IV SA/Po 799/24

IV SA/Po 799/24 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2025-04-02
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2024-10-28
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Jacek Rejman /sprawozdawca/
Monika Świerczak /przewodniczący/
Wojciech Rowiński
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Uchylono decyzję I i II instancji
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Świerczak Sędzia WSA Wojciech Rowiński Asesor sądowy WSA Jacek Rejman (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 02 kwietnia 2025 r. sprawy ze skarg A. K. i A. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 8 sierpnia 2024 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy [...] z dnia 31 maja 2024 r. nr [...], nr sprawy: [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz: - skarżącej A. K. kwotę 500 zł (słownie: pięćset złotych), - skarżącego A. W. kwotę 500 zł (słownie: pięćset złotych) – tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia 8 sierpnia 2024 r. nr [...], [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej również: Kolegium; organ II instancji; organ odwoławczy) – wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2023 r., poz. 775 [aktualnie: 2024 r., poz. 572 ze zm.]) - dalej: k.p.a. – w wyniku rozpatrzenia sprawy w drugiej instancji, utrzymało w mocy zaskarżoną przez D. P., S. F., D. P., M. P., A. W. i A. K. decyzję Wójta Gminy [...] (dalej również: Wójt; organ I instancji) z dnia 31 maja 2024 r. nr [...], wydaną w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy w sprawie nr [...]
Decyzje te zostały wydane w następującym stanie sprawy, przedstawionym w uzasadnieniu decyzji Kolegium.
Inwestorzy K. M. i Z. M. złożyli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego - sali restauracyjnej na terenie działek nr [...], [...], arkusz 2, obręb [...].
Decyzją z dnia 31 maja 2024 r. Wójt Gminy [...] ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego - sali restauracyjnej na terenie działek nr [...], [...], arkusz 2, obręb [...], gmina [...].
We wspólnym piśmie z dnia 17 czerwca 2024 r. D. P., S. F., D. P. i M. P. wnieśli odwołanie w tej sprawie. Podnieśli, że dom, w którym mieszają, znajduje się w bardzo bliskiej odległości od granicy działki, na której ma powstać sala restauracyjna. Co więcej, posiadają bardzo wąską działkę o szerokości 16 m, a dom wybudowany jest w granicy z drugiej strony, zatem większość okien domu jest usytuowana w odległości zaledwie 6 m od działki inwestycyjnej. Inwestycja będzie uciążliwa dla komfortu stron, z uwagi na głośną muzykę oraz hałasy, które towarzyszą tego typu imprezom z terenów wokół sali. Nieruchomość straci na wartości. W domu mieszka starsza schorowana osoba. Poza tym na ul. [...] nie ma żadnych tego typu obiektów ani lokali usługowych. Decyzja została wydana tylko na korzyści jednej strony.
W piśmie z dnia 28 czerwca 2024 r. A. K. wniosła w tej sprawie odwołanie o treści podobnej do powyższego odwołania innych stron.
W piśmie za dnia 17 czerwca 2024 r. odwołanie wniósł A. W., który podniósł, że budynek mieszkalny, w którym mieszka wraz z rodziną, znajduje się bezpośrednio w granicy działki przeznaczonej pod budowę sali. Inwestycja będzie uciążliwa dla stron ze względu na hałas i głośną muzykę. Nieruchomość straci również na wartości.
W piśmie z dnia 17 lipca 2024 r. inwestorzy [Z. M. i K. M.] podnieśli, że zabudowa domem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym działki państwa W. generują całodniowe zacienienie, co wpływa na niekorzystne zagospodarowanie działki dla celów mieszkalnych. Państwo K. prowadzą na działce nr [...] zakład specjalizujący się w naprawie samochodów w zakresie napraw mechanicznych, blacharskich oraz lakierniczych.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze, motywując swoje rozstrzygnięcie, w uzasadnieniu decyzji z dnia 8 sierpnia 2024 r. stwierdziło, że w ocenie Kolegium wydana w sprawie jest zasadna i odpowiada prawu.
Organ odwoławczy wyjaśnił, że materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2023 r., poz. 977 ze zm.) - dalej: u.p.z.p. Kolegium przywołało brzmienie art. 4 ust. 2 oraz art. 61 ust. 1 i 5a u.p.z.p.
Następnie organ II instancji stwierdził, że szerokość frontu terenu inwestycji wynosi ok. 30 m, zatem jej trzykrotność to 3 x 30 m = 90 m. Wyjaśnił, że z załącznika graficznego do analizy wynika, że organ wyznaczył obszar o promieniu ok. 90 m w kierunku północnym, wschodnim i zachodnim, a w kierunku południowym organ poszerzył obszar analizowany o 70 m, wskazując, iż w ten sposób wyznaczony obszar tworzy pewien układ zabudowy, na podstawie którego możliwe było przeprowadzenie analizy urbanistycznej i ustalenie wymagań dla nowej zabudowy. W ocenie Kolegium tak wyznaczony obszar analizowany w niniejszej sprawie należy uznać za prawidłowy, tj. taki, który stanowi podstawę do ustalania dalszych parametrów.
