IV SA/WA 3176/18

IV SA/Wa 3176/18 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2019-02-28
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2018-11-29
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Aleksandra Westra. /sprawozdawca/
Anita Wielopolska /przewodniczący/
Wanda Zielińska-Baran
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Wywłaszczanie nieruchomości
Sygn. powiązane
I OSK 3079/19 - Wyrok NSA z 2023-01-31
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 1994 nr 79 poz 363
art.112,114,134
Ustawa z dnia 10 czerwca 1994 r. o zagospodarowaniu nieruchomości Skarbu Państwa przejętych od wojsk Federacji Rosyjskiej.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anita Wielopolska, Sędziowie sędzia del. SO Aleksandra Westra (spr.),, sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant ref. staż. Agnieszka Szymańczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 lutego 2019 r. sprawy ze skargi D. Z., A. A. i J. A. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia[...] września 2018 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości oraz ustalenie odszkodowania oddala skargę
Uzasadnienie
Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego decyzją nr [...] r. z dnia [...] września 2018 r. Wojewoda [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U z 2017r. poz. 1257) oraz art. 9 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2018 poz. 121, dalej ugn), po rozpatrzeniu odwołania J. A., A. A. i D. Z. od decyzji Starosty [...] Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2017 r. orzekającej o wywłaszczeniu poprzez pozbawienie 1/6 udziału A. A., 2/3 udziału J. A. i 1/6 udziału D. Z. w prawie własności nieruchomości gruntowej opisanej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o powierzchni 0,0056 ha, z obrębu K., gmina S., dla której Sąd Rejonowy w [...] [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...] i ustaleniu odszkodowania za wywłaszczenie prawa własności A. A. w wysokości 2125,50 zł, J. A. w wysokości 8502 zł i D. Z. w wysokości 2125,50 zł, utrzymał w mocy decyzję z dnia [...] sierpnia 2017 r.
Decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.
Decyzją Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2017 r. Starosta [...] orzekł o: 1. wywłaszczeniu poprzez pozbawienie 1/6 udziału A. A., 2/3 udziału J. A. i 1/6 udziału D. Z. w prawie własności nieruchomości gruntowej opisanej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o powierzchni 0,0056 ha, z obrębu K., gmina S., dla której Sąd Rejonowy w [...] [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...]. 2. przejściu prawa własności ww. nieruchomości na rzecz Gminy S., 3. ustaleniu odszkodowania za wywłaszczenie prawa własności na rzecz A. A. w wysokości 2125,50 zł, J. A. w wysokości 8502 zł i D. Z. w wysokości 2125,50 zł, 4. zobowiązaniu Gminy S. do zapłaty odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu, 5. nadaniu decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności.
Od decyzji odwołanie złożyli J. A., A. A. i D. Z.. W odwołaniu zarzucili naruszenia art. 4 ust. 16 w zw. z art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez uwzględnienie w wycenie cen nieruchomości położonych w W. i B., art. 114 ww. ustawy poprzez nieprzeprowadzenie w sposób rzetelny rokowań z uwagi na fakt, że Gmina nie przedstawiła żadnej propozycji zakupu nieruchomości, która zbliżałaby się wartością do ceny działek sąsiednich, czy też działek podobnych, art. 108 k.p.c. poprzez nadanie decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności przy braku słusznego interesu społecznego, art. 77 w zw. z art. 80 k.p.a.
Po rozpoznaniu odwołania Wojewoda [...] wydał zaskarżoną decyzję.
W uzasadnieniu wskazano, że podstawą wydania decyzji były przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r., dział III rozdział 4 i 5, a w szczególności art. 112 ust. 1 ugn. Powołano, że wywłaszczenie nieruchomości nastąpiło na rzecz Gminy S. z przeznaczeniem pod budowę drogi gminnej lokalnej, oznaczonej symbolem 14-20KDL, a inwestycja stanowi cel publiczny w rozumieniu art. 6 ugn. Organ I instancji wyznaczył stronom pismem z dnia 9 lutego 2017 r. dwumiesięczny termin do zawarcia umowy, w terminie tym nie doszło do jej zawarcia. Po wszczęciu postępowania, w dniu 11 maja 2017 r. przeprowadzono oględziny nieruchomości, a w dniu [...] czerwca 2017 r. odbyła się rozprawa, w toku której strony zostały poinformowane o sporządzeniu operatu szacunkowego.
