V Ca 1530/12

Sygn. akt V Ca 1530/12 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 3 września 2012 r. Sąd Okręgowy w Warszawie V Wydział Cywilny-Odwoławczy w składzie: Przewodniczący: SSO Oskar Rudziński Sędziowie: SO Ewa Cylc (spr.) SR del. Tomasz Pałdyna Protokolant: st. sekr. sąd. Anita Piłatowicz po rozpoznaniu w dniu 3 września 2012 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa A. R. przeciwko (...) w W. o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego na skutek apelacji pozwanego od wyroku Sądu Rejonowego dla m. st. Warszawy w Warszawie z dnia 4 kwietnia 2012 r., sygn. akt I C 1319/11 oddala apelację. Sygn. akt V Ca 1530/12 UZASADNIENIE Pismem z dnia 31 lipca 2008 r. skierowanym do (...) w W. A. R. wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego udziału w nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...) stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) w obrębie (...) , jest nieuzasadniona w wysokości zaproponowanej przez (...) . Wskazała, że pismem z dnia 26 czerwca 2008 roku została jej wypowiedziana dotychczasowa wysokość opłaty rocznej, gdzie jednocześnie zaproponowano nową wysokość opłaty na poziomie 1 702,27 zł. A. R. wskazała również, że przedstawiona nowa wysokość została określona zbyt wysoko. W opinii rzeczoznawcy, stanowiącej podstawę wyliczenia nowej opłaty, nie uwzględniono ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego nieruchomość, uciążliwości i okoliczności wpływających na zmniejszenie wartości nieruchomości oraz niewłaściwie dobrano nieruchomości do próby stanowiącej podstawę wyceny. W odpowiedzi na pismo (...) podniosła, że dokonana aktualizacja wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu jest uzasadniona, w związku ze zmianą wartości nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...) , stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) , w obrębie (...) , o powierzchni (...) m 2 na co wskazuje załączony operat szacunkowy sporządzony dla tej nieruchomości z dnia 3 czerwca 2008 r. Wskazano, że operat ten został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego – A. Z. , zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego . Wskazano również, że dotychczasowa wysokość opłaty rocznej wynosiła 308,39 zł. (...) wniosła o ustalenie tej opłaty od dnia 1 stycznia 2009 r. w wysokości 1 702,27 zł. Orzeczeniem z dnia 23 sierpnia 2011 r. (...) ustaliło, że strony obowiązuje od dnia 1 stycznia 2009 roku wysokość opłaty rocznej w kwocie 1 480,37 zł. Sprzeciw od wskazanego orzeczenia (...) w dniu 4 października 2011 r. wniosła A. R. . Po ostatecznym sprecyzowaniu swojego stanowiska w piśmie z dnia 29 grudnia 2011 roku, A. R. wniosła o ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...) stanowiącej działką ewidencyjną nr (...) w obrębie (...) o powierzchni (...) m 2 w wysokości 616,78 zł. W odpowiedzi na pozew (...) wniosła o oddalenie powództwa. Podnosząc, że subiektywne przekonanie strony, że określona w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie (...) wartość nieruchomości gruntowej jest zawyżona, nie świadczy o wadliwości operatu szacunkowego. Wyrokiem z dnia 4 kwietnia 2012 r. Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie ustalił, że wysokość opłaty rocznej z tytułu ułamkowej części użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ulicy (...) , oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) z obrębu (...) , w udziale wynoszącym (...) części związanej z własnością lokalu numer (...) znajdującego się w budynku położonym na tej nieruchomości gruntowej wynosi 616,78 zł – począwszy od dnia 1 stycznia 2009 roku oraz orzekł o kosztach postępowania. Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne: Właścicielem nieruchomości gruntowej położonej przy ulicy (...) , oznaczonej jako działka gruntu nr ewidencyjny (...) z obrębu (...) , o powierzchni 0, (...) hektara, jest Skarb Państwa, a zarząd tą nieruchomością sprawuje w mieniu i na rzecz Skarbu Państwa (...) . Właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) usytułowanego w budynku wielorodzinnym znajdującym się na tej nieruchomości oraz użytkownikiem wieczystym w udziale wynoszącym 0, (...) części przedmiotowej nieruchomości gruntowej jest A. R. . Pismem z dnia 26 czerwca 2008 roku (...) w W. wypowiedziała A. R. dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej w wysokości (...) części, oferując od dnia 1 stycznia 2009 roku nową wysokość opłaty rocznej w wysokości 1 702,27 zł. Nowa wysokość opłaty rocznej ustalona została według stawki 1 % wartości nieruchomości przy przyjęciu wartości 1 m 2 gruntu w wysokości 3 614 zł, na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawczy majątkowego A. Z. z dnia 3 czerwca 2008 roku. Przed wypowiedzeniem obowiązująca A. R. wysokość opłaty rocznej z tytułu jej udziału w użytkowaniu wieczystym przedmiotowej nieruchomości wynosiła 308,39 zł. W dniu 31 lipca 2008 roku A. R. złożyła do (...) w W. wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu jej udziału w użytkowaniu wieczystym przedmiotowej nieruchomości jest uzasadniona w innej, mniejszej wysokości. Orzeczeniem z dnia 23 sierpnia 2011 roku (...) w W. ustaliło, że strony obowiązuje od dnia 1 stycznia 2009 roku wysokość opłaty rocznej w kwocie 1 4 80,37 zł. Orzeczenie (...) zostało doręczone A. R. w dniu 21 września 2011 roku, a w dniu 4 października 2011 roku wniosła ona sprzeciw od tego orzeczenia. Na zlecenie (...) rzeczoznawca majątkowy A. Z. w dniu 3 czerwca 2008 r. sporządził operat szacunkowy, w którym stwierdził on m.in., iż wartość gruntu nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) , oznaczonej jako działka gruntu nr ewidencyjny (...) z obrębu (...) , o powierzchni (...) m 2 , wynosi 7 737 574 zł, ustalając wartość 1 m 2 na kwotę 3 614 złotych. Na zlecenie A. R. rzeczoznawca majątkowy R. M. w dniu 31 lipca 2008 r. sporządziła operat szacunkowy, w którym stwierdziła m.in iż wartość gruntu nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) , oznaczonej jako działka gruntu nr ewidencyjny (...) z obrębu (...) , o powierzchni (...) m 2 , wynosi 5 720 316 zł, ustalając wartość 1 m 2 na kwotę 2 672 złotych. Sąd Rejonowy wskazał, że w niniejszej sprawie prawa – Skarbu Państwa – właściciela nieruchomości reprezentuje (...) – zarządca nieruchomości. Agencja obejmując we władanie przekazane jej składniki mienia Skarbu Państwa wstępuje w prawa i obowiązki z nim związane w stosunku do Skarbu Państwa i osób trzecich, stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 roku o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U, z 2010 r., nr 206, poz. 1367). Ma zatem miejsce tzw. podstawienie powiernicze polegające na tym, że (...) wstępuje w procesie w imieniu własnym, ale na rzecz Skarbu Państwa. Opierając się na art. 6 k.c. dotyczącym ciężaru dowodu, wykazanie, iż istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego spoczywa na właścicielu nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Sąd Rejonowy podniósł, że przedłożone do akt sprawy dwa operaty szacunkowe są dokumentami prywatnymi i stanowią dowód tego, że osoby, które je podpisały złożyły oświadczenia w nich zawarte. Operaty te stanowią wyjaśnienia stanowisk stron: powodowej( jeśli chodzi o operat A. Z. ) i pozwanej (jeśli chodzi o operat R. M. ). Nie były to dowody z opinii biegłego w rozumieniu przepisów k.p.c. Niewątpliwie wycena wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, przy czym w takim wypadku art. 278 k.p.c. stanowi, że to Sąd dopuszcza dowód z opinii biegłego. Rzeczoznawcy, którzy sporządzili operaty szacunkowe, wykonali je na zlecenie stron, nie zaś wskutek dopuszczenia dowodu przez Sąd, stąd brak jest podstaw do uznania tych operatów za opinie biegłych w rozumieniu przepisów k.p.c. Operaty te jako dokumenty prywatne stanowiły dowód tego, że osoba, która je podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie, zatem nie mogły one stanowić dowodu przydatnego w niniejszej sprawie do wykazania wartości nieruchomości objętej sporem. Skoro powódka zakwestionowała wartość nieruchomości ustaloną w operacie sporządzonym przez A. Z. , (...) powinna fakt ten wykazać w procesie w inny sposób. Konieczne było zatem przeprowadzenie opinii z biegłego sądowego. Pozwana – (...) nie wnioskowała o przeprowadzenie takiego dowodu. W rezultacie w ocenie Sądu Rejonowego, pozwana nie wykazała, że miał miejsce wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, uzasadniający aktualizacje opłaty do kwoty 1 702,27 