Orzeczenie · 2014-06-13

VI ACA 1512/13

Sąd

Sąd Apelacyjny w Warszawie

Miejsce

Warszawa

Data

2014-06-13

SAOSCywilneprawo rzeczoweŚredniaapelacyjny

najemnakładyadaptacja lokaluumowa najmuzwrot kosztówzasady współżycia społecznegoswoboda umówkaucja

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Powódka J. M. domagała się od pozwanej spółki zwrotu kosztów adaptacji lokalu mieszkalnego (77.000 zł) oraz zwrotu kaucji (2.800 zł). Umowa najmu z 2003 r. przewidywała, że najemca wykona roboty budowlane na własny koszt, a w zamian otrzyma obniżkę czynszu przez 36 miesięcy. Umowa zawierała również zapis o zrzeczeniu się przez najemcę wszelkich roszczeń z tytułu nakładów przewyższających wartość obniżki czynszu. Kolejna umowa z 2007 r. również zawierała zapisy o braku roszczeń z tytułu nakładów i konieczności przywrócenia stanu poprzedniego po zakończeniu najmu. Sąd Okręgowy oddalił powództwo, uznając, że zapisy umowy wyłączają możliwość zwrotu nakładów, a zarzut nieważności klauzuli sprzecznej z zasadami współżycia społecznego był niezasadny. Sąd Apelacyjny oddalił apelację powódki, potwierdzając, że strony odmiennie uregulowały kwestię rozliczenia nakładów niż przewiduje art. 676 k.c., a postanowienia umowy były jasne, zgodne z zasadą swobody umów i nie naruszały zasad współżycia społecznego. Sąd podkreślił, że powódka znała treść umowy, a okres faktycznego zamieszkiwania (ponad 8 lat) pozwalał na amortyzację poniesionych kosztów.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Średnia

Do czego można powołać

Interpretacja postanowień umownych dotyczących nakładów w umowach najmu, zasada swobody umów, stosowanie art. 676 k.c. i art. 58 § 2 k.c. w kontekście umów najmu.

Ograniczenia stosowania

Dotyczy specyficznych postanowień umowy najmu i konkretnego stanu faktycznego. Wartość precedensowa może być ograniczona ze względu na szczegółowe uregulowania umowne.

Zagadnienia prawne (3)

Czy postanowienie umowy najmu zrzekające się przez najemcę roszczeń z tytułu nakładów przewyższających wartość obniżki czynszu jest ważne i zgodne z prawem?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, takie postanowienie jest ważne, o ile strony odmiennie uregulowały kwestię rozliczenia nakładów niż Kodeks cywilny, a umowa jest zgodna z zasadą swobody umów i nie narusza zasad współżycia społecznego.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że strony miały prawo odmiennie uregulować kwestię rozliczenia nakładów niż przewiduje art. 676 k.c. Kluczowe jest, aby postanowienia umowy były jasne, zrozumiałe dla obu stron i nie naruszały zasad współżycia społecznego. W tym przypadku, biorąc pod uwagę kontekst umowy, czas trwania najmu i świadomość stron, zapis o zrzeczeniu się roszczeń został uznany za ważny.

Czy klauzula umowy najmu zrzekająca się roszczeń z tytułu nakładów jest nieważna jako sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.)?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, sama dysproporcja między wartością świadczeń nie jest wystarczająca do uznania umowy za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego. Wymaga wskazania konkretnej zasady, która została naruszona, a także uwzględnienia wszystkich okoliczności sprawy.

Uzasadnienie

Sąd I instancji uznał, że powódka nie wykazała, jaka konkretna zasada współżycia społecznego została naruszona. Ponadto, żądanie unieważnienia umowy nastąpiło po upływie terminu z art. 388 § 2 k.c. Sąd Apelacyjny potwierdził, że powódka miała świadomość kosztów i korzyści, a długi okres zamieszkiwania pozwalał na amortyzację nakładów.