Organ wskazał, że przed wszczęciem postępowania administracyjnego były prowadzone rokowania z właścicielami nieruchomości w zakresie jej sprzedaży, zostały one zainicjowane pismem Wójta Gminy [...] z 14 września 2016 r., ale nie przyniosły one rezultatu.
W ocenie organu odwoławczego, sporządzony w sprawie operat szacunkowy z dnia 4 czerwca 2017 r. został wykonany zgodnie z przepisami ugn oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. 207, poz. 2109 ze zm.). Operat ten został opatrzony przez rzeczoznawcę klauzulą aktualizacyjną przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia 4 czerwca 2018 r., a więc organ uznał, że operat był aktualny w dacie rozpatrywania odwołania i wydawania decyzji przez organ odwoławczy, stosownie do art. 156 ust. 4 ugn. Organ w szczególności powołał, że sporządzony w sprawie operat zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu oraz, że zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Organ wskazał, że przy wycenie gruntu zastosowano podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej, bazując na cenach i cechach rynkowych nieruchomości drogowych wyselekcjonowanych z analizowanego rynku. Analiza operatu nie wykazała w ocenie organu błędów obliczeniowych, braków formalnych ani wewnętrznych niespójności sporządzonej wyceny. Powołano, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.
Odnosząc się do zarzutu dotyczącego doboru próbki z 2015 r. organ uznał go za bezzasadny, wskazując, że przyjęte transakcje pochodzą z okresu 2 lat sprzed daty wyceny. W opinii organu odwoławczego, próbka transakcji porównawczych zamieszczona w operacie zawiera co najmniej pięć pozycji z miejscowości K. (poz. [...], [...], [...], [...], [...]), gdzie ceny mieszczą się w przedziale od 40 zł/m2 do 93zł/m2, natomiast w miejscowościach S., J. przedział kształtował się od 45 do 105 zł/m2. Powołano, że z przeprowadzonej przez rzeczoznawcę analizy rynku oraz z zamieszczonej próbki można wywnioskować, iż najwięcej transakcji na rynku lokalnym znajdywało się w przedziale od 40 do 61 zł/m2 (ceny powyżej i poniżej stanowią pojedyncze przypadki). Wskazano, że określona wartość 1m2 w operacie za grunt mieści się w ww. przedziale cenowym.
Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 114 ugn, organ wskazał na jego bezzasadność. Powołano, że Wójt Gminy S. zawiadomieniem z dnia 14 września 2016 r zainicjował rokowania, które nie przyniosły rezultatu w postaci zawarcia umowy cywilnoprawnej zbycia nieruchomości przez odwołujących na rzecz Gminy S.. Organ odwoławczy wyjaśnił, że odpowiednio udokumentowane fakty podejmowanych prób nawiązania takich uzgodnień oraz brak porozumienia pomimo czynionych starań, należy uznać za materiał zastępujący protokół z uzgodnień.
Organ nie dopatrzył się również naruszenia art. 77 w zw. z art. 80 k.p.a., uznając, że organ I instancji w sposób wyczerpujący zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy zgromadzony w sprawie. Natomiast zarzut naruszenia w tym postępowaniu art. 108 k.p.c. oceniono jako nietrafiony, gdyż nie dotyczy on nadania decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności, lecz rozstrzygnięcia sądu powszechnego w sprawie kosztów sądowych.
Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję wnieśli J. A., A. A. i D. Z. – reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika. Decyzji zarzucono:
art. 156 ust. 3 w zw. z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez uwzględnienie w wydanej decyzji operatu szacunkowego z dnia 4 czerwca 2017 roku sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. pomimo iż rzeczoznawca majątkowy działając na zlecenie Starosty [...] potwierdziła aktualność operatu z dnia 4 czerwca 2017 roku pomimo iż do wyceny zostały pobrane próbki także z 2015 roku a zgodnie z Powszechnymi Krajowymi zasadami Wyceny (PKZW) to jest zgodnie z Notą Interpretacyjną nr 1 zastosowanie podejścia porównawczego (czyli podejścia zastosowanego przez rzeczoznawcę) w wycenie nieruchomości należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny ale nie dłuższym niż dwa lata od daty na którą określa się wartość nieruchomości2. naruszenie prawa procesowego, tj. art. 8 kpa poprzez wszczęcie i prowadzenie postępowania wywłaszczeniowego, pomimo niezakończenia rokowań z właścicielem nieruchomości, w sytuacji gdy z protokołu z dnia 28.08.2015 r. wynika, że wyrażał on zgodę na sprzedaż nieruchomości za zaproponowaną cenę, co skutkuje zachwianiem zaufania uczestnika postępowania do władzy publicznej.
