IX CA 1194/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczenia o zwrot zadatku w kwocie 10 000 zł, wpłaconego przez powódkę M. S. na rzecz pozwanej M. G. przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Sąd Rejonowy w Olsztynie zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 10 000 zł wraz z odsetkami, uznając, że pozwana nie mogła skutecznie zatrzymać zadatku, ponieważ nie złożyła oświadczenia o odstąpieniu od umowy, co jest warunkiem koniecznym do jego zachowania zgodnie z art. 394 § 1 k.c. Pozwana wniosła apelację, zarzucając błąd w ustaleniach faktycznych i naruszenie prawa materialnego. Sąd Okręgowy w Olsztynie, rozpoznając apelację, oddalił ją jako bezzasadną. Sąd II instancji podkreślił, że pozwana, podobnie jak powódka, nie złożyła skutecznego oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Dodatkowo, sąd wskazał, że w okolicznościach sprawy obie strony ponosiły odpowiedzialność za niewykonanie umowy. Odpowiedzialność powódki upatrywano w zawarciu umowy bez upewnienia się co do zdolności kredytowej, a odpowiedzialność pozwanej w zaoferowaniu do sprzedaży nieruchomości, której granice nie pokrywały się z budynkiem, co powodowało trudności z uzyskaniem kredytu. Mimo że pozwana podjęła działania w celu usunięcia tej przeszkody, nie wezwała następnie powódki do zawarcia umowy przyrzeczonej. W związku z tym, nawet gdyby przyjąć skuteczne odstąpienie od umowy, obowiązek zwrotu zadatku przez pozwaną byłby uzasadniony. Sąd Okręgowy zasądził od pozwanej na rzecz powódki zwrot kosztów postępowania odwoławczego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących zadatku, w szczególności wymogu złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy oraz odpowiedzialności stron za niewykonanie umowy przedwstępnej.
Orzeczenie dotyczy specyficznych okoliczności sprawy, w tym odpowiedzialności obu stron za niewykonanie umowy.
Zagadnienia prawne (3)
Czy zatrzymanie zadatku jest skuteczne, jeśli strona nie złożyła oświadczenia o odstąpieniu od umowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, zatrzymanie zadatku jest skuteczne tylko wtedy, gdy strona złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy.
Uzasadnienie
Sąd powołuje się na orzecznictwo Sądu Najwyższego, zgodnie z którym żądanie zwrotu zadatku lub prawo jego zatrzymania powstaje tylko wtedy, gdy strona złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Brak takiego oświadczenia uniemożliwia skuteczne zatrzymanie zadatku.
Kiedy zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty podwójnej jego wysokości odpada?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty podwójnej jego wysokości odpada w razie rozwiązania umowy, niewykonania umowy wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Uzasadnienie
Sąd odwołuje się do art. 394 § 3 k.c., wskazując, że w przypadku rozwiązania umowy lub gdy niewykonanie nastąpiło z przyczyn leżących po obu stronach, zadatek powinien być zwrócony. W niniejszej sprawie sąd uznał, że obie strony ponosiły odpowiedzialność za niewykonanie umowy.
Czy brak zdolności kredytowej kupującego może stanowić podstawę do odpowiedzialności za niezawarcie umowy przyrzeczonej?
Odpowiedź sądu
Tak, brak zdolności kredytowej kupującego może być oceniony jako niedbalstwo i skutkować jego odpowiedzialnością za niezawarcie umowy przyrzeczonej.
Uzasadnienie
Sąd powołuje się na orzecznictwo sądów okręgowych, które przyjmują, że okoliczność nieuzyskania przez kupującego promesy kredytu może być oceniona jako niedbalstwo i skutkować jego odpowiedzialnością za niezawarcie umowy przyrzeczonej.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| M. S. | osoba_fizyczna | powódka |
| M. G. | osoba_fizyczna | pozwana |
Przepisy (7)
Główne
k.c. art. 394 § § 1
Kodeks cywilny
W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
k.c. art. 394 § § 3
Kodeks cywilny
W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Pomocnicze
k.p.c. art. 505¹³ § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Jeżeli sąd drugiej instancji nie przeprowadził postępowania dowodowego, uzasadnienie wyroku powinno zawierać jedynie wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa.
k.c. art. 455
Kodeks cywilny
Wskazany w kontekście ustalania odsetek ustawowych za opóźnienie.
k.c. art. 481 § § 1
Kodeks cywilny
Wskazany w kontekście ustalania odsetek ustawowych za opóźnienie.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna oddalenia apelacji.
k.p.c. art. 98 § § 1 i 1¹
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Pozwana nie złożyła oświadczenia o odstąpieniu od umowy, co jest warunkiem koniecznym do zatrzymania zadatku. • Obie strony ponosiły odpowiedzialność za niewykonanie umowy, co uzasadnia zwrot zadatku.
Odrzucone argumenty
Pozwana zatrzymała zadatek, ponieważ do niewykonania umowy doszło z przyczyn leżących po stronie kupującej (brak zdolności kredytowej). • Pozwana miała prawo zatrzymać zadatek, gdyż powódka nie uzyskała kredytu.
Godne uwagi sformułowania
żądanie zwrotu zadatku lub podwójnej jego wysokości albo prawo zatrzymania go powstaje tylko wtedy, gdy strona złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy • jeżeli mimo nie wykonania umowy przez drugą stronę, strona uprawniona nie odstąpiła od umowy, służy jej prawo żądania odszkodowania na zasadach ogólnych • żądanie zapłaty zadatku w podwójnej wysokości nie może uzasadniać przyjęcia, iż samo wezwanie do zapłaty zawiera dorozumiane oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej • okoliczność zgodnie z którą kupujący nie uzyskał z banku promesy udzielenia kredytu, może zostać ocenione jako niedbalstwo ze strony kupującego, a w konsekwencji będzie on ponosił odpowiedzialność za niezawarcie umowy przyrzeczonej
Skład orzekający
Jacek Barczewski
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących zadatku, w szczególności wymogu złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy oraz odpowiedzialności stron za niewykonanie umowy przedwstępnej."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznych okoliczności sprawy, w tym odpowiedzialności obu stron za niewykonanie umowy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego zagadnienia zadatku przy umowach przedwstępnych, a sąd wyjaśnia kluczowe wymogi formalne i merytoryczne związane z jego zatrzymaniem lub zwrotem.
“Czy można zatrzymać zadatek, jeśli nie odstąpiłeś od umowy? Sąd wyjaśnia.”
Dane finansowe
WPS: 10 000 PLN
zwrot zadatku: 10 000 PLN
zwrot kosztów procesu za instancję odwoławczą: 900 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.