V ACA 163/13
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka (...) Spółka z o.o. w G. pozwała B. P. i A. P. o ustalenie nieistnienia stosunku najmu części nieruchomości wraz z maszynami, zawartego umową z 1 lipca 2008 r., od dnia 1 września 2012 r. Powódka twierdziła, że jednostronne podwyższenie czynszu przez pozwanych było niezgodne z umową i doprowadziło do wypowiedzenia umowy. Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa, argumentując, że umowa była zawarta na czas określony i powódka bezprawnie ją wypowiedziała. Sąd Okręgowy w Gliwicach uwzględnił powództwo, ustalając, że umowa najmu wygasła na skutek braku zgody powódki na podwyższenie czynszu na podstawie art. 685(1) k.c. Pozwani zaskarżyli ten wyrok apelacją, zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego, w tym art. 685(1) k.c., oraz pominięcie postępowania mediacyjnego. Sąd Apelacyjny oddalił apelację. Sąd uznał, że stan faktyczny ustalony przez Sąd Okręgowy był prawidłowy. Potwierdził istnienie interesu prawnego powódki w wytoczeniu powództwa o ustalenie na podstawie art. 189 k.p.c., wskazując, że powódka nie mogła dochodzić ochrony innym powództwem. Analizując umowę, Sąd Apelacyjny stwierdził, że podwyższenie czynszu na podstawie art. 685(1) k.c. mogło dotyczyć jedynie lokali użytkowych, a nie maszyn i urządzeń, które mogły podlegać jedynie waloryzacji. Brak zgody najemcy na podwyższenie czynszu za lokale użytkowe spowodował wygaśnięcie umowy najmu z dniem 1 września 2012 r. Sąd uznał, że podwyższenie czynszu na podstawie art. 685(1) k.c. nie stanowiło "ważnej przyczyny" rozwiązania umowy w rozumieniu art. 673 § 3 k.c. W konsekwencji apelacja pozwanych została oddalona, a koszty postępowania apelacyjnego zasądzono od pozwanych na rzecz powódki.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja art. 685(1) k.c. w kontekście umów najmu lokali użytkowych i rzeczy ruchomych, a także kwestia istnienia interesu prawnego w sprawach o ustalenie stosunku prawnego.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji, w której umowa najmu zawierała klauzulę waloryzacyjną oraz możliwość podwyższenia czynszu na podstawie art. 685(1) k.c., a także postanowienia dotyczące wypowiedzenia umowy z "ważnych przyczyn".
Zagadnienia prawne (3)
Czy jednostronne podwyższenie czynszu najmu na podstawie art. 685(1) k.c. przez wynajmującego, w sytuacji gdy najemca nie wyraża zgody, prowadzi do wygaśnięcia umowy najmu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, brak zgody najemcy na podwyższenie czynszu, dokonane przez wynajmującego na podstawie art. 685(1) k.c., prowadzi do wygaśnięcia umowy najmu, ponieważ wysokość czynszu jest istotnym elementem umowy, który wymaga akceptacji najemcy.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że przepis art. 685(1) k.c. dotyczy podwyższenia czynszu za lokale użytkowe, a nie za rzeczy ruchome. Brak zgody najemcy na podwyżkę czynszu za lokale użytkowe, mimo że wynajmujący skorzystał z uprawnienia wynikającego z art. 685(1) k.c., skutkuje wygaśnięciem umowy najmu, ponieważ czynsz jest istotnym elementem umowy wymagającym akceptacji obu stron.
Czy istnieje interes prawny w wytoczeniu powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku prawnego na podstawie art. 189 k.p.c., gdy strony są w sporze co do istnienia umowy najmu i wysokości czynszu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, istnieje interes prawny w wytoczeniu powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku prawnego, gdy strona nie może dochodzić ochrony prawnej innym powództwem, np. o świadczenie, a wyrok ma na celu ostateczne rozstrzygnięcie sporu lub zapobieżenie przyszłym sporom.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny stwierdził, że powódka miała interes prawny w ustaleniu nieistnienia stosunku najmu, ponieważ nie mogła dochodzić ochrony innym powództwem (np. o zapłatę, gdyż nie regulowała czynszu od określonego momentu). Spór między stronami co do istnienia umowy najmu i wysokości czynszu uzasadniał potrzebę ostatecznego rozstrzygnięcia przez sąd.
