VI ACa 1216/15
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczenia powodów A. G. i S. G. o zapłatę kar umownych od pozwanej A. T. (następczyni prawnej J. Z.) w związku z opóźnieniem w oddaniu lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego. Pierwotna umowa z 2008 roku, aneksowana kilkukrotnie, przewidywała termin realizacji do 30 grudnia 2008 roku, a następnie przesunięty na 31 grudnia 2011 roku. Porozumienie z 2011 roku ustaliło kary umowne w wysokości 0,03% ceny za każdy dzień zwłoki w wystąpieniu o pozwolenie na użytkowanie (termin do 30 września 2011 r.) oraz w zawarciu aktu notarialnego (termin do 31 grudnia 2011 r.). Deweloper J. Z. wystąpił o pozwolenie na użytkowanie z ponad rocznym opóźnieniem (396 dni), a akt notarialny zawarł z 606-dniowym opóźnieniem. Sąd Okręgowy zasądził od pozwanej kwotę 288.025,25 zł tytułem kar umownych, uznając umowę za deweloperską i odrzucając zarzut pozwanego, że opóźnienie wynikało z samowoli budowlanej powodów. Sąd Apelacyjny utrzymał wyrok w mocy, oddalając apelację pozwanej. Sąd Apelacyjny podkreślił, że konieczność sporządzenia projektu zamiennego i postępowanie naprawcze wynikały ze zmian w bryle budynku, na które powodowie nie mieli wpływu, a zmiany w ich lokalu nastąpiły później i nie wpłynęły na termin uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Ponadto, sąd uznał, że przesunięcie drzwi w lokalu powodów było uzgodnione z deweloperem, a zarzuty dotyczące nieuiszczenia przez powodów reszty ceny przed aktem notarialnym były nieskuteczne, gdyż harmonogram płatności przewidywał zapłatę w dniu zawarcia umowy. Sąd Apelacyjny uznał również, że kary umowne nie były rażąco wygórowane, biorąc pod uwagę długotrwałe oczekiwanie powodów na realizację umowy.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja postanowień umowy deweloperskiej dotyczących kar umownych za zwłokę, odpowiedzialność dewelopera za opóźnienia wynikające z jego działań lub zmian w projekcie, zasady miarkowania kar umownych.
Orzeczenie dotyczy konkretnego stanu faktycznego i postanowień umowy, co może ograniczać jego bezpośrednie zastosowanie w innych sprawach. Ocena wpływu zmian w lokalu na proces budowlany jest specyficzna dla tej sprawy.
Zagadnienia prawne (3)
Czy opóźnienie w oddaniu lokalu mieszkalnego przez dewelopera, spowodowane zmianami w projekcie budowlanym i samowolą budowlaną powodów, uzasadnia naliczenie kar umownych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, opóźnienie wynikało z przyczyn leżących wyłącznie po stronie dewelopera, a zmiany dokonane przez powodów nie wpłynęły na termin oddania lokalu.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że konieczność sporządzenia projektu zamiennego i postępowania naprawczego wynikała ze zmian w bryle budynku, na które powodowie nie mieli wpływu. Zmiany w lokalu powodów nastąpiły później i nie były ujęte w projekcie zamiennym, a zatem nie mogły być przyczyną opóźnienia w uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.
Czy kara umowna zastrzeżona na wypadek zwłoki w wykonaniu kilku obowiązków może być naliczana za okres, w którym oba terminy zostały przekroczone?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, zgodnie z literalnym brzmieniem umowy, kary umowne mogą być naliczane za każdy dzień zwłoki w realizacji każdego z terminów, nawet jeśli okresy zwłoki się pokrywają.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny wskazał, że umowa przewidywała dwie różne kary umowne za zwłokę w wystąpieniu o pozwolenie na użytkowanie i za zwłokę w zawarciu aktu notarialnego. Tekst umowy, sporządzony przez profesjonalistę, pozwalał na obciążenie karą za każdy dzień zwłoki w realizacji obu terminów, a wątpliwości powinny być rozstrzygane na korzyść konsumentów (powodów).
