V ACA 358/19
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód, Z. O., działający jako pośrednik w obrocie nieruchomościami, wniósł o zasądzenie od pozwanego (...) S.A. kwoty ponad 534 tys. zł tytułem prowizji za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości. Pozwany nabył nieruchomość w czerwcu 2015 r., jednak umowa pośrednictwa z powodem obowiązywała do końca 2011 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo, wskazując, że kluczowe postanowienia umowy (§ 7 ust. 1 i 5) uzależniały prawo do prowizji od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w terminie do 31 grudnia 2011 r., a w przypadku niedochowania tego terminu pośrednikowi nie przysługuje żadne wynagrodzenie. Sąd Apelacyjny podzielił to stanowisko, uznając apelację powoda za bezzasadną. Sąd podkreślił, że umowa pośrednictwa, choć co do zasady jest umową starannego działania, została w tym przypadku przekształcona przez strony w umowę rezultatu z jasno określonym terminem. Powód, jako profesjonalista, miał świadomość skutków takiego postanowienia. Sąd Apelacyjny stwierdził, że samo skojarzenie stron nie jest wystarczające do przyznania prowizji, gdy transakcja nastąpiła po wygaśnięciu umowy i prawdopodobnie w wyniku negocjacji nowego pośrednika, który doprowadził do obniżenia ceny nieruchomości. Sąd oddalił również zarzuty dotyczące naruszenia procedury i stronniczości sądu pierwszej instancji, uznając ustalenia faktyczne i wnioski za prawidłowe. Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego nastąpiło zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sporu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja postanowień umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zwłaszcza w kontekście terminu zawarcia transakcji i charakteru umowy (starannego działania vs. rezultatu).
Orzeczenie dotyczy specyficznych zapisów umowy i stanu faktycznego, w tym przekształcenia umowy starannego działania w umowę rezultatu.
Zagadnienia prawne (4)
Czy pośrednikowi w obrocie nieruchomościami przysługuje prowizja za transakcję sprzedaży nieruchomości, która została zawarta po terminie określonym w umowie pośrednictwa, nawet jeśli strony zostały przez niego pierwotnie skojarzone?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, pośrednikowi nie przysługuje prowizja, jeśli umowa sprzedaży nieruchomości została zawarta po terminie określonym w umowie pośrednictwa, a umowa została ukształtowana jako umowa rezultatu z tym terminem.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że umowa pośrednictwa została przekształcona w umowę rezultatu z konkretnym terminem. Po jego upływie, nawet jeśli pośrednik pierwotnie skojarzył strony, nie przysługuje mu wynagrodzenie, ponieważ nie doszło do zawarcia umowy w wymaganym czasie, a ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku.
Czy umowa cesji wierzytelności zawarta pomiędzy spółką a członkiem jej zarządu, reprezentowanym przez pełnomocnika powołanego uchwałą zgromadzenia wspólników, jest ważna?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, umowa cesji jest ważna, jeśli spółkę reprezentował pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników, zgodnie z art. 210 k.s.h.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że spółkę reprezentował pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników, co spełnia wymogi art. 210 k.s.h. dla ważności umowy zawartej pomiędzy spółką a członkiem zarządu.
Jaki jest termin przedawnienia roszczenia o zapłatę prowizji z umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Bieg terminu przedawnienia należy liczyć od upływu 14 dni od daty otrzymania faktury przez pozwaną, zgodnie z postanowieniami umowy, a następnie stosuje się ogólne przepisy o przedawnieniu (art. 118 k.c.).
Uzasadnienie
Sąd uznał, że zgodnie z umową, prowizja miała być zapłacona po nabyciu nieruchomości i otrzymaniu faktury. Termin przedawnienia rozpoczął bieg od tego momentu, a pozew został wniesiony przed upływem 3-letniego terminu.
Czy postanowienia umowy pośrednictwa dotyczące poufności mogą stanowić podstawę do dochodzenia prowizji?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, postanowienia dotyczące poufności nie mogą stanowić podstawy do zasądzenia prowizji, a ich naruszenie może co najwyżej stanowić podstawę do dochodzenia odszkodowania.
Uzasadnienie
Sąd wyjaśnił, że klauzula poufności (§ 9 umowy) nie dotyczy wzajemnych świadczeń stron ani nie prolonguje terminu zapłaty prowizji, a jej naruszenie może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Z. O. | osoba_fizyczna | powód |
| (...) spółka akcyjna w W. | spółka | pozwany |
Przepisy (10)
Główne
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
Zasada swobody umów, dopuszczalność ułożenia stosunku umownego, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się naturze stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
u.g.n. art. 179
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Definicja pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
u.g.n. art. 180
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wynagrodzenie pośrednika.
Pomocnicze
k.c. art. 118
Kodeks cywilny
Ogólne przepisy dotyczące terminu przedawnienia roszczeń.
k.c. art. 210
Kodeks cywilny
Reprezentacja spółki w umowach z członkami zarządu.
k.c. art. 65 § 1 i 2
Kodeks cywilny
Wykładnia oświadczeń woli stron umowy.
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Oddalenie apelacji.
u.g.n. art. 180 § 3a
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Klauzula wyłączności w umowie pośrednictwa.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa pośrednictwa została ukształtowana jako umowa rezultatu z terminem. • Po upływie terminu umowy pośrednictwa, pośrednikowi nie przysługuje prowizja, nawet jeśli pierwotnie skojarzył strony. • Transakcja sprzedaży nieruchomości nastąpiła po wygaśnięciu umowy pośrednictwa i prawdopodobnie w wyniku działań nowego pośrednika. • Umowa cesji wierzytelności była ważna, gdyż spółkę reprezentował pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników. • Roszczenie nie było przedawnione, gdyż bieg terminu przedawnienia rozpoczął się od momentu otrzymania faktury, a pozew został wniesiony przed jego upływem.
Odrzucone argumenty
Powód jako pośrednik wykonał swoje obowiązki, skojarzając strony i dostarczając dokumenty, co uprawnia go do prowizji. • Naruszenie klauzuli poufności przez pozwanego powinno skutkować obowiązkiem zapłaty prowizji. • Sąd pierwszej instancji prowadził postępowanie stronniczo i nieprofesjonalnie.
Godne uwagi sformułowania
Umowa pośrednictwa jest umową starannego działania, którą jednak strony mogą przekształcić w umowę rezultatu. • Pośrednikowi nie przysługuje prawo do żądania jakiegokolwiek wynagrodzenia za podjęte bądź wykonane czynności, jeśli nie doszło do nabycia nieruchomości w ustalonym terminie. • Całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku, który z reguły nie ma nawet prawa do zwrotu poczynionych wydatków.
Skład orzekający
Edyta Mroczek
przewodniczący
Ewa Kaniok
sprawozdawca
Elżbieta Wiatrzyk - Wojciechowska
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja postanowień umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zwłaszcza w kontekście terminu zawarcia transakcji i charakteru umowy (starannego działania vs. rezultatu)."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznych zapisów umowy i stanu faktycznego, w tym przekształcenia umowy starannego działania w umowę rezultatu.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak kluczowe są precyzyjne zapisy w umowach pośrednictwa nieruchomości i jakie ryzyko ponosi pośrednik, gdy transakcja nie dochodzi do skutku w ustalonym terminie, nawet jeśli pierwotnie skojarzył strony.
“Pośredniku, uważaj! Transakcja po terminie to brak prowizji, nawet jeśli to Ty znalazłeś klienta.”
Dane finansowe
WPS: 534 489,12 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.