IX Ca 610/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka R. H. S. domagała się zobowiązania pozwanych R. B. i K. B. do złożenia oświadczenia woli o sprzedaży nieruchomości, powołując się na umowę dzierżawy z dnia 5 sierpnia 1996 r., która zawierała zobowiązanie do przeniesienia własności po spełnieniu określonych warunków. Sąd Rejonowy w Giżycku uwzględnił powództwo główne, zobowiązując pozwanych do sprzedaży nieruchomości za cenę 10.000 zł. Pozwani wnieśli apelację, zarzucając m.in. obrazę przepisów prawa materialnego i procesowego, błąd w ustaleniach faktycznych oraz przedawnienie roszczenia. Sąd Okręgowy w Olsztynie, rozpoznając apelację pozwanego K. B. (apelacja R. B. została odrzucona), zmienił zaskarżony wyrok. Sąd Okręgowy podzielił ustalenia Sądu Rejonowego co do zakresu nieruchomości objętych umową dzierżawy, jednak uznał, że powództwo główne nie mogło zostać uwzględnione. Wskazano, że § 5 umowy dzierżawy, który zobowiązywał do przeniesienia własności, nie spełniał wymogów umowy przedwstępnej z uwagi na brak precyzyjnego określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (uzyskanie zgody MSW lub inne okoliczności). Sąd uznał ten zapis za nieważny na podstawie art. 58 § 1 i 3 k.c. w zw. z art. 389 k.c. Ponadto, nawet gdyby umowę uznać za ważną, roszczenie powódki uległo przedawnieniu, gdyż powinna była je wytoczyć do 1 maja 2012 r., a zawezwanie do próby ugodowej miało miejsce dopiero w 2020 r. Sąd Okręgowy zwrócił również uwagę na nieprawidłowe określenie ceny w pierwotnym wyroku (10.000 zł zamiast rzeczywistej ceny 70.000 zł). W związku z tym, Sąd Okręgowy zmienił wyrok, oddalając powództwo główne, oznaczył wyrok jako częściowy i uchylił orzeczenie o kosztach, pozostawiając Sądowi Rejonowemu rozpoznanie żądań ewentualnych powódki oraz rozstrzygnięcie o kosztach postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących umowy przedwstępnej, wymogów ważności umowy przedwstępnej (termin), przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej, skutków sądowego zastąpienia oświadczenia woli oraz rozstrzygania o żądaniach ewentualnych przez sąd drugiej instancji.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji prawnej związanej z umową dzierżawy z elementem zobowiązania do sprzedaży, a także przepisów obowiązujących w dacie zawarcia umowy. Interpretacja przepisów o przedawnieniu i nieważności umowy jest jednak uniwersalna.
Zagadnienia prawne (4)
Czy postanowienie umowy dzierżawy zobowiązujące do przeniesienia własności nieruchomości może być uznane za ważną umowę przedwstępną, jeśli nie określa precyzyjnie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli termin jest nieokreślony i nie pozwala na ustalenie go bez trudności, umowa przedwstępna jest nieważna.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że zapis § 5 umowy dzierżawy, który zobowiązywał do przeniesienia własności po uzyskaniu zgody MSW lub gdy nabycie stanie się możliwe z innych względów, nie spełniał wymogów umowy przedwstępnej z powodu braku precyzyjnego określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, co czyniło go nieważnym.
Czy roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości wynikające z umowy przedwstępnej uległo przedawnieniu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli umowa przedwstępna nie określała terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenie przedawnia się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W tym przypadku roszczenie było przedawnione.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy stwierdził, że nawet gdyby umowa przedwstępna była ważna, powódka mogła domagać się zawarcia umowy sprzedaży po 1 maja 2011 r. (po 7 latach od zawarcia umowy dzierżawy, zgodnie z przepisami o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Roszczenie przedawniło się z upływem roku od tego terminu, czyli do 1 maja 2012 r. Zawezwanie do próby ugodowej w 2020 r. nie przerwało biegu przedawnienia.
Czy sąd drugiej instancji, zmieniając wyrok sądu pierwszej instancji poprzez oddalenie powództwa głównego, powinien rozpoznać żądania ewentualne?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, sąd drugiej instancji powinien oznaczyć wyrok jako częściowy i pozostawić rozpoznanie żądania ewentualnego sądowi pierwszej instancji.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy powołał się na pogląd doktryny i orzecznictwo Sądu Najwyższego, zgodnie z którym w sytuacji, gdy sąd pierwszej instancji uwzględnił żądanie główne, nie orzeka o żądaniu ewentualnym. W przypadku zmiany wyroku przez sąd drugiej instancji i oddalenie żądania głównego, sąd ten powinien uchylić rozstrzygnięcie o kosztach i pozostawić rozpoznanie żądania ewentualnego sądowi pierwszej instancji.
Czy sądowe zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości powinno uwzględniać rzeczywistą cenę transakcji?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, orzeczenie sądowe zastępujące oświadczenie woli musi odzwierciedlać rzeczywisty stan prawny, w tym uzgodnioną przez strony cenę.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy wskazał, że cena jest elementem essentialia negotii umowy sprzedaży. Jeśli powódka żądała przeniesienia własności za cenę 10.000 zł, podczas gdy rzeczywista cena uzgodniona przez strony wynosiła 70.000 zł, powództwo mogło być uwzględnione tylko w zakresie rzeczywistej ceny. Sąd odwołał się do orzecznictwa SN, które podkreśla, że cena w orzeczeniu zastępującym oświadczenie woli musi być rzeczywista, a nie pozorna.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| R. H. S. | osoba_fizyczna | powódka |
| R. B. | osoba_fizyczna | pozwana |
| K. B. | osoba_fizyczna | pozwany |
| S. B. | osoba_fizyczna | współwłaściciel/dzierżawiący (zmarły) |
| G. B. | osoba_fizyczna | pozwany (wspomniany w treści pozwu, ale nie w sentencji apelacji) |
| A. S. | osoba_fizyczna | współnabywca w umowie przedwstępnej |
Przepisy (19)
Główne
k.c. art. 64
Kodeks cywilny
Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Nie stanowi podstawy prawnej obowiązku złożenia oświadczenia.
