V CA 2217/14
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka A. K. domagała się od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. zapłaty kwoty 11.276,53 zł z tytułu niezapłaconej faktury za usługi zarządu nieruchomością w kwietniu 2011 r. Sąd Rejonowy oddalił powództwo, uznając, że powódka nie udowodniła zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością, a jej działania były bezumowne. Sąd Rejonowy powołał się na wymogi formalne dotyczące umów o zarządzanie nieruchomościami wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd Okręgowy, rozpoznając apelację powódki, zmienił zaskarżony wyrok. Sąd Okręgowy uznał, że pomiędzy stronami, po odwołaniu powódki z funkcji zarządcy i powołaniu zarządu wspólnoty, doszło do zawarcia umowy o świadczenie usług administracyjno-zarządczych per facta concludentia, do której stosuje się przepisy o zleceniu (art. 750 k.c.). Sąd Okręgowy podkreślił, że powódka faktycznie świadczyła usługi do końca kwietnia 2011 r., co potwierdzała korespondencja mailowa i zeznania świadków. Wypowiedzenie umowy przez strony również świadczyło o istnieniu stosunku umownego. Sąd Okręgowy uznał, że zarzuty naruszenia przepisów prawa procesowego przez Sąd Rejonowy były zasadne, a ocena dowodów dokonana przez Sąd I instancji była błędna. Sąd Okręgowy zmienił wyrok, zasądzając od Wspólnoty na rzecz powódki dochodzoną kwotę wraz z odsetkami i kosztami postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUstalenie istnienia umowy o świadczenie usług zarządczych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej mimo braku pisemnej umowy, w oparciu o zachowanie stron (per facta concludentia) i zastosowanie przepisów o zleceniu.
Dotyczy specyficznej sytuacji po powołaniu zarządu wspólnoty, gdzie powódka nadal wykonywała czynności na zlecenie.
Zagadnienia prawne (3)
Czy umowa o świadczenie usług administracyjno-zarządczych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, zawarta per facta concludentia, wymaga formy pisemnej dla swojej ważności?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, umowa o świadczenie usług administracyjno-zarządczych, do której stosuje się przepisy o zleceniu, nie wymaga dla swojej ważności formy pisemnej, nawet jeśli dotyczy zarządzania nieruchomością.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że po odwołaniu powódki z funkcji zarządcy i powołaniu zarządu wspólnoty, doszło do zawarcia umowy o świadczenie usług administracyjno-zarządczych per facta concludentia. Do takiej umowy, na mocy art. 750 k.c., stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu, które nie wymagają formy pisemnej dla swojej ważności. W przeciwieństwie do umowy o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, umowa ta nie podlegała rygorom formalnym.
Czy sąd drugiej instancji, rozpoznając apelację, jest związany zarzutami procesowymi dotyczącymi oceny dowodów przez sąd pierwszej instancji?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Sąd drugiej instancji jest związany wyłącznie zarzutami procesowymi dotyczącymi oceny dowodów, ale jest zobowiązany do samodzielnej weryfikacji orzeczenia pod względem materialnoprawnym i może dokonywać własnej oceny materiału dowodowego.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy wskazał, że jako sąd meriti jest związany zarzutami procesowymi, ale ma obowiązek samodzielnej kontroli orzeczenia pod kątem prawa materialnego oraz może dokonać własnej oceny materiału dowodowego, niezależnie od zgłoszonych zarzutów.
Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej o odwołaniu zarządcy i powołaniu zarządu właścicielskiego wymaga jednomyślności wszystkich członków wspólnoty?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, uchwała o odwołaniu zarządcy i powołaniu zarządu właścicielskiego nie wymaga jednomyślności, a zapada większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że umowa lub uchwała stanowi inaczej.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy powołał się na art. 22 ust. 2 i art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, wskazując, że do podjęcia uchwały w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest większość głosów, a nie jednomyślność, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. W analizowanej sprawie nie było podstaw do przyjęcia wymogu jednomyślności.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| A. K. | osoba_fizyczna | powódka |
| Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. | inne | pozwana |
Przepisy (12)
Główne
k.c. art. 750
Kodeks cywilny
Przepisy o zleceniu stosuje się odpowiednio do umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane odrębnymi przepisami.
