IV SA/PO 945/24

IV SA/Po 945/24 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2025-09-11
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2024-12-12
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Katarzyna Witkowicz-Grochowska /przewodniczący/
Sebastian Michalski
Wojciech Rowiński /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Sygn. powiązane
I OZ 423/25 - Postanowienie NSA z 2025-07-10
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska Sędzia WSA Wojciech Rowiński (spr.) Asesor sądowy WSA Sebastian Michalski Protokolant sekr. sąd. Małgorzata Kusiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 września 2025 r. sprawy ze skargi M. T., B. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 25 września 2024 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę w całości.
Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 25 września 2024 r. (znak: [...]) utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia 3 lipca 2024 r. (znak: [...]) w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej B. G. w wysokości [...] zł (udział ˝ w nieruchomości) oraz M. T. w wysokości [...] zł (udział ˝ w nieruchomości), łącznie [...] zł dla nieruchomości położnych w miejscowości D., działka nr [...] o pow. 2,0522 ha; działka nr [...] o pow. 2,2770 ha; działka nr [...] o pow. 0,5463 ha; działka nr [...] o pow. 1,2976 ha; działka nr [...] o pow. 1,1006 ha, zapisanej w księdze wieczystej nr [...] w Sądzie Rejonowym w [...], powstałą w związku z podziałem ww. nieruchomości.
Powyższe decyzje wydano w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:
W dniu 8 listopada 2012 r. Rada Gminy [...] podjęła uchwałę nr [...] w sprawie ustalenia stawek procentowych opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej oraz w wyniku podziału nieruchomości (Dz. U. Woj. [...] z 2012 r., poz. 5518).
Następnie, w dniu 15 czerwca 2021 r. wydana została decyzja w sprawie podziału nieruchomości (znak: [...]), która stała się ostateczna w dniu 6 lipca 2021 roku, wobec nieruchomości położonej w miejscowości D., działka nr [...] o po w. 2,0522 ha; działka nr [...] o po w. 2,2770 ha; działka nr [...] o pow. 0,5463 ha; działka nr [...] o pow. 1,2976 ha; działka nr [...] o pow. 1,1006 ha, zapisanej w księdze wieczystej nr [...] w Sądzie Rejonowym w [...] (dalej: Nieruchomość).
W dniu 29 marca 2022 r. Wójt Gminy [...] wszczął wobec B. G. i M. T. (dalej również: skarżących), jako współwłaścicielek po ˝ części nieruchomości w chwili jej podziału, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem. Po sporządzeniu przez rzeczoznawcę majątkowego zleconego przez organ operatu szacunkowego, decyzją z 9 sierpnia 2022 r. organ pierwszej instancji ustalił każdej skarżącej opłatę adiacencką w kwotach po [...] zł, łącznie [...] zł.
Następnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej również: SKO lub Kolegium) decyzją z dnia 2 stycznia 2023 r. (znak: [...]), wskutek odwołania wniesionego przez skarżące, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.
Wyrokiem z dnia 21 września 2023 r. (sygn. akt I SA/Po 233/23) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję SKO z dnia 2 stycznia 2023 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. W motywach rozstrzygnięcia Sąd wskazał, że Kolegium nie odniosło się do zarzutów podnoszonych w odwołaniu, nie oceniło także wszystkich operatów szacunkowych. Tutejszy Sąd zalecił także organowi, że w przypadku, gdyby uznał, że wyjaśnienia biegłego wraz z kontrolowanymi pod względem dowodowym sporządzonymi przez niego operatami szacunkowymi nie są wystarczające do rozstrzygnięcia sprawy w kontekście wątpliwości ponoszonych przez skarżącą w odwołaniu, to powinien wezwać biegłego do złożenia kolejnych wyjaśnień i ponownie ocenić ten dowód, jako główną podstawę ustaleń faktycznych w sprawie.