Organ odwoławczy wyjaśnił, że w trakcie badań obszaru analizowanego w niniejszej sprawie ustalono, że na obszarze tym występują budynki mieszkalne jednorodzinne wolnostojące i towarzysząca im zabudowa gospodarczo-garażowa; na działce nr [...] występuje budynek o funkcji usługowej - usługi oświaty (żłobek, szkoła podstawowa, przedszkole); na działce nr [...] występuje funkcja usługowa - usługi cateringowe; na działce nr [...] występuje zabudowa gospodarczo garażowa.
Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, który uznał, że zaproponowana przez inwestora funkcja kontynuuje funkcje obszaru analizowanego. Organ II instancji wskazał na to, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Powołując się na stanowisko orzecznictwa, organ stwierdził, że pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. Celem ustawodawcy nie było zahamowanie możliwości zagospodarowania terenów, a jedynie zracjonalizowanie sposobu tego zagospodarowania przy wykorzystaniu kontynuacji cech i funkcji dotychczasowej zabudowy. Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa, czy też nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego, muszą się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Dopiero z momentem wykazania sprzeczności przestaje być ona dopuszczalna. W przypadku, gdy nieruchomości sąsiednie są zabudowane i planowana inwestycja jest dostosowana do dotychczasowej zabudowy pod względem urbanistycznym i architektonicznym, a nadto można ją pogodzić z istniejącą na tym terenie funkcją zabudowy, organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy. Brak jest przy tym podstaw, aby funkcję terenu i zabudowy interpretować zawężająco, chociażby jako możliwość powstawania budynków tylko tego samego rodzaju i tej samej funkcji co już istniejące. Podstawę odmowy wydania decyzji stanowić bowiem może jedynie sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją obiektów już istniejących, a zatem muszą istnieć konkretne przyczyny, z powodu których nowej inwestycji (projektowanej zmiany sposobu użytkowania) nie da się w praktyce pogodzić z już istniejącą funkcją tego terenu.
Według organu odwoławczego, skoro kontynuacja funkcji oznacza, że nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego musi się jedynie mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów) i jest dopuszczalny o tyle, o ile można go pogodzić z już istniejącą funkcją, to uznać należy, że planowana w niniejszej sprawie inwestycja stanowi kontynuację funkcji już istniejącej, ponieważ można pogodzić istnienie zabudowy mieszkaniowej z istnieniem na danym terenie budynku o funkcji usługowej (restauracji). Zarówno wykładnia systemowa art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., oparta na założeniu, że normy przedmiotowego przepisu należy interpretować w taki sposób, aby w jak najmniejszym stopniu ograniczały chronione przepisami Konstytucji (art. 64 ust. 3 w zw. z art. 31 ust. 3) prawo własności, jak i wykładnia celowościowa tego przepisu, który ma przecież na celu ochronę ładu przestrzennego, a nie znaczne ograniczanie nowej zabudowy i zmian sposobu użytkowania budynków na terenach, na których nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, nie pozwalają uznać, że jeżeli istniejąca na terenie analizowanym zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową, oznacza to, że nowy obiekt może być tylko budynkiem mieszkalnym. Wskazując na stanowisko literatury przedmiotu, organ stwierdził, że w świetle przyjętej definicji pojęcia "kontynuacji funkcji" budynkom mieszkalnym towarzyszyć mogą nie tylko inne budynki tego samego typu, lecz także obiekty o komplementarnym charakterze, jak np. sklep osiedlowy, przychodnia lekarska, bar, a także przedszkole.
Następnie Kolegium przywołało przepisy § 4 ust. 1-4 "cytowanego rozporządzenia", stwierdzając, że na obszarze analizowanym istniejąca zabudowa zlokalizowana jest w różnych odległościach od pasa drogowego - od 4 do 24 m. Organ ustalił linię zabudowy w odległości 8 m, co stanowi przedłużenie linii istniejącej na działkach sąsiadujących z terenem inwestycji od strony północnej. W ocenie Kolegium, ustalona na załączniku graficznym linia zabudowy nie narusza powyższych przepisów.
W zakresie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy organ II instancji przywołał brzmienie § 5 ust. 1 i 2 "cytowanego rozporządzenia", stwierdzając, że analiza urbanistyczna wskazuje, iż wielkość działek na analizowanym obszarze jest zróżnicowana. Zabudowa na działkach wynosi od 2,5% do 30,1%, a średnia wartość to 17,3%. Organ odwoławczy wskazał na to, że "dla inwestycji organ ustalił wartość max. 30,1%", a w ocenie Kolegium parametr ten został ustalony w sposób prawidłowy, gdyż mieści się "w wartości występującej w obszarze analizowanym".
W odniesieniu do szerokości elewacji frontowej organ odwoławczy przywołał treść § 6 ust. 1 i 2 "cytowanego rozporządzenia" i stwierdził, że analiza urbanistyczna wskazuje, iż szerokość frontu działek na analizowany obszarze jest zróżnicowana. Budynki mieszkalne mają szerokość od 9 m do 22 m, średnia wynosi 12,4 m. Budynki gospodarczo-garażowe mają szerokość od 3,5 m do 57,2 m, średnia wynosi 14,5 m. Budynki usługowe mają szerokość od 25 m do 52,5 m, średnia wynosi 38,8 m. Organ II instancji wskazał na to, że "dla inwestycji organ ustalił wartość max. 17 m z tolerancją do 20%", a w ocenie Kolegium parametr ten został ustalony w sposób prawidłowy, mieści się on bowiem w wartościach występujących na obszarze analizowanym.
