IV SA/Wa 2453/19

IV SA/Wa 2453/19 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2020-01-09
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2019-10-07
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Alina Balicka
Małgorzata Małaszewska-Litwiniec /przewodniczący/
Tomasz Wykowski /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Gospodarka gruntami
Sygn. powiązane
II OSK 1362/20 - Wyrok NSA z 2023-04-25
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy
Dz.U. 2019 poz 2325
art.145 § 1 pkt 1 lit.c, art.200, art.205 § 1 i 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Tomasz Wykowski (spr.), Protokolant sekr. sąd. Wioletta Matuszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 stycznia 2020 r. sprawy ze skargi K. S. i A. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lipca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] solidarnie na rzecz skarżących K. S. i A. S. kwotę 7.417 (siedem tysięcy czterysta siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
I. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej "Sądu") decyzją z dnia [...] lipca 2019 r. nr [...] (dalej "zaskarżoną decyzją" albo "decyzją odwoławczą") Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej "SKO"), po rozpatrzeniu odwołania K. i A. S. (dalej "Skarżących"), reprezentowanych przez r. pr. K. L., od decyzji Prezydenta m. W. (dalej "Prezydenta") z dnia [...] sierpnia 2018 r. nr [...], znak: [...], orzekającej o ustaleniu jednorazowej opłaty w wysokości 103.073,40 zł (sto trzy tysiące siedemdziesiąt trzy złote 40/100) w związku z powstałym na skutek uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego rejonu cmentarza przy ulicy [...] - część I, wzrostem wartości nieruchomości położonej w W., w Dzielnicy [...], stanowiącej na dzień sprzedaży, tj. 30 marca 2017 r. działki ewidencyjne o numerach: [...] i [...], z obrębu [...], o powierzchni łącznej 8707 m2, dla której Sąd Rejonowy dla [...] w W., XIII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr [...] (dalej "nieruchomość") – utrzymał decyzję Prezydenta w mocy.
II. Stan sprawy, poprzedzający wydanie przez SKO w/w decyzji odwoławczej, przedstawia się następująco:
1. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2018 r. Prezydent ustalił, na podstawie art.36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz.1073 ze zm.), dalej "ustawy planistycznej" jednorazową opłatę w wysokości 103.073,40 zł (sto trzy tysiące siedemdziesiąt trzy złote 40/100) w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, wynikającym z uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego rejonu cmentarza przy ulicy [...] - część I (uchwała Rady m. W. nr [...] z dnia [...] listopada 2013 r. publ. Dz.Urz.Woj.[...]. z dnia [...] listopada 2013 r., poz. [...]), dalej "plan (z 2013 r.).
2. Pismem z dnia 19 sierpnia 2018 r. Skarżący wnieśli odwołanie od w/w decyzji Prezydenta, kwestionując stwierdzony przez organ wzrost wartości nieruchomości, jako wynikający z uchwalenia planu z 2013 r.
III. Jak już wskazano, decyzją zaskarżoną obecnie SKO rozpoznało odwołanie Skarżących od decyzji Prezydenta, utrzymując tę decyzję w mocy.
Rozpatrując powyższą sprawę Kolegium zważyło co następuje:
1. Poza sporem jest spełnienie się w niniejszej sprawie przesłanek do ustalenia opłaty w postaci: (-) zbycia przez Skarżących nieruchomości przed upływem pięciu lat od wejścia planu z 2013 r. w życie (notarialna umowa sprzedaży z dnia 30 marca 2017 r.), (-) wszczęcia przed upływem tego samego, pięcioletniego terminu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty (zawiadomienie Prezydenta z dnia 6 września 2018 r.).
2. Przed wejściem w życie planu z 2013 r., obejmującego przedmiotową nieruchomość, jej status prawny (w kontekście zasad zagospodarowania przestrzennego) przedstawiał się następująco:
1.1. Nieruchomość znajdowała się na obszarze objętym Miejscowym Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego m. W. zatwierdzonym uchwałą Rady m. W. nr [...] z dnia [...] września 1992 r., opublikowaną w Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...] z dnia [...] października 1992 r. (dalej "plan z 1992 r."), który wygasł z dniem 1 stycznia 2004 r. Według postanowień planu z 1992 r. nieruchomość znajdowała się na obszarze MU-29, w którym obowiązywały następujące ustalenia podstawowe dla obszaru (Rozdział 5 Ustalenia dla obszaru MU-29):
a) w obszarze preferuje się utrzymanie i rozwój funkcji mieszkaniowych wraz z urządzeniami I stopnia,
b) w obszarze dopuszcza się utrzymanie i lokalizowanie:
- urządzeń usługowych II i III stopnia obsługi
c) w obszarze wyklucza się lokalizowanie obiektów, których uciążliwości i szkodliwości dla środowiska wykraczałyby poza granice terenu inwestycji..
W ustaleniach ogólnych nr 1 wskazano, że w 4 strefie MU mieszkaniowo-usługowej preferowane było utrzymanie i lokalizowanie:
- mieszkalnictwa wraz z urządzeniami obsługi lokalnej oraz
- funkcji usługowych z zakresu administracji państwowej, organizacji politycznych i społecznych, finansów, ubezpieczeń kultury, nauki i szkolnictwa, zdrowia i opieki społecznej, sportu, turystyki i wypoczynku, handlu, gastronomii o znaczeniu dzielnicowym i ogólnomiejskim oraz społecznym (II i III stopnia obsługi).