SKO po ponownym przeprowadzeniu postępowania wydało decyzję z dnia 17 kwietnia 2024 r. (znak: [...]) uchylającą decyzję Wójta Gminy [...] z dnia 9 sierpnia 2022 r. i przekazującą organowi I instancji sprawę do ponownego rozpatrzenia. Kolegium w uzasadnieniu swojej decyzji podniosło, że zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W realiach rozpoznawanej sprawy operat szacunkowy został sporządzony w dniu 20 maja 2022 r., co spowodowało konieczność uchylenia decyzji organu I instancji z tego względu, że podstawowy dowód w sprawie, jakim jest operat szacunkowy, jest już nieaktualny.
W związku z powyższym, Wójt Gminy [...] ponownie rozpoznając sprawę, zlecił przygotowanie nowych operatów szacunkowych, a następnie wydał decyzję z dnia 3 lipca 2024 r. (znak: [...]) w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej B. G. w wysokości [...] zł (udział ˝ w nieruchomości) oraz M. T. w wysokości [...] zł (udział ˝ w nieruchomości), łącznie [...] zł dla powyższej Nieruchomości. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ wskazał, że zgodnie z art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm., dalej: u.g.n.) jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu.
Dalej organ wskazał kolejno, że wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, a ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna.
Zdaniem Wójta Gminy [...] w niniejszej sprawie wszystkie warunki naliczenia opłaty adiacenckiej zostały spełnione. Stosownie do przytoczonej wcześniej uchwały Rady Gminy stawka procentowa opłaty adiacenckiej, w przypadku wzrostu wartości nieruchomości z tytułu podziału nieruchomości wynosi 15%, co z kwoty [...]zł stanowi opłatę w wysokości [...] zł. Podniesiono, że ustalając wysokość opłaty, organ opierał się na pięciu operatach wyceny, które zostały sporządzone przez uprawnionego biegłego rzeczoznawcę. Ustalone wartości rynkowe są zbliżone do wartości rynkowych podobnych nieruchomości występujących na terenie powiatu [...]. W operatach szacunkowych biegły rzeczoznawca rzetelnie wyjaśnił powody zastosowania poszczególnych metod ustalenia wartości rynkowej nieruchomości oraz uzasadnił w sposób nie budzący wątpliwości przesłanki jakimi kierował się przy ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale nieruchomości.
Z powyższą decyzją nie zgodziły się B. G. i M. T., które będąc reprezentowane przez ad W., wniosły odwołanie. Pismo stanowiące rzeczone odwołanie było jednak niekompletne – nie zawierało pełnych zarzutów oraz uzasadnienia.
Wymienioną we wstępie decyzją z dnia 25 września 2024 r. (znak: [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: SKO lub Kolegium) utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wskazano, że złożone odwołanie jest niekompletne, nie zawiera żadnych uwag wobec zaskarżonej decyzji, ani wobec treści sporządzonych operatów. Zdaniem SKO opłata adiacencka jest należnością ustalaną od wzrostu wartości nieruchomości, jaki powstał w wyniku jej podziału, dlatego do zastosowania art. 98a u.g.n. konieczne jest wykazanie, że wzrost wartości jest efektem wyłącznie dokonanego podziału. Z tego względu ustawodawca nakazał w powołanym art. 98a przyjmować do ustalenia zaistnienia tego wzrostu porównanie stanu nieruchomości po dokonanym podziale z jej stanem na dzień wydania decyzji o podziale, wykluczając w ten sposób uwzględnianie innych okoliczności istniejących przed podziałem, które mogłyby mieć wpływ na wartość nieruchomości.
Ponadto, Kolegium podkreśliło, że opinia rzeczoznawcy jest jedynym dowodem w sprawie. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach – jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości nie podlegają bezpośredniej kontroli organów.
SKO podsumowało, że nie dopatrzyło się przy wydaniu decyzji naruszenia prawa, które powodowałyby wyeliminowanie zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego.
