V GA 131/17
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła sporu o ustalenie istnienia stosunku najmu lokalu użytkowego. Powód P. K. zawarł umowę najmu z pozwaną I. K. w 2005 roku na 30 lat. Pozwana wypowiedziała umowę, twierdząc, że zawarła ją jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, a umowa na czas dłuższy niż 10 lat przekształciła się w umowę na czas nieokreślony. Sąd Rejonowy oddalił powództwo, uznając wypowiedzenie za skuteczne z uwagi na zaległości czynszowe i niewłaściwe użytkowanie lokalu przez powoda. Sąd Okręgowy, rozpoznając apelację powoda, zmienił wyrok. Sąd Okręgowy ustalił, że zarówno powód, jak i pozwana w momencie zawierania umowy najmu byli przedsiębiorcami. W związku z tym, umowa zawarta na czas oznaczony (25 lat) nie mogła być wypowiedziana przez wynajmującą bez zachowania terminów, a jej wypowiedzenie było bezskuteczne. Sąd Okręgowy uznał również, że nawet gdyby powód naruszył warunki umowy, nie uzasadniałoby to jej wypowiedzenia, gdyż umowa była zawarta na czas oznaczony i nie przewidywała takiej możliwości. W konsekwencji Sąd Okręgowy ustalił istnienie stosunku najmu i zasądził od pozwanej na rzecz powoda koszty postępowania za obie instancje.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie, że osoba fizyczna wynajmująca lokale użytkowe w sposób zorganizowany, ciągły i zarobkowy jest przedsiębiorcą w rozumieniu prawa cywilnego, nawet bez wpisu do rejestru. Potwierdzenie, że umowa najmu zawarta na czas oznaczony między przedsiębiorcami nie może być wypowiedziana bez zachowania terminów, jeśli umowa tego nie przewiduje.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji prawnej i faktycznej, gdzie obie strony umowy były przedsiębiorcami. Interpretacja przepisów k.c. dotyczących najmu i definicji przedsiębiorcy.
Zagadnienia prawne (3)
Czy osoba fizyczna wynajmująca lokale użytkowe, wystawiająca faktury VAT i posiadająca NIP, działa jako przedsiębiorca w rozumieniu art. 431 k.c. i art. 661 § 2 k.c.?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, osoba fizyczna wynajmująca lokale użytkowe w sposób zorganizowany, ciągły i zarobkowy, nawet jeśli nie jest wpisana do rejestru działalności gospodarczej, jest przedsiębiorcą w rozumieniu prawa cywilnego.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy oparł się na definicji przedsiębiorcy z art. 431 k.c. oraz na kryteriach działalności gospodarczej (zarobkowość, zorganizowanie, ciągłość, uczestnictwo w obrocie gospodarczym). Pozwana spełniała te kryteria, wynajmując lokale od lat, osiągając z tego tytułu dochód i zarządzając nieruchomością przez administrację.
Czy umowa najmu zawarta na czas oznaczony (25 lat) pomiędzy przedsiębiorcami może być wypowiedziana przez wynajmującego bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli umowa nie przewiduje takiej możliwości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, umowa najmu zawarta na czas oznaczony pomiędzy przedsiębiorcami, jeśli nie przewiduje możliwości jej wypowiedzenia przez wynajmującego, nie może być wypowiedziana bez zachowania terminów, nawet w przypadku naruszenia postanowień umowy przez najemcę.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy wskazał, że najem zawarty na czas oznaczony zapewnia stabilność stosunku prawnego. Brak wskazania w umowie przyczyn wypowiedzenia wyklucza dopuszczalność wypowiedzenia z zachowaniem terminów wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Nawet ewentualne naruszenie przez powoda postanowień umowy było irrelewantne dla trwania stosunku najmu.
Czy zawieszenie działalności gospodarczej przez najemcę lokalu użytkowego i składowanie w nim majątku przedsiębiorstwa jest sprzeczne z umową najmu i uzasadnia jej wypowiedzenie?
Odpowiedź sądu
Nie, w przypadku umowy najmu zawartej na czas oznaczony pomiędzy przedsiębiorcami, która nie przewiduje możliwości jej wypowiedzenia, takie zachowanie najemcy nie uzasadnia wypowiedzenia umowy przez wynajmującego.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że nawet gdyby powód naruszył postanowienia umowy dotyczące sposobu użytkowania lokalu, nie miało to znaczenia dla trwania stosunku najmu, ponieważ umowa była zawarta na czas oznaczony i nie przewidywała możliwości jej wypowiedzenia przez wynajmującego.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| P. K. | osoba_fizyczna | powód |
| I. K. | osoba_fizyczna | pozwana |
Przepisy (11)
Główne
k.c. art. 661 § § 2
Kodeks cywilny
Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż trzydzieści lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Sąd Okręgowy zastosował ten przepis, uznając obie strony za przedsiębiorców, co skutkowało brakiem możliwości wypowiedzenia umowy zawartej na 25 lat.
k.p.c. art. 189
Kodeks postępowania cywilnego
Powód wnosił o ustalenie istnienia stosunku najmu na podstawie tego przepisu.
k.c. art. 431
Kodeks cywilny
Definicja przedsiębiorcy. Sąd Okręgowy uznał pozwaną za przedsiębiorcę na podstawie tej definicji.
k.c. art. 666 § § 2
Kodeks cywilny
Przepis dodany ustawą z dnia 23 października 2008 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny. Stanowi, że najem zawarty między przedsiębiorcami dopiero na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Sąd Okręgowy odwołał się do tego przepisu, wskazując na jego zastosowanie do umów trwających po dacie wejścia w życie.
k.p.c. art. 98 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Orzeczenie o kosztach postępowania.
