IV SA/Po 524/23

IV SA/Po 524/23 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2023-11-09
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-09-05
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Maciej Busz /przewodniczący/
Sebastian Michalski /sprawozdawca/
Tomasz Grossmann
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Administracyjne postępowanie
Zagospodarowanie przestrzenne
Sygn. powiązane
II OSK 378/24 - Wyrok NSA z 2025-02-05
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 1634
art. 32 art. 33 par. 1 par. 2 art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Dz.U. 2023 poz 977
art. 6 ust. 1 pkt 1 art. 52  art. 54  pkt 2  lit. c art. 59 ust. 1  art. 60  ust. 4 art. 61 ust. 1 pkt 1 art. 64
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
Dz.U. 2023 poz 775
art. 7 art. 8 par. 2 art. 11 art. 77 par. 1 art. 107 par. 3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Busz Sędzia WSA Tomasz Grossmann Asesor sądowy WSA Sebastian Michalski (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 09 listopada 2023 r. sprawy ze skargi W. Sp. z o.o. z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 31 maja 2023 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę w całości.
Uzasadnienie
Prezydent Miasta P., po rozpoznaniu wniosku K. S.A., decyzją 24 stycznia 2023 roku (nr [...]), ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, nadbudowie i przebudowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego planowanej do realizacji na działce ewid. nr [...] ark. 14, obręb W., położonej w P. przy ulicy [...].
W zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego organ ustalił: wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na maks. 58%; wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej minimum 25%; szerokość elewacji frontowej maks. 27m; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu, attyki dla rozbudowy i nadbudowy części budynku scalonej z oficyną budynku przy ul. [...] maks. 13m, lecz nie wyżej niż wysokość oficyny bocznej kamienicy przy ul. [...], a dla pozostałej części budynku maks. 15,95m
W zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej organ wskazał, że kamienica powstała w [...] roku oraz jest wpisana do rejestru zabytków pod nr [...] na mocy decyzji z dnia 6 października 1982 roku, a także do Gminnej Ewidencji Zabytków Miasta P. na mocy zarządzenia Prezydenta Miasta P. z dnia 17 października 2019 roku. Uwzględniając wskazania M. K. Z. ustalono, że: dopuszczalna jest przebudowa i nadbudowa niższej 3-kondygnacyjnej i 3-osiowej części oficyny na obiekt garażowy, a jego wysokość nie może przewyższać kalenicy sąsiadującej oficyny bocznej kamienicy przy ul. [...], tj. okapu dachowego istniejącej oficyny; przebudowa niższej części oficyny wymaga przedstawienia szczegółowej inwentaryzacji rysunkowej w rzucie, przekroju i widoku oraz pełnej dokumentacji fotograficznej; zachowaniu i ochronie podlega wyższa 4-kondygnacyjna i 2-osiowa części oficyny, której elewacje i drewniane drzwi należy poddać pracom konserwatorskim, nowa zabudowa w głębi działki musi być dostosowana gabarytami do skali podwórza i otaczającej go historycznej zabudowy, nie przytłaczając jej, lecz harmonijnie ją dopełniać jako spójny element zabudowy; projektowana zabudowa powinna być niższa od kalenicy kamienicy frontowej; w granicach dopuszczonej wysokości nadbudowy i rozbudowy powinny mieścić się urządzenia i instalacje techniczne; zmiany nie mogą negatywnie wpływać na wartość chronionego zespołu urbanistyczno-architektonicznego Wildy i ekspozycję historycznej zabudowy; projekt budowlany powinien uwzględniać docelowe zagospodarowanie podwórza wraz z aranżacją roślinności oraz wymaga akceptacji konserwatorskiej, a na prace budowlane należy uzyskać pozwolenie konserwatorskie przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę.