Dopełnieniem powyższych ustaleń było umieszczenie w rozdziale 2 uszczegółowiającego 3-stopniowego modelu obsługi mieszkańców, który kształtował strukturę urządzeń infrastruktury społecznej i technicznej miasta. I stopień oznaczał ograniczony zasięg oddziaływania dotyczący osiedla lub innej jednostki pomocniczej wchodzących w skład dzielnicy-gminy, czyli stopnia lokalnego. Do tego stopnia zalecono nieprzekraczalne wskaźniki minimalne z zakresu oświaty, zdrowia i opieki społecznej oraz zieleni, wypoczynku i rekreacji. II stopień oznaczał zasięg oddziaływania dotyczący całej jednostki administracyjnej, jaką jest gmina-dzielnica czyli tzw. stopnia dzielnicowego. Do tego stopnia obsługi zalecono nieprzekraczalne wskaźniki minimalne dla urządzeń z zakresu zdrowia i opieki społecznej oraz wypoczynku i rekreacji. III zaś stopień oznaczał zasięg oddziaływania obejmujący miasto jako całość, a także mający zasięg międzynarodowy, czyli tzw. stopień ogólnomiejski i stołeczny.
Przedmiotowa nieruchomość położona była na terenie oznaczonym w planie jako MU- 29, co oznacza, że w obszarze preferowano przede wszystkim utrzymanie i rozwój funkcji mieszkaniowych wraz z urządzeniami I stopnia, tj. lokalnego o zasięgu osiedla. Stosowane do tego terenu wskaźniki dotyczyły oświaty, zdrowia i opieki społecznej oraz zieleni, wypoczynku i rekreacji. Urządzenia obsługi stopnia II i III były jedynie dopuszczalne, co oznacza, że mogłyby być stosowane jedynie wyjątkowo.
1.2. W trakcie istnienia tzw. luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów, działka ozn. nr ewid. [...] była zabudowana budynkiem mieszkalnym trzykondygnacyjnym o pow. zabudowy 145 m2, budynkiem oznaczonym jako budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa, jednokondygnacyjnym o pow. zabudowy 177 m2 oraz budynkiem transportu i łączności, jednokondygnacyjnym o pow. zabudowy 43 m2. Działka nr ewid. [...] była niezabudowana.
1.3. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego m. W. zatwierdzonym uchwałą nr [...] z dnia [...] października 2006 r. przedmiotowy teren oznaczony był symbolem Ml.20 - teren przeznaczony pod rozwój funkcji mieszkaniowych i określonym jako tereny o przewadze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, na których ustala się priorytet dla lokalizowania funkcji mieszkaniowej, niezbędnych inwestycji celu publicznego z zakresu infrastruktury społecznej, terenów ogólnodostępnej zieleni urządzonej i sportu powszechnego oraz usług podstawowych.
2. W świetle postanowień planu z 2013 r. przedmiotowa nieruchomość jest położona na terenie oznaczonym jako U-HB/MW – teren usług handlu i biur oraz zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.
3. Podstawę do ustalenia opłaty w niniejszej sprawie stanowi operat szacunkowy, sporządzony w dniu 11 grudnia 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. J. (nr uprawnień [...]). Rzeczoznawca ustalił, że: (-) wartość nieruchomości według stanu sprzed uchwalenia planu z 2013 r. oraz cen z dnia sprzedaży wynosiła 8.073.740 zł, (-) wartość nieruchomości według stanu po uchwaleniu w/w planu oraz cen z dnia sprzedaży wynosiła 8.589.107 zł, (-) różnica pomiędzy w/w wartościami wynosi 515.367 zł, (-) na skutek wejścia w życie planu z 2013 r. doszło zatem do wzrostu wartości nieruchomości. Nie zachodzą przy tym wątpliwości co do: (-) zgodności operatu z właściwymi przepisami prawa, tj. przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, (-) wiarygodności przedmiotowego operatu.
4. Zarzuty Skarżących co do prawidłowości operatu, nie poparte w szczególności kontroperatem, należy uznać za gołosłowne. Nietrafnie również wywodzi odwołanie, iż przeznaczenie nieruchomości w planie z 1992 r. oraz w planie z 2013 r. jest de facto tożsame (zarówno plan poprzedni, jak i obecnie obowiązujący przewidują bowiem możliwość realizacji inwestycji w zakresie handlu i usług), co wyklucza możliwość przyjęcia, iż przyczyną ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości jest sam fakt wejścia planu z 2013 r. w życie.
Podkreślić należy bowiem, że zgodnie z planem z 1992 r. podstawowym przeznaczeniem przedmiotowej nieruchomości był rozwój funkcji mieszkaniowej wraz z urządzeniami I stopnia obsługi, a jedynie dopuszczalne było utrzymanie i lokalizowanie urządzeń usługowych II i III stopnia obsługi. Należy powtórzyć ww. rozważania, pominięte w odwołaniu, że I stopień obsługi mieszkańców oznaczał ograniczony zasięg oddziaływania dotyczący osiedla lub innej jednostki pomocniczej wchodzących w skład dzielnicy - gminy, czyli stopnia lokalnego. Do tego stopnia zalecono nieprzekraczalne wskaźniki minimalne z zakresu oświaty, zdrowia i opieki społecznej oraz zieleni, wypoczynku i rekreacji.