art. 4 ust. 16 w zw. z art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez uwzględnienie w dokonanej wycenie transakcji dotyczących zakupu nieruchomości gruntowych przeznaczonych na drogi publiczne w miejscowości W. i B., pomimo iż nieruchomość odwołujących się położona jest w miejscowości K. a ceny nieruchomości na miejscowym rynku znacząco odbiegają od swojej wartości przy czym jest to różnica często nawet kilkukrotna
art. 114 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieprzeprowadzenie w sposób rzetelny rokowań dotyczący nabycia przedmiotowej nieruchomości przez Gminę S. z uwagi na fakt iż Gmina nie przedstawiła żadnej propozycji zakupu nieruchomości a jedynie w okresie wyznaczonym przez Starostę [...] przyjęła kilkukrotne stanowisko skarżących co do chęci prowadzenia rozmów na temat nabycia przedmiotowej nieruchomości przez Gminę.
- prawa procesowego to jest:
4. art. 108 k.p.a. poprzez nadanie wydanej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności pomimo iż wbrew twierdzeniom organu pierwszej instancji planowana inwestycja nie jest niezbędna ze względu na słuszny interes społeczny czyli umożliwienie właścicielom działek dojazdu do własnych nieruchomości gdyż ten dojazd już obecnie jest zapewniony a planowana inwestycja ma polegać na stworzeniu ścieżki rowerowej.
5. art. 77 w zw. z art. 80 k.p.a. zgodnie z którymi organ administracji publicznej zobowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy zgromadzony w sprawie i na podstawie tego całokształtu ocenić czy dana okoliczność została udowodniona.
Wskazując na powyższe zarzuty Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji.
W uzasadnieniu skargi podniesiono m.in., że decyzja została wydana na podstawie nieaktualnego operatu, do wyceny zostały wykorzystane transakcje sprzed 2 lat od sporządzenia operatu, a mianowicie z początku 2015 r. Ponadto zakwestionowano dobór nieruchomości podobnych wskazując, że winny być przyjęte do porównania tylko nieruchomości z rejonu S., J. i K., a uśredniona cena jednego metra winna wynosić 65 zł za m2. Zarzucono, że właściciele kilkukrotnie zwracali się o zawarciu umowy cywilnej, ale ich pisma pozostały bez odpowiedzi. Gmina nie zajęła żadnego stanowiska w tym zakresie, a więc nie został wyczerpany tryb rokowań i wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego było przedwczesne. Powołano, że Gmina jedynie przedstawiła propozycję odkupienia gruntu za cenę na poziomie 10-20 zł za metr, a inne pobliskie działki oferowała do sprzedaży w cenach po 450-500 zł za metr. Zarzucono, że sporządzona w sprawie wycena zaniża wartość wywłaszczonego gruntu. Ponadto zakwestionowano nadanie rygoru natychmiastowej wykonalności wskazując, że planowana inwestycja nie jest niezbędna z uwagi na interes społeczny, albowiem właściciele nieruchomości mają zapewniony dojazd do swoich nieruchomości, a planowana inwestycja ma polegać na stworzeniu ścieżki rowerowej.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja, ani ją poprzedzająca nie naruszają prawa.
Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji były przepisy ustawy z 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie z art. 112 ust. 1 ustawę stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne. Zgodnie zaś z ust. 3 i 3 w/wym. art. wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji prawa własności i może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie prawa do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.
Organy prawidłowo ustaliły, że nieruchomość oznaczona jako działka [...] z obrębu K., gmina S. została przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obejmującym wieś K. na drogę gminną lokalną oznaczoną symbolem 14-20KDL. Realizacja dróg publicznych jest celem publicznym wskazanym w art. 6 ugn. Zasadnie też uznały, że są podstawy do wywłaszczenia, albowiem cel publiczny w postaci budowy drogi na przedmiotowej nieruchomości nie mógł być zrealizowany w inny sposób niż przez pozbawienie właścicieli prawa własności, a prawo to nie mogło być nabyte w drodze umowy. Przed złożeniem wniosku o wywłaszczenie przez Gminę, ani w toku postępowania wywłaszczeniowego, nie doszło bowiem do zawarcia umowy pomiędzy właścicielami a Gminą. Właścicielami przedmiotowej nieruchomość byli zgodnie z wpisem w księdze wieczystej: w 1/6 A. A., w 2/3 J. A., w 1/6 D. Z..
