IV SA/Po 581/25

IV SA/Po 581/25 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2025-08-27
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-06-11
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Monika Świerczak /sprawozdawca/
Sebastian Michalski
Wojciech Rowiński /przewodniczący/
Symbol z opisem
6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne
Budowlane prawo
Sygn. powiązane
II OSK 2727/25 - Postanowienie NSA z 2026-01-14
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 725
art. 40 ust. 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wojciech Rowiński Sędzia WSA Monika Świerczak (spr.) Asesor sąd. WSA Sebastian Michalski Protokolant st. sekr. sąd. Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 sierpnia 2025 r. sprawy ze skargi P. sp. z o.o. z siedzibą w W. na decyzję Wojewody z dnia 24 kwietnia 2025 r. nr [...] w przedmiocie przeniesienia pozwolenia na budowę oddala skargę w całości.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia 24 kwietnia 2025 r. nr [...] Wojewoda po rozpatrzeniu odwołania P. Sp. z o. o utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] nr [...] z dnia 20 lutego 2025 r. o przeniesieniu pozwolenia na budowę nr [...] z 4 października 2019 r., znak [...] obejmującego budowę zespołu dziesięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z podziemnymi halami garażowymi oraz pozostałymi elementami infrastruktury, w tym wewnętrzną instalacją gazową oraz przebudową istniejącego budynku technicznego, zlokalizowanego na terenie działek nr ewid. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] (powstałych z podziału dz. [...] położonych w m. S., gm. [...]) na rzecz H. Sp. z o.o. Sp. komandytowo-akcyjna z siedzibą [...], ul. [...].
W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, iż 30 stycznia 2024 r. H. Sp. z o.o. Sp. komandytowo-akcyjna dalej "nowy inwestor" złożyła w Starostwie Powiatowym w [...] wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę nr [...] z 4 października 2019 r. Do wniosku przedłożono oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz oświadczenie z 20 stycznia 2025 r. o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę podpisane przez M. T. (zgodnie z KRS członka zarządu komplementariusza).
W odpowiedzi na wezwanie organu, pismem z 19 lutego 2025 r. pełnomocnik nowego inwestora przedłożył nowe oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane dla działek objętych przedmiotowym pozwoleniem oraz kopię dziennika budowy nr [...] (tom 1/22), którego wynika, że ostatni wpis został dokonany 20 października 2022 r.
Decyzją z 20 lutego 2025 r., działając w oparciu o art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm.) - dalej "Prawo budowlane" Starosta [...] wydał decyzję o przeniesieniu decyzji nr [...] z 4 października 2019 r. na rzecz nowego inwestora.
Wojewoda zaznaczył, że instytucję przeniesienia pozwolenia na budowę reguluje art. 40 Prawa budowlanego. Zgodnie z treścią art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego, organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany, w drodze decyzji, przenieść to pozwolenie na wniosek nowego inwestora, jeżeli do wniosku inwestor dołączy:
1) oświadczenie o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę;
2) oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz zgodę dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana, lub kopię tej zgody.
Wskazano, że w myśl art. 40 ust. 1a Prawa budowlanego zgoda dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana, lub kopia tej zgody nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę. Jednocześnie zgodnie z art. 40 ust. 3 Prawa budowlanego stronami w postępowaniu o przeniesienie pozwolenia na budowę są wyłącznie dotychczasowy i nowy inwestor.
Zdaniem Wojewody z przytoczonych regulacji wynika, że jeśli własność nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszła z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora, to nowy inwestor nie ma obowiązku dołączania zgody, o której mowa w art. 40 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego. Z przepisów prawa nie wynika również, aby istniał obowiązek dostarczania aktu notarialnego potwierdzającego prawo własności nowego inwestora.
Organ II instancji podniósł, że jak wynika z akt przedmiotowej sprawy, decyzja pozwolenia na budowę nr [...] z 4 października 2019 r., znak [...] pierwotnie została wydana na rzecz J. Sp. akcyjna, następnie decyzją nr [...] z 29 października 2021 r., znak [...] została przeniesiona na rzecz H. S.A. i następnie decyzją nr [...] z 18 maja 2022 r., znak [...] została przeniesiona na rzecz P. Sp. z o.o.. Aktualnie w sprawie jest procesowane przeniesienie decyzji pozwolenia na budowę nr [...] z 4 października 2019 r., znak [...] z P. Sp. z o.o. na rzecz H. Sp. z o.o. Sp. komandytowo-akcyjna, a więc stronami w tym postępowaniu jest tylko i wyłącznie P. Sp. z o.o. i H. Sp. z o.o. Sp. komandytowo-akcyjna.
