V CA 310/17
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowodowie A. J. i G. J. wnieśli pozew o zapłatę łącznie 120.000 zł odszkodowania od dwóch spółek S.A. tytułem wadliwej obsługi transakcji. Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa zasądził od jednego z pozwanych (...) S.A. kwotę 30.000 zł wraz z odsetkami, uznając odpowiedzialność ubezpieczyciela pośrednika nieruchomości za szkodę wynikłą z nienależytego wykonania umowy przez licencjonowanego pośrednika E. B. . Sąd Rejonowy ustalił, że pośredniczka nie dochowała należytej staranności, nie sprawdziła stanu prawnego nieruchomości, nie poinformowała o wniosku egzekucyjnym w księdze wieczystej i przygotowała umowę przedwstępną zawierającą zrzeczenie się przez powodów roszczeń wobec sprzedającej w przypadku nieuzyskania kredytu. W konsekwencji powodowie nie uzyskali kredytu, nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, a oni utracili zadatek w kwocie 30.000 zł. Sąd Rejonowy uznał, że ta kwota stanowi rzeczywistą szkodę, ale oddalił żądanie zasądzenia podwójnej wartości zadatku, wskazując, że nie wynikało ono z wyłącznej winy sprzedającej i nie stanowiło straty w rozumieniu art. 361 k.c. Sąd Rejonowy oddalił również powództwo przeciwko drugiemu pozwanemu (...) S.A. z uwagi na brak legitymacji procesowej biernej, powołując się na art. 429 k.c. Powodowie wnieśli apelację, zaskarżając wyrok w części oddalającej powództwo wobec (...) S.A. o kwotę 30.000 zł. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił apelację, podzielając ustalenia i ocenę prawną Sądu Rejonowego. Sąd Okręgowy podkreślił, że szkoda powodów ograniczała się do kwoty wpłaconego zadatku, a żądanie podwójnej jego wartości nie stanowiło rzeczywistej straty ani utraconych korzyści, gdyż nie wynikało z wyłącznej winy sprzedającej, a nawet przy należytej staranności pośrednika, nie byłoby podstaw do żądania podwójnego zadatku. Sąd Okręgowy utrzymał w mocy orzeczenie o kosztach procesu, zasądzając je od powodów na rzecz (...) S.A.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących odpowiedzialności pośrednika w obrocie nieruchomościami, zadatku oraz ograniczenia odpowiedzialności odszkodowawczej do rzeczywistej szkody.
Dotyczy specyficznej sytuacji nienależytego wykonania umowy pośrednictwa i braku możliwości uzyskania kredytu.
Zagadnienia prawne (3)
Czy nienależyte wykonanie umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przez licencjonowanego pośrednika, polegające na braku weryfikacji stanu prawnego nieruchomości i niepoinformowaniu o obciążeniach, rodzi odpowiedzialność odszkodowawczą ubezpieczyciela pośrednika za szkodę w postaci utraconego zadatku?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, nienależyte wykonanie umowy przez pośrednika rodzi odpowiedzialność odszkodowawczą ubezpieczyciela, ale szkoda ograniczona jest do kwoty zadatku, a nie jego podwójnej wartości.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że pośrednik nie dochował należytej staranności, co pozostaje w związku przyczynowym ze szkodą powodów w postaci utraty zadatku. Jednakże, podwójna wartość zadatku nie stanowi rzeczywistej straty, a jedynie potencjalną korzyść, która nie powstałaby nawet przy należytej staranności pośrednika, gdyż nie wynikała z wyłącznej winy sprzedającej.
Czy podwójna wartość zadatku, o której mowa w art. 394 § 1 k.c., stanowi rzeczywistą stratę poszkodowanego w rozumieniu art. 361 § 2 k.c. w przypadku, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn niezależnych od sprzedającego, a jedynie z powodu wadliwego działania pośrednika?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, podwójna wartość zadatku nie stanowi rzeczywistej straty ani utraconych korzyści, jeśli nie wynika z wyłącznej winy strony, której zadatek został dany, lub jeśli nie doszłoby do zawarcia umowy przyrzeczonej nawet przy należytej staranności.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że art. 394 k.c. dotyczy sytuacji, gdy jedna ze stron jest odpowiedzialna za niewykonanie umowy. W tym przypadku, nawet przy należytej staranności pośrednika, nie było pewności co do zawarcia umowy przyrzeczonej, a żądanie podwójnego zadatku nie było uzasadnione.