Zgodnie z art. 114 ust. 1 ugn. wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy prawa własności nieruchomości, rokowania te zgodnie z ust. 2 w/wym. art. przeprowadza organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego. W przedmiotowej sprawie organ odwoławczy zasadnie uznał, że zostały spełnione wymagania wskazane w art. 114 ugn. Do wniosku o wywłaszczenie Gmina załączyła pismo z [...].07.2016 r. stanowiące zaproszenie dla właścicieli do przybycia do Urzędu Gminy celem przeprowadzenia negocjacji nabycia przez Gminę działki o nr [...], z dnia września 2016 r., z którego wynika, że Gmina zaproponowała odkupienie przedmiotowej nieruchomości za kwotę po 40 zł za m2. Dołączono również odpowiedź z dnia 23 września 2016 r., z której wynika, że właściciele nie zgodzili się na zaproponowaną kwotę, wnioskując o przyjęcie ceny wykupu po 400 zł za m2.
Zgodnie zaś z art. 115 ust. 2 ugn. wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy określonej w art. 114 ust. 1 ugn., wyznaczonego na piśmie właścicielowi. W przedmiotowej sprawie Starosta wyznaczył termin na zawarcie umowy pismem z dnia z dnia 9 lutego 2017 r. Do dnia wszczęcia postępowania tj. 18 kwietnia 201r. nie doszło do zawarcia umowy. Zasadnie więc organ uznał, że zachodziły przesłanki do wszczęcia i prowadzenia postępowania. Jak właściwie powołał organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, ocena zgormadzonego w sprawie materiału dowodowego prowadzi do wniosku, że rokowania zakończyły się wynikiem negatywnym, skoro udokumentowano fakt podejmowanych prób prowadzenia uzgodnień, ale obydwie strony nie doszły do porozumienia w zakresie ceny. Prawidłowo również organ wskazał, że przez negatywny wynik rokowań należy również rozumieć brak reakcji drugiej strony na wezwanie (wyrok WSA w Poznaniu z 7.03.2012 r. sygn. akt. IV SA/Po 1178/11). Nie ma w sprawie podstaw do uznania, że rokowania miały charakter pozorny, skoro z akt sprawy wynika, że Gmina zaproponowała konkretną stawkę 40 zł za metr, ale ta propozycja nie spełniała oczekiwań właścicieli. Natomiast Gmina nie przystała na propozycję podwyższenia zaproponowanej ceny. Do czasu wszczęcia postępowania przez Starostę właściciele nie przystali na propozycję złożoną przez Gminę w piśmie z 14 września 2016 r. Wbrew twierdzeniom skargi, Gmina nie proponowała 10-20 zł za metr ale 40 zł. Okoliczności dotyczące innych działek, zbywanych w tym czasie przez Gminę, nie mogą mieć znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Zbywane nieruchomości mogły mieć bowiem zupełnie inne przeznaczenie planistyczne, inną powierzchnie, a co z tym związane inne potencjalne możliwości inwestycyjne. Tak więc nie doszło do naruszenia art. 114 ugn.
W dniu 6 czerwca 2017 r. odbyła się rozprawa administracyjna, na której strony zostały poinformowane o treści operatu sporządzonego w sprawie. W toku postępowania strony wniosły zastrzeżenia do operatu i organ wzywał rzeczoznawcę do złożenia wyjaśnień w tym zakresie. W piśmie z dnia 22 lipca 2017 r. rzeczoznawca ustosunkował się do zgłoszonych zarzutów.
W ocenie Sądu organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, podjęły wszelkie czynności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy w zakresie gromadzenia materiału dowodowego. Organy wszechstronnie zebrały i wnikliwie oceniły zebrany materiał dowodowy, nie doszło do naruszenia art. 77, 80 k.p.a. oraz naruszenia prawa materialnego. Ocena organu została oparta na całokształcie ustalonych okoliczność faktycznych, ocena organu nie jest oceną dowolną, organ wyprowadził logiczne wnioski z ustalonych w sprawie faktów.