Czy roszczenie o zwrot kaucji zabezpieczającej podlega uwzględnieniu, jeśli najemca nie spełnił warunków umowy?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, jeśli umowa najmu stanowi, że zwrot kaucji następuje po opróżnieniu lokalu, zwróceniu go wynajmującemu i uiszczeniu wszelkich należności, a najemca tych warunków nie spełnił.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy uznał, że powódka nie spełniła warunków zwrotu kaucji określonych w umowie, co zostało potwierdzone przez Sąd Apelacyjny.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Oddalenie apelacji

Strona wygrywająca

pozwana spółka

Strony

Nazwa	Typ	Rola
J. M.	osoba_fizyczna	powódka
(...) spółka z o.o. w W.	spółka	pozwana

Przepisy (7)

Pomocnicze

k.c. art. 677

Kodeks cywilny

Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

k.c. art. 58 § § 2

Kodeks cywilny

Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

k.c. art. 388

Kodeks cywilny

Przesłanki wyzysku.

k.p.c. art. 102

Kodeks postępowania cywilnego

W wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami.

k.c. art. 676

Kodeks cywilny

Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

k.c. art. 662 § § 1

Kodeks cywilny

Wynajmujący obowiązany jest oddać rzecz najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

k.c. art. 663

Kodeks cywilny

Jeżeli rzecz najęta potrzebuje napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzeczy nie można odebrać do użytku zgodnie z umową, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie terminu najemca może wykonać potrzebne naprawy na koszt wynajmującego.

Argumenty

Skuteczne argumenty

Umowa najmu w sposób jasny i jednoznaczny uregulowała kwestię rozliczenia nakładów, wyłączając możliwość ich zwrotu. • Zapis o zrzeczeniu się roszczeń z tytułu nakładów jest zgodny z zasadą swobody umów i nie narusza zasad współżycia społecznego. • Powódka miała świadomość treści umowy, kosztów i korzyści, a długi okres zamieszkiwania pozwalał na amortyzację nakładów. • Powódka nie spełniła warunków umowy dotyczących zwrotu kaucji.

Odrzucone argumenty

Nieważność klauzuli umowy zrzekającej się roszczeń z tytułu nakładów jako sprzecznej z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.). • Roszczenie o zwrot kosztów adaptacji lokalu. • Roszczenie o zwrot kaucji.

Godne uwagi sformułowania

Wolą stron umowy wyartykułowaną w § 3 ust. 3 umowy z dnia 28 sierpnia 2003 r., było wydanie powódce lokalu, w którym zobowiązała się ona we własnym zakresie wykonać na własny koszt i na rzecz wynajmującego roboty budowlano - wykończeniowe. • W umowie została zawarta regulacja wyłączająca możliwość zwrotu nakładów czynionych przez powódkę na wykończenie lokalu (§ 3 ust. 7) przewyższających wartość obniżonego czynszu przez okres 36 miesięcy (§ 3 ust. 5). • Art. 676 k.c. ma charakter normy względnie obowiązującej, stąd też strony w granicach przysługującej im swobody kontraktowania mogą ujętą w nim materię uregulować w odmienny sposób. • Sama dysproporcja między wartością określonych w umowie świadczeń stron nie jest wystarczającym powodem dla uznania umowy za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego. • Okres faktycznego zamieszkiwania powódki w lokalu trwał ponad 8 lat, co pozwala uznać, iż poniesione przez nią koszty wykończenia lokalu, ponad kwotę wynikającą z obniżonego czynszu, uległy w znacznej części amortyzacji.

Skład orzekający

Urszula Wiercińska

przewodniczący-sprawozdawca

Aldona Wapińska

członek

Marcin Strobel

członek

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Średnia

Powoływalne dla: "Interpretacja postanowień umownych dotyczących nakładów w umowach najmu, zasada swobody umów, stosowanie art. 676 k.c. i art. 58 § 2 k.c. w kontekście umów najmu."

Ograniczenia: Dotyczy specyficznych postanowień umowy najmu i konkretnego stanu faktycznego. Wartość precedensowa może być ograniczona ze względu na szczegółowe uregulowania umowne.

Wartość merytoryczna

Ocena: 5/10

Sprawa ilustruje ważne zasady interpretacji umów najmu i stosowania zasady swobody umów, co jest istotne dla praktyków prawa cywilnego.

“Adaptacja lokalu na własny koszt – czy zawsze należy się zwrot nakładów? Sąd Apelacyjny wyjaśnia.”

Dane finansowe

WPS: 79 800 PLN

Sektor

nieruchomości

Asystent AI dla prawników