Następnie Kolegium przywołało § 7 ust. 1-4 rozporządzenia i stwierdziło, że budynki zlokalizowane na obszarze analizowanym mają wysokość górnej krawędzi elewacji, gzymsu lub attyki ok. 9 m, a budynki gospodarczo-garażowe ok. 6 m. Organ ustalił, że dla projektowanej inwestycji możliwą wysokość do 9 m. W odniesieniu do geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) organ odwoławczy przywołał § 8 rozporządzenia i stwierdził, że na obszarze analizowanym występują budynki mające dachy strome dwuspadowe i wielospadowe o kacie nachylenia połaci dachowych od 12 do 45 stopni oraz dachy płaskie do 12 stopni. Organ I instancji ustalił dla inwestycji dach płaski o kącie nachylania połaci dachowych 12 stopni lub dach stromy wielospadowy o kącie nachylenia połaci dachowych od 12 do 30 stopni, co odpowiada wartościom występującym na obszarze analizowanym.
Przy tak przedstawionych okolicznościach Kolegium stwierdziło, że planowana inwestycja nie jest sprzeczna z zastanym ładem przestrzennym.
Ponadto organ odwoławczy stwierdził, że działka inwestycyjna ma dostęp do drogi publicznej - drogi gminnej stanowiącej działkę nr [...], wobec czego warunek z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z p. został spełniony. Wskazał też na umowy dostawców mediów i zauważył, że został spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w zakresie uzbrojenia terenu. Wyjaśnił również, że w niniejszej sprawie teren nie wymaga zgody na przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze i nieleśne, gdyż teren nieruchomości stanowią grunty oznaczone w ewidencji jako RVI, PsVI, RVI, wobec czego warunek z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. jest spełniony. Poza tym organ II instancji stwierdził, że planowana inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi - spełniony jest warunek z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. Planowana inwestycja spełnia również warunek z art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p.
Kolegium zauważyło także, że projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy został sporządzony przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia stosownie do treści art. 50 ust. 4 u.p.z.p. Stwierdziło zarazem, że organ uzyskał niezbędne uzgodnienia, o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p., gdyż Wójt wystąpił o uzgodnienie projektu decyzji do: Starosty [...], który nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, zatem uznaje się, że dokonał milczącego uzgodnienia projektu decyzji; Powiatowego Zarządu Dróg, który postanowieniem dnia 5 marca 2024 r. dokonał uzgodnienia projektu decyzji; Państwowej Stacji Sanitarno-Epidemiologicznej w [...], który to organ postanowieniem z dnia 1 marca 2024 r. dokonał uzgodnienia projektu decyzji.
Ponadto Kolegium wskazało na to, że organ I instancji zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie, jak i o zakończeniu postępowania i zebraniu całości materiału dowodowego oraz treści art. 10 k.p.a.
Podsumowując tę część rozważań, Kolegium stwierdziło, że planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie sześć przesłanek wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p., zatem zasadne jest utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji.
Kolegium wyjaśniło również, że nie podziela zarzutów wniesionych odwołań. W tym względzie organ II instancji wyjaśnił, że zarzuty odwołania sprowadzały się przede wszystkim do tego, iż w okolicy nie ma zabudowy o podobnym charakterze. Kolegium wskazało na to, że w tej kwestii wypowiedziało się na wstępie uzasadnienia decyzji. Organ odwoławczy dodał, że celem zasady "dobrego sąsiedztwa" jest zagwarantowanie określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. ładu przestrzennego poprzez takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. W ocenie Kolegium planowana inwestycja spełnia wyrażoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasadę dobrego sąsiedztwa, której celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego.
W kwestii kolejnych zarzutów odwołania organ II instancji podniósł, że postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest jedynie pierwszym etapem realizacji inwestycji i służy m.in. temu, aby wnioskodawca uzyskał informację, czy planowane przez niego zamierzenie inwestycyjne jest dopuszczalne na danym terenie z punktu widzenia wymagań planistycznych. Decyzja o warunkach zabudowy określa tylko ogólne ramy inwestycji, które ulegają konkretyzacji dopiero na etapie pozwolenia na budowę. Kolegium stwierdziło, że z tego powodu podnoszone przez zainteresowanych kwestie dotyczące wpływu inwestycji na korzystanie z ich nieruchomości nie mogą odnieść skutku. Organ stwierdził, że dla wydania decyzji o warunkach zabudowy na określonym terenie nie jest wymagana zgoda właścicieli działki, na której inwestycja jest planowana, a także właścicieli sąsiednich nieruchomości, bowiem taka decyzja nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, co wynika z treści art. 63 ust. 2 u.p.z.p. Decyzja o warunkach zabudowy nie rozstrzyga zagadnień techniczno-budowlanych, bowiem należą one do postępowania prowadzonego przez organy architektoniczno-budowlane w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Organ administracji architektoniczno-budowalnej (starosta) związany będzie przepisami techniczno-budowlanymi, a także warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy.