W zakresie obsługi, infrastruktury technicznej i komunikacji ustalono: obsługa komunikacyjna zgodnie z opinią ZDM winna odbywać się na dotychczasowych zasadach z ul. [...]; z uwagi na duże zapotrzebowanie na miejsca postojowe nie wyraża się zgody na wyznaczenie w pasie drogowym sąsiednich dróg publicznych jakichkolwiek miejsc postojowych zastrzeżonych dla mieszkańców kamienicy; wszystkie istniejące miejsca muszą funkcjonować jako ogólnodostępne, zgodnie z istniejącym oznakowaniem (strefa płatnego parkowania); pełne potrzeby parkingowe dla nowego zamierzenia należy zabezpieczyć na terenie inwestycji w ilości minimalnej jedno miejsce postojowe dla samochodu i jedno miejsce postojowe dla roweru na jeden lokal mieszkalny.
W. sp. j. skorzystała z prawa do złożenia odwołania. Strona zażądała uchylenia decyzji oraz przekazania sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji.
W ocenie Spółki proponowana zabudowa jawi się jako zbyt intensywna tak w odniesieniu do terenu nieruchomości jak i sąsiedztwa.
Dla ustalania wskaźnika wysokości górnej elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki nieadekwatne jest posiłkowanie się wartością tego parametru dla nowej zabudowy przy ul. [...] czy [...]. Budynki oficyny w okolicy planowanej inwestycji są niższe niż zabudowa od frontu. Planowana zabudowa powinna się wpisywać w zastaną. Tym bardziej, że powstaje ona na tyłach kamienicy. Zgodnie z zasadami ładu przestrzennego całość projektowanej zabudowy powinna być nie wyższa niż 13m, lecz nie wyższa niż wysokość oficyny bocznej przy ulicy [...]. Wysokość planowanej inwestycji spowoduje zacienienie istniejącej przestrzeni i istniejącej zabudowy.
W odniesieniu do współczynnika miejsc postojowych Spółka podniosła, że został on tożsamo oznaczony dla nowej zabudowy przy ul. [...]. Jednak organ nie zauważa, że projektowana inwestycja zakłada zabudowanie podwórza, które do tej pory mogło służyć jako parking dla mieszkańców istniejącej kamienicy. Przy ustalonym współczynniku miejsc postojowych inwestor będzie projektował miejsca postojowe wyłącznie dla nowej zabudowy. W ocenie Spółki minimalna ilość miejsc postojowych powinna uwzględniać także to ile lokali znajduje się w istniejącej kamienicy. Projektowana zabudowa ma charakter uzupełniający dla istniejącej i zabiera możliwość dalszego parkowania na podwórzu.
W piśmie z dnia 28 kwietnia 2023 roku wnosząca odwołanie uzupełniająco podała, że ustalając na zasadzie odstępstwa parametr wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu, attyki organ nie pochylił się nad tym, iż budynki przy ul. [...] i [...] w głębi działki nie przekraczają wysokości części frontowych tych budynków, a także nad tym, iż te budynki stanowią integralną całość i nie dzielą się na kamienice od frontu oraz oficyny w głębi działki, jak to ma miejsce przy ul. [...] oraz [...]. Dopuszczając odstępstwo organ przełamał zastany stan rzeczy dopuszczając możliwość tego, że przy ul. [...] budynek oficyny w głębi działki przewyższy budynek w części frontowej działki, co na analizowanym obszarze nie ma miejsca. W ocenie strony zachodzi ryzyko naruszenia ładu przestrzenno-urbanistycznego.
Analiza urbanistyczna stanowiąca załącznik do decyzji nie zawiera szczegółów, które zawarte zostały w treści samej decyzji i w uzasadnieniu do niej, co niewątpliwie jest błędem formalnym. Brak analizy lub przeprowadzenie jej w sposób wadliwy stanowi naruszenie art. 7 oraz art. 77 K.p.a.
Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy przyjęto, na zasadzie odstępstwa, na poziomie maksymalnym 58%, gdy średnia wartość w obszarze analizowanym wynosi 56%. Opracowywany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjmuje ten wskaźnik na jeszcze niższym poziomie (52%). Organ nie dokonał pełnego, wyczerpującego i właściwego uzasadnienia dla zastosowanego odstępstwa.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu sprawy na skutek odwołania, decyzją z dnia 31 maja 2023 roku (nr [...]), utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.