Plan z 1993 r. jako podstawowe przeznaczenie dla przedmiotowej nieruchomości ustalił przede wszystkim tereny usług i handlu oraz zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Ustalenie takie nie tylko nie ogranicza możliwości przeznaczenia nieruchomości na inwestycje jedynie stopnia ściśle lokalnego, tj. osiedlowego, a wręcz przeciwnie umożliwia zlokalizowanie inwestycji ogólnomiejskiej. Przy tym inwestycje te nie muszą ograniczać się jedynie do oświaty, zdrowia i opieki społecznej oraz zieleni, wypoczynku i rekreacji, na co wskazywał plan z 1992 r.
IV. Pismem z dnia 6 września 2019 r. Skarżący, reprezentowani przez r.pr. M. N., wnieśli do tut. Sądu skargę na decyzję odwoławczą SKO, podnosząc przeciwko tej decyzji zarzuty naruszenia:
1) naruszenia art.7, 77 § 1, 80, 107 § 3 oraz art.136 k.p.a. poprzez zaniechanie przez SKO podjęcia niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, tj. w szczególności poprzez:
- zaniechanie precyzyjnego ustalenia przedmiotu postępowania i zaakceptowanie operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie Prezydenta, pomijającego cześć działki ewid. nr [...] (aktualnie działka o nr [...]) i przyjmującego do obliczeń jedynie dwie działki ewid. o nr [...] i [...] o łącznej powierzchni 8.707 nr, podczas gdy Skarżący byli właścicielami nieruchomości o łącznej powierzchni 10.203 m2;
- niepodjęcie wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i niezebranie pełnego materiału dowodowego, a w konsekwencji zaniechanie precyzyjnego ustalenia, czy, a jeżeli tak, to o ile wzrosła wartość nieruchomości należącej do Skarżących;
- utrzymanie wadliwej decyzji Prezydenta w mocy pomimo zaniechania przez Prezydenta podjęcia wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i braku zebrania pełnego materiału dowodowego,
- bezpodstawne przyjęcie, iż w/ operat szacunkowy nie zawiera wad, które dyskwalifikowałyby go jako dowód w przedmiotowej sprawie, podczas gdy:
(i) rzeczoznawca majątkowy zupełnie pominął działkę ewid. nr [...], która po uchwaleniu miejscowego planu w 2013 toku, przeznaczona została pod drogę dojazdową, a wg stanu na datę 25 grudnia 2013 roku stanowiła część działki ewid. nr [...],
(iii) rzeczoznawca majątkowy nie wskazał dlaczego jego zdaniem zabudowa o funkcji wskazanej w planie uchwalonym w 2013 roku, nie byłaby możliwa, zgodnie z ustaleniami planu wcześniej obowiązującego, w sytuacji gdy plan ten charakteryzował się niskim poziomem szczegółowości,
(ii) wartość nieruchomości została oszacowana w oparciu o transakcje, które budzą poważne zastrzeżenia, część z nich powinna zostać bezwzględnie odrzucona, część powinna zostać skorygowana odpowiednimi poprawkami o odpowiednio dobranych wagach, czego zabrakło w operacie szacunkowym,
(iv) rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku mało wnikliwie i nie uwzględnił w wycenie cech, które mają duży wpływ na wartość nieruchomości, jak chociażby możliwości inwestycyjne czy kształt działki;
- zaniechanie ustalenia wartości nieruchomości przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania po utracie mocy przez plan z 1992 r.;
- nieprzeprowadzenie przez SKO uzupełniającego postępowania dowodowego w trybie art 136 k.p.a. w celu ustalenia rzeczywistej wartości nieruchomości, mimo iż organ I instancji naruszył zasady jego prowadzenia określone w KPA, jak również mimo zarzutów odwołania;
- sformułowanie uzasadnienia decyzji w zakresie, w jakim traktuje ona o podstawach ustalenia opłaty w sposób lakoniczny, nie wyjaśniający przyczyn zajęcia takiego stanowiska przez organ II instancji, a przede wszystkim w sposób uniemożliwiający skontrolowanie toku rozumowania organu II instancji;
podczas gdy
- obowiązkiem organu administracji publicznej w sprawie o ustalenie jednorazowej opłaty w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest dokładne ustalenie, czy i o ile wzrosła wartość nieruchomości;
- dopiero prawidłowe ustalenie wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozwala obliczyć należną opłatę planistyczną;
- oparcie rozstrzygnięcia na wadliwym operacie szacunkowym skutkuje wadliwym ustaleniem opłaty wskazanej w decyzji, a warunkiem prawidłowości rozstrzygnięcia jest jego oparcie na przeprowadzonym zgodnie z KPA postępowaniu dowodowym;
- postępowanie odwoławcze polega na ponownym rozpoznaniu i rozstrzygnięciu sprawy administracyjnej, organ odwoławczy nie może pominąć istotnych błędów i zaniechań w zbieraniu dowodów przez organ I instancji;
co doprowadziło w konsekwencji do
2/ naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego błędne zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta, podczas gdy wobec istotnych braków postępowania wyjaśniającego i rażących wadliwości operatu szacunkowego określającego różnice w wartości nieruchomości Organ IX instancji winien był albo uchylić ww. decyzję i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia Organowi I instancji ewentualnie, po przeprowadzeniu uzupełniającego postępowania wyjaśniającego, uchylić tę decyzję i orzec co do istoty sprawy (naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. względnie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a.); a tym samym doprowadziło równiej do
3/ naruszenia art. 36 ust. 4 ustawy planistycznej poprzez:
