IV SA/WA 1004/06

IV SA/Wa 1004/06 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2006-08-29
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2006-05-23
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Aneta Opyrchał
Jarosław Stopczyński /przewodniczący/
Krystyna Napiórkowska /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jarosław Stopczyński, Sędziowie sędzia WSA Krystyna Napiórkowska (spr.), asesor WSA Aneta Opyrchał, Protokolant Dominik Nowak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 sierpnia 2006 roku sprawy ze skargi G. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2006 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę -
Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] marca 2006r. nr [...], sprostowaną postanowieniem z dnia [...] maja 2006 r., po rozpatrzeniu odwołania
K. R. i G. R., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] grudnia 2005r.,
nr [...] w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości działki
nr ew. [...] z obrębu [...] położonej przy ul. [...] w W., w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w kwocie 11.982,75 zł. Nieruchomość, która stanowiła własność K. R. i G. R. i została zbyta w dniu 5 lutego 2004 r., zładowała się na terenie objętym ww. planem.
W uzasadnieniu decyzji Kolegium podało, że uchwałą Rady Gminy W. z dnia [...] czerwca 2002 r. nr [...] uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru Z. i K.
W omawianej uchwale ustalono jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu, w wysokości 25 % wzrostu wartości działki. Zgodnie z operatem wyceny gruntów wskutek zmiany przeznaczenia działek z "terenów rolnych z dopuszczeniem dotychczasowego sposobu użytkowania" na "teren zabudowy mieszkaniowej i usługowej niskiej intensywności", wartość działki uległa zwiększeniu o kwotę 47.931 zł.
Organ wskazał, iż w odwołaniu od decyzji organu I instancji K. R. oraz G. R. zakwestionowali prawidłowość wyceny wskazując, że nie uwzględnia faktu, iż działka znajduje się w bardzo bliskiej odległości (220 m) od oczyszczalni ścieków, nadto nie uwzględnia zapisu nowego planu zobowiązującego do zachowania minimum 70 % powierzchni inwestycji jako biologicznie czynnej, co utrudnia jej zagospodarowanie. W ocenie odwołujących się jedynie transakcje nr [...] i [...] z tabeli [...] operatu zawierają cechy działek reprezentatywne dla wycenianej, natomiast pozostałe transakcje dotyczą działek położonych w znacznie lepszej lokalizacji. Zdaniem odwołujących się sąsiedztwo oczyszczalni ścieków znacznie obniża wartość działki zarówno przed zmiana planu, jak i po zmianie.
Rozpoznając odwołanie SKO podkreśliło, iż odwołujący się nie kwestionują samego faktu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zmiany planu.
Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu co do nieprawidłowości dokonania wyceny, Kolegium uznało je za bezzasadne.
Organ wskazał, że różnica w cenach działek o których mowa w odwołaniu (poz. [...] i [...] tabeli [...] operatu) i działki odwołujących się, która została wyceniona nieco wyżej, jest niewielka (odpowiednio w stosunku do nieruchomości nr [...] – 2,43 %, nr [...] – 3 %), co raczej potwierdza trafność i zasadność wyceny dokonanej przez biegłego.
Dodatkowo organ odwoławczy podniósł, że gdyby uwzględnić twierdzenie stron, iż wartość działki przed zmianą planu także uległa zawyżeniu, to założenie takie byłoby dla nich niekorzystne. Skoro bowiem wartość działki przed zmiana planu zostałaby oceniona niżej, to różnica obu wartości (tj. przed oraz po zmianie planu) byłaby większa, zatem wyższa byłaby także renta planistyczna.
Skargę na omawianą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego
w [...] wniósł G. R. wnosząc o uchylenie zaskarżonej oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta W.
Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucił naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), poprzez ustalenie kwoty 11.982,75 zł stanowiącej 25 % wzrostu wartości nieruchomości, podczas gdy kwota ta powinna być niższa, z uwagi na niższą wartość nieruchomości, niż wartość określona w operacie szacunkowym. Zdaniem skarżącego naruszone również zostały przepisy art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j. t.: Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), i § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) poprzez przyjęcie, że dla sporządzenia operatu szacunkowego,
a tym samym ustalenia wartości nieruchomości przyjęto metodę porównawczą nieruchomości o podobnych cechach , podczas gdy, porównywane nieruchomości nie miały cech podobnych. W szczególności rzeczoznawca dokonując wyceny nie uwzględnił położenia nieruchomości skarżącego w odległości 200 m od oczyszczalni ścieków. Skarżący stwierdził, że wycena została dokonana wadliwie, w oparciu
o porównanie nieruchomości z nieruchomościami nie zawierającymi cech podobnych do niej, jak również bez uwzględnienia różnic obniżających wartość tej nieruchomości, w szczególności jej położenia i sąsiedztwa oraz warunków zabudowy, a także bez uwzględnienia upływu czasu (nieruchomość została zbyta
w lutym 2004 r., zaś operat sporządzony został dopiero w październiku 2005 r., co miało wpływ na zawyżenie wyceny).
Ponadto G. R. zarzucił naruszenie procedury administracyjnej, tj. art. 7, 77
i 177 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego. W ocenie skarżącego w organ odwoławczy nie wyjaśnił dokładnie stanu faktycznego, i w sposób niewyczerpujący zebrał materiał dowodowy oraz nie ustosunkował się do zarzutów podniesionych
w odwołaniu.
G. R. wskazał ponadto, że decyzja został skierowana do osoby niebędącej stroną w sprawie, z pominięciem uczestnika postępowania mającego interes prawny, co stanowi naruszenie art. 28 kpa. Bowiem postępowanie było prowadzone
w stosunku do byłych właścicieli nieruchomości, tj. małżonków K. i G. R., zaś decyzja drugoinstancyjna wskazywała G. R., siostrę skarżącego, która nigdy nie dysponowała udziałem w przedmiotowej nieruchomości. Taka wadliwość zaskarżonej decyzji powinna, zdaniem skarżącego, skutkować stwierdzeniem jej nieważności.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], wniosło o jej oddalenie. Jednakże organ zauważył, iż istotnie zaskarżona decyzja błędnie wskazywała imię jednej ze stron postępowania, co jednak spowodowane było oczywistą omyłką pisarską. Dlatego też postanowieniem z dnia [...] maja 2006 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] sprostowało oczywista omyłkę pisarską w zaskarżonej decyzji z dnia [...] marca 2006 r. poprzez prawidłowe wskazanie imienia strony postępowania, tj. zamiast G. R. wskazano K. R. (postanowienie
w aktach administracyjnych sprawy).
Pozostałe zarzuty podniesione w skardze organ uznał za bezzasadne
i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje:
Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym
w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.
Rozpoznając skargę w świetle powołanych wyżej kryteriów należy uznać, że nie zasługuje ona na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja prawa nie narusza.
Przede wszystkim kontrolując zaskarżone rozstrzygnięcie należy podkreślić, iż w rozpatrywanej sprawie, zaistniały przesłanki do wymierzenia opłaty planistycznej.
Z treści art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. ustawy
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) wynika, że opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się w razie łącznego wystąpienia dwu przesłanek, a mianowicie:
1) wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany,
2) zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan lub jego zmiana stały się obowiązujące.
Podkreślenia wymaga fakt, iż wymierzenie omawianej opłaty przez wójta (burmistrza, prezydenta) nie ma charakteru uznaniowego, jest obligatoryjne.
Bezsporne w rozpatrywanej sprawie jest to, że w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Z. i K. (uchwała Rady Gminy W. z dnia [...] czerwca 2002 r. nr [...] – Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), nastąpił wzrost wartości zbytej przez skarżącego nieruchomości.
Omawiany plan wszedł w życie w dniu [...] października 2002 r., skarżący wraz z żoną zbyli nieruchomość w dniu 5 lutego 2004 r. umową notarialną Rep. A
Nr [...].
Przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie omawianego planu Prezydent W. wszczął postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.