W jednobrzmiących, odrębnie wniesionych i zarejestrowanych skargach A. K. i A. W. (dalej: skarżący) zarzucili naruszenie:
1) przepisów prawa materialnego: art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji zezwalającej na realizację inwestycji, która nie spełnia warunku kontynuacji istniejącej już zabudowy i jej funkcji oraz godzi w zasadę dobrego sąsiedztwa;
2) przepisów prawa procesowego: art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy w zakresie ustalenia wpływu planowanej inwestycji na znajdujące się w najbliższym sąsiedztwie nieruchomości, w szczególności poprzez ustalenie poziomu immisji wytwarzanych przez planowaną inwestycję w zakresie hałasu, zanieczyszczeń powietrza oraz zwiększonego ruchu kołowego w miejscu planowanej inwestycji.
Zarzuty te zostały następnie umotywowane w uzasadnieniu skarg, które stanowiły rozwinięcie stanowiska wcześniej przedstawionego we wniesionych odwołaniach.
Według skarżących organy nie wzięły pod uwagę, że planowana inwestycja nie spełnia warunku kontynuacji istniejącej już zabudowy i jej funkcji oraz godzi w zasadę dobrego sąsiedztwa, gdyż w sąsiedztwie nie znajdują się żadne inne usługowe zabudowania, które by wielkością i charakterem odpowiadały planowanej inwestycji. Skarżący skupili się na przedstawieniu spodziewanego negatywnego oddziaływania planowanego budynku restauracyjnego o 2 kondygnacjach, związanego z jego funkcjonowaniem (wyrazili przypuszczenie, że obiekt będzie miał kilka sal mogących łącznie pomieścić ok. 300 osób), na sąsiednie nieruchomości - w tym w zakresie immisji w postaci uciążliwości powodowanych przez hałas, wibracje oraz zanieczyszczenia powietrza. Na analizowanym obszarze nie znajdują się inne obiekty usługowe na tak duża liczbę osób. Istniejące obiekty użyteczności publicznej - szkoła, przedszkole, żłobek nie wywołują tak nieprzyjemnych immisji, a poza tym obiekty te w godzinach popołudniowych, wieczornych oraz w weekendy są nieczynne. Dodali, że nieruchomości sąsiednie zabudowane są domami jednorodzinnymi i mieszkają w nich rodziny z dziećmi. W ich ocenie, w takiej sytuacji należy stwierdzić obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko powyższego przedsięwzięcia oraz "ustalić raport o oddziaływaniu na środowisko w pełnym zakresie, gdyż oddziaływanie przedsięwzięcia powinno zostać zaliczone do mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko i stanowić znaczną uciążliwość". Według skarżących, w żaden sposób nie uzasadniono "jak poszczególne urządzenia/samochody będą emitowały hałas powyżej limitu przewidzianego dla sąsiadującej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a w samej decyzji nie wskazano łącznej mocy akustycznej oraz w jakim kierunku hałas będzie się głównie rozchodził i nie wykazano, by na terenie nieruchomości sąsiadujących gdzie znajduje się zabudowa jednorodzinna faktycznie nie następowało przekroczenie norm hałasowych".
Nadto podniesiono, że budynek ograniczy również widoczność przez swoje rozmiary, jak i w znaczny sposób wpłynie na poczucie intymności stron postępowania. Poza tym stwierdzono, że "powyższa inwestycja znacznie obniży zarówno wartość, jak i swobodę codziennego życia (...)[,] jak i nieruchomości sąsiednich. Będzie występował faktyczny problem ze zbyciem nieruchomości".
Poza tym skarżący podjęli polemikę ze stanowiskiem inwestorów co do uciążliwości związanych z funkcjonowaniem zabudowy już istniejącej w sąsiedztwie.
Przy tak sformułowanych zarzutach – umotywowanych w uzasadnieniu skarg, które stanowiły rozwinięcie stanowiska wcześniej przedstawionego we wniesionych odwołaniach – skarżący wnieśli o uchylenie w całości decyzji Kolegium oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania.
W odpowiedzi na skargi Kolegium wniosło o ich oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.
Postanowieniem z dnia 6 grudnia 2024 r. sygn. akt IV SA/Po 800/24 sprawy z powyższych skarg zostały połączone do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia – postępowanie było dalej prowadzone pod sygn. akt IV SA/Po 799/24.
Swoje stanowisko skarżący podtrzymali na rozprawie w dniu 2 kwietnia 2025 r. A. K. oświadczyła, że wnosi i wywodzi jak w skardze. A. W. również oświadczył, że wnosi i wywodzi jak w skardze. Ponadto podniósł, że jego dom, znajduje się w granicy. On i jego rodzina są osobami pracującymi od poniedziałku do piątku, natomiast w weekendy będą na tym terenie odbywały się imprezy, co utrudni funkcjonowanie i wypoczynek.
Z kolei uczestnicy postępowania (inwestorzy) - K. M. i Z. M. wnieśli o oddalanie skargi, podkreślając, że specyfika ich pracy powoduje, że pracują od środy do niedzieli, natomiast chcą odpocząć w pozostałe dni.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.
Skarga okazała się zasadna, wobec czego podlegała uwzględnieniu, niezależnie od oceny zasadności wszystkich zarzutów w niej podniesionych.