- całkowicie błędne przyjęcie, iż w związku z uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego rejonu cmentarza przy ul. [...] — część I, wzrosła wartości nieruchomości, podczas gdy jej wartość nie zmieniła się, w stosunku do okresu sprzed uchwalenia w/w planu wobec czego nie ma podstaw do obciążenia Skarżących opłatą planistyczną;
- bezpodstawne uznanie, iż literalne rozszerzenie przeznaczenia nieruchomości w planie o funkcję biurową spowodowało wzrost jej wartości aż o pół miliona złotych, podczas gdy w powszechnym rozumieniu podstawowe usługi obejmują także handel i biura, w związku z czym nowy plan tylko pozornie rozszerzył zakres dopuszczalnej zabudowy;
- arbitralne uznanie, iż na podstawie poprzedniego planu nie była dopuszczalna zabudowa biurowa;
- zupełny brak uwzględnienia rzeczywistej zabudowy i specyfiki tego obszaru (koniec ślepej ulicy, wyłączne sąsiedztwo zabudowy mieszkaniowej, brak tzw. biurowców);
- pominięcie rachunku ekonomicznego, z którego wynika, iż koszt budowy powierzchni biurowej (na którą w tym rejonie nie ma popytu) jest znacznie wyższy niż koszt budowy budynku wielorodzinnego, a więc każdy racjonalny inwestor, niezalenie od aktualnych zapisów planu, będzie dążył do wybudowania
budynku wielorodzinnego, który pozwala optymalnie wykorzystać możliwości wynikające z zapisów planu, a nie biur, których nie będzie mógł skomercjalizować;
4/ naruszenie art. 37 ust. 1 w zw. z art. 87 ust. 3a ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego niezastosowanie i zaniechanie ustalenia wartości nieruchomości przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania po utracie mocy przez plan z 1992 r. podczas gdy przepis ten wymaga określenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem tego kryterium, gdy uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 roku, w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 roku;
5/ naruszenie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie i brak zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, pomimo licznych wad tego operatu.
W oparciu o art. 106 § 3 p.p.s.a. skarga wnosi o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego z dnia 29 sierpnia 2019 r., sporządzonego na zlecenie Skarżących przez rzeczoznawcę majątkowego Iwonę Harbuz.
V. W odpowiedzi na w/w skargę, udzielonej pismem z dnia 3 października 2019 r., SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:
VI. Sąd rozpoznał skargę na decyzję SKO z racji sprawowania wymiaru sprawiedliwości, polegającego na kontrolowaniu działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (art.1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych - t.j. Dz.U z 2019, poz. 2167). Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art.3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2019 poz. 2325, zwanej dalej "p.p.s.a.").
W myśl art.134 § 1 p.p.s.a. sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Z kolei w myśl art.135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.
Skargę należało uwzględnić, albowiem zaskarżona decyzja odwoławcza wydana zostały z naruszeniem art.7, 15, 77 § 1, 80 i 107 § 3 k.p.a. w związku z art.36 ust.4 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Z tej racji zaskarżoną decyzję należało wyeliminować z obrotu prawnego.
VII. Kontrola legalności zaskarżonej decyzji odwoławczej SKO prowadzi do następujących wniosków:
1. Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, uregulowanym w art.36 ust.4 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, było ustalenie wysokości jednorazowej opłaty należnej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem albo zmianą treści planu miejscowego oraz zbycia tej nieruchomości przez jej właścicieli przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w/w nowej regulacji (albo zmiany regulacji dotychczasowej) w życie. Należy zgodzić się ze skargą, iż w postępowaniu odwoławczym nie wyjaśniono wszystkich wątpliwości co do tego, czy plan miejscowy z 2013 r. istotnie spowodował wzrost wartości nieruchomości w stosunku do stanu sprzed wejścia tego planu w życie, podnoszonych przez Skarżących. Wątpliwości te winny być wyjaśnione w ponowionym postępowaniu odwoławczym.
2. W pierwszej kolejności wskazać należy, iż plan z 2013 r., przyjęty uchwałą z dnia [...] listopada 2013 r., ogłoszony w urzędowym publikatorze z dnia [...] listopada 2013 r., wszedł w życie z dniem [...] grudnia 2013 r. stosownie do § 38 uchwały, stwierdzającym, iż uchwała wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] oraz art.6 ust.1 w zw. z art.13 pkt 2 ustawy z dnia 20 lipca 2000 r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych (wówczas tj. z 2011, nr 197, poz. 1172), w myśl którego przy obliczaniu terminu wejścia w życie aktu normatywnego określonego w dniach (tj. także terminu wejścia w życie aktu prawa miejscowego stanowionego przez organ gminy) nie uwzględnia się dnia ogłoszenia, z wyjątkiem przypadków, gdy akt normatywny wchodzi w życie z dniem ogłoszenia. W tym kontekście stwierdzić należy nieścisłość ustaleń rzeczoznawcy, który za datę wejścia planu w życie przyjął [...] grudnia 2013 r. (tj. 30 dzień od dnia publikacji planu i to uwzględniając dzień publikacji, w miejsce wynikającego ze w/w § 38 uchwały dnia, który jest dniem następnym po 30 dniu od dnia publikacji, tj. 31 dniem od tej publikacji i to – stosownie do w/w art.6 ust.1 w zw. z art.13 pkt 2 przywołanej ustawy – bez uwzględnienia dnia publikacji aktu; dzień ten wypada na [...] grudnia 2013 r.). SKO winno ustalić, czy wadliwość ta w jakikolwiek sposób wpłynęła na wynik sprawy.