złotych począwszy od 2009 roku. W takiej sytuacji sąd I instancji przyjął jedynie istnienie podstaw do aktualizacji opłaty do kwoty uznanej przez powódkę w wysokości 616,78 zł. Dlatego też, Sąd Rejonowy, wskazując na treść przepisów art. 77 ust. 1 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r., nr 263, póz. 2603 ze zm. - dalej ugn) ustalił opłatę roczną od wieczystego użytkowania w kwocie wskazanej powyżej poczynając od 1 stycznia 2009 roku. Od wyroku Sądu I instancji apelację złożył pozwany. Zaskarżył orzeczenie w całości . Zarzucił wyrokowi naruszenie prawa materialnego, to jest art. 33 k.c. , 232 k.c. i art 234 k.c. przez ich niezastosowanie oraz art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 roku o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej przez jego błędna wykładnię, a tym samym błędne zastosowanie skutkujące przyznaniem legitymacji biernej (...) na zasadzie podstawienia powierniczego w miejsce Skarbu Państwa reprezentowanego przez odpowiednie statio fisci, a tym samym uwzględnienie powództwa. Skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu z według norm prawem przepisanych. Sąd Okręgowy zważył co następuje : Apelacja pozbawiona jest uzasadnionych podstaw prawnych. Wbrew wywodom skarżącego Sąd Rejonowy nie dopuścił się żadnego z zarzucanych mu uchybień, a kwestionowane rozstrzygnięcie należy uznać za w pełni odpowiadające prawu i oparte na właściwych podstawach zarówno w sferze faktycznej jak i prawnej. Przedmiotowa apelacja de facto sprowadzała się do oceny czy (...) posiadała bierną legitymację procesowa do występowania w niniejszym procesie. Wprawdzie skarżący zarzucił również naruszenie art. 33 k.c. dotyczącego osób prawnych oraz art. 232 k.c. i art. 234 k.c. regulujących użytkowanie wieczyste, jednak zarzuty te mają charakter poboczny i odnoszą się pośrednio do kwestii legitymacji procesowej, która odgrywa tutaj kluczową rolę. Najistotniejsze jednak znaczenie ma zarzut dotyczący niezastosowania art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 roku o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej . Zdaniem Sądu Okręgowego mając na uwadze przepis art. 15 wskazanej wyżej ustawy, Sąd Rejonowy prawidłowo przyjął, że (...) – zarządca nieruchomości, wstępuje w prawa i obowiązki Skarbu Państwa w stosunku do osób trzecich, w odniesieniu do przekazanych jej składników. W niniejszej sprawie pozwana - (...) w W. jest zarządcą nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. . Posiada kompetencje do dokonywania czynności odnoście tej nieruchomości, zatem (...) posiada również legitymację procesową do dochodzenia należności związanych z powierzonym jej zasobem mieszkaniowym Do jej uprawnień należy aktualizacja opłat za użytkowanie wieczystego, dlatego też w konsekwencji może być stroną postępowania sądowego dotyczącego tej materii. W wyroku z dnia 13 stycznia 2010 r. Sąd Najwyższy (syg. II CSK 323/09, LEX 602680) wskazał, że (...) jest odrębnym od Skarbu Państwa podmiotem prawa, któremu ustawa przyznała osobowość prawną ( art. 33 k.c. ) i już chociażby z tego względu nie można jej przypisać statusu stationes fisci w rozumieniu art. 67 § 2 k.p.c. , że wyposażona została w samodzielność gospodarczą (art. 19 ustawy z 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych), że realizuje zadania własne, do których należy przede wszystkim gospodarowanie powierzonym jej mieniem Skarbu Państwa, że wykonuje prawo własności i inne prawa rzeczowe na rzecz Skarbu Państwa występując na zewnątrz z mocy art. 15 ust. 1 ustawy jako dysponent określonego prawa, uznać należy, że (...) posiada legitymację procesową do dochodzenia należności związanych z powierzonym jej zasobem mieszkaniowym. Rozstrzygając pozytywnie kwestie legitymacji procesowej strony pozwanej zarzuty naruszenia art. 33 k.c. mówiącego o osobach prawnych, którą niewątpliwie pozostaje (...) oraz art. 232 k.c. i art. 234 k.c. , dotyczących użytkowania wieczystego należy ocenić jako nietrafione. W przedmiotowej sprawie nie zachodziła konieczność ich powołania, ponieważ nie stanowiły one podstawy rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Z tych wszystkich wskazanych wyżej względów, na podstawie art. 385 k.p.c. oddalono apelację jako bezzasadną.