Skarżące, nie zgadzając się z powyższą decyzją Kolegium, pismem z 12 listopada 2024 r. wniosły skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, zarzucając organowi naruszenie:
- art. 138 § 1 pkt 1 ustaw z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572 ze zm.; dalej: K.p.a.), poprzez jego błędne zastosowanie tj. utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji, podczas gdy z uwagi na okoliczności sprawy oraz zgromadzony w sprawie materiał dowodowy decyzja organu pierwszej instancji winna być przez SKO w [...] uchylona;
- art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a. tj. reguł dotyczących prowadzenia przez organ administracji publicznej postępowania dowodowego poprzez brak wyczerpującego zebrania niezbędnego do powzięcia rozstrzygnięcia materiału dowodowego oraz powzięcie przez organ decyzji wyłącznie w oparciu o kwestionowany w toku sprawy operat szacunkowy, identyczny jak w poprzednim postępowaniu, skutkującym uchyleniem przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zaskarżonej decyzji,;
- art. 80 K.p.a. tj. zastosowanie przez organ administracji publicznej dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów, poprzez bezpodstawne pominięcie przez organ wątpliwości co do operatu szacunkowego zgłaszanych przez skarżące w postępowaniu przed uchyleniem zaskarżonej decyzji oraz oparciu decyzji będącej przedmiotem zaskarżenia na operacie tożsamym treściowo z kwestionowanym,
- art. 157 ust 1 u.g.n., poprzez jego niezastosowanie i niezwrócenie się przez organ I instancji o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w sytuacji, gdy strona kwestionowała prawidłowość sporządzonych operatów w toku postępowania przed uchyleniem przez Wojewódzki Sąd Administracyjnych w Poznaniu poprzedniej decyzji;
- art. 138 § 1 K.p.a., poprzez nieprzeprowadzenie przez organ odwoławczy uzupełniającego postępowania dowodowego polegającego na zwróceniu się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu przeprowadzenia weryfikacji operatu szacunkowego, podczas gdy operat był kwestionowany.
Jednocześnie skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko, wnosząc jednocześnie o jej oddalenie. Organ wskazał, że jeżeli strona (skarżące) ma zastrzeżenia do rzetelności i prawidłowości wykonania operatu, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n. Skorzystanie z tej możliwości – wbrew temu co twierdzą skarżące – zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu jako podstawy wydania decyzji, chyba że istotne wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu wpływające na ustaloną wartość szacowanej nieruchomości dostrzeże organ.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm., dalej: P.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.
Skarga była niezasadna.
Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy u.g.n. Zgodnie z art. 4 pkt 11 u.g.n. przez opłatę adiacencką należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.
Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.
Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a u.g.n.). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b u.g.n.).
Z powyższych regulacji wynika zatem, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości na wniosek właściciela; ustalenie opłaty adiacenckiej w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna; wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału; obowiązywanie uchwały rady gminy ustalającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.
Opłata adiacencka nakładana na podstawie powyższych przepisów u.g.n. stanowi swoisty rodzaj renty gruntowej przypisanej przez ustawodawcę gminie z cudzej nieruchomości z racji wzrostu jej wartości na skutek ewidencyjnego podziału tej nieruchomości, który zatwierdzony jest decyzją administracyjną organu wykonawczego gminy, działającego w tym przypadku jako organ administracji rozstrzygający indywidualną sprawę z zakresu administracji publicznej. Jakkolwiek zatwierdzenie ewidencyjnego podziału nieruchomości nie jest zależne od woli tego organu, lecz od spełnienia ustawowych przesłanek dopuszczalności dokonania podziału, to jednak gmina uprawniona została do uzyskania dochodu z nieruchomości, jeżeli nieruchomość ta zyska na wartości wskutek dokonanego podziału, który zatwierdza organ gminy. Kluczowym zatem warunkiem dopuszczalności pobrania opłaty jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany zatwierdzeniem ewidencyjnego podziału (por. wyrok WSA w Poznaniu z 31 lipca 2025 r., sygn. akt II SA/Po 270/25, wszystkie cytowane orzeczenia dostępne w internetowej bazie orzeczeń CBOSA, orzeczenia.nsa.gov.pl).
W realiach niniejszej sprawy zaistniały wszystkie wymienione wyżej przesłanki, które uprawniały organ do podjęcia działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej. Na wniosek skarżących wydano decyzję z dnia 15 czerwca 2021 r. w sprawie podziału Nieruchomości (znak: [...]), która stała się ostateczna w dniu 6 lipca 2021 roku. Następnie w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział Nieruchomości, ustalono decyzją Wójta Gminy [...] z dnia 3 lipca 2024 r. (znak: [...]) opłatę adiacencką. Powyższa decyzja została doręczona pełnomocnikowi skarżących w dniu 5 lipca 2024 r. (zwrotne potwierdzenie odbioru znajdujące się w aktach administracyjnych), stąd też uznać należało, że organ dochował wyżej zakreślonego 3-letniego terminu. Nastąpił także wzrost wartości nieruchomości, co potwierdziły przedstawione w sprawie operaty szacunkowe. Wreszcie w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała także uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej (tj. wspomniana wcześniej uchwała Rady Gminy [...] nr [...] z dnia 8 listopada 2012 r.).
