V CSK 506/16
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczeń spółki "R." przeciwko P.S. o nakazanie złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny sprzedaży nieruchomości oraz zapłatę ponad 6,4 mln zł. Powódka argumentowała, że nieruchomość jest dotknięta wadą fizyczną w rozumieniu art. 556 k.c. z powodu stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnych (środowiskowej, o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę), które umożliwiały budowę fermy norek. Sądy obu instancji oddaliły powództwo, uznając, że wada fizyczna musi tkwić w samej rzeczy, a nie wynikać z wadliwości decyzji administracyjnych, które zostały wyeliminowane z obrotu prawnego. Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę kasacyjną, uchylił zaskarżony wyrok. Wskazał, że choć sądy prawidłowo zinterpretowały pojęcie wady fizycznej jako cechy samej rzeczy, to zaniechały dokonania wykładni umowy sprzedaży w zakresie zapewnienia sprzedawcy o przydatności gruntu. Sąd Najwyższy podkreślił, że zapewnienie sprzedawcy, nawet jeśli nie odnosi się do cech rzeczy, może rodzić odpowiedzialność z tytułu rękojmi lub odpowiedzialność odszkodowawczą, jeśli taki był zamiar stron. Sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja pojęcia wady fizycznej nieruchomości w kontekście decyzji administracyjnych oraz znaczenie wykładni umowy sprzedaży i zapewnienia sprzedawcy.
Dotyczy stanu prawnego k.c. obowiązującego do 25 grudnia 2014 r. w zakresie wad fizycznych. Konieczność indywidualnej analizy każdej umowy i zapewnienia sprzedawcy.
Zagadnienia prawne (3)
Czy stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnych, które warunkowały możliwość wykorzystania nieruchomości zgodnie z celem umowy sprzedaży, stanowi wadę fizyczną nieruchomości w rozumieniu art. 556 k.c.?
Odpowiedź sądu
Nie, wada fizyczna musi tkwić w samej rzeczy, a nie wynikać z wadliwości decyzji administracyjnych, które zostały wyeliminowane z obrotu prawnego.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że brak możliwości wykorzystania nieruchomości wynika z błędu organu administracji, a nie z wady samej nieruchomości. Sąd Najwyższy wskazał, że choć ta interpretacja jest prawidłowa w odniesieniu do wady fizycznej, to należy zbadać, czy zapewnienie sprzedawcy o przydatności gruntu nie rodzi innej odpowiedzialności.
Czy zapewnienie sprzedawcy o przydatności nieruchomości do określonego celu, wynikające z posiadanych decyzji administracyjnych, może rodzić odpowiedzialność z tytułu rękojmi lub odpowiedzialność odszkodowawczą, nawet jeśli zapewnienie nie dotyczy cech samej rzeczy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli taki był zamiar stron, nieprawdziwość zapewnienia może skutkować odpowiedzialnością z tytułu rękojmi (rozszerzonej na podstawie art. 558 § 1 k.c.) lub odpowiedzialnością odszkodowawczą.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy stwierdził, że sądy niższych instancji zaniechały wykładni umowy sprzedaży w tym zakresie, co jest konieczne do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Należy zbadać, czy zapewnienie sprzedawcy miało charakter gwarancyjny lub czy jego nieprawdziwość wynikała z braku należytej staranności sprzedawcy.
Czy przesłuchanie świadka nieznającego biegle języka polskiego w tym języku, bez obecności tłumacza, stanowi nieważność postępowania?
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli świadek wyraził na to zgodę, nie zgłaszał zastrzeżeń i jego wypowiedzi były zrozumiałe dla sądu i stron.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy uznał, że brak zastrzeżeń stron i zrozumiałość wypowiedzi świadka, a także jego wcześniejsze oświadczenia o biegłej znajomości języka, wykluczają nieważność postępowania z tego powodu.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| "R." Sp. z o.o. | spółka | powód |
| P.S. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (20)
Główne
k.c. art. 556 § § 1
Kodeks cywilny
Wada fizyczna rzeczy zmniejszająca jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy jest wadą tkwiącą w rzeczy sprzedanej lub wynikłą z przyczyn w niej tkwiących. Nie obejmuje ograniczenia korzystania z rzeczy wynikającego z norm prawa lub decyzji administracyjnych.