W zakresie zarzutów odwołania organ wyjaśnił, że powierzchnia zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia budowlanego wraz z istniejącą zabudową przekroczy wartości średnie w obszarze analizowanym zaledwie o 2%. Maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy występujący w tym obszarze przyjęty do analizy wynosi 82%.
Budynki znajdujące się w obszarze analizowanym mają wysokość od 9m do 20m. Prawidłowe jest ustalenie wysokości dla rozbudowy i nadbudowy części budynku scalonej z oficyną budynku przy ul. [...] na maks. 13m, lecz nie wyżej niż wysokość oficyny bocznej kamienicy przy ul. [...], a dla pozostałej części budynku maks. 15,95m. W obszarze analizowanym występuje zabudowa o zróżnicowanej wysokości. Dopuszczalne jest ustalenie wysokości budynku zgodnie z żądaniem inwestora. Nowy budynek nie wpłynie negatywnie na zabudowę sąsiednią.
Organ odwoławczy podzielił ocenę prawną Prezydenta Miasta P. w kwestii dotyczącej sposobu wyznaczenia współczynnika minimalnej ilości miejsc postojowych i uznał to stanowisko za własne.
W. Sp. z o.o. z siedzibą w P. (następca prawny W. sp. j., przekształconej w trybie art. 555 § 1 K.s.h.) reprezentowana przez pełnomocnika w osobie adwokata, skorzystała z prawa skargi do sądu administracyjnego.
Skarżąca zażądał uchylenia w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta P., zasądzenia kosztów postępowania sądowego, a także rozpoznania sprawy w trybie uproszczonym na zasadzie art. 119 § 1 P.p.s.a.
Zdaniem strony skarżącej kwestionowane decyzje zostały wydane z naruszeniem:
1) przepisu § 5 ust. 2 oraz § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że odstępstwa zastosowane przy ustalaniu wskaźnika powierzchni zabudowy oraz wysokości górnej elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki nie znajdują uzasadnienia w wynikach analizy urbanistycznej,
2) przepisów art. 54 pkt 2 lit. c w związku z art. 64 oraz art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ustalenie minimalnej ilości miejsc postojowych z pominięciem istniejącej zabudowy na terenie inwestycji i dotychczasowej funkcji podwórka, co przyczyni się do zwiększenia ilości samochodów zaparkowanych na drodze publicznej oraz ograniczy ilość miejsc ogólnodostępnych,
3) przepisów art. 11 oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji obarczonej błędami wskazanymi w odwołaniu oraz brak szczegółowego odniesienia się do argumentów podnoszonych w odwołaniu i "bezwiedne" powtórzenie argumentacji zaprezentowanej w decyzji organu I instancji, a w konsekwencji brak wyjaśnienia zasadności przesłanek, którymi organ odwoławczy kierował się utrzymując w mocy decyzję organu I instancji w mocy.
W uzasadnieniu skargi wskazano, że organy nie wskazały prawidłowości urbanistycznych czy urbanistycznych przemawiających za uczynieniem odstępstwa od średniej w zakresie powierzchni zabudowy. Nie ma znaczenia, że to odchylenie wynosi zaledwie 2%. Pozorna nieznaczność odstąpienia od średniej wartości spowoduje bowiem zwiększenie powierzchni zabudowy o dodatkowe 295m˛. W odniesieniu do parametru wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu, attyki oraz minimalnej ilości miejsc postojowych dla samochodów i rowerów powtórzona została argumentacja zawarta w odwołaniu oraz w jego uzupełnieniu.
W uzasadnieniu skargi dodatkowo poniesiono zarzut, że ani w decyzji organu I instancji, ani w decyzji organu odwoławczego nie wskazano stron postępowania. W ocenie skarżącej uczestnikami postępowania są co najmniej P. A., Zarząd K. Sp. z o.o. z siedzibą w P. oraz K. S.A. z siedzibą w P.. Z daleko posuniętej ostrożności Spółka przedłożyła sześć odpisów skargi.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało stanowisko zaprezentowane uzasadnieniu skarżonej decyzji.