W szczególności brak jest podstaw pozwalających na stwierdzenie, że niewłaściwie został sporządzony w sprawie operat szacunkowy z 4 czerwca 2017 r. Organ dokonał oceny tego dowodu, a w związku z zastrzeżeniami zgłaszanymi przez strony wzywał rzeczoznawcę do złożenia wyjaśnień. W ocenie Sądu organ zasadnie uznał, że operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości wywłaszczanej została ustalona na kwotę: 12 753 zł (w tym wartość prawa własności nieruchomości - 3 080 oraz wartość nasadzeń i naniesień na gruncie - 9 673), a biegła przy wycenie oparła się na przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r., a w szczególności art. 134 ust. 3 ugn. Zgodnie z przepisem art. 134 ugn. ust. 3 wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast z uwagi na fakt, że przedmiotem wyceny była nieruchomość stanowiąca działkę ewidencyjną przeznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi, do porównań zostały przyjęte nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu, zgodnie z ust. 4 § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207 poz. 2109 z późn. zm). Z przepisu tego wynika, że w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważającej wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W przedmiotowej sprawie, jak wynika z operatu, biegła znalazła transakcje na rynku lokalnym rynku nieruchomości, tj. na terenie gminy S., na której znajduje się również wieś [...]. Wskazać należy, że bezzasadne są zarzuty Skarżących, w zakresie odnoszącym się do kwestionowania możliwości przyjęcia do wyceny nieruchomości położonych we wsiach B. i W.. Wsie te bowiem położone są również w gminie S.. Znajdują się zatem na terenie rynku lokalnego dla wycenianej nieruchomości. W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd przesądzający, że rynek lokalny to rynek gminy lub powiatu i skład orzekający w sprawie podziela tym samym pogląd wyrażony w wyroku NSA z 22.05.2012 r. sygn. akt. I OSK 701/11). Brak jest podstaw aby uznać, że rzeczoznawca dokonał niewłaściwego doboru nieruchomości. Ponadto wskazać należy, że zgodnie z art. 155 ust. 1 ugn. to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Biegła znalazła nieruchomości drogowe będące przedmiotem obrotu na rynku lokalnym, i zasadnie uwzględniła właśnie ceny transakcyjne tych nieruchomości, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Bezzasadne są więc zarzuty skargi w zakresie naruszenia art. 4 ust. 6 i 16 w zw. z art. 153 ugn. Wskazać ponadto należy, że definicja nieruchomości podobnych z pkt. 16 art. 4 ugn. określa podobieństwo m. in. ze względu na położenie, ale nie wprowadza rozróżnienia na nieruchomości położone w najbliższym, czy też dalszym sąsiedztwie. To biegły jako specjalista w tej dziedzinie, posiadając odpowiedni warsztat i doświadczenie, dokonuje wyboru poszczególnych transakcji z bazy danych. W sytuacji wątpliwości, co do prawidłowości sporządzonego operatu, istnieje możliwość zwrócenia się o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego operatu zgodnie z art. 157 ugn., z takiej możliwości strony jednak nie skorzystały. Również w toku postępowania strony nie złożyły kontroperatu na potwierdzenie swych twierdzeń w zakresie nieprawidłowości wyliczonej wartości nieruchomości. Podnieść również należy, że organ dokonuje oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tzn. bada czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane prawem elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek i braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione. Natomiast samo niezadowolenie strony z opinii biegłego z tego powodu, że ustalił niższą wartość nieruchomości od wartości oczekiwanej, nie poparta żadnym dowodem świadczącym o wadliwości merytorycznej operatu szacunkowego, czy dowodem świadczącym o niewiarygodności wyceny sporządzonej na zlecenie organu (kontroperatu), jest niewystarczające do zanegowania wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 18.08.2016r. II SA/Bk 272/16 CBOSA). W ocenie Sądu operat spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu RM z dnia 21.09.2004 r. oraz jest zgodny z regulacjami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami - art. 134. Sąd nie dopatrzył się braków formalnych, niespójności