3. W niniejszej sprawie wystąpiła sytuacja, w której: 1) do dnia 31 grudnia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość była objęta planem miejscowym (plan z 1992 r.), 2) w okresie od 1 stycznia 2004 r. do dnia 26 grudnia 2013 r. nieruchomość nie była objęta planem miejscowym (luka planistyczna), 3) od dnia [...] grudnia 2013 r. nieruchomość została ponownie objęta postanowieniami planu miejscowego (plan z 2013 r.). Sytuacja ta odpowiada hipotezie art.87 ust.3a ustawy planistycznej.
Przepis ten stanowi, iż jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.
Jak trafnie wskazano w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 5 czerwca 2013 r., sygn. akt II SA/Gd 33/13, publ. LEX w przypadku, gdy przed wejściem w życie obowiązującego planu miejscowego uchwalonego po dniu 31 grudnia 2003 r. obowiązywał plan miejscowy uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., co powoduje, iż pomiędzy obowiązywaniem obu planów zaistniała luka czasowa, dopuszczalność pobrania renty planistycznej wymaga określenia wartości nieruchomości:
- po pierwsze, według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym,
- po drugie, według przeznaczenia w starym planie miejscowym oraz
- po trzecie, według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów.
W sytuacji, gdy wartość nieruchomości oszacowana według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości jest większa, niż wartość tego gruntu wyceniona według przeznaczenia w wygasłym planie, wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością ustaloną według przeznaczenia w nowym planie a wartością ustaloną według faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości (wyrok WSA w Krakowie z dnia 29 czerwca 2018 r., sygn. akt II SA/Kr 487/18). Przez faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości w warunkach u.p.z.p. należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania (por. wyrok NSA z dnia 20 listopada 2019 r., sygn. akt II OSK 2930/18).
W rozdziale 1. "Stan prawny nieruchomości na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (25.12.2013 r.)", operatu szacunkowego, na którym oparły się organy, rzeczoznawca wskazał (str.5), co następuje: "Ponieważ obowiązujący ogólny plan zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy utracił moc z dniem 1 stycznia 2004 r., na podstawie art 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, konieczne jest ustalenie faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości po utracie mocy tego planu oraz w dniu wejście w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu cmentarza przy ulicy [...] - część I. Z udostępnionych dokumentów wynika, że w czasie tzw. luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów, działka ewid. nr [...] była zabudowana budynkiem mieszkalnym trzykondygnacyjnym o powierzchni zabudowy 145 m2, budynkiem oznaczonym jako budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa, jednokondygnacyjnym o powierzchni zabudowy 177 m2 oraz budynkiem transportu i łączności, jednokondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy 43 m2. Działka ewid. nr [...] była niezabudowana. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego m. W., zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady m. W. z dnia [...] października 2006r. (ze zm.) działki znajdowały się na terenie oznaczonym symbolem M1.20 - teren przeznaczony pod rozwój funkcji mieszkaniowych i określonym jako tereny o przewadze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, na których ustala się priorytet dla lokalizowania funkcji mieszkaniowej i niezbędnych inwestycji celu publicznego z zakresu infrastruktury społecznej, terenów ogólnodostępnej zieleni urządzonej i sportu powszechnego oraz usług podstawowych. Dopuszcza się lokalizowanie funkcji usługowej do 40% powierzchni zabudowy na terenie. Po przeanalizowaniu przeznaczenia nieruchomości uznano, że przeznaczenie nieruchomości, wg starego planu i wg studium jest tożsame, typowe tereny mieszkaniowe z dopuszczeniem zabudowy usługowej i dlatego określono jedną wartość przed zmianą planu. Nowy plan zmienił przeznaczenie działki umożliwiając oprócz zabudowy mieszkaniowej i usług podstawowych, zabudowę handlową i biurową.". Na str.11 operatu wskazano, iż przeznaczenie działek w starym planie i w czasie luki czasowej jest tożsame, w związku z czym wartość gruntu określono według stanu przed uchwaleniem nowego planu ("W naszym przypadku uznano, że przeznaczenie działki w starym planie i w czasie luki czasowej jest tożsame i określono jedną wartość dla gruntu, wg stanu przed uchwaleniem nowego planu").
Nie ulega zatem wątpliwości, iż co do zasady rzeczoznawca majątkowy zastosował się do obowiązków, wynikających z art.87 ust.3a ustawy planistycznej, tj.: (-) poczynił ustalenia na okoliczność faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości w okresie luki planistycznej oraz przeznaczenia nieruchomości w starym planie miejscowym z 1992 r., (-) stwierdził, iż w/w faktyczny sposób użytkowania nieruchomości odpowiadał jej przeznaczeniu w planie z 1992 r. ("typowe tereny mieszkaniowe z dopuszczeniem zabudowy usługowej"), (-) stwierdził, iż poczynienie ustaleń na okoliczności ewentualnego wystąpienia wzrostu wartości nieruchomości, jako skutku wejścia w życie planu z 2013 r. wymaga, stosownie do art.37 ust.1 zd. drugie ustawy ustalenia różnicy pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu z 1992 r. (rzeczoznawca stwierdził, iż plan z 2013 r. "zmienił przeznaczenie działki, umożliwiając oprócz zabudowy mieszkaniowej i usług podstawowych, zabudowę handlową i biurową") a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem ("wg stanu przed uchwaleniem nowego planu").