K. S.A., reprezentowana przez pełnomocnika w osobie radcy prawnego, w piśmie z dnia 26 października 2023 roku, wniosła o oddalenie skargi oraz zasądzenie kosztów postępowania zastępstwa prawnego według norm przepisanych, a także opłaty skarbowej w kwocie 17 zł uiszczonej od pełnomocnictwa.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.
W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2022, poz. 2492) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m. in. przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.
Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą zaskarżonym aktem z punktu widzenia kryterium legalności, to jest zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania prawa materialnego. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 - dalej P.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną.
Realizując zadania wymiaru sprawiedliwości sądy administracyjne stosują środki określone w ustawie - art. 3 § 1 P.p.s.a. Uwzględniając skargę na decyzję Sąd uchyla ten akt w całości albo w części na warunkach określonych w art. 145 § 1 pkt 1 lit a-c P.p.s.a., względnie stwierdza jego nieważności, gdy spełnione są przesłanki wskazane w art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a. albo stwierdza wydanie decyzji z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach (art. 145 § 1 pkt 3 P.p.s.a.).
Sprawa zgodnie z wnioskiem strony skarżącej oraz przy braku sprzeciwu pozostałych stron postępowania została rozpoznana w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 P.p.s.a.
Skarga okazała się nieuzasadniona.
Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia kontrolowanej sprawy stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2023, poz. 977. - dalej w skrócie "u.p.z.p.").
Sporne warunki zabudowy zostały ustalone z poszanowaniem treści art. 52 w związku z art. 64 oraz art. 59 ust. 1 u.p.z.p. Organ działał na wniosek inwestora, a zmiana zagospodarowania dotyczyła terenu, dla którego nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W aktach sprawy znajduje się zarówno części opisowa wniosku (podanie z 4 sierpnia 2022 roku), jak i graficzne przedstawienie zamierzenia inwestycyjnego wraz zagospodarowaniem terenu planowanej inwestycji.
Opis zamierzenia inwestycyjnego jest wyczerpujący z punktu widzenia potrzeb określonych koniecznością oceny spełnienia wymagań w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
Zgodnie z art. 54 w związku z art. 64 u.p.z.p. kwestionowana decyzja rozstrzyga, co do: rodzaju inwestycji, warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi, dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, a także ustala linie rozgraniczające teren inwestycji, a w zakresie innych warunków zawiera postanowienia co do ewentualnej kolizji inwestycji z gazową infrastrukturą techniczną.
Wydanie decyzji poprzedzało postępowanie wyjaśniające odnośnie przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., które zostało przeprowadzone z zachowaniem warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).
Decyzja organu pierwszej instancji posiada wymagane załączniki oraz została wydana po wstępnym uzgodnieniu warunków zabudowy, a następnie przedstawieniu projektu decyzji, M. K. Z.. Obsługa komunikacyjna inwestycji uzgodniona została z Z. D. M.. Zgodnie z stanowiskiem P. Sp. z o.o. na terenie objętym wnioskiem nie znajduje się strefa kontrolowana gazociągu.
Dowody włączone do akt sprawy potwierdzają, że teren inwestycji posiada wystarczające dla zamierzenia budowlanego uzbrojenie w zakresie przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i energetycznej.
Stanowiska o istotnej wadliwości kwestionowanych decyzji nie dowodzi zarzut braku wskazania w kwestionowanych decyzjach stron postępowania, czy sugestie o niewłaściwym oznaczeniu stron postępowania.