Powyższe fakty są bezsporne i nie budzą wątpliwości. Skarżący nie kwestionuje bowiem, że wartość nieruchomości wzrosła, zarzuca natomiast błędną wycenę nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym (nieuwzględniającą cech nieruchomości obniżających jej wartość),
i w konsekwencji błędne wyliczenie przez organ wysokości opłaty planistycznej.
Zanim ocenie poddane zostaną zarzuty podniesione w skardze, należy
w pierwszej kolejności wskazać, że ustalenie wartości nieruchomości następuje na zasadach określonych w dziale IV rozdziale I ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (j. t.: Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.)
i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109)
z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 cytowanej wyżej ustawy o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym, który określa, że wysokość odszkodowania
z tytułu obniżenia wartości nieruchomości oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem, a wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu.
W rozpatrywanej sprawie wartość nieruchomości została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat ten jest dowodem w sprawie, w związku z czym, jak każdy dowód podlega ocenie zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego.
W ocenie Sądu, rzeczoznawca dokonując wyceny nieruchomości, prawidłowo zastosował podejście porównawcze oraz metodę korygowania ceny średniej.
Zgodnie z art. 153 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Cechy te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie zaś z § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego
i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.
W ocenie Sądu, podnoszone w skardze zarzuty naruszenia omawianych wyżej przepisów, nie znajdują potwierdzenia w badanym materiale dowodowym.
W szczególności gołosłowny wydaje się być zarzut skarżącego, że porównywane nieruchomości nie miały cech podobnych. Z kwestionowanego operatu szacunkowego wynika, że wycena nieruchomości została dokonana rzetelnie, prawidłowo przyjęto przeciętne ceny transakcji uzyskane za nieruchomości podobne sprzedawane na rynku nieruchomości. Wartość nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia po uchwaleniu planu, określono na bazie 26 transakcji przeprowadzonych w latach 2002 - 2004 we wschodniej części dzielnicy W., na terenie której znajdowała się wyceniana nieruchomość (przy pominięciu cen skrajnych).
Bezzasadne jest także twierdzenie skarżącego, że rzeczoznawca nie uwzględnił położenia nieruchomości w sąsiedztwie oczyszczalni ścieków. W opisie lokalizacji nieruchomości rzeczoznawca podał, że ok. 400 m w linii prostej w kierunku północnym znajduje się Oczyszczalnia Ścieków [...] w budowie. Bliskie sąsiedztwo Oczyszczalni Ścieków [...] i [...] zostały wymienione wśród głównych wad lokalizacji (str. 7 operatu).
Bez znaczenia w rozpatrywanej sprawie jest fakt podnoszony w skardze, że operat został sporządzony ponad półtora roku od zbycia nieruchomości. Wartość przedmiotowej nieruchomości została bowiem określona na dzień 5 lutego 2004 r.,
a więc na dzień zbycia nieruchomości.
Sąd nie dopatrzył się również naruszenia przez organy rozpoznające niniejszą sprawę przepisów procesowych. Skarżący nie wskazał konkretnie na czym miałoby polegać naruszenie art. 7, 77 i 107 § 3 kpa. Przede wszystkim nie wskazano w jakim zakresie organ nie zebrał wyczerpująco materiału dowodowego i nie wyjaśnił stanu faktycznego sprawy. Sąd nie znalazł podstaw do stwierdzenia tego typu naruszeń. Także bezzasadne jest twierdzenie skarżącego, że Kolegium nie ustosunkowało się do zarzutów podniesionych w odwołaniu od decyzji organu I instancji. W odwołaniu zakwestionowano przede wszystkim poprawność sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego z uwagi na zawyżenie wartości zbytej nieruchomości. Organ II instancji odniósł się do tych zarzutów, przedstawiając argumenty świadczące o trafności wyceny określonej w operacie szacunkowym.
Całkowicie chybiony jest również zarzut naruszenia art. 28 kpa. Wskazanie
w decyzji drugiej instancji błędnego imienia strony postępowania, tj. G. R. zamiast K. R. miało charakter oczywistej omyłki pisarskiej i zostało sprostowane postanowieniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] maja 2006 r.
Uwzględniając powyższe okoliczności Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.