k.c. art. 389
Kodeks cywilny
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego ma być ona zawarta.
k.c. art. 390
Kodeks cywilny
Określa skutki uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej (naprawienie szkody, dochodzenie zawarcia umowy) oraz terminy przedawnienia roszczeń.
k.c. art. 58 § § 1 i 3
Kodeks cywilny
Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek. Nieważność czynności prawnej polega między innymi na tym, że czynność ta nie wywołuje skutków prawnych.
Pomocnicze
k.c. art. 353 § § 1
Kodeks cywilny
Strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
k.c. art. 155
Kodeks cywilny
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej lub strony inaczej postanowiły.
k.c. art. 156
Kodeks cywilny
Ważność umowy przenoszącej własność zawartej w wykonaniu zobowiązania zależy od istnienia tego zobowiązania.
k.c. art. 118
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący przedawnienia roszczeń.
k.c. art. 120
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący biegu przedawnienia.
u.n.n.c. art. 8 § ust. 2a pkt 1 a
Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
Określa warunki nabywania nieruchomości rolnych przez cudzoziemców, w tym wymóg zezwolenia i wyjątki od niego.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Rozstrzygnięcie o kosztach procesu.
k.p.c. art. 108 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Rozstrzygnięcie o kosztach w przypadku częściowego uwzględnienia apelacji.
k.p.c. art. 386 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji orzeka na podstawie materiału dowodowego zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym.
k.p.c. art. 386 § § 3
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania w razie stwierdzenia nieważności postępowania lub istotnego naruszenia przepisów postępowania.
k.p.c. art. 386 § § 4
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania, jeżeli dowiedział się o istnieniu okoliczności uzasadniających stwierdzenie nieważności postępowania lub naruszenia przepisów postępowania.
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie "wszechstronnego rozważenia zebranego materiału".
k.p.c. art. 505 § 1 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Określa wymogi formalne dla postępowań uproszczonych.
k.p.c. art. 505 § 1 § 3
Kodeks postępowania cywilnego
Określa zasady postępowania w przypadku modyfikacji powództwa w postępowaniu uproszczonym.
k.p.c. art. 505 § 4 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Określa zasady postępowania w przypadku przekształcenia postępowania uproszczonego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nieważność umowy przedwstępnej z powodu braku precyzyjnego określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. • Przedawnienie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. • Nieprawidłowe określenie ceny w wyroku Sądu Rejonowego. • Konieczność rozpoznania żądań ewentualnych przez Sąd Rejonowy.
Odrzucone argumenty
Argumenty powódki o ważności umowy przedwstępnej i braku przedawnienia roszczenia. • Argumenty o prawidłowości wyroku Sądu Rejonowego w zakresie zobowiązania do złożenia oświadczenia woli.
Godne uwagi sformułowania
„niniejsza sprawa nie toczyła się w postępowaniu uproszczonym” • „brak podstaw do ograniczenia zobowiązania z § 5 jedynie do działki (...)” • „do uwzględnienia powództwa głównego doszło bez ustalenia stosownej podstawy prawnej żądania w sensie wskazania przepisu prawa materialnego, który mógłby służyć za fundament powództwa z art. 64 k.c.” • „termin ten, zgodnie z ustalonym poglądem orzecznictwa i doktryny, mógł być oznaczony przez wskazanie albo ściśle określonego momentu, albo czasu” • „zapis § 5 aktu notarialnego z 5 sierpnia 1996 r. należało uznać za nieważny ( art. 58 § 1 i 3 k.c. w zw. z art. 389 k.c. w brzmieniu obowiązującym do 24 września 2003 r.)” • „czynność ta nie mogła przerwać biegu przedawnienia roszczenia już zadawnionego” • „rzeczywista cena sprzedaży została umówiona na 70.000 zł” • „powództwo mogłoby być uwzględnione tylko w zakresie ceny rzeczywistej” • „uchylać zawarte w nim rozstrzygnięcie o kosztach procesu. W takim wypadku sąd drugiej instancji pozostawia rozpoznanie żądania ewentualnego sądowi pierwszej instancji.”
Skład orzekający
Jacek Barczewski
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących umowy przedwstępnej, wymogów ważności umowy przedwstępnej (termin), przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej, skutków sądowego zastąpienia oświadczenia woli oraz rozstrzygania o żądaniach ewentualnych przez sąd drugiej instancji."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji prawnej związanej z umową dzierżawy z elementem zobowiązania do sprzedaży, a także przepisów obowiązujących w dacie zawarcia umowy. Interpretacja przepisów o przedawnieniu i nieważności umowy jest jednak uniwersalna.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy złożonej interpretacji umowy dzierżawy z elementem umowy przedwstępnej, problemów z określeniem terminu i przedawnieniem roszczeń, a także procedury sądowej w kontekście żądań głównych i ewentualnych. Pokazuje, jak kluczowe jest precyzyjne formułowanie umów i terminów.
“Umowa dzierżawy z 1996 roku trafiła do Sądu Okręgowego. Kluczowy błąd w terminie i przedawnienie zadecydowały o losach nieruchomości.”
Dane finansowe
WPS: 10 000 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.