W pierwszej kolejności należy zauważyć, że w myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r. poz. 935, ze zm.) - dalej: p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Przywołany przepis, wespół z przepisami ustrojowymi, wyznacza zakres kontroli sądowoadministracyjnej. Kontrola ta dokonywana jest w granicach sprawy wyznaczonych przede wszystkim określonym w skardze przedmiotem zaskarżenia, który może obejmować całość albo tylko część danego aktu, oraz rodzajem i treścią zaskarżonego aktu (por. np. wyroki NSA z dnia 5 marca 2008 r. sygn. akt I OSK 1799/07, 9 kwietnia 2008 r. sygn. akt II GSK 22/08 i 27 października 2010 r. sygn. akt I OSK 73/10 - dostępne w bazie orzeczeń pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).
Przedmiotem tak rozumianej kontroli jest w niniejszej sprawie zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy zaskarżoną przez zainteresowanych decyzję organu I instancji w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla przedsięwzięcia bliżej opisanego w części sprawozdawczej niniejszego uzasadnienia.
Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia niniejszej sprawy stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (aktualnie: Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.) oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588 ze zm.). Akt ten znajduje w sprawie zastosowanie z uwagi na § 12 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2024 r., poz. 1116), który stanowi, że do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe.
Warto w tym miejscu zaznaczyć, że każdej decyzji organu administracyjnego należy stawiać wszystkie wymagania wynikające z powyżej przywołanych przepisów, jak konieczność respektowania zasady legalizmu i prawdy obiektywnej (art. 6 i art. 7 k.p.a.), zasady prowadzenia postępowania w sposób wzbudzający zaufanie do władzy publicznej (art. 8 k.p.a.), zasad należytego informowania stron i przekonywania, tj. wyjaśniania przesłanek podjętych rozstrzygnięć (art. 9 i 11 k.p.a.), z którymi wiążą się wymogi w zakresie prowadzenia postępowania dowodowego i motywowania stanowiska organu (art. 77 § 1 i art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a.). Odnosi się to również do decyzji organu odwoławczego. Ze względu na wyrażoną w art. 15 k.p.a. zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego rozstrzygnięcie organu drugiej instancji jest co do zasady takim samym aktem stosowania prawa, jak rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji, a działanie organu drugiej instancji nie ma charakteru kontrolnego, lecz jest działaniem merytorycznym, równoważnym działaniu organu pierwszej instancji (patrz np. wyrok NSA z dnia 30 października 2019 r. sygn. akt II OSK 3040/17, dostępny jw. - i powołane tam orzecznictwo).
Przepis art. 61 u.p.z.p. określa przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy. W ust. 1 art. 61 przewiduje, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w pkt 1-6 tego przepisu.
Przed wskazaniem uchybień organów, jakie Sąd stwierdził w niniejszej sprawie, trzeba zauważyć, że sam obszar poddany urbanistycznej został wyznaczony na odpowiednim materiale graficznym, z zakreślonymi granicami obszaru analizowanego. Sąd stwierdził jednak niedostatki argumentacyjne organów w zakresie wyznaczania tego obszaru stosownie do wymogów przepisu art. 61 ust. 5a u.p.z.p., zgodnie z którym w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1a. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę.
Zasadą jest wyznaczanie obszaru analizowanego w podstawowych jego wymiarach. Obszar ten może być poszerzony dopiero wówczas, gdy pojawią się okoliczności uzasadniające taką zmianę. Powiększenie obszaru analizowanego zawsze musi jednak służyć zachowaniu ładu przestrzennego. Celem samym w sobie takiego powiększenia nie może być jedynie umożliwienie realizacji przedsięwzięcia objętego wnioskiem inwestora. Innymi słowy, poszerzenie obszaru analizowanego ponad minimalne wymiary jest możliwe, ale musi być uzasadnione wymogami ładu przestrzennego, a ponadto uzasadnienie dla takiego poszerzenia powinno być szczegółowo umotywowane w analizie oraz w uzasadnieniu decyzji o warunkach zabudowy (patrz np. wyrok NSA z dnia 15 czerwca 2023 r. sygn. akt II OSK 2146/20, dostępny jw.). Przy czym, wyznaczając obszar analizowany, w przypadku gdy linia rozgraniczająca obszar analizowany "przecina" daną, wyodrębnioną geodezyjnie nieruchomość (działkę), w analizie należy uwzględnić powierzchnię całej działki ewidencyjnej, zatem również tę jej część, która położona jest poza obszarem analizowanym (patrz: wyrok NSA z dnia 28 czerwca 2022 r. sygn. akt II OSK 1167/22, dostępny jw.). W takiej sytuacji zarówno w decyzji, jak i w analizie urbanistycznej organ powinien wyjaśnić, w jaki sposób został wyznaczony obszar analizowany i wyjaśnić jakimi kierował się przesłankami w sposobie jego wyznaczenia. Analiza urbanistyczna powinna być więc sporządzona i przedstawiona w sposób jasny, przejrzysty i co najważniejsze dający się zweryfikować (por. wyrok NSA z dnia 28 kwietnia 2020 r. sygn. akt II OSK 401/19, dostępny jw.).
