V CSK 326/08
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczenia powodów J.S. i B.S. o zobowiązanie Powiatu G. do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości za cenę 180.000 zł, płatną w trzech ratach. Pierwsza rata miała być zapłacona do dnia zawarcia umowy. Pomimo stawienia się stron u notariusza i złożenia przez powodów polecenia przelewu pierwszej raty, umowa nie doszła do skutku, ponieważ środki nie wpłynęły na konto Powiatu do momentu sporządzania protokołu. Sądy niższych instancji oddaliły powództwo, uznając, że powodowie nie spełnili wymogu zapłaty pierwszej raty zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) oraz że nie można było zastosować przepisów o umowach wzajemnych, gdyż umowa przyrzeczona nie została zawarta. Sąd Apelacyjny dodatkowo zakwestionował możliwość dochodzenia roszczenia ze względu na art. 157 § 1 k.c., który zabrania uzależniania przejścia własności od warunku. Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę kasacyjną powodów, uznał, że choć przepisy u.g.n. (art. 70 ust. 1 i 2) wymagają zapłaty ceny lub pierwszej raty do dnia zawarcia umowy, to brak potwierdzenia wpływu środków nie jest jednoznaczny z brakiem możliwości zawarcia umowy. Sąd Najwyższy zastosował analogię do art. 491 § 1 k.c., stwierdzając, że sprzedający powinien był wyznaczyć powodom dodatkowy termin na sfinalizowanie umowy, zanim odstąpi od jej zawarcia. Podkreślono również obowiązek lojalności kontraktowej (art. 354 k.c.). Sąd Najwyższy zakwestionował również stanowisko Sądu Apelacyjnego dotyczące niemożności zastosowania art. 1047 k.p.c. (fikcja złożenia oświadczenia woli) w przypadku, gdy świadczenie wzajemne jest uzależnione od zapłaty ceny.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących sprzedaży nieruchomości publicznych, stosowanie analogii do przepisów o umowie przedwstępnej w specyficznych sytuacjach, obowiązek lojalności kontraktowej, możliwość sądowego zastąpienia oświadczenia woli.
Dotyczy specyficznej sytuacji braku potwierdzenia wpływu środków w terminie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości publicznej, gdzie sprzedający mógłby wyznaczyć dodatkowy termin.
Zagadnienia prawne (3)
Czy brak potwierdzenia wpływu pierwszej raty ceny na konto sprzedającego w terminie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości publicznej stanowi podstawę do odstąpienia od zawarcia umowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, sprzedający powinien wyznaczyć dodatkowy termin na zapłatę, stosując analogicznie przepisy o umowie przedwstępnej.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy uznał, że choć ustawa o gospodarce nieruchomościami wymaga zapłaty pierwszej raty do dnia zawarcia umowy, to brak potwierdzenia wpływu środków nie jest jednoznaczny z brakiem możliwości zawarcia umowy. Sprzedający powinien wyznaczyć dodatkowy termin na zapłatę, kierując się zasadą lojalności kontraktowej.
Czy umowa sprzedaży nieruchomości publicznej, której przejście własności uzależnione jest od zapłaty ceny, może być zawarta pod warunkiem, a jej wykonanie może być dochodzone na drodze sądowej na podstawie art. 1047 k.p.c.?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sądowe zastąpienie oświadczenia woli może nastąpić po spełnieniu świadczenia wzajemnego, a nie jest to konstrukcja warunkowa zabroniona przez art. 157 k.c.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy wyjaśnił, że art. 1047 k.p.c. odracza skutki orzeczenia do chwili nadania klauzuli wykonalności, a sąd nadaje ją po dowodzie spełnienia świadczenia wzajemnego. Nie jest to konstrukcja warunkowa w rozumieniu art. 157 k.c.
Czy do sytuacji braku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości publicznej z powodu niezapłacenia pierwszej raty można zastosować art. 491 § 1 k.c. (wyznaczenie dodatkowego terminu)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, w drodze analogii, ze względu na pewne cechy wzajemności w stosunku prawnym i obowiązek lojalności kontraktowej.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy uznał, że nietypowość sytuacji uzasadnia poszukiwanie niestereotypowego zakwalifikowania prawnego i zastosowanie analogii do art. 491 § 1 k.c., nakładając na sprzedającego obowiązek wyznaczenia dodatkowego terminu.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| J.S. | osoba_fizyczna | powód |
| B.S. | osoba_fizyczna | powód |
| Powiat G. | organ_państwowy | pozwany |
Przepisy (13)
Główne
u.g.n. art. 70 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność.
u.g.n. art. 70 § ust. 2 zd. drugie
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
W razie rozłożenia ceny na raty, pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości.
k.c. art. 491 § § 1
Kodeks cywilny
W razie zwłoki jednej ze stron, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania, po bezskutecznym upływie terminu prawo odstąpienia od umowy.
k.p.c. art. 39814
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa do uwzględnienia skargi kasacyjnej.