Czy spółka organizująca pośrednictwo w obrocie nieruchomościami ponosi odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez licencjonowanych pośredników działających na jej rzecz, na podstawie art. 429 k.c.?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, spółka organizująca pośrednictwo nie ponosi odpowiedzialności za szkody wyrządzone przez licencjonowanych pośredników, jeśli pośrednicy ci wykonują czynności zawodowo.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na art. 429 k.c., zgodnie z którym podmiot powierzający wykonanie czynności profesjonaliście nie ponosi odpowiedzialności za jego działania, jeśli czynność była zawodowo wykonywana.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| A. J. | osoba_fizyczna | powód |
| G. J. | osoba_fizyczna | powód |
| (...) S.A. | spółka | pozwany |
| (...) S.A. w W. | spółka | pozwany |
| P. Ż. | osoba_fizyczna | sprzedająca |
| E. B. | osoba_fizyczna | pośrednik |
| K. Z. | osoba_fizyczna | pracownik pośrednika |
| (...) Bank (...) S.A. | spółka | kredytodawca |
| Miejski Rzecznik Konsumentów | instytucja | interwenient |
| Minister Infrastruktury i Rozwoju | organ_państwowy | organ dyscyplinarny |
Przepisy (8)
Główne
k.c. art. 361 § § 1 i § 2
Kodeks cywilny
Odpowiedzialność odszkodowawcza obejmuje tylko normalne następstwa działania i naprawienie strat oraz utraconych korzyści.
k.c. art. 394 § § 1
Kodeks cywilny
Zadatek daje prawo do żądania zwrotu sumy dwukrotnie wyższej w razie niewykonania umowy przez stronę, która go otrzymała, lub przez stronę, która go dała, chyba że strony postanowią inaczej lub zwyczaj stanowi inaczej.
k.c. art. 415
Kodeks cywilny
Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.
k.c. art. 429
Kodeks cywilny
Kto powierzył wykonanie czynności drugiemu, nie jest odpowiedzialny za szkody, wyrządzone przez tego drugiego przy wykonywaniu tej czynności, chyba że ponosi winę w wyborze albo że czynność byłaSTRUCTIONALNA.
Pomocnicze
k.c. art. 822 § § 1
Kodeks cywilny
Ubezpieczyciel ponosi odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez ubezpieczonego.
u.g.n. art. 179 § ust. 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami.
k.p.c. art. 98 § § 1 i 3
Kodeks postępowania cywilnego
Strona wygrywająca sprawę może żądać od strony przeciwnej zwrotu kosztów procesu.
k.p.c. art. 391 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji orzeka o kosztach procesu na podstawie przepisów o kosztach w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Podwójna wartość zadatku nie stanowi rzeczywistej straty, a jedynie potencjalną korzyść, która nie powstałaby nawet przy należytej staranności pośrednika. • Nienależyte wykonanie umowy pośrednictwa przez licencjonowanego pośrednika nie obciąża spółki organizującej pośrednictwo na podstawie art. 429 k.c. • Szkoda powodów ogranicza się do kwoty wpłaconego zadatku.
Odrzucone argumenty
Apelacja powodów kwestionująca oddalenie powództwa o zasądzenie podwójnej wartości zadatku od ubezpieczyciela pośrednika.
Godne uwagi sformułowania
nie sposób przyjąć, by poniesiona przez powodów szkoda w majątku przekraczała już zasądzoną kwotę. • dyspozycja art. 394 § 1 k.c. stanowi, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. • nie można zatem przyjmować, że kwota podwójnej sumy uiszczonego zadatku, stanowi rzeczywiście poniesioną przez powodów stratę, czy odpowiada korzyściom, które mogliby uzyskać.
Skład orzekający
Agnieszka Wiśniewska
przewodniczący
Bożena Miśkowiec
sędzia
Joanna Radzyńska-Głowacka
sędzia-sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących odpowiedzialności pośrednika w obrocie nieruchomościami, zadatku oraz ograniczenia odpowiedzialności odszkodowawczej do rzeczywistej szkody."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji nienależytego wykonania umowy pośrednictwa i braku możliwości uzyskania kredytu.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest dokładne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości przed zakupem i jak błędy pośrednika mogą prowadzić do znaczących strat finansowych, choć nie zawsze w pełnej dochodzonej wysokości.
“Utracony zadatek przez błąd pośrednika – czy zawsze należy się podwójna kwota?”
Dane finansowe
WPS: 120 000 PLN
odszkodowanie: 30 000 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.