Czy kara umowna może być miarkowana, jeśli dłużnik nie wykazał konkretnych podstaw do jej ograniczenia?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, możliwość ograniczenia kary umownej wymaga wyraźnie sformułowanego żądania przez dłużnika, który musi wskazać fakty uzasadniające redukcję.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny stwierdził, że pozwana nie przedstawiła wystarczających podstaw do miarkowania kar umownych. Zarzuty dotyczące rzekomego przyczynienia się powodów do zwłoki lub wykonania zobowiązania przez dewelopera nie były uzasadnione, a długotrwałość oczekiwania powodów przemawiała przeciwko uznaniu kar za rażąco wygórowane.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| A. G. | osoba_fizyczna | powód |
| S. G. | osoba_fizyczna | powód |
| A. T. | inne | pozwana |
| J. Z. | inne | pozwany (wcześniejszy) |
Przepisy (9)
Pomocnicze
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
k.c. art. 483
Kodeks cywilny
k.c. art. 484 § 1
Kodeks cywilny
k.c. art. 328 § 2
Kodeks cywilny
k.p.c. art. 316 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 233 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
k.c. art. 484 § 2
Kodeks cywilny
k.c. art. 385
Kodeks cywilny
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Opóźnienie w oddaniu lokalu wynikało z winy dewelopera, a nie z samowoli budowlanej powodów. • Zmiany w lokalu powodów nie wpłynęły na termin uzyskania pozwolenia na użytkowanie. • Kara umowna jest należna zgodnie z postanowieniami umowy, a jej wysokość nie jest rażąco wygórowana. • Naliczanie kar umownych za oba terminy zwłoki jest dopuszczalne zgodnie z brzmieniem umowy.
Odrzucone argumenty
Opóźnienie w oddaniu lokalu było spowodowane samowolą budowlaną powodów. • Zmiany dokonane przez powodów w lokalu miały wpływ na możliwość złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie. • Kara umowna powinna zostać miarkowana z uwagi na rzekome przyczynienie się powodów do zwłoki lub wykonanie zobowiązania przez dewelopera. • Naliczanie kar umownych za okres, w którym oba terminy zwłoki się pokrywają, jest niedopuszczalne.
Godne uwagi sformułowania
Opóźnienie w zgłoszeniu przez J. Z. wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku i do zawarcia aktu notarialnego doszło z przyczyn leżących wyłącznie po stronie J. Z. • Zmiany dokonane przez powodów w lokalu nr (...) nie mogły być przyczyną wszczęcia w październiku 2011r. postępowania naprawczego i wstrzymania się przez J. Z. z czynnościami kończącymi inwestycję w budynku przy ul. (...). • Wątpliwości pozwanej co do możliwości naliczenia obu kar za czas, w którym oba okresy zwłoki pokrywają się ze sobą, winny być rozstrzygnięte na korzyść powodów, zgodnie z literalnym brzmieniem zapisu § 6 ust. 2 porozumienia. • Długotrwałość oczekiwania powodów na zawarcie umowy sprzeciwia się uznaniu dochodzonych w niniejszej sprawie kar za rażąco wygórowane.
Skład orzekający
Ryszard Sarnowicz
przewodniczący
Małgorzata Manowska
sędzia
Grażyna Kramarska
sędzia (del.) sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja postanowień umowy deweloperskiej dotyczących kar umownych za zwłokę, odpowiedzialność dewelopera za opóźnienia wynikające z jego działań lub zmian w projekcie, zasady miarkowania kar umownych."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy konkretnego stanu faktycznego i postanowień umowy, co może ograniczać jego bezpośrednie zastosowanie w innych sprawach. Ocena wpływu zmian w lokalu na proces budowlany jest specyficzna dla tej sprawy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje typowe problemy w umowach deweloperskich, gdzie opóźnienia i kary umowne są częstym przedmiotem sporu. Pokazuje też, jak sądy analizują odpowiedzialność stron w takich sytuacjach.
“Deweloper obiecał mieszkanie, ale zwlekał latami. Sąd Apelacyjny potwierdził zasadność kar umownych.”
Dane finansowe
WPS: 288 025,25 PLN
kara umowna: 168 801,8 PLN
kara umowna: 119 223,95 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.