Pomocnicze
k.c. art. 454 § zd. drugie
Kodeks cywilny
Zapłata ceny w pieniądzu ma charakter świadczenia oddawczego.
u.g.n. art. 41 § ust. 2
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Uregulowano przypadek, gdy osoba ustalona jako nabywca nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy - organizator może odstąpić od umowy, a wadium nie podlega zwrotowi.
k.c. art. 354
Kodeks cywilny
Obowiązek dochowania lojalności kontraktowej.
k.c. art. 394 § § 1
Kodeks cywilny
Zadatek jako gwarancja wykonania umowy.
k.c. art. 157 § § 1
Kodeks cywilny
Zakaz zawierania umowy przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem.
k.c. art. 157 § § 2
Kodeks cywilny
k.p.c. art. 1047 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Skutek orzeczenia stwierdzającego obowiązek złożenia oświadczenia woli następuje z chwilą prawomocnego nadania mu klauzuli wykonalności.
k.p.c. art. 786
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy orzeczeń uzależniających złożenie oświadczenia woli od świadczenia wzajemnego.
k.p.c. art. 108 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Zastosowanie analogii do art. 491 § 1 k.c. w celu wyznaczenia dodatkowego terminu na zapłatę pierwszej raty. • Obowiązek dochowania lojalności kontraktowej (art. 354 k.c.). • Możliwość zastosowania art. 1047 k.p.c. w przypadku uzależnienia złożenia oświadczenia woli od zapłaty ceny.
Odrzucone argumenty
Brak spełnienia warunku zapłaty pierwszej raty do dnia zawarcia umowy. • Niemożność zastosowania przepisów o umowach wzajemnych, gdyż umowa przyrzeczona nie została zawarta. • Niedopuszczalność dochodzenia roszczenia ze względu na art. 157 § 1 k.c. (uzależnienie przejścia własności od warunku).
Godne uwagi sformułowania
Zapłata ceny w pieniądzu ma ... charakter świadczenia oddawczego. • Prawidłowa ich wykładnia prowadzi bowiem do wniosku, że umowa sprzedaży nieruchomości, stanowiącej mienie publiczne, nie może być zawarta bez uprzedniego uiszczenia przez nabywcę całej ceny ... lub pierwszej jej raty. • Regulacja ta ma na celu ochronę interesu publicznego i zapobieganie sytuacjom wyzbycia się prawa własności bez realnego uiszczenia ceny. • Nietypowość sytuacji objętej niniejszym sporem uzasadnia poszukiwanie niestereotypowego prawnego jej zakwalifikowania i pozwala na zastosowanie do niej w drodze analogii art. 491 § 1 k.c. • Chodzi tu bowiem o wykonalność takiego wyroku, a nie o jego warunkową konstrukcję.
Skład orzekający
Antoni Górski
przewodniczący-sprawozdawca
Teresa Bielska-Sobkowicz
członek
Henryk Pietrzkowski
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących sprzedaży nieruchomości publicznych, stosowanie analogii do przepisów o umowie przedwstępnej w specyficznych sytuacjach, obowiązek lojalności kontraktowej, możliwość sądowego zastąpienia oświadczenia woli."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji braku potwierdzenia wpływu środków w terminie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości publicznej, gdzie sprzedający mógłby wyznaczyć dodatkowy termin.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak Sąd Najwyższy stosuje analogię do przepisów kodeksu cywilnego, aby zapewnić sprawiedliwość w nietypowych sytuacjach związanych ze sprzedażą nieruchomości publicznych, podkreślając znaczenie lojalności kontraktowej.
“Nieruchomość publiczna nie sprzedana przez brak potwierdzenia przelewu? Sąd Najwyższy: sprzedający musiał dać dodatkowy termin!”
Dane finansowe
WPS: 180 000 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.