W realiach niniejszej sprawy brak jest odpowiedniego przedstawienia tych kwestii w decyzjach organów obydwu instancji. Kolegium stwierdziło, że szerokość frontu terenu inwestycji wynosi ok. 30 m, zatem jej trzykrotność to 3 x 30 m = 90 m, a z załącznika graficznego do analizy wynika, że organ wyznaczył obszar o promieniu ok. 90 m w kierunku północnym, wschodnim i zachodnim, a w kierunku południowym organ poszerzył obszar analizowany o 70 m, wskazując, iż w ten sposób wyznaczony obszar tworzy pewien układ zabudowy, na podstawie którego możliwe było przeprowadzenie analizy urbanistycznej i ustalenie wymagań dla nowej zabudowy. Stwierdzenie to może obiektywnie odpowiadać rzeczywistości, gdyż w analizie wskazano, że ujęto w niej całą istniejącą zabudowę na działkach wymienionych w tej analizie. Wyjaśniono też, że działki przez które przebiega granica obszaru analizowanego, w przypadku gdy większa część ich zabudowy znajduje się w granicach obszaru analizowanego, uwzględniono w całości, zaś działki "pograniczne" zostały wykluczone. Niemniej jednak same uzasadnienia decyzji organów obydwu instancji nie przestawiają tego zagadnienia w wyczerpujący sposób, jednoznacznie motywujący poszerzenie obszaru analizowanego w kierunku południowym (objęcia całości działek i znajdującej się na nich zabudowy). Tymczasem, w razie powiększenia obszaru analizowanego ponad podstawową wielkość obowiązkiem organów było odpowiednie przedstawienie tej kwestii. W decyzji zabrakło zatem pogłębionego wyjaśnienia, że – jak to stwierdziło Kolegium – tak wyznaczony obszar analizowany w niniejszej sprawie należy uznać za prawidłowy, tj. taki, który stanowi podstawę do ustalania dalszych parametrów.
W następnej kolejności Sąd zauważa, że nawet gdyby uznać tak wyznaczony obszar analizowany za uzasadniony (co zasadniczo może mieć miejsce), to i tak należało zgłosić istotne zastrzeżenia co do prawidłowości rozstrzygnięcia sprawy.
Omówienie tychże zastrzeżeń Sąd poprzedza jednak wyjaśnieniem, że zarzuty dotyczące immisji na sąsiednie nieruchomości, mających powstawać na skutek realizacji planowanej zabudowy w postaci budynku restauracyjnego (spodziewane negatywne oddziaływania związane z funkcjonowaniem restauracji, jak hałas czy inne zakłócanie spokoju w sąsiedztwie oraz wibracje i zanieczyszczenia powietrza, jak też wzmożony ruch samochodowy), nie były zasadne.
Organ wydający warunki zabudowy nie ma obowiązku analizować tych kwestii pod kątem dopuszczalności ustalenia warunków lokalizacji inwestycji. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 września 2022 r. sygn. akt II OSK 2807/19 (dostępnym jw.), kwestia wpływu planowanej inwestycji na sąsiednie nieruchomości znajdujące się w obszarze analizowanym, przykładowo poprzez pogorszenie warunków komunikacyjnych czy zwiększenia hałasu, co do zasady może być rozważana na etapie ubiegania się przez inwestora o pozwolenie na budowę. Przepisy art. 140, art. 143 i art. 144 Kodeksu cywilnego regulujące wykonywanie prawa własności, w tym ochronę przed immisjami, nie przekreślają tego, że prawo własności nie jest prawem absolutnym i nieograniczonym, a immisje co do zasady są dozwolone. Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego nie mogą one jedynie przekraczać "przeciętnej miary". Dopuszczalne są zatem takie zakłócenia, które wynikają z normalnej eksploatacji nieruchomości, na której umiejscowione jest źródło zakłóceń, zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem i jednocześnie nie naruszają normalnej eksploatacji nieruchomości doznającej zakłóceń zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (zob. wyrok NSA z dnia 27 kwietnia 2022 r. sygn. akt II OSK 2110/19, dostępny jw.). Zatem samo podniesienie argumentu, że inwestycja będzie mogła powodować immisje, nie jest wystarczające dla zakwestionowania decyzji o warunkach zabudowy. Z uwagi na istotę decyzji o warunkach zabudowy w ramach postępowania poprzedzającego jej wydanie, nie podlegają ocenie kwestie potencjalnych i przyszłych uciążliwości dla sąsiadów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane. Okoliczności te są oceniane w ramach pozwolenia na budowę i oceny tego, czy obiekt budowlany spełnia wymagane prawem warunki techniczne jak np. odległość od nieruchomości sąsiedniej, zacienienie itp. Warunki techniczne zyskują kluczowe znaczenie na etapie projektowania konkretnego obiektu budowlanego i mają na celu spełnienie wymagań określonych w art. 5 i art. 6 Prawa budowlanego, nie stanowiąc przesłanki warunkującej uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (patrz: wyrok NSA z dnia 9 lutego 2023 r. sygn. akt II OSK 2842/21, dostępny jw.).