Z akt sprawy wynika, że nowy inwestor od 27 grudnia 2023 r. jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działki o numerach ewidencyjnych [...], [...]; [...]; [...]; [...]; [...]; [...]; [...]; [...], położonej w miejscowości S., powiecie gminie [...], zgodnie z przedłożonym odpisem księgi wieczystej, poza tym kwestia roszczeń o przeniesienie własności z działu III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości ustanowionego na rzecz H. spółka akcyjna w tym postępowaniu nie mają znaczenia, tym bardziej że z przedłożonych wyjaśnień przez nowego inwestora wynika, że roszczenia te zostały wykreślone z księgi wieczystej. Na marginesie sprawy wyjaśnia się, że ewentualna kwestia związana z chęcią uczestnictwa H. spółka akcyjna w tym postępowaniu winna być sygnalizowana ze strony tej spółki, spółka P. Sp. z o.o. nie przedstawiła w sprawie jakiekolwiek pełnomocnictwa z którego wynika, że ma uprawienia do działania w imieniu tejże spółki.
Podsumowując Wojewoda podkreślił, że decyzja wydana na podstawie art. 40 Prawa budowlanego jest decyzją związaną, a więc organ, który wydał pozwolenie na budowę jest zobowiązany do jej przeniesienia na rzecz innego podmiotu o ile tylko zostały spełnione wskazane w tym przepisie przesłanki. Organ administracyjny nie może odmówić przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli tylko wnioskodawca przyjmuje wszystkie warunki zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę i złoży oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a osoba uprawniona z decyzji będącej przedmiotem przeniesienia wyrazi zgodę na przeniesienie uprawnień wynikających z tej decyzji na inny podmiot.
W ocenie organu odwoławczego wszystkie przesłanki zostały spełnione: wnioskodawca przedłożył oświadczenie inwestora o zgodzie na przeniesienie decyzji, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, oraz oświadczenie, że przyjmuje wszystkie warunki zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę, w związku z czym nie było podstaw prawnych do wydania decyzji odmownej.
Skargę na powyższą decyzję wywiodła do Sądu P. Sp. z o. o z siedzibą w W. wnosząc o jej uchylenie oraz umorzenie postępowania w całości. Jednocześnie wniesiono o zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych,.
Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:
1. naruszenie przepisów postępowania procesowego mające istotny wpływ na wynik sprawy ti. art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 28 k.p.a. w zw. z art. 109 § 1 k.p.a. poprzez wydanie zaskarżonej Decyzji pomimo niezawiadomienia H. S.A. o toczącym się postępowaniu, która w świetle treści III działu księgi wieczystej nieruchomości o numerze [...] - dla której została wydana zaskarżona decyzja ma niewątpliwie status strony w niniejszym postępowaniu, a w konsekwencji nie doręczenia zaskarżonej decyzji, co stanowi podstawę do wznowienia postępowania z uwagi na art. 145 § 1 pkt. 4 k.p.a. oraz do nieważności decyzji z uwagi na art. 156 § 1 pkt, 2 k.p.a., co stanowi rażące naruszenie prawa,
2. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy w postaci art. 6 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 81 k.p.a. poprzez wydanie zaskarżonej decyzji pomimo brak wyczerpującego zgromadzenia materiału dowodowego na skutek niewystarczającej weryfikacji stanu prawnego i faktycznego nieruchomości położonej w minie [...], m. S., dla gruntów powstałych z podziału dz. [...], dla której prowadzona jest księgowa wieczysta o numerze [...] (dalej jako: "Nieruchomość") oraz wpisanych roszczeń w dziale III KW, co stanowiło oczywiste naruszenie zasady pierwszeństwa słusznego interesu H. S.A. z siedzibą w W. (KRS: [...] dalej jako: "H. "), a w rezultacie doprowadziło do wydania wadliwej zaskarżonej Decyzji;
3. naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci art. 40 § 1 prawo budowlane poprzez błędną wykładnie, ewentualnie niewłaściwe zastosowanie tj. poprzez przeniesienie decyzji nr [...] z dnia 18 maja 2022 r. dotyczącą pozwolenia na budowę wydanej na rzecz P. , a wskutek wydanej zaskarżonej decyzji przeniesienie jej na rzecz H. , pomijając przy tym brak zgody dotychczasowego inwestora tj. P. (na rzecz którego została wydana decyzja), a do której nowy inwestor jest zobligowany do przedłożenia chcąc przenieść wydaną decyzję dotyczącą pozwolenia na budowę, przy czym H. jest zobowiązana do zbycia przedmiotowej Nieruchomości.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492 z późn. zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej jako p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.
Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji w świetle powołanych wyżej kryteriów Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Przedmiotem kontroli sądowej jest w niniejszej sprawie decyzja Wojewody z 24 kwietnia 2025 r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z dnia 20 lutego 2025 r. o przeniesieniu pozwolenia na budowę nr [...] z dnia 4 października 2019 r., obejmującego budowę zespołu dziesięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z podziemnymi halami garażowymi oraz pozostałymi elementami infrastruktury, zlokalizowanego na terenie działek nr ewid. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] (powstałych z podziału dz. [...] położonych w m. S., gm. [...]) na rzecz H. Sp. z o.o. Sp. komandytowo-akcyjna.
Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego, który stanowi, że organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany, w drodze decyzji, przenieść to pozwolenie na wniosek nowego inwestora, jeżeli do wniosku inwestor dołączy:
1) oświadczenie:
a) o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę,
b) o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;
2) zgodę dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana, lub kopię tej zgody.
Stosownie natomiast do art. 40 ust. 1a ustawy, zgoda, o której mowa w ust. 1 pkt 2, nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę.
Istota przeniesienia w rozumieniu art. 40 ust. 1 Pr. bud. sprowadza się do umożliwienia nowemu podmiotowi, innemu niż adresat decyzji o pozwoleniu na budowę, przejęcie prawa do zrealizowania określonego przedsięwzięcia budowlanego, w trybie uproszczonym, w którym ten podmiot wstępuje w miejsce pierwotnego inwestora, któremu udzielono pozwolenia na budowę ostateczną decyzją administracyjną.
Jest to więc zmiana wyłącznie podmiotowa, co oznacza, że w trybie przewidzianym w art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego wszystkie inne warunki określone w decyzji o pozwoleniu na budowę nie mogą ulec zmianie. Wynika to wprost z art. 40 ust. 1 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego, wedle którego inwestor występujący o przeniesienie pozwolenia na budowę musi złożyć oświadczenie, że przyjmuje wszystkie warunki zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę. W tym zakresie podzielić należy pogląd wyrażony w wyroku WSA w Lublinie z 17 stycznia 2019 r., sygn. akt II SA/Lu 779/18, że przewidziana w art. 40 Prawa budowlanego możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę służy jedynie zmianie adresata ostatecznej decyzji administracyjnej, a nie zmianie jej treści. W jej wyniku określone w decyzji o pozwoleniu na budowę prawa i obowiązki przechodzą na inny podmiot, nie zmienia się natomiast ich treść. Jej zastosowanie jest możliwe tylko wówczas, gdy wnioskodawca przejmie na siebie wszelkie warunki zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę, albowiem zmiana inwestora w trybie art. 40 Prawa budowlanego nie jest środkiem, który mógłby prowadzić do ponownej oceny i wzruszenia pozwolenia na budowę, bądź też jego zmiany.
W ocenie Sądu wszystkie przesłanki zawarte w wyżej komentowanym przepisie zostały spełnione. Wnioskodawca przedłożył oświadczenie inwestora o zgodzie na przeniesienie decyzji, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, oraz oświadczenie, że przyjmuje wszystkie warunki zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę.
Decydujące w niniejszej sprawie dla organów było, zgodnie z brzmieniem art. 40 ust. 1 pkt 1 i ust. 1a Prawa budowlanego, posiadanie przez nowego inwestora, na dzień złożenia wniosku, tytułu prawnego do nieruchomości w postaci prawa własności oraz złożenie przez niego stosownych oświadczeń. Przy czym warto podkreślić, że organ, wobec przedstawienia przez nowego inwestora tytułu własności i złożenia stosownych oświadczeń, nie ma tutaj możliwości odmówić wydania takiej decyzji i, jak chce tego skarżący, zbadać ewentualne roszczenia wpisane w dziale III księgi wieczystej. Jak bowiem wskazuje się w orzecznictwie, decyzja o pozwoleniu na budowę związana jest z przedmiotem, a nie podmiotem tej decyzji, co z jednej strony zezwala na przeniesienie pozwolenia, a z drugiej potwierdza, że instytucja ta jest właściwa do takich właśnie sytuacji, gdy inwestor lub osoba posiadająca prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zmienia się, co pozwala zachować naczelną zasadę trwałości decyzji administracyjnych. W sytuacji zatem, gdy dotychczasowy inwestor, który był właścicielem nieruchomości objętej pozwoleniem na budowę, przeniesie to prawo na nowego inwestora, to nie jest już wymagana jego zgoda na przeniesienie pozwolenia na budowę.