4. O ile nie budzi zastrzeżeń ocena rzeczoznawcy co do ustaleń, odnoszących się do faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości po utracie mocy przez plan z 1992 r. (zabudowa mieszkaniowo – usługowa), o tyle stwierdzić należy niedostateczne wyjaśnienie przez rzeczoznawcę, a w ślad za nim przez SKO, czy rzeczywiście uprawnionym jest traktowanie w/w sposobu wykorzystywania nieruchomości jako tożsamego z przeznaczeniem nieruchomości w planie z 1992 r., a tego ostatniego, jako istotnie różniącego się od przeznaczenia przewidzianego w planie z 2013 r., tak iż rzeczywiście uznać należy, iż to dopiero nowy plan rozszerzył (w porównaniu z planem z 1992 r.) przeznaczenie nieruchomości o funkcję handlową i biurową. Stosownie do powyższego:
(i) Wg postanowień planu z 1992 r. przedmiotowa nieruchomość znajdowała się na obszarze MU-29 (funkcje mieszkaniowo – usługowe), w którym obowiązywały następujące ustalenia podstawowe dla obszaru:
a) w obszarze preferuje się utrzymanie i rozwój funkcji mieszkaniowych wraz z urządzeniami I stopnia,
b) w obszarze dopuszcza się utrzymanie i lokalizowanie:
- urządzeń usługowych II i III stopnia obsługi
c) w obszarze wyklucza się lokalizowanie obiektów, których uciążliwości i szkodliwości dla środowiska wykraczałyby poza granice terenu inwestycji.
W 2.1.4. planu z 1992 r. (Rozdział 2 "Podstawowe elementy planu") zastrzeżono, iż plan ustala 3-stopniowy model obsługi mieszkańców, który kształtuje strukturę urządzeń infrastruktury społecznej i technicznej miasta, obejmujący:
I stopień — o ograniczonym zasięgu oddziaływania, dotyczącym osiedla lub innej jednostki pomocniczej wchodzących w skład dzielnicy-gminy czyli tzw. stopnia lokalnego. Dla tego stopnia obsługi plan zaleca nieprzekraczalne wskaźniki minimalne z zakresu oświaty, zdrowia i opieki społecznej oraz zieleni, wypoczynku i rekreacji.
II stopień — o zasięgu oddziaływania dotyczącym całej jednostki administracyjnej, jaką jest dzielnica-gmina czyli tzw. stopnia dzielnicowego. Do tego stopnia obsługi plan zaleca nieprzekraczalne wskaźniki minimalne dla urządzeń z zakresu usług zdrowia i opieki społecznej oraz wypoczynku i rekreacji.
III stopień — o zasięgu oddziaływania obejmującym miasto jako całość, a także mający zasięg międzynarodowy czyli tzw. stopień ogólnomiejski i stołeczny. Główną koncentracją urządzeń III stopnia są obszary funkcji centralnych miasta.
Z kolei w ustaleniach ogólnych nr 1 planu ("Podział Miasta Na Strefy i Obszary Funkcjonalne") wskazano, że plan ustala podział miasta na 8 typów stref o dominujących funkcjach, wynikających z istniejącego i przewidywanego rodzaju zagospodarowania. Są nimi: (...) 4 strefa MU strefa mieszkaniowo – usługowa, gdzie preferuje się utrzymanie i lokalizowanie:
- mieszkalnictwa wraz z urządzeniami obsługi lokalnej oraz
- funkcji usługowych z zakresu administracji państwowej, organizacji politycznych i społecznych, finansów, ubezpieczeń kultury, nauki i szkolnictwa, zdrowia i opieki społecznej, sportu, turystyki i wypoczynku, handlu, gastronomii o znaczeniu dzielnicowym i ogólnomiejskim oraz społecznym (II i III stopnia obsługi).
(ii) Stwierdzić należy, iż zestawienie treści przywołanego wyżej pkt b) ustaleń podstawowych dla obszaru MU-29 ("W obszarze dopuszcza się utrzymanie i lokalizowanie: (-) urządzeń usługowych II i III stopnia obsługi, (-) innych funkcji, nie kolidujących z funkcjami preferowanymi.") oraz ustaleń ogólnych nr 1 dla strefy MU (tiret drugie), nie wykluczało realizowania na obszarze MU-29 zabudowy handlowej oraz biurowej z zakresu administracji państwowej, organizacji politycznych i społecznych, finansów, ubezpieczeń, kultury, nauki i szkolnictwa, zdrowia i opieki społecznej, sportu, turystyki i wypoczynku, gastronomii o znaczeniu dzielnicowym i ogólnomiejskim oraz społecznym (II i III stopnia obsługi);
(iii) Odnotować należy, iż w warunkach szczególnych realizacji planu nr 11 ("Postępowania przy lokalizacji inwestycji o funkcjach "dopuszczalnych" nie kolidujących z podstawowymi funkcjami ustalonymi dla danego obszaru funkcjonalnego") wskazano, co następuje:
1. Celowość lokalizacji takiej inwestycji oraz koncepcję urbanistyczno-architektoniczną opiniuje Rada dzielnicy-gminy albo upoważniona przez tę Radę komisja.
