V ACA 476/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nr 5/2018 z dnia 24 kwietnia 2018 roku, która wprowadziła system kontroli dostępu do klatek schodowych z garażu, przyznając breloki z chipem jedynie właścicielom lokali mieszkalnych. Powodowie, T. M. (1) i T. M. (2), będący właścicielami miejsca postojowego nr 26 w garażu podziemnym, utracili w wyniku tej uchwały możliwość korzystania z windy prowadzącej do klatki schodowej, która stanowiła dla nich dogodny dostęp. Zmuszeni byli do korzystania z mniej dogodnych i potencjalnie niebezpiecznych dróg, takich jak brama garażowa czy strome schody, co było szczególnie uciążliwe ze względu na ich wiek i problemy zdrowotne. Powodowie podjęli próby polubownego rozwiązania sporu, zwracając się do wspólnoty i administratora, jednak bezskutecznie. Wnieśli pozew o uchylenie uchwały, jednak Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie oddalił powództwo, uznając, że zostało ono złożone po upływie 6-tygodniowego terminu zawitego określonego w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali. Sąd I instancji uznał, że choć uchwała była dla powodów krzywdząca, opóźnienie w jej zaskarżeniu nie było usprawiedliwione wyjątkowymi okolicznościami, zwłaszcza w sytuacji ustanowienia profesjonalnego pełnomocnika na dwa lata przed wniesieniem pozwu. Sąd Apelacyjny w Warszawie zmienił zaskarżony wyrok. Przyjął, że ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego są prawidłowe, podobnie jak ocena, że termin został przekroczony. Jednakże, Sąd Apelacyjny uznał, że w tej konkretnej sytuacji zastosowanie art. 5 Kodeksu cywilnego (zasady współżycia społecznego) jest uzasadnione. Stwierdził, że uchwała rażąco naruszała umowny podział do korzystania z nieruchomości wspólnej (quoad usum), który wynikał z aktu notarialnego, a także prawo powodów do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 u.w.l.). Ograniczenie dostępu do windy dla właścicieli miejsc postojowych było dyskryminujące, szczególnie w kontekście ich wieku i stanu zdrowia, a także naruszało zasady bezpieczeństwa (korzystanie z bramy garażowej). Sąd Apelacyjny uznał, że upływ terminu zawitego nie powinien pozbawiać powodów ochrony prawnej, gdyż skutki uchwały były dla nich szczególnie dotkliwe, a próby polubownego rozwiązania sporu świadczyły o braku nadmiernego opóźnienia w dochodzeniu praw. W konsekwencji, Sąd Apelacyjny uchylił uchwałę wspólnoty i zasądził od niej na rzecz powodów zwrot kosztów postępowania w obu instancjach.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaMożliwość zastosowania art. 5 k.c. w celu uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej pomimo przekroczenia terminu zawitego, gdy uchwała narusza zasady współżycia społecznego i prowadzi do rażącego pokrzywdzenia współwłaściciela.
Każda sprawa wymaga indywidualnej oceny okoliczności faktycznych i prawych, w szczególności stopnia naruszenia praw i usprawiedliwienia opóźnienia.
Zagadnienia prawne (2)
Czy sąd może uchylić uchwałę wspólnoty mieszkaniowej pomimo przekroczenia 6-tygodniowego terminu do jej zaskarżenia, jeśli jej utrzymanie prowadziłoby do rażąco krzywdzących skutków dla współwłaściciela?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sąd może w wyjątkowych wypadkach, na podstawie art. 5 k.c., nie uwzględnić upływu terminu zawitego, jeśli utrzymanie uchwały wywoływałoby szczególnie dotkliwe skutki dla członka wspólnoty, opóźnienie w zaskarżeniu jest usprawiedliwione wyjątkowymi okolicznościami i nie jest nadmierne.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że uchwała wspólnoty naruszała prawa powodów do korzystania z nieruchomości wspólnej, była dyskryminująca i sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Mimo przekroczenia terminu, zastosowanie art. 5 k.c. było uzasadnione ze względu na rażąco krzywdzące skutki dla powodów oraz podjęte przez nich próby polubownego rozwiązania sporu.
Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej ograniczająca dostęp do klatki schodowej z garażu dla właścicieli miejsc postojowych, którzy nie są właścicielami lokali mieszkalnych, jest zgodna z prawem i zasadami współżycia społecznego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, taka uchwała może być niezgodna z prawem i zasadami współżycia społecznego, jeśli rażąco narusza prawa współwłaścicieli do korzystania z nieruchomości wspólnej, jest dyskryminująca i prowadzi do ich pokrzywdzenia.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny stwierdził, że zaskarżona uchwała naruszała umowny podział quoad usum oraz prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej. Ograniczenie dostępu do windy dla właścicieli miejsc postojowych było dyskryminujące i utrudniało im korzystanie z garażu, co było szczególnie dotkliwe ze względu na ich stan zdrowia. Ponadto, korzystanie z bramy garażowej jako drogi pieszej naruszało zasady bezpieczeństwa.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| T. M. (1) | osoba_fizyczna | powód |
| T. M. (2) | osoba_fizyczna | powód |
| Wspólnota Mieszkaniowa (...) 6c w W. | inne | pozwany |
Przepisy (12)
Główne
u.w.l. art. 25 § 1a
Ustawa o własności lokali
Określa 6-tygodniowy termin zawity do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
u.w.l. art. 25 § 1
Ustawa o własności lokali
Określa przesłanki uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
Reguluje instytucję nadużycia prawa podmiotowego, pozwalając na nieuwzględnienie upływu terminu zawitego w wyjątkowych okolicznościach.
