IV SA/Wa 1908/17

IV SA/Wa 1908/17 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2017-10-17
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2017-07-28
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Aleksandra Westra
Joanna Borkowska /przewodniczący sprawozdawca/
Katarzyna Golat
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
I OSK 652/18 - Wyrok NSA z 2018-08-31
I OSK 1908/17 - Wyrok NSA z 2018-02-20
IV SA/Wa 1327/16 - Wyrok WSA w Warszawie z 2017-02-14
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2014 poz 518
art. 9a, art. 98 ust. 3, art. 134
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Borkowska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Golat, sędzia del. SO Aleksandra Westra, Protokolant sekr. sąd. Wioletta Matuszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 października 2017 r. sprawy ze skargi Miasta G. na decyzję Wojewody [...] - Delegatury w [...] z dnia [...] listopada 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę
Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] listopada 2014r. nr [...] Wojewoda [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm., dalej k.p.a.) oraz art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014r. poz. 518 ze zm., dalej u.g.n.) po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza Miasta G. od decyzji Starosty Powiatu G. z dnia [...] czerwca 2014r. nr [...] w sprawie ustalenia odszkodowania na rzecz E. i J.C. w kwocie 280 000 zł za grunt położony w G. przy ul. [...], oznaczony jako działki nr [...] i [...] o pow. ogólnej 0,2594 ha przejęty na własność Miasta G. – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie przedstawia się w sposób następujący.
Decyzją z dnia [...] czerwca 1996r. nr [...] Kierownik Urzędu Rejonowego w G. zatwierdził projekt podziału działek nr [...] o pow. 0,2898 ha i nr [...] o pow. 1,8270 ha, położonych w G., stanowiących własność J. i E. małż. C., przyjmując jako podstawę prawną zatwierdzenia podziału m.in. art. 10 ust. 5 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991r. Nr 30, poz.127 ze zm.). W wyniku dokonanego podziału powstały m.in. działki: nr [...] o pow. 0,0586 ha, nr [...] o pow. 0,0320 ha, nr [...]o pow. 0,0268 ha i [...] o pow. 0,1419 ha z przeznaczeniem pod budowę ulic.
Wnioskiem z dnia 23 lutego 2001r. E. i J. małż. C. wnieśli o ustalenie odszkodowania za działki gruntu nr: [...] i [...] o ogólnej powierzchni 0,2593 ha, położone w G.
Decyzją z dnia [...] grudnia 2010r. Starosta Powiatu G. ustalił odszkodowanie w kwocie 329 057 zł za przedmiotowy grunt położony w G. przy ul. [...], oznaczony jako działki nr [...] i [...] o ogólnej powierzchni 0,2594 ha, przejęty na własność Miasta G. Podstawą do ustalenia odszkodowania była wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia 9 sierpnia 2010r. Odwołanie od powyższej decyzji złożył Burmistrz Miasta G. , kwestionując sposób oszacowania nieruchomości i jej wartość określoną przez rzeczoznawcę majątkowego, a tym samym wysokość ustalonego odszkodowania.
Decyzją z dnia [...] stycznia 2011r. Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosło Miasto G.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 13 października 2011r. sygn. akt I SA/Wa 570/11 uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty Powiatu G. z dnia [...] grudnia 2010r. nr [...]
Sąd uznał, że decyzje organów obu instancji, ustalające wysokość odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne w trybie art. 98 ust. 1 u.g.n., są wadliwe. Wydane bowiem zostały w oparciu o operat szacunkowy sporządzony na podstawie § 36 ust. 2 pkt 1 ówcześnie obowiązującego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, choć zastosowanie powinna mieć metoda określona w § 36 ust. 1. Sąd podkreślił, że zastosowanie metody wyceny określonej w § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia, możliwe jest dopiero po ustaleniu, że na analizowanym obszarze nie występują transakcje, o których mowa w § 36 ust. 1. Tymczasem na analizowanym rynku były zawierane transakcje sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi lub ich poszerzenie, które w celu informacyjnym wskazał sam rzeczoznawca w operacie szacunkowym. Sąd dodał, że rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do oceny samych transakcji sprzedaży. Do jego zadań należy zbadanie i ustalenie, czy właściwe transakcje wystąpiły na danym rynku. WSA w Warszawie wskazał, że rozpoznając ponownie sprawę organ I instancji winien wziąć pod uwagę podniesione w uzasadnieniu kwestie i ustalić wysokość odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy sporządzony zgodnie z przepisami § 36 ust. 1 i 2 cyt. rozporządzenia - w brzmieniu nadanym rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r. zmieniającym powyższe rozporządzenie z dniem 26 sierpnia 2011 r.
Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 14 czerwca 2013r. sygn. akt I OSK 175/12 oddalił skargę kasacyjną od ww. wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.
Ponownie rozpoznając sprawę, Starosta G. zlecił wykonanie operatu szacunkowego, dla celów ustalenia odszkodowania przedmiotowej nieruchomości, który w dniu [...] lutego 2014r., został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J.P.. Operat szacunkowy określił wartość rynkową ww. działek gruntu o nr: [...] i [...], o ogólnej pow. 0,2594 ha, na kwotę 280 000 zł. Wycena została wykonana według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o podziale oraz jej wartości na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. W operacie rzeczoznawca nie powołał się na transakcje nieruchomościami drogowymi, do porównania zostały wzięte nieruchomości stanowiące grunt budowlany, rynek nieruchomości niezabudowanych z możliwością zabudowy mieszkaniowej, których położenia rzeczoznawca nie opisał, transakcje, których przedmiotem były wskazane nieruchomości, odbywały się pomiędzy osobami fizycznymi lub osobami fizycznymi a firmami, obejmując jedynie rynek lokalny - obszar rynku ograniczony do gminy.
W dniu 17 kwietnia 2014 r. przeprowadzono rozprawę administracyjną, podczas której Miasto G. przedstawiło swoje stanowisko dotyczące operatu szacunkowego oraz zawnioskowało o dołączenie do niniejszej sprawy innych operatów szacunkowych dotyczących wyceny gruntów zajętych pod drogi w najbliższym sąsiedztwie, sporządzonych w sprawach: [...] oraz [...]. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 30 kwietnia 2014r. ustosunkował się do zarzutów Miasta G. dotyczących operatu szacunkowego, które pismem z dnia 6 czerwca 2014r. zakwestionowało złożone przez niego wyjaśnienia.
W tych okolicznościach, decyzją z dnia [...] czerwca 2014r. nr [...] Starosta Powiatu G. ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości 280 000 zł.
Od powyższej decyzji Burmistrz Miasta G. wniósł odwołanie do Wojewody [...], który opisaną na wstępie decyzją z dnia [...] listopada 2014r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.
Organ odwoławczy oceniając operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2014 r. uznał, iż określona w nim wartość nieruchomości ustalona została w sposób wymagany przez przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem zasady korzyści. Uznał, że określona w ww. operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotowego gruntu została prawidłowo przyjęta jako podstawa do ustalenia odszkodowania na rzecz byłych właścicieli nieruchomości. Wojewoda podzielił stanowisko organu pierwszej instancji, że w przypadku gdy operat szacunkowy i wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego złożone na piśmie w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu. Dodał, że operaty szacunkowe z dnia [...] sierpnia 2011r. sporządzone do ustalenia odszkodowań w sprawach [...] prowadzonych przez Starostę Powiatu G. nie mogą być wykorzystane w niniejszym postępowaniu.
Skargę na powyższą decyzję wniosło Miasto G. , reprezentowane przez Burmistrza Miasta G. a, zarzucając naruszenie art. 7, art. 10, art.75, art. 77 § 1, art.78, art. 80 k.p.a. w zw. z art. 136 k.p.a. oraz art. 138 § 2 k.p.a. poprzez:
- naruszenie obowiązku wyczerpującego zebrania materiału dowodowego oraz nieuwzględnienie wniosków dowodowych Miasta G. zmierzających do wyjaśnienia wątpliwości wynikających z opinii biegłego, odnoszących się do charakteru i miejsca położenia nieruchomości przyjętych przez biegłego do dokonania wyceny przedmiotowych nieruchomości według metody porównawczej;
- dokonanie dowolnych ustaleń i bezpodstawne ustalenie, iż nieruchomości przyjęte do wyceny przez biegłego odpowiadają stanowi wycenianych działek na dzień wydania decyzji podziałowej z dnia [...] czerwca 1996r., gdy brak jest jakichkolwiek dowodów do takiego ustalenia;
- dokonanie dowolnej oceny opinii rzeczoznawcy bez wyjaśnienia wskazanych wątpliwości;
- niewyjaśnienie dokładnego stanu faktycznego sprawy w zakresie przyjętych przez biegłego do wyceny nieruchomości porównawczych, charakteru i stanu tychże nieruchomości oraz ich przeznaczenia w odniesieniu do działek będących przedmiotem wyceny na dzień wydania decyzji podziałowej w 1996r., nieuwzględnienia w tym zakresie wniosków dowodowych Miasta G. zmierzających do wyjaśnienia tych okoliczności, co skutkowało napuszeniem przepisów prawa procesowego, w tym naruszyło zasadę czynnego, merytorycznego udziału Miasta G. w postępowaniu.