2. Organ wydający decyzję o ustaleniu lokalizacji, przed uzgodnieniem jej z właściwym organem administracji rządowej może zażądać od inwestora sfinansowania wykonania dodatkowych studiów i analiz, które wykluczą lub potwierdzą kolizyjność proponowanej inwestycji z podstawową funkcją obszaru ustaloną planem.
Stwierdzić należy, iż literalnie rzecz ujmując w/w warunki nie odnosiły się do postanowień pkt b) tiret pierwsze ustaleń podstawowych dla obszaru MU-29 (dopuszczających utrzymanie i lokalizowanie urządzeń usługowych II i III stopnia obsługi), nie zastrzegających zakazu kolidowania z funkcjami preferowanymi (tj. utrzymaniem i rozwojem funkcji mieszkaniowych wraz z urządzeniami I stopnia obsługi. Ograniczenie tego rodzaju zawarto jedynie w tiret drugim w/w punktu (dopuszczenie innych funkcji, nie kolidujących z funkcjami preferowanymi);
(iv) Trafnie podniosło SKO, iż w uwarunkowaniach i ograniczeniach, wynikających z ustaleń ogólnych planu, odnoszących się do obszaru MU-29, powołano się na te ustalenia ogólne planu, które odnoszą się do usług oświaty (ustalenie ogólne nr 7), zdrowia i opieki społecznej (nr 8), rekreacyjno – wypoczynkowych i zieleni miejskiej (nr 9). Okoliczność ta nie upoważnia jednakże do wniosku, iż realizowanie tylko tego rodzaju inwestycji usługowych było dopuszczalne na w/w obszarze, ograniczając wynikającą z pkt b) tiret pierwsze ustaleń do obszaru MU-29 generalną dopuszczalność realizacji inwestycji z zakresu II i III stopnia obsługi stosownie do szerokiego katalogu, zawartego w ustaleniach ogólnych nr 1 dla strefy MU (tiret drugie). Brak podstaw do wywodzenia takiego ograniczenia wynika stąd, iż: (-) bilansowanie programu mieszkaniowego w skali dzielnicy z odpowiednim programem usług oświaty, zdrowia i rekreacji I stopnia obsługi plan przyjął jako generalną zasadę ma obszarach mieszkalnictwa (ustalenie ogólne nr 6 (Mieszkalnictwo) pkt B), (-) w planie nie zawarto w ogóle ustaleń ogólnych, odnoszących się bezpośrednio do innych usług niż usługi oświaty, zdrowia i opieki społecznej, rekreacyjno – wypoczynkowych i zieleni miejskiej (Rozdziała 3 planu ("Ustalenia ogólne dla całego obszaru miasta" 3.1 – 3.10). Na gruncie w/w zawężenia katalogu dopuszczalnych inwestycji nie stoi zresztą samo SKO, stwierdzając w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, iż: "Urządzenia obsługi stopnia II i III były jedynie dopuszczalne, co oznacza, że mogłyby być stosowane jedynie wyjątkowo".
(v) Bezspornym jest, iż plan z 1992 r. nie zdefiniował pojęcia "dopuszczonej funkcji obszaru", co niewątpliwie utrudnia dokonywanie jego wykładni. SKO stoi na stanowisku, iż pojęcie to należy wykładać restrykcyjnie, jako obejmujące wyłącznie sytuacje o charakterze wyjątkowym. Logiczną konsekwencją tego rodzaju założenia winno być przyjęcie, iż zagospodarowywanie obszaru MU-29 planu z 1992 r. (w okresie obowiązywania tego aktu) w postaci urządzeń obsługi II i III stopnia mogło co do zasady dotyczyć jedynie nieznacznej części tego obszaru, pozostającej w daleko idącej dysproporcji do powierzchni obszaru zajętego pod zabudowę preferowaną (ta ostatnia miałaby mieć zatem charakter nie tylko przeważający ale znacząco przeważający, czy wręcz stanowić powierzchniową wielokrotność obszaru zajętego pod zabudowę powierzchniową). Podzielenie takiego stanowiska bezspornie uzasadniałoby konkluzję SKO, iż nowy plan z 2013 r. znacząco rozszerzył możliwość inwestowania na przedmiotowej nieruchomości, umożliwiając realizację biur i obiektów handlowych w zakresie znacznie intensywniejszym niż pod rządami planu z 1992 r. Stwierdzić jednakże należy, iż w/w wykładnia postanowień planu, zakładająca absolutną wyjątkowość (t.j. marginalność, niszowość) stosowania normy wynikającej z pkt b) tiret pierwsze ustaleń dla obszaru MU-29 planu – w kontekście przedmiotowej nieruchomości - nie znajduje bezpośredniego i jednoznacznego potwierdzenia w samych czysto literalnych zapisach planu (wykładnia literalna postanowień planu), na które powołał się organ.
