VI ACA 1662/12
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód (...) S.A. domagał się od pozwanego P. W. zapłaty ponad 5,5 mln zł odszkodowania z tytułu niewykonania 48 umów deweloperskich. Pozwany zawarł z powodem umowy na zakup lokali mieszkalnych, zobowiązując się do zapłaty ceny i odbioru lokali. Powód zobowiązał się do wybudowania lokali i przedstawienia ich do odbioru do 30 czerwca 2009 r. Pozwany odstąpił od umów w lipcu 2009 r., wskazując na zwłokę powoda w przedstawieniu lokali do odbioru, w szczególności z powodu braku prawomocnego pozwolenia na użytkowanie budynków. Powód złożył oświadczenie o rozwiązaniu umów w sierpniu 2010 r. i dochodził odszkodowania. Sąd Okręgowy oddalił powództwo, uznając, że odstąpienie pozwanego od umów było skuteczne, ponieważ powód nie wywiązał się z obowiązku przedstawienia lokali do odbioru w terminie, w tym nie uzyskał prawomocnego pozwolenia na użytkowanie. Sąd Apelacyjny podzielił to stanowisko, podkreślając, że brak prawomocnego pozwolenia na użytkowanie uniemożliwiał legalne przekazanie lokali i stanowił podstawę do odstąpienia od umowy przez pozwanego na podstawie art. 491 k.c. Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda, uznając, że nie wykazał on przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących odstąpienia od umowy wzajemnej (art. 491 k.c.), w szczególności w kontekście umów deweloperskich i znaczenia prawomocnego pozwolenia na użytkowanie jako warunku wykonania zobowiązania przez dewelopera.
Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu faktycznego związanego z umowami deweloperskimi i konkretnymi zapisami umownymi. Ocena 'odpowiedniego terminu' do wykonania zobowiązania jest zawsze zależna od okoliczności konkretnej sprawy.
Zagadnienia prawne (3)
Czy inwestor (kupujący) może skutecznie odstąpić od umowy deweloperskiej z powodu braku prawomocnego pozwolenia na użytkowanie budynków w terminie określonym w umowie?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, inwestor może skutecznie odstąpić od umowy deweloperskiej na podstawie art. 491 k.c. w przypadku zwłoki dewelopera w przedstawieniu lokali do odbioru, w tym w uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na użytkowanie, które jest niezbędne do legalnego przekazania lokali.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że brak prawomocnego pozwolenia na użytkowanie w terminie umownym stanowił zwłokę dewelopera w wykonaniu zobowiązania. Pozwany inwestor skutecznie wezwał powoda do przedstawienia pozwolenia z zagrożeniem odstąpienia od umowy, a następnie odstąpił od umów, co skutkowało wygaśnięciem stosunku zobowiązaniowego i brakiem podstaw do dochodzenia przez powoda odszkodowania.
Czy deweloper może dochodzić odszkodowania od inwestora, jeśli sam dopuścił się zwłoki w wykonaniu zobowiązań umownych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, deweloper nie może dochodzić odszkodowania od inwestora, jeśli sam ponosi odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, co skutkowało skutecznym odstąpieniem od umowy przez inwestora.
Uzasadnienie
Skoro inwestor skutecznie odstąpił od umowy z powodu zwłoki dewelopera, to wszelkie roszczenia odszkodowawcze dewelopera, w tym kary umowne, opłaty eksploatacyjne czy utracone korzyści, nie stanowią szkody spowodowanej niewykonaniem zobowiązania przez inwestora.
Czy umowne prawo odstąpienia od umowy wyłącza możliwość skorzystania z ustawowego prawa odstąpienia?
Odpowiedź sądu
Nie, umowne prawo odstąpienia od umowy nie wyłącza możliwości skorzystania z ustawowego prawa odstąpienia, jeśli strony ustanowiły umowne prawo odstąpienia, ale nie zmodyfikowały w sposób wyłączający ustawowe prawo.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny powołał się na orzecznictwo Sądu Najwyższego, wskazując, że umowne prawo odstąpienia może istnieć obok ustawowego, a jego ustanowienie nie oznacza automatycznego wyłączenia stosowania przepisów kodeksu cywilnego dotyczących odstąpienia od umowy wzajemnej.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| (...) S.A. | spółka | powód |
| P. W. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (8)
Główne
k.c. art. 491 § 1
Kodeks cywilny
Zwłoka jednej ze stron umowy wzajemnej w wykonaniu zobowiązania uprawnia drugą stronę do wyznaczenia dodatkowego terminu do wykonania z zagrożeniem odstąpienia od umowy. Skuteczne odstąpienie wymaga wyznaczenia odpowiedniego dodatkowego terminu i złożenia oświadczenia o odstąpieniu po jego bezskutecznym upływie.