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych art. § 2 pkt 2 w związku z § 10 ust. 1 pkt 1
Podstawa orzeczenia o kosztach postępowania odwoławczego.
Pomocnicze
k.c. art. 661 § § 1
Kodeks cywilny
Najem zawarty na okres powyżej 10 lat przez osoby niebędące przedsiębiorcami po upływie wskazanego okresu przekształca się w umowę zawartą na czas nieokreślony.
k.c. art. 687
Kodeks cywilny
Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania okresów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.
k.c. art. 667 § § 2
Kodeks cywilny
Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
u.s.d.g. art. 2
Ustawa o swobodzie działalności gospodarczej
Definicja działalności gospodarczej. Sąd pomocniczo odwołał się do tej definicji.
k.c. art. 673 § § 2
Kodeks cywilny
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Sąd Okręgowy wskazał, że umowa nie przewidywała takiej możliwości.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Pozwana I. K. działała jako przedsiębiorca w rozumieniu art. 431 k.c. i art. 661 § 2 k.c. • Umowa najmu zawarta na czas oznaczony pomiędzy przedsiębiorcami nie może być wypowiedziana przez wynajmującego bez zachowania terminów, jeśli umowa tego nie przewiduje. • Wypowiedzenie umowy przez pozwaną było bezskuteczne.
Odrzucone argumenty
Pozwana I. K. działała jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. • Umowa najmu zawarta na czas dłuższy niż 10 lat przekształciła się w umowę na czas nieokreślony. • Powód dopuścił się zwłoki w zapłacie czynszu. • Powód używał lokalu w sposób niezgodny z umową i zaniedbywał go, co uzasadniało wypowiedzenie.
Godne uwagi sformułowania
Sąd Okręgowy zważył co następuje: Apelacja okazała się uzasadniona. • Ustalenie statusu pozwanej w tym zakresie było konieczne dla dokonania prawidłowej subsumpcji zawartej pomiędzy stronami umowy najmu pod kątem oceny czy została on zawarta w obrocie profesjonalnym ( pomiędzy podmiotami gospodarczymi ), co przesądza wprost o dopuszczalności jej wypowiedzenia przez pozwaną oświadczeniem zawartym w piśmie z dnia 27 stycznia 2016 r. • W świetle powyższych uwag nie budzi zdaniem Sądu Okręgowego wątpliwości, że zawierając przedmiotową umowę najmu z powodami a następnie ją wykonując pozwana działała jako przedsiębiorca w rozumieniu art. 43 1 k.c. • Bez znaczenia dla statusu pozwanej są natomiast takie okoliczności jak: brak posiadania przez nią numeru REGON, czy nie objęcie najmu lokali przedmiotem działalności wpisanej do (...) , gdyż są to wymogi administracyjno-prawne związane z prowadzeniem działalności, które -jak już wyżej wskazano - nie mają znaczenia dla uznania danego podmiotu za przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów prawa cywilnego. • Wszystkie wskazane powyżej względy skutkowały w myśl art. 386 § 1 k.p.c. zmianą zaskarżonego wyroku w kierunku pożądanym przez apelującego...
Skład orzekający
Andrzej Znak
przewodniczący
Zofia Wolna
sędzia
Paweł Ptak
sędzia-sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie, że osoba fizyczna wynajmująca lokale użytkowe w sposób zorganizowany, ciągły i zarobkowy jest przedsiębiorcą w rozumieniu prawa cywilnego, nawet bez wpisu do rejestru. Potwierdzenie, że umowa najmu zawarta na czas oznaczony między przedsiębiorcami nie może być wypowiedziana bez zachowania terminów, jeśli umowa tego nie przewiduje."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji prawnej i faktycznej, gdzie obie strony umowy były przedsiębiorcami. Interpretacja przepisów k.c. dotyczących najmu i definicji przedsiębiorcy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego zagadnienia najmu lokali użytkowych i kluczowej kwestii, czy wynajmujący jest przedsiębiorcą, co ma istotne konsekwencje dla możliwości wypowiedzenia umowy. Interpretacja definicji przedsiębiorcy w prawie cywilnym jest zawsze interesująca dla prawników.
“Czy wynajmujesz lokal? Uważaj, możesz być uznany za przedsiębiorcę!”
Dane finansowe
zwrot kosztów procesu za I instancję: 445 PLN
zwrot kosztów procesu za II instancję: 248 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.