatku. Sąd Okręgowy ustalił, że nieruchomość była nabyta ze środków wspólnych małżonków, a umowa przedwstępna wymagała zgody J. B., która nie została udzielona. Sąd Apelacyjny, rozpoznając apelację powoda, oddalił ją. Sąd Apelacyjny uznał, że zarzut naruszenia art. 328 § 2 KPC przez Sąd Okręgowy jest uzasadniony, jednak wyrok odpowiada prawu. Sąd Apelacyjny stwierdził brak odpowiedzialności J. B., gdyż nie była stroną umowy przedwstępnej, a jej zgoda na zaciągnięcie zobowiązania nie została udowodniona. W odniesieniu do A. B., Sąd Apelacyjny uznał, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ nie udowodniono wręczenia zadatku. Pokwitowania wręczenia zadatku uznano za fikcyjne. Sąd Apelacyjny zakwestionował również nieważność aneksu z 6 października 2009 r. z powodu presji psychicznej, uznając go za ważny i skuteczny, ale zmieniający istotnie warunki umowy. Kluczową kwestią stał się brak zgody J. B. na sprzedaż nieruchomości, która stanowiła majątek wspólny małżonków. Brak zgody małżonka na zbycie nieruchomości, wymaganej przez art. 37 KRO, prowadził do bezskuteczności zawieszonej czynności prawnej. Sąd Apelacyjny uznał, że niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (art. 394 § 3 KC), co uzasadniało zwrot zadatku w jednokrotnej wysokości. Powództwo zostało jednak oddalone w całości, ponieważ wierzytelność powoda o zwrot zadatku w jednokrotnej wysokości (450.000 zł) umorzyła się z wierzytelnością pozwanego o zwrot tej samej kwoty, wynikającą z oświadczenia powoda z 6 października 2009 r.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących zadatku, zgody małżonka na zbycie nieruchomości stanowiącej majątek wspólny, oraz dowodzenia wręczenia zadatku.
Sprawa dotyczy specyficznego stanu faktycznego i interpretacji przepisów KRO i KC w kontekście umowy przedwstępnej.
Zagadnienia prawne (4)
Czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, stanowiącej majątek wspólny małżonków, zawarta przez jednego z małżonków bez zgody drugiego, jest ważna i skuteczna?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżonków, zawarta przez jednego z małżonków bez zgody drugiego, jest bezskuteczna zawieszenie, a brak potwierdzenia przez drugiego małżonka prowadzi do jej nieważności.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 KRO, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia nieruchomości. Brak takiej zgody, nawet jeśli umowa przedwstępna nie jest czynnością rozporządzającą, prowadzi do bezskuteczności zawieszonej, a brak potwierdzenia przez małżonka skutkuje nieważnością.
Czy brak wręczenia zadatku niweczy skutki prawne przewidziane w art. 394 KC?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, wręczenie zadatku jest czynnością faktyczną, która musi nastąpić, aby zadatek wywołał skutki prawne przewidziane w art. 394 KC.
Uzasadnienie
Przepis art. 394 § 1 KC wymaga wręczenia zadatku, co jest czynnością faktyczną. Sąd Apelacyjny uznał, że mimo pokwitowania, zadatek nie został faktycznie wręczony, co niweczyło jego skutki prawne.
W jakich okolicznościach następuje zwrot zadatku w jednokrotnej wysokości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Zwrot zadatku w jednokrotnej wysokości następuje, gdy niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron umowy nie ponosi odpowiedzialności.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że niewykonanie umowy przedwstępnej nastąpiło z powodu braku zgody małżonki pozwanego na sprzedaż nieruchomości, co stanowiło okoliczność, za którą żadna ze stron umowy nie ponosiła odpowiedzialności.
Czy czynność prawna dokonana przez pełnomocnika pod wpływem presji psychicznej jest ważna?
Odpowiedź sądu
Nie, oświadczenie woli złożone pod wpływem presji psychicznej może być uchylone, a czynność prawna może zostać uznana za nieważną.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał aneks do umowy za nieważny z powodu presji psychicznej na pełnomocnika pozwanego. Sąd Apelacyjny zakwestionował tę ocenę, uznając aneks za ważny, ale podkreślił, że uchylenie się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu lub podstępu jest możliwe.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| S. M. | osoba_fizyczna | powód |
| A. B. | osoba_fizyczna | pozwany |
| J. B. | osoba_fizyczna | pozwana |
Przepisy (15)
Główne
k.c. art. 394 § 1
Kodeks cywilny
Wręczenie zadatku jest czynnością faktyczną, która musi nastąpić, aby zadatek wywołał skutki prawne.
k.c. art. 394 § 3
Kodeks cywilny
Zwrot zadatku w jednokrotnej wysokości następuje, gdy niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron umowy nie ponosi odpowiedzialności.
k.r.o. art. 37 § 1
Kodeks rodzinny i opiekuńczy
Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia nieruchomości.
Pomocnicze
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
k.c. art. 63 § 2
Kodeks cywilny
Zgoda małżonka na czynność prawną nie może być wyrażona dorozumianie.
k.r.o. art. 30 § 1
Kodeks rodzinny i opiekuńczy
k.r.o. art. 41 § 1
Kodeks rodzinny i opiekuńczy
k.p.c. art. 247
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 328 § 2
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 233 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 227
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 383
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 365 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nieruchomość stanowiła majątek wspólny małżonków, a umowa przedwstępna wymagała zgody J. B. • Brak dowodów na faktyczne wręczenie zadatku. • Niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności.
Odrzucone argumenty
Umowa przedwstępna była nieważna z powodu presji psychicznej na pełnomocnika pozwanego. • Powództwo o zwrot podwójnego zadatku zasługuje na uwzględnienie.
Godne uwagi sformułowania
Wręczenie zadatku jest zatem czynnością faktyczną wywołującą skutki prawne oznaczone w art. 394 k.c. • W rzeczywistości jednak żadne kwoty z tego tytułu nie zostały wręczone. • Niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron umowy przedwstępnej nie ponosi odpowiedzialności.
Skład orzekający
Małgorzata Manowska
przewodniczący-sprawozdawca
Urszula Wiercińska
sędzia
Krzysztof Tucharz
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących zadatku, zgody małżonka na zbycie nieruchomości stanowiącej majątek wspólny, oraz dowodzenia wręczenia zadatku."
Ograniczenia: Sprawa dotyczy specyficznego stanu faktycznego i interpretacji przepisów KRO i KC w kontekście umowy przedwstępnej.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje złożoność transakcji nieruchomościowych w kontekście małżeńskim i problematykę dowodzenia wręczenia zadatku, co jest istotne dla praktyków prawa cywilnego.
“Czy brak zgody małżonka na sprzedaż nieruchomości może oznaczać zwrot zadatku tylko w jednej wysokości?”
Dane finansowe
WPS: 514 186,65 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.