Pomocnicze
k.c. art. 559
Kodeks cywilny
Dotyczy powstania wady po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego.
k.c. art. 495
Kodeks cywilny
Dotyczy częściowej niemożliwości świadczenia i utraty prawa do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego.
k.c. art. 487
Kodeks cywilny
Dotyczy skutków niewykonania zobowiązania.
k.c. art. 475
Kodeks cywilny
Dotyczy skutków niemożliwości świadczenia.
k.c. art. 65
Kodeks cywilny
Dotyczy wykładni oświadczeń woli.
k.c. art. 535
Kodeks cywilny
Dotyczy umowy sprzedaży.
k.c. art. 558
Kodeks cywilny
Dotyczy rozszerzenia odpowiedzialności sprzedawcy.
k.p.c. art. 378
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy związania sądu granicami apelacji.
k.p.c. art. 379
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy nieważności postępowania.
k.p.c. art. 381
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy pominięcia dowodu przez sąd drugiej instancji.
k.p.c. art. 227
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy dopuszczalności dowodu.
k.p.c. art. 278
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy dowodu z opinii biegłego.
k.p.c. art. 162
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy zastrzeżeń do protokołu.
k.p.c. art. 398
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy skargi kasacyjnej.
k.p.c. art. 108
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy kosztów procesu.
k.p.c. art. 391
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy postępowania apelacyjnego.
k.p.c. art. 15
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy skutków uwzględnienia skargi kasacyjnej.
k.p.c. art. 21
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy kosztów w postępowaniu kasacyjnym.
k.p.a. art. 156 § § 1 pkt 2 in fine
Kodeks postępowania administracyjnego
Dotyczy stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Konieczność dokonania wykładni umowy sprzedaży w zakresie zapewnienia sprzedawcy o przydatności nieruchomości do określonego celu, nawet jeśli zapewnienie nie dotyczy cech samej rzeczy. • Możliwość odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi lub odszkodowawczej w przypadku nieprawdziwości zapewnienia, jeśli taki był zamiar stron.
Odrzucone argumenty
Nieruchomość była dotknięta wadą fizyczną w rozumieniu art. 556 k.c. z powodu nieważności decyzji administracyjnych. • Niewłaściwe oddalenie wniosku dowodowego o opinię biegłego. • Nieważność postępowania przed Sądem pierwszej instancji z powodu przesłuchania świadka nieznającego języka polskiego.
Godne uwagi sformułowania
wada tkwiąca w rzeczy sprzedanej • nie wynikało z przyczyny tkwiącej w sprzedanej nieruchomości, tj. nieprzydatności gruntu na takie przedsięwzięcie, lecz było związane z błędem organu • niezgodność taka ma wynikać z cech rzeczy, a nie z innych okoliczności istniejących „obok” rzeczy • nie można jednak odmówić racji stronie skarżącej, kwestionującej oddalenie powództwa w oparciu o przytoczoną argumentację bez dokonania, z naruszeniem art. 65 § 2 k.c., koniecznej wykładni umowy sprzedaży.
Skład orzekający
Agnieszka Piotrowska
przewodniczący
Bogusław Dobrowolski
członek
Iwona Koper
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja pojęcia wady fizycznej nieruchomości w kontekście decyzji administracyjnych oraz znaczenie wykładni umowy sprzedaży i zapewnienia sprzedawcy."
Ograniczenia: Dotyczy stanu prawnego k.c. obowiązującego do 25 grudnia 2014 r. w zakresie wad fizycznych. Konieczność indywidualnej analizy każdej umowy i zapewnienia sprzedawcy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu zakupu nieruchomości z perspektywą konkretnego wykorzystania, które okazuje się niemożliwe z powodu problemów administracyjnych. Sąd Najwyższy podkreśla znaczenie dokładnej wykładni umowy i odpowiedzialności sprzedawcy, co jest istotne dla praktyki obrotu nieruchomościami.
“Kupiłeś działkę pod inwestycję, a decyzje administracyjne okazały się nieważne? Sąd Najwyższy wyjaśnia, kiedy sprzedawca odpowiada za wady nieruchomości.”
Dane finansowe
WPS: 6 401 318,04 PLN
zwrot części ceny sprzedaży: 6 401 318,04 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.