Pomocnicze
k.c. art. 206
Kodeks cywilny
Reguluje zasady korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli.
k.c. art. 207
Kodeks cywilny
Reguluje podział pożytków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną.
u.w.l. art. 3 § 1
Ustawa o własności lokali
Definiuje nieruchomość wspólną jako udział w częściach wspólnych budynku i gruntu.
u.w.l. art. 3 § 2
Ustawa o własności lokali
Określa, że udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokali.
u.w.l. art. 12 § 1
Ustawa o własności lokali
Gwarantuje właścicielowi lokalu prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
u.w.l. art. 12 § 2
Ustawa o własności lokali
Reguluje zasady podziału pożytków i przychodów oraz podziału wydatków i ciężarów związanych z nieruchomością wspólną.
Konstytucja RP art. 64 § 3
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Stanowi, że własność może być ograniczana tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Reguluje zasady zasądzania kosztów postępowania.
k.p.c. art. 386 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Umożliwia sądowi II instancji zmianę zaskarżonego wyroku.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Uchwała wspólnoty rażąco narusza prawa powodów do korzystania z nieruchomości wspólnej. • Uchwała jest dyskryminująca i sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. • Zastosowanie art. 5 k.c. jest uzasadnione ze względu na wyjątkowe okoliczności i rażąco krzywdzące skutki dla powodów. • Próby polubownego rozwiązania sporu świadczą o braku nadmiernego opóźnienia w dochodzeniu praw.
Odrzucone argumenty
Powództwo zostało złożone po upływie 6-tygodniowego terminu zawitego. • Opóźnienie w zaskarżeniu uchwały nie było usprawiedliwione wyjątkowymi okolicznościami i było nadmierne.
Godne uwagi sformułowania
uchwała w sposób rażący narusza umowny podział do korzystania (pozbawia bowiem powodów korzystania z nieruchomości wspólnej stosownie do przysługujących im udziałów w tej nieruchomości) • brak jest okoliczności, usprawiedliwiających ograniczenie przysługującego powodom prawa do korzystania z nieruchomości wspólnej na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych • swobodne opuszczenie garażu (bez użycia breloka) przez bramę garażową, narusza zasady bezpieczeństwa • opuszczenie garażu przez klatkę schodową znajdującą się bezpośrednio przy bramie garażowej, nie jest dogodne dla osób starszych, cierpiących na schorzenia narządu ruchu, oraz dla inwalidów • zaskarżona uchwała godzi wbrew dobrym obyczajom w interesy poszczególnych współwłaścicieli lokalu niemieszkalnego - garażu i prowadzi do ich pokrzywdzenia • pokrzywdzenie powodów jest rażące, w razie konieczności korzystania przez nich z wózka inwalidzkiego dojdzie do faktycznego pozbawienia ich możliwości wejścia do garażu i wyjścia z niego • upływ terminu wynikającego z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali może być łagodzony poprzez odpowiednie zastosowanie przez sąd art. 5 k.c. • w realiach sprawy uznanie upływu terminu sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały, jako wygaszającego roszczenie powodów, należało uznać za rażąco krzywdzące powodów.
Skład orzekający
Ewa Kaniok
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Możliwość zastosowania art. 5 k.c. w celu uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej pomimo przekroczenia terminu zawitego, gdy uchwała narusza zasady współżycia społecznego i prowadzi do rażącego pokrzywdzenia współwłaściciela."
Ograniczenia: Każda sprawa wymaga indywidualnej oceny okoliczności faktycznych i prawych, w szczególności stopnia naruszenia praw i usprawiedliwienia opóźnienia.
Wartość merytoryczna
Ocena: 8/10
Sprawa pokazuje, jak prawo chroni słabszych członków wspólnoty mieszkaniowej przed dyskryminującymi decyzjami, nawet jeśli formalne terminy zostały przekroczone. Podkreśla znaczenie zasad współżycia społecznego w relacjach sąsiedzkich.
“Wspólnota zamknęła Ci drogę do garażu? Sąd może uchylić uchwałę, nawet po terminie!”
Dane finansowe
zwrot kosztów postępowania: 577 PLN
zwrot kosztów postępowania apelacyjnego: 470 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.