IV SA/Po 962/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi Rady Miasta Poznania na rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Wielkopolskiego, które stwierdziło nieważność § 2 pkt 2 uchwały Rady Miasta z dnia 24 września 2024 r. Uchwała ta określała zasady przeznaczania do sprzedaży nieruchomości gruntowych stanowiących własność Miasta Poznania, oddanych w użytkowanie wieczyste, oraz szczegółowe wytyczne sprzedaży na rzecz użytkowników wieczystych. Kwestionowany przepis stanowił, że cena sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej jest równa jej wartości określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Wojewoda uznał, że Rada Miasta przekroczyła swoje upoważnienie ustawowe wynikające z art. 32 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) oraz naruszyła bezwzględnie obowiązujący art. 69 ust. 2 u.g.n., który szczegółowo określa sposób ustalania ceny takich nieruchomości. Zdaniem Wojewody, ustalenie ceny przez radę gminy w tym zakresie wyklucza kompetencję prawotwórczą rady. Rada Miasta w skardze argumentowała, że przepis art. 32 ust. 1b u.g.n. pozwala na ustalenie szczegółowych wytycznych sprzedaży, w tym sposobu ustalania ceny, a zapis § 2 pkt 2 uchwały mieści się w tym pojęciu, kierując się racjonalnością ekonomiczną. Podniesiono również, że podobne postanowienie w uchwale podjętej na podstawie przepisów epizodycznych (art. 198i u.g.n.) nie zostało zakwestionowane przez organ nadzoru. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu oddalił skargę, uznając rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody za prawidłowe. Sąd podkreślił, że art. 69 u.g.n. ma charakter bezwzględnie obowiązujący i organ wykonawczy gminy jest zobowiązany do jego stosowania przy ustalaniu ceny. Delegacja ustawowa z art. 32 ust. 1b u.g.n. upoważnia radę gminy do ustalenia zasad i szczegółowych wytycznych sprzedaży, ale nie do wiążącego określenia wysokości ceny, co należy do kompetencji organu wykonawczego w drodze negocjacji, w granicach określonych w art. 69 ust. 2 u.g.n. Sąd odrzucił argumentację Rady dotyczącą przepisów epizodycznych, wskazując na różnice w ich charakterze i celu. W konsekwencji, Rada Miasta, ustalając cenę sprzedaży w § 2 pkt 2 uchwały na poziomie maksymalnym wynikającym z art. 69 ust. 2 u.g.n., istotnie naruszyła prawo i przekroczyła swoje kompetencje.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja kompetencji rady gminy i organu wykonawczego w zakresie ustalania ceny sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste, a także charakteru przepisów art. 32 ust. 1b i art. 69 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Dotyczy specyficznej sytuacji sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste, wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, w kontekście przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zagadnienia prawne (2)
Czy rada gminy może w uchwale określić cenę sprzedaży nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste, wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, w wysokości równej jej wartości na dzień zawarcia umowy sprzedaży, czy też jest to wyłączna kompetencja organu wykonawczego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, rada gminy nie może w uchwale wiążąco określić ceny sprzedaży nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej. Może jedynie ustalić ogólne zasady i szczegółowe wytyczne sprzedaży, pozostawiając ustalenie konkretnej ceny organowi wykonawczemu w granicach określonych w art. 69 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że art. 69 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma charakter bezwzględnie obowiązujący i określa kompetencje organu wykonawczego do ustalania ceny w drodze negocjacji. Delegacja z art. 32 ust. 1b u.g.n. pozwala radzie na określenie zasad i wytycznych, ale nie na zdeterminowanie ceny sprzedaży, co stanowiłoby istotne naruszenie prawa i przekroczenie kompetencji.
Czy przepisy epizodyczne dotyczące sprzedaży nieruchomości gruntowych użytkownikom wieczystym (art. 198i u.g.n.) mogą być stosowane przy interpretacji upoważnienia ustawowego z art. 32 ust. 1b u.g.n. w zakresie ustalania wytycznych sprzedaży?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, przepisy epizodyczne zawarte w dziale VIa ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczą odmiennej sytuacji prawnej i nie mogą być stosowane przy interpretacji art. 32 ust. 1b u.g.n. oraz art. 69 u.g.n.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że przepisy epizodyczne (art. 198g-198l u.g.n.) zostały wprowadzone w celu uregulowania specyficznego roszczenia o nabycie prawa własności gruntu w określonym terminie i przewidują odrębne zasady ustalania ceny. Różnią się one od zasad określonych w art. 32 ust. 1b i art. 69 u.g.n., dlatego argumentacja oparta na tych przepisach jest niezasadna.