Poza wypadkami, gdy rozumienie przepisów nie budzi wątpliwości, do interpretacji postanowień planu stosuje się więc metody właściwe dla wykładni aktów normatywnych (tak m.in.: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w powołanym wcześniej wyroku z 12 października 2011 roku, sygn. akt: IV SA/Po 259/11 oraz Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 15 lipca 2016 roku, sygn. akt: II OSK 2775/14). W przypadku zatem, gdy interpretacja postanowień planu jest konieczna, powinna być dokonana z uwzględnieniem wykładni językowej (poprzez odkodowanie norm prawnych na podstawie znaczenia wyrazów i wyrażeń zawartych w treści aktu prawnego, przy uwzględnieniu zasad gramatyki i składni językowej oraz zasad logiki), celowościowej i systemowej, mającej na względzie cel uregulowania i analizującej znaczenie zapisu planu zagospodarowania przestrzennego z uwzględnieniem pozostałych postanowień tego aktu prawnego (tak: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 10 listopada 2010 roku, sygn. akt: II SA/Gd 408/10).
Organ pominął w rozważaniach fakt, iż w ujęciu hipotetycznym alternatywę dla wykładni pojęcia "dopuszczona funkcja obszaru", przyjętej przez organ mogłaby stanowić wykładnia zakładająca, iż wprawdzie funkcja dopuszczona miała być reprezentowana pod rządami planu z 1992 r. w zakresie oczywiście mniejszym niż funkcja preferowana, niemniej nie na zasadzie wyjątku, a jako równolegle występująca forma zagospodarowania terenu, dostępna dla potencjalnych inwestorów. Należy w tym kontekście ogólnie odwołać się do takich trendów w planowaniu przestrzennym, jak zastrzeganie udziału powierzchni obszaru przeznaczonego pod funkcję podstawową na 60% (nie zaś na 80, czy 90%) całkowitego obszaru danej jednostki terenowej, co gwarantuje takiej funkcji charakter wyraźnie przeważający, niemniej nie całkowicie dominujący. Nie ulega wprawdzie wątpliwości, iż w planie z 1992 r. nie wskazano tego rodzaju parametrów w odniesieniu do obszaru MU-29, niemniej okoliczność ta nie może być automatycznie traktowana jako co do zasady bezwzględnie nakazująca traktowanie funkcji dopuszczonej jako wyłącznie marginalnej.
Odnotowując powyższe, Sąd nie formułuje ostatecznych wniosków co do właściwego zakresu zastosowania pod rządem planu z 1992 r. postanowień jego pkt b) tiret pierwsze ustaleń do obszaru MU-29, stanowiący, iż "W obszarze dopuszcza się utrzymanie i lokalizowanie: (-) urządzeń usługowych II i III stopnia obsługi" w kontekście możliwości realizowania na przedmiotowej nieruchomości zabudowy biurowej lub handlowej, stwierdzając iż ustalenia w tym zakresie nie zostały poczynione przez SKO w sposób dostatecznie wyczerpujący. Wykazanie, iż zapisy planu z 1992 r. nie dopuszczały co do zasady, czy też traktowały jako dopuszczalną jedynie na zasadzie absolutnego wyjątku, uzasadnionego szczególnymi względami (tak, iż stanowiło to, na niekorzyść potencjalnego inwestora, wyraźną różnicę w stosunku do postanowień planu z 2013 r.) – realizację na przedmiotowej nieruchomości zabudowy biurowej czy też handlowej, pomimo tego, iż wniosek taki nie wynika wprost z zestawienia literalnej treści pkt b) tiret pierwsze ustaleń podstawowych dla obszaru MU-29 oraz ustaleń ogólnych nr 1 dla strefy MU (tiret drugie), wymagało bowiem wskazania przez SKO takich przekonujących, realnych przesłanek z zakresu wykładni systemowej lub celowościowej postanowień planu z 1992 r., które wniosek taki by uzasadniały. Ustalenia organu w tym zakresie winny objąć jednocześnie rozważenie, czy systemowe lub celowościowe aspekty postanowień planu z 1992 r. nie przemawiają za tym, aby przewidzianą w planie funkcję dopuszczoną traktować jako funkcję wprawdzie ustępującą funkcji preferowanej, niemniej nie mającą charakteru wyjątkowego.
4. Trafnie wskazał organ w odpowiedzi na skargę, że przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego było ustalenie opłaty jednorazowej w związku ze sprzedażą dwóch działek o numerze [...] i [...]. Umową sprzedaży z dnia 30 marca 2017 r. rep. [...] nr [...] Skarżący dokonali bowiem zbycia powyższych działek ewid. nr [...] i [...]. Prawidłowo zatem rzeczoznawca majątkowy uczynił przedmiotem operatu tylko te dwie działki, pomijając wskazywaną działkę nr [...], która nie była przedmiotem powyższej umowy, a tym samym prowadzonego postępowania.
5. W razie uprawomocnienia się niniejszego wyroku SKO ponownie rozpozna odwołanie Skarżących od decyzji Prezydenta, stosując się do zaleceń w/w powyżej, w tym przeprowadzi dowód z kontroperatu przedłożonego przez pełnomocnika Skarżących w postępowaniu sądowym.
Z powyższych względów Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art.145 § 1 pkt 1 lit.c i art.200 i art.205 § 1 i 2 p.p.s.a. Na zasądzony na rzecz Skarżący zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw w łącznej kwocie 7.417 złotych, składa się zwrot: 1) uiszczonego wpisu sądowego w kwocie 2000 zł, 2) uiszczonej opłaty skarbowej od dokumentu pełnomocnictwa w kwocie 17 zł, 3) wynagrodzenia radcy prawnego w kwocie 5400 zł ustalonej według stawki minimalnej stosownie do §14 ust.1 pkt 1 lit.a w związku z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018 r., poz.265).