Poza tym Sąd podkreśla, że domniemana utrata wartości nieruchomości nie stanowi przesłanki do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Ochronie podlegają wyłącznie interesy prawne, a nie interesy faktyczne, np. spadek wartości nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 24 października 2022 r. sygn. akt II OSK [...], dostępny jw.).
Nadto Sąd wyjaśnia, że z gruntu odrzuca forsowaną przez skarżących tezę, że w sprawie należy przeprowadzić postępowanie w sprawie oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko.
Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. z 2024 r., poz. 1112 ze zm.) przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wymaga realizacja następujących planowanych przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko: 1) planowanego przedsięwzięcia mogącego zawsze znacząco oddziaływać na środowisko; 2) planowanego przedsięwzięcia mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, jeżeli obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko został stwierdzony na podstawie art. 63 ust. 1 albo jeżeli o jej przeprowadzenie wystąpi podmiot planujący podjęcie realizacji przedsięwzięcia lokalizowanego na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 3 i 4 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody. Ponadto w art. 59 ust. 2 tej ustawy wskazano, że realizacja planowanego przedsięwzięcia innego niż określone w ust. 1 wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeżeli: 1) przedsięwzięcie to może znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000, a nie jest bezpośrednio związane z ochroną tego obszaru lub nie wynika z tej ochrony; 2) obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000 został stwierdzony na podstawie art. 97 ust. 1.
Z kolei rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. z 2019 r., poz.1839 ze zm.) wskazuje w § 3 ust. 1 przedsięwzięcia mogące potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, w tym - w pkt 57 zabudowę usługową inną niż wymieniona w pkt 56, określając również normatywy powierzchniowe i inne uwarunkowania takiej zabudowy. Planowane w niniejszej sprawie przedsięwzięcie, ze względu na swoje uwarunkowania (w tym co do powierzchni zabudowy – dwie działki ewidencyjne o łącznej powierzchni 0,2 ha) nie jest objęte dyspozycją przepisów przywołanego rozporządzenia. Przedmiotowa inwestycja nie wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko.
Sąd podkreśla również, że zagospodarowanie terenu pod zabudowę obiektem gastronomicznym (sala restauracyjna) na terenie, w które sąsiedztwie występuje zabudowa mieszkaniowa, jak i usługowa (usługi gastronomiczne w formie cateringu), zwykle nie narusza zasady kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, bowiem stanowi uzupełnienie względem istniejącej funkcji zabudowy. Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza też tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie niewchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony (por. np. wyrok NSA z dnia 2 grudnia 2021 r. sygn. akt II OSK 2551/21, dostępny jw.). Zdaniem Sądu, wystarczające jest ustalenie przez organ administracji, że na obszarze analizowanym istnieją lokale, w których prowadzona jest działalność usługowa. Dla ustalenia przez organ administracji, że w sąsiedztwie (szeroko rozumianym jako obszar analizowany) istnieje kontynuacja funkcji usługowej nie jest natomiast konieczne wyodrębnianie określonego rodzaju usługi (por. wyrok NSA z dnia 16 lutego 2022 r. sygn. akt II OSK 725/21, dostępny jw.). W zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Podstawą wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy może być zatem wyłącznie oczywista sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją obiektów już istniejących, którą można by racjonalnie uzasadnić (tak NSA np. w wyroku z dnia 19 grudnia 2017 r. sygn. akt II OSK 730/16, dostępnym jw.).
Stąd też, w sytuacji gdy na terenie sąsiednim (na obszarze analizowanym) występuje również funkcja usługowa, zasada dobrego sąsiedztwa dopuszcza ustalenie – w ramach kontynuacji funkcji usługowej – usług z zakresu gastronomii. Nie oznacza to jednak, że w niniejszej sprawie w sposób należyty wyjaśniono wszystkie okoliczności sprawy niezbędne dla rozstrzygnięcia, czy dla inwestycji w kształcie wynikającym z wniosku inwestora, tj. dla przedsięwzięcia polegającego na budowie budynku usługowego - sali restauracyjnej na terenie działek nr [...], [...], arkusz 2, obręb [...], gmina [...].
Rozstrzygnięcia organów co do ustalenia wskaźników i parametrów nowej zabudowy, w szczególności wielkości powierzchni zabudowy względem powierzchni terenu inwestycji, jak też wysokości nowej zabudowy nie mogły zostać uznane za prawidłowe, gdyż finalnie nie zostały należycie przedstawione i umotywowane. Zasadnicze wątpliwości Sądu w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę wzbudziły przede wszystkim kwestie dotyczące spełnienia warunków z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.
Wspomniane wcześniej rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (którego Kolegium bliżej nie określiło w swojej decyzji) ustanawia zasadę, że parametry zabudowy objętej decyzją o warunkach zabudowy ustala się na podstawie średnich wartości występujących na obszarze analizowanym. Wyjątkowo, możliwe jest odstępstwo od tej reguły, które uzasadnione być winno wynikami sporządzonej w sprawie analizy urbanistyczno-architektonicznej. Taki stan prawny nie oznacza jednakże, że parametry inwestycji, dla której ustalane są warunki zabudowy, mogą być określane przez odniesienie ich zawsze do wartości najwyższych (maksymalnych) występujących na obszarze analizowanym. Odstępstwo od parametrów średnich powinno być uzasadnione przekonującymi przesłankami zawartymi w analizie urbanistyczno-architektonicznej. Co do zasady, za nieuprawnione ocenić należy takie postępowanie organów administracji publicznej, które w decyzji o warunkach zabudowy określają parametry inwestycji poprzez dowolne nawiązywanie do wartości zbliżonych do najwyższych na obszarze analizowanym, bez jednoczesnego wykazania, że taki zabieg jest w realiach sprawy usprawiedliwiony okolicznościami odnoszącymi się do zachowania ładu przestrzennego (por. wcześniej przywołany wyrok NSA o sygn. akt II OSK 2842/21 oraz wyrok z dnia 26 maja 2020 r. sygn. akt II OSK 2990/19, dostępny jw.).