Kolejno wskazać trzeba, że operat szacunkowy jest w zasadzie jedynym i obligatoryjnym dowodem w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. Wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej. Dlatego też, ustawodawca w art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. powierzył szacowanie wartości gruntów rzeczoznawcom majątkowym, którzy w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. sporządzają swoją opinię w postaci operatu szacunkowego. Ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę (por. wyrok NSA z dnia 1 czerwca 2017 r., sygn. akt I OSK 2311/15).
Zgodnie z art. 155 u.g.n. przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach. Jednak to rzeczoznawca decyduje o tym, jaką metodę i technikę szacowania nieruchomości przyjąć i jakie cechy nieruchomości będą miały wpływ na wartość nieruchomości. Decyduje także o doborze nieruchomości do porównania, w szczególności oceny które spełniają kryterium podobieństwa.
Należy pamiętać, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Dokonywana przez organ administracji ocena na podstawie art. 80 K.p.a. wartości dowodowej operatu szacunkowego, nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Konieczne jest zatem odróżnienie oceny wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Ocena prawidłowości sporządzenia operatu, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a nie do organu, a tym bardziej sądu (zob. wyrok NSA z dnia 10 lipca 2020 r., sygn. akt I OSK 2659/19). Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie ograniczeń podmiotowych. Operat szacunkowy może być więc weryfikowany pod względem merytorycznej prawidłowości jego sporządzenia jedynie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o którą to ocenę może wystąpić organ, gdy ma uzasadnione wątpliwości co do jego prawidłowości, ale także sama strona postępowania. Natomiast samodzielne zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, w sytuacji gdy przy sporządzaniu operatu szacunkowego doszło do naruszenia przepisów prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, braki w zakresie wymaganych prawem elementów czy niejasności, które dyskwalifikują jego wartość dowodową. Szczegółowe zaś kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy, w tym w zakresie wyróżnionych cech rynkowych, nadawania im określonych wag, przyjętych współczynników korygujących – nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych.
Z powyższego wynika więc, że ocena operatu szacunkowego przez organy administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, skoro ocena merytorycznej treści operatu, objętej wiedzą specjalistyczną, a więc ocena prawidłowości operatu, może odbywa się jedynie w trybie art. 157 u.g.n. W zakresie kompetencji organu pozostaje natomiast ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego, co obejmuje przede wszystkim zbadanie przez organ, czy operat jest zgodny z przepisami prawa, jest jasny, logiczny, spójny, konsekwentny, czy nie zwiera braków i błędów matematycznych, czy nie jest sprzeczny z innymi dowodami (np. kontroperatem) lub zasadami logiki i wiedzy ogólnej, jak też czy nie zawiera wewnętrznych sprzeczności i niespójności, a więc nie jest sprzeczny z zasadami zdrowego rozsądku (zob. wyrok NSA z 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2085/11, wyrok NSA z 13 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 173/11).
Zdaniem Sądu w kontrolowanej sprawie nie ma podstaw, aby kwestionować stanowisko SKO w zakresie oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego. Należy bowiem zauważyć, że operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami. Zakres treściowy tego operatu odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia. Opracowanie to zawiera bowiem, zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej: Rozporządzenie). informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 Rozporządzenia. Ponadto, operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 Rozporządzenia. Opinia biegłego nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej.
Raz jeszcze podkreślić należy, że w przypadku gdy strona ma zastrzeżenia do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Takie uprawnienie przyznaje stronie art. 157 u.g.n. Skorzystanie z tej możliwości zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (zob. wyrok NSA z 20 sierpnia 2025 r., sygn. akt I OSK 2279/23).
