V AGA 223/18
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód R. S. domagał się od pozwanej (...) S.A. w K. zapłaty 182 500 zł z odsetkami, twierdząc, że strony zawarły ustną umowę, w ramach której powód miał nabyć prawo użytkowania wieczystego działki, wykonać projekt budowlany i uzyskać pozwolenie na budowę, a następnie pozwana miała nabyć „gotową realizację”. Powód poniósł koszty związane z wadium, projektem architektonicznym i przebudową linii energetycznej. Sąd Okręgowy oddalił powództwo, uznając, że umowa dotycząca nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, a ustna umowa jest nieważna. Sąd Apelacyjny zmienił wyrok, zasądzając dochodzoną kwotę na podstawie art. 72 § 2 k.c. (odpowiedzialność za naruszenie dobrych obyczajów podczas negocjacji). Sąd Apelacyjny uznał, że pracownik pozwanej, D. P., prowadząc rozmowy z powodem i zachęcając go do podjęcia działań związanych z przygotowaniem nieruchomości, wywołał u powoda uzasadnione przekonanie o możliwości zawarcia umowy. Mimo braku formalnego umocowania D. P. do zawierania umów, jej działania, w kontekście praktyki pozwanej spółki, uzasadniały odpowiedzialność pozwanej za szkodę powoda, polegającą na poniesionych kosztach. Sąd Apelacyjny zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 182 500 zł z odsetkami oraz koszty procesu za obie instancje.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie odpowiedzialności za naruszenie dobrych obyczajów podczas negocjacji, nawet w przypadku braku formalnego umocowania pracownika do zawarcia umowy i braku zachowania wymaganej formy czynności prawnej dotyczącej nieruchomości.
Zastosowanie art. 72 § 2 k.c. wymaga udowodnienia naruszenia dobrych obyczajów i szkody poniesionej przez stronę liczącą na zawarcie umowy. Kluczowe jest wykazanie uzasadnionego przekonania o możliwości zawarcia umowy.
Zagadnienia prawne (3)
Czy pracownik działu ekspansji spółki, nieposiadający formalnego pełnomocnictwa do zawierania umów, może swoim działaniem narazić spółkę na odpowiedzialność odszkodowawczą z tytułu prowadzenia negocjacji z naruszeniem dobrych obyczajów?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, pracownik działu ekspansji, prowadząc rozmowy i wywołując u kontrahenta uzasadnione przekonanie o możliwości zawarcia umowy, może narazić spółkę na odpowiedzialność na podstawie art. 72 § 2 k.c., nawet jeśli nie posiadał formalnego umocowania do zawarcia umowy.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że działania pracownika pozwanej, D. P., wykraczały poza zwykłe czynności techniczne i stworzyły u powoda uzasadnione przekonanie o zamiarze zawarcia umowy. Mimo braku formalnego umocowania, praktyka spółki i sposób prowadzenia rozmów uzasadniały zastosowanie art. 72 § 2 k.c., nakładającego odpowiedzialność za szkodę poniesioną przez stronę liczącą na zawarcie umowy, która ostatecznie nie doszła do skutku z powodu naruszenia dobrych obyczajów.
Czy ustna umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, zawarta z pracownikiem przedsiębiorstwa nieposiadającym umocowania, jest ważna w świetle przepisów o formie czynności prawnych i odpowiedzialności za prowadzenie negocjacji?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 158 k.c. w zw. z art. 390 § 2 k.c.). Jednakże, nawet jeśli umowa nie została zawarta w wymaganej formie, strona może ponosić odpowiedzialność za szkodę wynikłą z naruszenia dobrych obyczajów podczas negocjacji (art. 72 § 2 k.c.).
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny podkreślił, że umowa zobowiązująca do przeniesienia użytkowania wieczystego nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Niemniej jednak, nawet w przypadku braku ważnej umowy, sąd może zasądzić odszkodowanie na podstawie art. 72 § 2 k.c., jeśli druga strona prowadziła negocjacje z naruszeniem dobrych obyczajów, co spowodowało szkodę u drugiej strony liczącej na zawarcie umowy.
Czy pracownik przedsiębiorstwa, który prowadzi rozmowy dotyczące potencjalnego nabycia nieruchomości i przygotowania jej pod inwestycję, działa w ramach art. 97 k.c. (czynności zazwyczaj dokonywane w lokalu przedsiębiorstwa), jeśli nie posiada formalnego umocowania do zawierania umów?