Przepisy (8)
Główne
u.s.g. art. 91 § 1
Ustawa o samorządzie gminnym
Uchwała sprzeczna z prawem jest nieważna. O nieważności orzeka organ nadzoru w terminie 30 dni. Istotne naruszenie prawa stanowi podstawę do stwierdzenia nieważności.
u.g.n. art. 32 § 1b
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Upoważnia radę gminy do ustalenia zasad przeznaczania do sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste oraz szczegółowych wytycznych sprzedaży na rzecz użytkowników wieczystych, kierując się określonymi przesłankami (potrzeby społeczne, ład przestrzenny, racjonalność ekonomiczna, cel użytkowania, okres użytkowania, potencjał inwestycyjny).
u.g.n. art. 69 § 2
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Określa cenę nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej użytkownikowi wieczystemu, jako nie niższą niż dwudziestokrotność iloczynu stawki opłaty rocznej i wartości nieruchomości, ale nie wyższą niż wartość nieruchomości na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Ma charakter bezwzględnie obowiązujący.
Pomocnicze
u.s.g. art. 91 § 4
Ustawa o samorządzie gminnym
W przypadku nieistotnego naruszenia prawa organ nadzoru ogranicza się do wskazania, iż uchwałę wydano z naruszeniem prawa.
p.p.s.a. art. 134 § 1
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi.
p.p.s.a. art. 151
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
u.s.g. art. 18 § 2
Ustawa o samorządzie gminnym
u.g.n. art. 198i § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Przepis epizodyczny upoważniający do określenia szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz użytkowników wieczystych w drodze uchwały lub zarządzenia.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Organ nadzoru zasadnie stwierdził istotne naruszenie prawa przez Radę Miasta, ponieważ Rada przekroczyła swoje kompetencje, ustalając cenę sprzedaży nieruchomości w sposób wiążący, co jest wyłączną kompetencją organu wykonawczego zgodnie z art. 69 ust. 2 u.g.n. • Przepis art. 69 ust. 2 u.g.n. ma charakter bezwzględnie obowiązujący i nie może być modyfikowany przez akty prawa miejscowego.
Odrzucone argumenty
Rada Miasta miała kompetencję do ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości w ramach 'szczegółowych wytycznych sprzedaży' na podstawie art. 32 ust. 1b u.g.n., kierując się racjonalnością ekonomiczną. • Przepisy epizodyczne (art. 198i u.g.n.) potwierdzają możliwość ustalania przez radę szczegółowych warunków sprzedaży, w tym ceny. • Utrzymanie w mocy rozstrzygnięcia nadzorczego spowoduje nieuzasadnione zróżnicowanie sytuacji użytkowników wieczystych.
Godne uwagi sformułowania
istotne naruszenie prawa • przekroczenie upoważnienia ustawowego • bezwzględnie obowiązujący • szczegółowe wytyczne sprzedaży • zasady przeznaczania do sprzedaży • widełkowe ukształtowanie ram ceny ustawowej • swoboda negocjacyjna właściciela gruntu i użytkownika wieczystego
Skład orzekający
Jacek Rejman
sprawozdawca
Monika Świerczak
przewodniczący
Wojciech Rowiński
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja kompetencji rady gminy i organu wykonawczego w zakresie ustalania ceny sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste, a także charakteru przepisów art. 32 ust. 1b i art. 69 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste, wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, w kontekście przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy ważnej kwestii kompetencji organów samorządowych w zakresie zarządzania majątkiem komunalnym, a konkretnie ustalania ceny sprzedaży nieruchomości. Jest to istotne dla prawników zajmujących się prawem nieruchomości i samorządowym.
“Rada Miasta nie może dowolnie ustalać ceny sprzedaży nieruchomości – kluczowa interpretacja WSA w Poznaniu.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.