W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 8 lipca 2015r., sygn. akt IV SA/Wa 466/15, uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2014 r. oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Starosty Powiatu G. z dnia [...] czerwca 2014 r.
Zdaniem Sądu, organy administracji publicznej obu instancji błędnie uznały, że sporządzony w dniu [...] sierpnia 2010 r. operat szacunkowy, będący podstawą ustalenia wysokości odszkodowania, jest prawidłowy i nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym. Organy administracji publicznej jako podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za opisane wyżej działki gruntu wydzielone pod budowę ulic, przyjęły operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] lutego 2014r. przez rzeczoznawcę majątkowego J.P., który dokonując wyceny nieruchomości nie zastosował się do wytycznych Sądów, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości wskazujących na prawidłową zasadę ustalania odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne w trybie art. 98 ust. 1 u.g.n., iż przy określaniu wartości rynkowej gruntów wydzielonych pod drogi publiczne zastosowanie ma w pierwszej kolejności metoda opisana w § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. Sąd wskazał, iż powyższe okoliczności zostały podniesione w zapadłych w niniejszej sprawie wyrokach: Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 13 października 2011r. o sygn. akt I SA/Wa 570/11 i w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 czerwca 2013 r. w sprawie o sygn. akt I OSK 175/12.
Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 5 kwietnia 2017r. sygn. akt I OSK 3315/15, po rozpoznaniu skargi kasacyjnej E.C. i J.C., uchylił powyższy wyrok w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie.
W uzasadnieniu wskazał, że kontrolowany sąd dokonał oceny decyzji, opartych na nowo sporządzonym operacie z dnia 4 lutego 2014r. w aspekcie § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w brzmieniu przed zmianą z dnia 14 lipca 2011r., który w chwili sporządzenia operatu nie miał mocy obowiązującej.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.
Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2016r., poz. 1066), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni.
Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym, zgodnie z przepisem art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.z 2016r., poz. 718 ze zm.), przy czym zgodnie z art. 134 § 1 cytowanej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Rozpoznając sprawę w ramach tak zakreślonej kognicji, Sąd nie dopatrzył się w działaniu Wojewody [...] ani naruszenia norm prawa materialnego, ani też naruszenia przepisów postępowania, które uzasadniałoby uwzględnienie skargi. Przeprowadzona pod względem zgodności z prawem kontrola zaskarżonej decyzji, w ramach wskazanych kryteriów, prowadzi do oceny, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa.
Kontroli Sądu w niniejszym postępowaniu podlegała decyzja Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2014r., utrzymująca w mocy decyzję Starosty Powiatu G. z dnia [...] czerwca 2014r., ustalającą odszkodowanie na rzecz E.C. i J.C. w kwocie 280 000 zł za grunt położony w G. przy ul. [...], oznaczony jako działki nr [...] i [...] o pow. ogólnej 0,2594 ha przejęty na własność Miasta G.
Stosownie do art. 129 ust. 5 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518), starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3, art. 106 ust. 1 i art. 124-126 oraz gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie.
Wymieniony art. 98 ust. 3 u.g.n. stanowi, że za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.
W pierwszej kolejności zauważyć należy, że w niniejszej sprawie znajduje zastosowanie art. 153 p.p.s.a. Zgodnie z treścią tego przepisu ocena prawna i wskazania co dalszego postępowania wyrażone w poprzednim orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność była przedmiotem zaskarżenia. Związanie sądu administracyjnego oceną prawną oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych, sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem, lecz zobowiązany jest do podporządkowanie się mu w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania poprzez treść nowego wyroku w razie stwierdzenia braku zastosowania się do wskazań w zakresie dalszego postępowania. Ocena prawna nie ma mocy wiążącej jedynie w tym przypadku, gdy po jej wyrażeniu nastąpiła zmiana stanu prawnego.