wyceny, które pozwoliłyby na zakwestionowanie operatu. Operat wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, przedstawia analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, analizę rynku lokalnego, przedstawia ceny transakcyjne nieruchomości, opisy nieruchomości, czynniki wpływające na kształtowanie się cen, charakterystykę nieruchomości wycenianej w aspekcie cech rynkowych z określeniem wag cech rynkowych i zakresów kwotowych. Ponadto prawidłowa jest ocena organu, który wskazał, że po sporządzeniu klauzuli aktualności operat mógł być wykorzystany do określenia wartości wywłaszczonej nieruchomości. Operat został sporządzony 4 czerwca 2017 r., klauzula aktualizacyjna została nadana 4 czerwca 2018 r., tak więc operat mógł zostać wykorzystany do ustalenia wartości nieruchomości w dacie wydawania zaskarżonej decyzji, zgodnie z ust. 4 art. 156 ugn. Rzeczoznawca sporządzając klauzulę przeprowadził analizę transakcji z okresu czerwiec 2016 – czerwiec 2018 i stwierdził, że poziom cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod inwestycje drogowe zawiera się w przedziale od 30 zł/m2 do 60 zł/m2, a więc ceny transakcyjne są na podobnym poziomie, co ceny transakcyjne wykorzystane przy sporządzeniu operatu z 4 czerwca 2017 r. Sąd podziela również ocenę organu, który wskazał na bezzasadność zarzutu dotyczącego przyjęcia transakcji z okres sprzed 2 lat sprzed wyceny. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny tj. Noty Interpretacyjnej nr 1, przy zastosowaniu podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości, do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. Z operatu wynika, że wartość nieruchomości określono na datę 29.05.2017 r., natomiast transakcje z tabeli 1 na str. 13 operatu miały miejsce w okresie listopad 2015 r. – marzec 2017 r. W dacie, na którą określano wartość nieruchomości, transakcje te spełniały kryterium, natomiast fakt dokonywania późniejszej aktualizacji operatu nie implikuje konieczności odrzucenia transakcji sprzed 2 lat. Zgodnie bowiem z art. 156 ust. 4 ugn, umieszczając stosowną klauzulę, rzeczoznawca dołącza analizę potwierdzającą, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ugn. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca przeprowadził stosowną analizę i uznał, że zachodzą podstawy do aktualizacji operatu.
Bezzasadny jest również zarzut naruszenia art. 108 k.p.a. Do akt sprawy wpłynął wniosek Wójta Gminy S. o nadanie decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności. Jak wynika z uzasadnienia decyzji organu I instancji, wskazano na ważny interes społeczny z uwagi na fakt, że planowana inwestycja jest inwestycją celu publicznego tj. służącą zaspokojeniu m.in. potrzeb lokalnej społeczności, polegającą na urządzeniu drogi gminnej lokalnej w celu poprawienia warunków komunikacyjnych mieszkańców miejscowości K. oraz umożliwienie właścicielom działek dojazdu do własnych nieruchomości. Powołano również okoliczność związaną ze szczególnym reżimem wydatkowania i korzystania ze środków budżetu gminy w zakresie terminów realizacji planowanych inwestycji, a ponadto, że nieprzygotowanie inwestycji w określonym terminie może spowodować utratę przeznaczonych na ten cel środków. Jak prawidłowo wskazał również organ, nienadanie rygoru natychmiastowej wykonalności rodziłoby groźbę niezrealizowania zamierzonej inwestycji przez kolejne lata. W złożonej skardze strony zakwestionowały interes społeczny wskazując, że właściciele mają zapewniony dojazd, a gmina zamierza wybudować ścieżkę rowerową. Wskazać należy, że budowa ścieżki rowerowej w pasie drogowym jest niewątpliwie inwestycją celu publicznego - służącą ogółowi mieszkańców gminy – zgodnie z art. 6 ugn., a okoliczności dotyczące reżimu wydatkowania środków z budżetu gminy są faktem powszechnie znanym. Okoliczności dotyczące istniejącego obecnie dojazdu nie mają znaczenia w sytuacji zaplanowanych wydatków na modernizację pasa drogowego.
Sąd, działając z urzędu, nie dostrzegł też w zaskarżonej decyzji, ani w decyzji organu I instancji, uchybień uzasadniających stwierdzenie nieważności, bądź ich uchylenia.
Mając na względzie powyższe rozważania Wojewódzki Sąd Administracyjny w oparciu o treść art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.