Czy podwyższenie czynszu na podstawie art. 685(1) k.c. może stanowić "ważną przyczynę" rozwiązania umowy najmu zawartej na czas określony, zgodnie z art. 673 § 3 k.c.?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, podwyższenie czynszu na podstawie art. 685(1) k.c. nie stanowi "ważnej przyczyny" w rozumieniu art. 673 § 3 k.c. do rozwiązania umowy najmu zawartej na czas określony, jeśli strony nie zdefiniowały tego jako takiej przyczyny w umowie.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że strony umowy nie zdefiniowały podwyższenia czynszu na podstawie art. 685(1) k.c. jako "ważnej przyczyny" rozwiązania umowy w rozumieniu art. 673 § 3 k.c. W związku z tym, skorzystanie przez pozwanych z art. 685(1) k.c. i brak zgody powódki na podwyżkę doprowadziły do wygaśnięcia umowy, a nie do jej rozwiązania na podstawie art. 673 § 3 k.c.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w G. | spółka | powódka |
| B. P. | osoba_fizyczna | pozwany |
| A. P. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (8)
Główne
k.c. art. 189
Kodeks cywilny
Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Jest to przesłanka merytoryczna i konieczna do uwzględnienia powództwa.
k.c. art. 685¹
Kodeks cywilny
Wynajmujący może podwyższyć czynsz najmu jednostronnie, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Przepis ten dotyczy najmu lokali użytkowych, a nie rzeczy ruchomych.
Pomocnicze
k.c. art. 673 § § 3
Kodeks cywilny
Jeżeli czas najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem przed upływem terminu oznaczonego w umowie w wypadkach określonych w umowie. Podwyższenie czynszu na podstawie art. 685¹ k.c. nie stanowi samo w sobie "ważnej przyczyny" w rozumieniu tego przepisu, chyba że strony tak postanowiły.
k.c. art. 353¹
Kodeks cywilny
Zasada swobody umów, która pozwala stronom na ukształtowanie stosunku prawnego według własnej woli, o ile jego treść lub cel nie sprzeciwiają się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
Nie można powoływać się na uprawnienie wynikające z czynności prawnej przeciwko osobie, z którą pozostaje w szczególnym stosunku prawnym, jeżeli byłoby to sprzeczne z zasadami współżycia społecznego lub dobrym obyczajem.
k.p.c. art. 233
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji oddala apelację, jeżeli jest bezzasadna.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie, niezbędne i celowe koszty postępowania.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Brak zgody najemcy na podwyższenie czynszu na podstawie art. 685(1) k.c. prowadzi do wygaśnięcia umowy najmu. • Art. 685(1) k.c. dotyczy podwyższenia czynszu za lokale użytkowe, a nie za rzeczy ruchome. • Istnienie interesu prawnego w wytoczeniu powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku prawnego na podstawie art. 189 k.p.c., gdy strona nie może dochodzić ochrony innym powództwem.
Odrzucone argumenty
Podwyższenie czynszu na podstawie art. 685(1) k.c. stanowi "ważną przyczynę" rozwiązania umowy najmu zawartej na czas określony. • Powódka nie miała interesu prawnego w wytoczeniu powództwa o ustalenie nieistnienia umowy najmu. • Podwyższenie czynszu na podstawie art. 685(1) k.c. dotyczyło zarówno lokali, jak i maszyn i urządzeń.
Godne uwagi sformułowania
wysokość czynszu jest istotnym elementem podmiotowym umowy najmu, wobec czego konieczne jest akceptacja najemcy • podwyższenie czynszu na podstawie art. 685 1 k.c. nie stanowiło „ważnej przyczyny” w rozumieniu art. 673 § 3 k.c. • istnienie interesu prawnego w rozumieniu art. 189 k.p.c. winno być ujmowane szeroko • istotą roszczenia o ustalenie jest dążenie do ostatecznego rozstrzygnięcia istniejącego między stronami sporu
Skład orzekający
Tomasz Pidzik
przewodniczący
Anna Tabak
sędzia sprawozdawca
Olga Gornowicz-Owczarek
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 685(1) k.c. w kontekście umów najmu lokali użytkowych i rzeczy ruchomych, a także kwestia istnienia interesu prawnego w sprawach o ustalenie stosunku prawnego."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji, w której umowa najmu zawierała klauzulę waloryzacyjną oraz możliwość podwyższenia czynszu na podstawie art. 685(1) k.c., a także postanowienia dotyczące wypowiedzenia umowy z "ważnych przyczyn".
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego zagadnienia podwyższania czynszu w umowach najmu, a także precyzyjnej interpretacji przepisów kodeksu cywilnego dotyczących najmu lokali i rzeczy ruchomych. Wyjaśnia, kiedy jednostronna zmiana warunków umowy przez wynajmującego może doprowadzić do jej wygaśnięcia.
“Czy podwyżka czynszu przez wynajmującego zawsze jest legalna? Sąd Apelacyjny wyjaśnia, kiedy umowa najmu wygasa.”
Dane finansowe
koszty postępowania apelacyjnego: 2700 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.