Przymiot strony w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy posiada inwestor (wnioskodawca) oraz podmioty posiadające tytuł prawny do nieruchomości, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, jak również mogą go mieć właściciele lub użytkownicy wieczyści działek sąsiednich. Wszystkie inne podmioty, w tym właściciele działek niesąsiadujących bezpośrednio z terenem planowanej inwestycji, ale znajdujących się w obszarze analizowanym, mogą być stronami tego postępowania tylko wtedy, gdy wykażą swój interes prawny na podstawie art. 28 K.p.a. O interesie prawnym tych osób przesądza zasięg oddziaływania danej inwestycji na nieruchomości sąsiednie oraz stopień jej uciążliwości dla tych nieruchomości (wyrok NSA z 8.01.2020 r., II OSK 1094/18, LEX nr 2772422).
W aktach sprawy znajduje się dokumentacja (wydruki z Bazy Ewidencji Gruntów [...]) stanowiąca podstawę dla ustalenia działek sąsiadujących z działką inwestycyjną. Na podstawie tej dokumentacji dokonano ustalenia stron postępowania administracyjnego.
W treści decyzji ustalającej warunki zabudowy dla spornej inwestycji wskazany został wnioskodawca, czyli podmiot, który żądał skonkretyzowania własnej sytuacji prawnej w kontekście zagospodarowania inwestowanej działki. Natomiast w treści decyzji organu odwoławczego wskazany został podmiot korzystający z prawa do odwołania.
Krąg pozostałych podmiotów posiadających interes prawny na gruncie kontrolowanej sprawy został określonych tożsamo przez Prezydenta Miasta P. oraz Samorządowe Kolegium Odwoławcze i wynika z rozdzielnika włączonego do akt sprawy. W skardze, jako posiadające interes prawny w kontrolowanej sprawie, wskazane zostały te same podmioty.
W odniesieniu do ostrożności procesowej skarżącej Spółki wyrażającej się przedłożeniem sześciu odpisów skargi Sąd wyjaśnia co następuje.
W postępowaniu w sprawie sądowoadministracyjnej stronami są skarżący oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 32 P.p.s.a.). Osoba, która brała udział w postępowaniu administracyjnym, a nie wniosła skargi, jeżeli wynik postępowania sądowego dotyczy jej interesu prawnego, jest uczestnikiem tego postępowania na prawach strony (art. 33 § 1 P.p.s.a.). Udział w charakterze uczestnika może zgłosić również osoba, która nie brała udziału w postępowaniu administracyjnym, jeżeli wynik tego postępowania dotyczy jej interesu prawnego. Postanowienie sąd wydaje na posiedzeniu niejawnym. Na postanowienie o odmowie dopuszczenia do udziału w sprawie przysługuje zażalenie (art. 33 § 2 P.p.s.a.).
Za strony postępowania sądowoadministracyjnego zostały uznane podmioty, którym doręczono kwestionowane decyzje. Żaden podmiot nie zgłosił chęci udziału w charakterze uczestnika postępowania sądowego.
Brak jest podstaw do formułowania stanowiska, że kwestionowane decyzje zostały wydane z naruszeniem art. 7 oraz art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2023, poz. 775 ze zm.) w związku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W aktach sprawy znajduje się opatrzona datą 30 września 2022 roku część tekstowa oraz graficzna analizy funkcji i cech zabudowy oraz zagospodarowania terenu, do której załączono wydruk z Systemu Informacji Przestrzennej Miasta P. będący odwzorowaniem danych z ewidencji gruntów i budynków, zdjęcia lotnicze [...] z 2021 roku, zdjęcia z wizji w terenie, a także materiały z pozwolenia na budowę dotyczącego nieruchomości przy ul. [...] (budynek mieszkalny wielorodzinny w budowie, inwestycja skarżącej Spółki).
Obszar analizowany, trzykrotność frontu działki inwestycyjnej (66m), organ wyznaczył na kopii mapy zasadniczej w skali 1:500. Wyniki analiz zostały przedstawione tabelarycznie w części tekstowej.
Przedstawione ustalenia, przyjęte parametry i cechy zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, pozostają bezsporne pomiędzy stronami, a Sąd nie ujawnił podstaw do ich zakwestionowania.