W niniejszej sprawie Naczelny Sąd Administracyjny w poprzednim wyroku z dnia 14 czerwca 2013r. nakazując ponowienie operatu zaznaczył, że sporządzający je rzeczoznawca będzie związany nowym brzmieniem § 36 rozporządzenia, które zostało nadane rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r. zmieniającym rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 165, poz. 985).
Stwierdzić zatem należy, że skoro rzeczoznawca w operacie z dnia [...] lutego 2014r. zaznaczył, że oszacowania dokonuje na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w brzmieniu obowiązującym od dnia 26 sierpnia 2011r., kontrola sądowoadministracyjna winna również odbyć się w aspekcie nowych uregulowań, które z mocy przepisów zmieniających obowiązywały w tym czasie, a konieczność ich zastosowania pozostawała również w zgodzie z wytycznymi zawartymi w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 czerwca 2013r.
Z tego względu zaistnieje konieczności zbadania wydanych decyzji oraz poprzedzającego je operatu z dnia [...] lutego 2014r. w aspekcie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - w brzmieniu obowiązującym od dnia 26 sierpnia 2011r.
Mając powyższe na uwadze, wskazać trzeba, że zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w brzmieniu obowiązującym od dnia 26 sierpnia 2011r., wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.
Jak wynika z akt sprawy, strony nie uzgodniły wysokości odszkodowania, zatem zastosowanie w sprawie prawidłowo znalazł cytowany powyżej przepis art. 98 ust. 3 u.g.n. Rzeczoznawca majątkowy J.P. w operacie szacunkowym z dnia [...] lutego 2014 r. określił wartość rynkową nieruchomości gruntowej położonej przy ul. [...] w G., oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] o pow. ogólnej 0,2594 ha na kwotę 280 000 zł. Wycena została wykonana według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o podziale oraz jej wartości na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania.
Odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość zostało ustalone według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n., wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia praw oraz według wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n., podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.
Zgodnie z art. 134 ust. 4 u.g.n., jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania rzeczoznawca majątkowy powinien określić według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W pozostałych przypadkach określenie wartości nieruchomości następuje na podstawie aktualnego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy).
Jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest zatem przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, wychodząc z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawy stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikająca z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 ustawy).
Podkreślić należy, że wywłaszczany nie powinien ponosić negatywnych skutków wywłaszczenia poprzez obniżenie wartości odszkodowania z tej przyczyny, że jego nieruchomość przeznaczono na cel publiczny. Przeznaczenie prywatnej nieruchomości na cel publiczny powoduje konieczność jej nabycia przez podmiot, który będzie realizował ten cel. Nie można racjonalnie uzasadnić obniżenia odszkodowania okolicznością, że odmienne od dotychczasowego przyszłe przeznaczenie nieruchomości powoduje jej niższą cenę. Celem powyższej regulacji, zwanej zasadą korzyści, jest ustalenie odszkodowania w wysokości odpowiadającej najkorzystniejszej dla wywłaszczanego wartości.
Oceniając operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2014r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J.P. i uwzględniając wyjaśnienia rzeczoznawcy zawarte w piśmie z dnia 30 kwietnia 2014r., należy stwierdzić, że prawidłowo uznał organ w kontrolowanej decyzji, iż określona w nim wartość nieruchomości ustalona została w sposób wymagany przez przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem opisanej wyżej zasady korzyści. Stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n., operat szacunkowy stanowi podstawowy dowód w sprawie o ustalenie odszkodowania na okoliczność tego, jaką wartość miała nieruchomość, której prawa własności dany podmiot został pozbawiony.
Zgodnie z art. 154 ustawy u.g.n., wyboru podejścia i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, natomiast organ administracji dokonuje kontroli operatu pod względem jego zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej odszkodowanie i dlatego należy zagwarantować stronie prawo do jego oceny przez organy administracji we wskazanym zakresie (por. wyrok NSA z dnia 8 listopada 2001r. sygn. akt I SA 833/00, wyrok NSA z dnia 14 grudnia 2007 r. sygn. akt I OSK1753/06). W okolicznościach niniejszej sprawy wskazać jednak należy, że ani organy administracji, ani sąd administracyjny nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Zgodnie bowiem z treścią art. 157 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.
Z tych przyczyn, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 p.p.s.a orzekł jak w sentencji wyroku.