Pomocnicze
k.c. art. 756
Kodeks cywilny
Potwierdzenie przez pozwanego prac wykonywanych przez powódkę nadało działaniom powódki skutki zlecenia.
u.w.l. art. 18 § ust. 1
Ustawa o własności lokali
Powierzenie zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej w umowie w formie aktu notarialnego.
u.w.l. art. 18 § ust. 2a
Ustawa o własności lokali
Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną poprzez uchwałę właścicieli lokali.
u.w.l. art. 22 § ust. 2
Ustawa o własności lokali
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają uchwały właścicieli lokali.
u.w.l. art. 23 § ust. 2
Ustawa o własności lokali
Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów.
u.g.n. art. 185
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Przepis ten nie miał zastosowania do umowy łączącej strony, gdyż powódka nie sprawowała zarządu w rozumieniu tej ustawy.
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasady oceny wiarygodności i mocy dowodów.
k.p.c. art. 386 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zmiana zaskarżonego wyroku przez sąd drugiej instancji.
k.p.c. art. 391 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Postępowanie apelacyjne.
k.p.c. art. 108 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Orzeczenie o kosztach postępowania.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada odpowiedzialności za wynik procesu w zakresie kosztów.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Istnienie umowy o świadczenie usług administracyjno-zarządczych zawartej per facta concludentia. • Zastosowanie przepisów o zleceniu do umowy o świadczenie usług. • Wykonywanie usług przez powódkę do końca kwietnia 2011 r. na zlecenie. • Wypowiedzenie umowy jako dowód jej istnienia. • Niewłaściwa ocena dowodów przez sąd pierwszej instancji.
Odrzucone argumenty
Brak dowodów na zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością. • Nieważność ustnej umowy o zarządzanie nieruchomością z uwagi na wymogi formalne ustawy o gospodarce nieruchomościami. • Działanie powódki bez zlecenia.
Godne uwagi sformułowania
w realiach niniejszej sprawy nielogiczne i sprzeczne z doświadczeniem życiowym byłoby przyjęcie, że takiej umowy nie było, a powódka wykonywała czynności na zasadach działania bez zlecenia. • zarząd nieruchomością został powierzony uchwałą zarządowi wspólnoty mieszkaniowej i nie został mu odjęty na rzecz powódki. • wykształciła się praktyka zawierania umów o zarządzanie w rozumieniu administrowania nieruchomością wspólną z licencjonowanymi zarządcami, polegająca na tym, że organ wspólnoty-zarząd, nie przestając sprawować funkcji zarządcy zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością właśnie osobie kompetentnej, wykwalifikowanej w prowadzeniu określonej działalności, co wcale nie pozbawia go przymiotu bycia w dalszym ciągu zarządcą w rozumieniu u.g.n. i ustawy o własności lokali.
Skład orzekający
Piotr Wojtysiak
przewodniczący
Adrianna Szewczyk-Kubat
sędzia sprawozdawca
Katarzyna Parczewska
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Ustalenie istnienia umowy o świadczenie usług zarządczych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej mimo braku pisemnej umowy, w oparciu o zachowanie stron (per facta concludentia) i zastosowanie przepisów o zleceniu."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji po powołaniu zarządu wspólnoty, gdzie powódka nadal wykonywała czynności na zlecenie.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje, jak sąd drugiej instancji może odmiennie ocenić dowody i zastosować prawo materialne, uznając istnienie umowy mimo braku formalnej pisemnej formy, co jest częstym problemem w relacjach z zarządcami nieruchomości.
“Czy można dochodzić wynagrodzenia za usługi zarządcy bez pisemnej umowy? Sąd Okręgowy odpowiada!”
Dane finansowe
WPS: 11 276,53 PLN
wynagrodzenie: 11 276,53 PLN
zwrot kosztów postępowania: 2981 PLN
zwrot kosztów postępowania w instancji odwoławczej: 1764 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.