Dotyczy to wszystkich odstępstw, o których mowa w § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 przywołanego rozporządzenia. Naczelnym celem planowania i zagospodarowania przestrzennego jest bowiem uwzględnianie wymagań ładu przestrzennego (art. 1 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). W tym też kontekście, jako co do zasady nieuprawnione ocenić należy takie postępowanie organów administracji publicznej, które w decyzji o warunkach zabudowy bez odpowiednio pogłębionej analizy określają parametry inwestycji poprzez dowolne nawiązywanie do wartości zbliżonych do najwyższych na obszarze analizowanym.
Dla przykładu warto wskazać, że możliwe jest w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy (§ 5 rozporządzenia), w konkretnym przypadku rozstrzygnięcie specyficzne, uwzględniające uwarunkowania zaistniałe na terenie obszaru urbanistycznego, w kontekście zamierzenia przedstawionego we wniosku. Wymaga to jednak szczegółowego uzasadnienia w decyzji rozstrzygającej sprawę w tym zakresie (por. wyrok NSA z dnia 11 czerwca 2014 r. sygn. II OSK 95/13, dostępny jw.). To samo jednakże odnosi się do innych parametrów nowej zabudowy.
W tym też kontekście, ustalenia w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, które określono do maksymalnie 30,1% budzą zasadnicze wątpliwości Sądu w sytuacji, gdy z analizy urbanistycznej wynika, że średni wskaźnik wynosi 17,3%. Tak określona wartość powinna być osadzona w kontekście uwarunkowań istniejących na analizowanym terenie. Sąd uznał zatem w tym zakresie słuszność skargi. Kwestia ta, pomimo istotnego odstępstwa od średniego wskaźnika zabudowy dla obszaru analizowanego, nie została przez organ należycie uzasadniona. W szczególności nie wskazano konkretnych działek w sąsiedztwie, które miałyby być zainwestowane na poziomie intensywności uzasadniającym przyjęcie takiego wskaźnika w niniejszej sprawie na warunkach odstępstwa, o którym mowa w § 5 ust. 2 przywołanego rozporządzenia. Intensywność ta ma zaś istotne znaczenie dla dopuszczalnych gabarytów i innych parametrów budynku, jaki finalnie może zostać zrealizowany na terenie objętym wnioskiem inwestorów. Osadzenie nowej zabudowy usługowej o określonej intensywności zabudowy (tu: budynku usługowego stanowiącego obiekt restauracyjny) – co też zwykle przekłada się na rodzaj i zakres odziaływań samego obiektu – powinna zatem być szczególnie wnikliwie rozważona na gruncie zasady dobrego sąsiedztwa.
W ocenie Sądu, ostatecznie należało uznać, że organy nie poddały odpowiedniej analizie całokształtu okoliczności sprawy i wniosku inwestora w odniesieniu do wszystkich istotnych kwestii, których wyjaśnienie i potwierdzenie uprawniałoby do wydania decyzji o warunkach zabudowy ustalającej takie wskaźniki i parametry planowanej zabudowy, jak w niej wskazane. Stanowiło to istotne naruszenie prawa materialnego w zakresie wymogów z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w powiązaniu z wcześniej przywołanymi przepisami postępowania.
Waga i charakter stwierdzonych uchybień były tego rodzaju, że w sprawie zaszły podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Wskazane przez Sąd naruszenia w zakresie procesowego mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, skoro świadczą o braku wszechstronnego rozpatrzenia wszystkich okoliczności sprawy. Doprowadziło to do wydania decyzji bez należytego oparcia takiego rozstrzygnięcia w analizie stanu faktycznego i obwiązujących przepisach prawa, powodując również naruszenie przywołanych przepisów prawa materialnego.
W ramach ponownie przeprowadzonego postępowania organy będą zobowiązane uwzględnić i wyjaśnić wszystkie istotne kwestie, wynikające z wykładni prawa i wytycznych, które Sąd przedstawił w niniejszym uzasadnieniu. Postępowanie dowodowe powinno zostać powtórzone w całości, włącznie z ponowioną analizą urbanistyczną i wymaganymi uzgodnieniami.
W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c oraz art. 135 p.p.s.a. orzekł, jak w pkt 1 sentencji.
O kosztach postępowania Sąd rozstrzygnął w pkt 2 wyroku na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a. Sąd wziął pod uwagę wniosek skarżących, wynik sprawy i wysokość uiszczonych w tej sprawie kosztów sądowych przez każdą ze stron (po 500 zł wpisu od skargi).