O istotnej wadliwości wydanych decyzji nie świadczy sformułowany w uzupełnieniu odwołania "błąd formalny", który ma polegać na tym, że szczegółowe uzasadnienie dla zastosowanych odstępstw zostało przedstawione w uzasadnieniu decyzji, a powinno wynikać z analizy urbanistycznej.
Przypomnieć należy, że zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej.
Dostrzegać również należy, że w okolicznościach kontrolowanej sprawy projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy został przekazany nie tylko podmiotom uzgadniającym/opiniującym, ale wszystkim stronom postępowania administracyjnego w tym skarżącej Spółce, która w piśmie z dnia 13 stycznia 2023 roku zgłosiła uwagi do projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy oraz załączyła decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia 16 marca 2020 roku (nr [...]) ustalającą warunki zabudowy do budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze i garażem podziemnym na działce pod adresem ulica [...].
W tym stanie rzeczy Sąd nie znalazł podstaw do przyjęcia stanowiska, że szersze wyjaśnienie podstaw dla zastosowania odstępstw w uzasadnieniu decyzji, a nie w analizie urbanistycznej, mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Taki "błąd formalny" nie mógł mieć negatywnego wpływu na prawo skarżącej Spółki do obrony własnego interesu prawnego w toku postępowania administracyjnego.
Nie ma podstaw do tego, aby odesłanie do argumentacji zaprezentowanej w decyzji Prezydenta Miasta P. oraz uznanie jej za własną rozpoznawać jako istotne naruszenie przepisów postępowania przez organ odwoławczy.
Porównanie treści pisma skarżącej Spółki, którym zgłosiła ona uwagi do projektu decyzji, z treścią zarzutów sformułowanych w odwołaniu oraz w piśmie stanowiącym uzupełnienie odwołania, doprowadziło Sąd do przekonania, że późniejsze pisma (odwołanie i jego uzupełnienie) w istocie rozwijają uwagi zgłoszone do projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.
Skoro decyzja Prezydenta Miasta P. i jej uzasadnienie konsumują uwagi zgłoszone do projektu decyzji o warunkach zabudowy, a odwołanie jedynie uszczegóławia wcześniej zgłaszane uwagi, to brak jest podstaw do formułowania oceny, że decyzja organu odwoławczego może być obarczona istotnym naruszeniem art. 11 w związku z art. 107 § 3 ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego poprzez to, że w odniesieniu do nielicznych i konkretnych zarzutów Kolegium skorzystało z możliwości ograniczenia argumentacji do stwierdzenia, że "podziela stanowisko organu I instancji i uznaje je za własne".
Sąd nie ujawnił żadnych podstaw do przyjmowania stanowiska, że ustalenie parametru wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki (maks. 58%), czy parametru wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu, attyki dla planowanej inwestycji (maks. 13m dla części scalonej z oficyną budynku przy ul. [...], lecz nie wyżej niż wysokość oficyny bocznej kamienicy przy ul. [...] oraz maks. 15,95m dla pozostałej części budynku), przełamuje zastany stan rzeczy oraz prowadzi do naruszenia ładu przestrzenno-urbanistycznego.
W powyższym zakresie Sąd doszedł do wniosków zbieżnych z oceną inwestora zaprezentowaną w piśmie z dnia 26 października 2023 roku. Skarżąca błędnie odczytuje oraz interpretuje dane liczbowe zawarte w kwestionowanych decyzjach.
Całkowita powierzchnia zabudowy inwestowanej działki przy ustalonym wskaźniku (58%) wyniesie 625m˛. Istniejąca zabudowa obejmuje 330m˛, a planowana zabudowa to 295m˛. Nieprawdą jest, że ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy na poziomie wyższym o 2% od wartości średnich będzie powodować wzrost powierzchni zabudowy o 295m˛. Ustalenie tego wskaźnika na poziomie wyższym o 2% od wartości średnich to wzrost powierzchni zabudowy o 5,9m˛.