Odpowiedź sądu
Nie, czynność zobowiązująca do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości nie jest czynnością zazwyczaj dokonywaną w lokalu przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 97 k.c., zwłaszcza gdy umowy dotyczące nieruchomości wymagają formy aktu notarialnego.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że zawieranie umów dotyczących nieruchomości, które wymagają formy aktu notarialnego, nie jest czynnością zazwyczaj dokonywaną w biurze działu ekspansji spółki. W związku z tym, pracownik działu ekspansji, nawet prowadząc rozmowy, nie działał w ramach art. 97 k.c. w sposób, który automatycznie wiązałby spółkę umową.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| R. S. | osoba_fizyczna | powód |
| (...) Spółka Akcyjna w K. | spółka | pozwana |
Przepisy (11)
Główne
k.c. art. 72 § § 2
Kodeks cywilny
Strona, która rozpoczęła lub prowadziła negocjacje z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności bez zamiaru zawarcia umowy, jest obowiązana do naprawienia szkody, jaką druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy.
Pomocnicze
k.c. art. 158
Kodeks cywilny
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
k.c. art. 390 § § 2
Kodeks cywilny
Jeżeli ustawa wymaga dla ważności umowy przenoszącej własność zachowania formy szczególnej, umowa zobowiązująca do jej zawarcia powinna być zawarta w tej samej formie.
k.c. art. 73 § § 2
Kodeks cywilny
Niezachowanie zastrzeżonej w ustawie lub wynikającej z niej formy dla dokonania czynności prawnej powoduje jej nieważność.
k.c. art. 97
Kodeks cywilny
Osoba czynna w lokalu przedsiębiorstwa przeznaczonym do obsługiwania publiczności jest upoważniona do dokonywania czynności prawnych, które mieszczą się w ramach tego, co jest zazwyczaj dokonywane w tym lokalu, chyba że co innego wynika z okoliczności.
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału.
k.p.c. art. 233 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Niezależnie od dowodów przeprowadzonych, sąd ocenia znaczenie odmowy przedstawienia przez stronę dowodu lub przeszkód stawianych przez stronę w przeprowadzeniu dowodu wbrew postanowieniu sądu.
k.p.c. art. 378 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji; w granicach zaskarżenia bierze z urzędu pod uwagę nieważność postępowania.
k.p.c. art. 386 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
W razie uwzględnienia apelacji sąd drugiej instancji zmienia zaskarżone orzeczenie i orzeka co do istoty sprawy.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
k.p.c. art. 481 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, choćby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Odpowiedzialność pozwanej na podstawie art. 72 § 2 k.c. za naruszenie dobrych obyczajów podczas negocjacji. • Działania pracownika pozwanej wywołały u powoda uzasadnione przekonanie o możliwości zawarcia umowy. • Poniesienie przez powoda kosztów w związku z przygotowaniem nieruchomości do inwestycji.
Odrzucone argumenty
Brak zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. • Pracownik pozwanej nie posiadał umocowania do zawierania umów. • Czynność nie mieściła się w zakresie art. 97 k.c.
Godne uwagi sformułowania
prowadzenie negocjacji z naruszeniem dobrych obyczajów • naprawienie szkody, jaką druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy • umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego • czynność zazwyczaj dokonywana w lokalu przedsiębiorstwa
Skład orzekający
Wiesława Namirska
przewodniczący-sprawozdawca
Zofia Kołaczyk
sędzia
Jadwiga Galas
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie odpowiedzialności za naruszenie dobrych obyczajów podczas negocjacji, nawet w przypadku braku formalnego umocowania pracownika do zawarcia umowy i braku zachowania wymaganej formy czynności prawnej dotyczącej nieruchomości."
Ograniczenia: Zastosowanie art. 72 § 2 k.c. wymaga udowodnienia naruszenia dobrych obyczajów i szkody poniesionej przez stronę liczącą na zawarcie umowy. Kluczowe jest wykazanie uzasadnionego przekonania o możliwości zawarcia umowy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 8/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest przestrzeganie dobrych obyczajów w procesie negocjacji, nawet jeśli formalne umowy nie zostały zawarte. Pokazuje również, że brak formalnego umocowania pracownika nie zawsze zwalnia firmę z odpowiedzialności.
“Czy pracownik bez pełnomocnictwa może narazić firmę na milionowe odszkodowanie? Sąd Apelacyjny odpowiada!”
Dane finansowe
WPS: 182 500 PLN
zapłata: 182 500 PLN
koszty procesu: 14 583,93 PLN
koszty postępowania apelacyjnego: 13 175 PLN
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.