W rozpatrywanej sprawie jest bezsporne, że H. Sp. z o.o. Sp. komandytowo-akcyjna od 27 grudnia 2023 r. jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działki o numerach ewidencyjnych [...], [...]; [...]; [...]; [...]; [...]; [...]; [...]; [...], położonej w miejscowości S., powiecie gminie [...], zgodnie z przedłożonym odpisem księgi wieczystej. Kwestia roszczeń o przeniesienie własności z działu III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości ustanowionego na rzecz H. spółka akcyjna w tym postępowaniu nie mają znaczenia, tym bardziej że z przedłożonych wyjaśnień przez nowego inwestora wynika, że roszczenia te zostały wykreślone z księgi wieczystej.
Odnosząc się natomiast do pozostałych zarzutów skargi, sąd nie dopatrzył się naruszenia przez organ art. 10 k.p.a. Przepis ten dotyczy ochrony zasady czynnego udziału strony w postępowaniu polegającej na umożliwieniu stronie zapoznania się z materiałem dowodowym i wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań przed wydaniem decyzji w obu instancjach. Zdaniem skarżącej naruszenie przez organ administracji publicznej zasady czynnego udziału strony w postępowaniu administracyjnym dotyczyło nie zawiadomienia H. S.A. o toczącym się postępowaniu. W tym miejscu wyjaśnić należy, że H. S.A. nie było stroną postepowania. Natomiast ewentualna kwestia związana z chęcią uczestnictwa H. spółka akcyjna w tym postępowaniu winna być sygnalizowana ze strony tej spółki, a nie skarżącej, która nie przedstawiła w sprawie jakiekolwiek pełnomocnictwa z którego wynika, że ma uprawienia do działania w imieniu tejże spółki.
Nie zasługują również na uwzględnienie zarzuty procesowe naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i 80 k.p.a. Uzasadnienia wydanych decyzji są dostatecznie precyzyjne, wyczerpujące, co do materii istotnej w sprawie i nie naruszają zasady przekonywania w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie zaskarżonych rozstrzygnięć z obrotu prawnego.
W sprawie nie była też wymagana zgoda skarżącej, na prześnienie przedmiotowej decyzji, co zostało wskazane powyżej.
Przepis art. 40 ust. 1a Prawa budowlanego, jako jeden z wielu został wprowadzony w art. 1 pkt 23 lit. b ustawy z 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. (Dz. U. z 2020 r. poz. 471 z późn. zm.). Właściwe zrozumienie intencji ustawodawcy co do modyfikacji regulacji dotyczących przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę nie wynika z wykładni gramatycznej lecz celowościowej. Uzasadnienie rządowego projektu ustawy, jako powód wprowadzenia art. 40 ust. 1a, wskazuje na występujące, w podobnych sytuacjach przypadki: niechęci do wyrażania zgody przez dotychczasowych inwestorów, brak z nimi kontaktu czy żądanie dodatkowych opłat za taką zgodę od nowych inwestorów. Celem nowelizacji było zatem ukrócenie oportunistycznych zjawisk uniemożlwiających przeniesienia pozwolenia na budowę. W uzasadnieniu projektu zawarto także domniemanie, że celem sprzedaży nieruchomości, na której była rozpoczęta budowa, jest nabycie nieruchomości wraz z budową i prawami do jej realizacji. Skoro zatem tak kształtuje się cel wprowadzenia nowej regulacji, to w istocie wolą ustawodawcy było wykluczenie nieuzasadnionego blokowania nowego właściciela nieruchomości, w kontynuowaniu procesu inwestycyjnego, samą tylko postawą poprzedniego inwestora.
Tym samym, wobec nie dostrzeżenia przez sąd wskazywanych przez skarżącą naruszeń, zaskarżona decyzja okazała się prawidłowa a skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.