Pomocnicze
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że ponosi odpowiedzialność tylko z powodu okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.
k.c. art. 361
Kodeks cywilny
Naprawienie szkody obejmuje straty, które poniósł poszkodowany (damnum emergens) oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono (lucrum cessans).
k.c. art. 65 § 2
Kodeks cywilny
Wykładnia umowy powinna uwzględniać nie tylko literalne brzmienie postanowień, ale także cel umowy i zasady współżycia społecznego.
k.c. art. 483
Kodeks cywilny
Jeżeli dłużnik dopuścił się zwłoki w wykonaniu zobowiązania czynnego, wierzyciel może od umowy odstąpić bez wyznaczenia terminu.
k.p.c. art. 233 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału.
k.p.c. art. 217 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Strony są obowiązane przedstawiać dowody na uzasadnienie swoich twierdzeń lub dla zaprzeczenia twierdzeniom strony przeciwnej.
Pr. bud. art. 55 § 1
Ustawa - Prawo budowlane
Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Skuteczne odstąpienie inwestora od umowy z powodu zwłoki dewelopera w uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na użytkowanie. • Brak podstaw do dochodzenia przez dewelopera odszkodowania, gdy sam ponosi winę za niewykonanie umowy. • Prawomocne pozwolenie na użytkowanie jako warunek konieczny do legalnego przekazania lokali i wymagalności zapłaty.
Odrzucone argumenty
Roszczenie dewelopera o odszkodowanie z tytułu niewykonania umów przez inwestora. • Argumentacja apelacji dotycząca naruszenia przepisów postępowania (art. 233 § 1 kpc, art. 217 kpc). • Argumentacja apelacji dotycząca naruszenia przepisów prawa materialnego (art. 491 § 1 kc, art. 471 kc, art. 361 kc, art. 483 kc, art. 65 § 2 kc).
Godne uwagi sformułowania
Pozwany nie wykazał zainteresowania wcześniejszym odbiorem lokali w celu wykonania prac adaptacyjnych. • Powód nie powiadomił pozwanego przed dniem 30 czerwca 2009 r. o możliwości protokolarnego przekazania lokalu pozwanemu, co istotnie prowadziłoby do wymagalności wierzytelności powoda wobec pozwanego z tytułu pozostałej części ceny lokali. • Skoro odstąpienie przez powoda od przedmiotowych umów wywołuje skutek ex tunc, to zarówno odsetki ustawowe..., opłaty eksploatacyjne..., koszty usług..., umowne kwoty miesięczne..., czy różnica między ceną lokali..., nie stanowią szkody spowodowanej niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania przez pozwanego. • Termin 3-dniowy jest faktycznie dość krótki, ale też był to termin wyłącznie na okazanie dokumentu, który i tak powinien się już znajdować w posiadaniu powoda. • Idea umów była taka, że docelowy nabywca powinien móc zamieszkać w przedmiotowym lokalu od razu po jego nabyciu, konieczne więc było zezwolenie na użytkowanie lokalu, a tym samym na użytkowanie całego budynku.
Skład orzekający
Ewa Śniegocka
przewodniczący-sprawozdawca
Urszula Wiercińska
członek
Irena Piotrowska
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących odstąpienia od umowy wzajemnej (art. 491 k.c.), w szczególności w kontekście umów deweloperskich i znaczenia prawomocnego pozwolenia na użytkowanie jako warunku wykonania zobowiązania przez dewelopera."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu faktycznego związanego z umowami deweloperskimi i konkretnymi zapisami umownymi. Ocena 'odpowiedniego terminu' do wykonania zobowiązania jest zawsze zależna od okoliczności konkretnej sprawy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje praktyczne konsekwencje braku terminowego uzyskania pozwolenia na użytkowanie w umowach deweloperskich, co jest częstym problemem w branży nieruchomości. Pokazuje, jak ważne jest precyzyjne określenie warunków i terminów w umowach.
“Deweloper stracił 5,5 miliona złotych przez brak pozwolenia na użytkowanie. Kluczowy błąd w umowie deweloperskiej.”
Dane finansowe
WPS: 5 510 777,79 PLN
zwrot kosztów postępowania apelacyjnego: 5400 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.