W realiach niniejszej sprawy skarżące nie skorzystały jednak z powyższego uprawnienia. Dlatego też bezzasadny okazał się sformułowany przez skarżące zarzut naruszenia art. 157 ust 1 u.g.n., poprzez jego niezastosowanie i niezwrócenie się przez organ I instancji o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. To skarżące – chcąc zakwestionować prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego – powinny wnieść o dokonanie oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Bez znaczenia pozostaje przy tym okoliczność, że skarżące kwestionowały wcześniej sporządzone operaty szacunkowe (zob. operaty szacunkowe z dnia 11 lipca 2022 r. – tom I akt administracyjnych), bowiem decyzja organu I instancji z dnia 9 sierpnia 2022 r., wydana z uwzględnieniem rzeczonych kwestionowanych operatów szacunkowych, została uchylona decyzją SKO z dnia 17 kwietnia 2024 r. (znak: [...]), które to uchylając powyższą decyzję, prawidłowo zastosowało się do wskazówek zawartych przez Sąd w wyroku z dnia 21 września 2023 r. (sygn. akt I SA/Po 233/23).
Podkreślenia wymaga, że w niniejszej sprawie organ I instancji, ponownie przeprowadzając postępowanie, zlecił przygotowanie nowych operatów szacunkowych (zob. operaty szacunkowe z dnia 24 maja 2024 r. – tom II akt administracyjnych). W toku ponownie prowadzonego postępowania – zarówno przed organem I instancji, jak i na etapie postępowania odwoławczego przed SKO – skarżące nie zakwestionowały nowych operatów szacunkowych. Nie wniosły także o dokonanie oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Co więcej, odwołanie od decyzji organu I instancji z dnia 3 lipca 2024 r. (znak: [...]) złożone przez pełnomocnika skarżących, było niekompletne i zawierało raptem 1 stronę, bez wskazania zarzutów oraz uzasadnienia. Słusznie zatem wskazywało SKO w odpowiedzi na skargę, że wobec braku zgłoszenia przez skarżące zastrzeżeń wobec nowych operatów szacunkowych na etapie postępowania przed organem I instancji oraz niekompletnego odwołania (bez zarzutów), trudno było przyjmować, że skarżące domagają się przeprowadzenia oceny operatów przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n.
Raz jeszcze należy podkreślić, że zgłaszane przez skarżące zastrzeżenia oraz wątpliwości na wcześniejszym etapie postępowania, dotyczyły poprzednich operatów szacunkowych z dnia 11 lipca 2022 r., które były także przedmiotem rozważań wyroku wydanego przez tutejszy Sąd (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 21 września 2023 r., sygn. akt I SA/Po 233/23). Natomiast "nowe" operaty szacunkowe nie zostały przez skarżące podważone w toku ponownie przeprowadzonego postępowania. Nietrafny zatem okazał się także zarzut skarżących dotyczący treściowej tożsamości nowych operatów szacunkowych z operatami uprzednio kwestionowanymi. Skarżące, chcąc skutecznie zakwestionować wartość merytoryczną operatów, powinny były skorzystać z uprawnienia sformułowanego w art. 157 ust. 1 u.g.n., co słusznie zresztą podnosiło SKO w zaskarżonej decyzji oraz odpowiedzi na skargę. Podnoszenie takich zarzutów na etapie postępowania przed sądem administracyjnym nie mogło odnieść spodziewanych przez skarżące rezultatów.
W ocenie Sądu nie zasługują zatem na uwzględnienie podniesione w skardze zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania, tj.: art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a. Organy nie uchybiły przepisom proceduralnym i przeanalizowały wszystkie okoliczności, które były istotne i niezbędne do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. SKO prawidłowo oceniło, że przedstawione operaty szacunkowe, są spójne, logiczne i wiarygodne, nie zawierają błędów rachunkowych ani błędów, co do stanu faktycznego.
Reasumując Sąd stwierdził, że przy wydaniu zaskarżonej decyzji nie doszło do uchybień przepisom prawa materialnego oraz przepisom postępowania, które miałyby wpływ na wynik sprawy.
W tym stanie rzeczy na podstawie art. 151 P.p.s.a. skarga podlegała oddaleniu.