Z powyższych względów za całkowicie nieuzasadnione należało uznać oczekiwanie strony skarżącej, aby odstąpienie od wartości średnich rozpoznawać jako dopuszczenie zabudowy zbyt intensywnej tak w odniesieniu do terenu nieruchomości jak i sąsiedztwa. Dokumentacja fotograficzna załączona do analizy urbanistycznej dowodzi, że w obszarze analizowanym dominuje zabudowa pierzejowa. Działki są zabudowane na poziomie od 27% do 82%. Z kolei budynki posadowione na działkach objętych analizą mają powierzchnię zabudowy od 53m˛ do 1472m˛ oraz wysokość elewacji frontowej od 7m do 21,8m.
Analiza akt sprawy ujawnia także, że określony kwestionowaną decyzją parametr powierzchni zabudowy działki został ustalony z poszanowaniem art. 8 § 2 K.p.a., czyli jest zgodny dotychczasową praktyką rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym, tj. ustalania warunków zabudowy dla inwestycji w analizowanym obszarze. Skarżąca prowadzi budowę budynku wielorodzinnego na działce przy ulicy [...], dla której Prezydenta Miasta P. decyzją z dnia 16 marca 2020 roku (nr [...]) ustalił warunki zabudowy, w tym wskaźnik powierzchni zabudowy na poziomie 58%. Przy czym zgodnie z przeprowadzoną wówczas analizą urbanistyczną średni wskaźnik zabudowy wyniósł 55%.
Brak jest jakichkolwiek podstaw do formułowania stanowiska, że warunki zabudowy dla budynków w głębi inwestowanej działki zostały ustalone bez poszanowania dla zastanej reguły, że budynki oficyny nie przewyższają budynków zlokalizowanych w części frontowej działek.
Wysokość budynków oficyny przy ulicy [...], które będą posadowione w styczności z budynkami na działce przy ulicy [...], nie może przewyższać zabudowy na wskazanej działce sąsiedniej, co wyraźnie wynika z treści decyzji ustalającej warunki zabudowy.
Wysokość ustalona na poziomie maks. 15,95m dotyczy tylko budynku w głębi działki, który według Inwestora oddalony będzie około 25-30 metrów od linii elewacji frontowej. Przy czym wysokość istniejącego budynku od strony frontowej inwestowanej działki wynosi 19,14m.
Dostrzegać ponadto należy, że w treści decyzji w części zawierającej ustalenia dotyczące dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej widnieją zapisy, że "w granicach dopuszczonej wysokości nadbudowy i rozbudowy powinny mieścić się urządzenia i instalacje techniczne" oraz "projektowana zabudowa powinna być niższa od kalenicy kamienicy frontowej".
Ponad wszelką wątpliwość określone warunki zabudowy gwarantują, że projektowane budynki oficyny nie przewyższą istniejącego budynku frontowego posadowionego na działce przy ulicy [...].
Niezależnie od powyższego dostrzegać należy, że w treści kwestionowanej decyzji expressis verbis zastrzeżono, iż projekt architektoniczny wymaga akceptacji konserwatorskiej, a zabudowa w głębi działki musi być dostosowana gabarytami do skali podwórza i otaczającej go historycznej zabudowy, nie przytłaczając jej, lecz harmonijnie ją dopełniać jako spójny element zabudowy. Takie postanowienia przesądzają, że wartości ustalone decyzją o warunkach zabudowy jako maksymalne mogą zostać skorygowane na dalszym etapie realizacji inwestycji.
Sąd nie znalazł podstaw do tego, aby za niezgodne z prawem uznać stanowisko prezentowane przez skarżone organy w odniesieniu do sposobu ustalenia współczynnika ilości miejsc postojowych. Oczekiwania zgłaszane w tym zakresie przez skarżącą Spółkę są pozbawione podstaw prawnych.
Zgodnie z art. 54 pkt 2 lit. c w związku z art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy określała jedynie warunki i zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy m.in. co do obsługi w zakresie infrastruktury i komunikacji.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.).
Przyjmuje się, że jeżeli organ administracji stwierdzi potrzebę zapewnienia przez inwestora na terenie planowanej inwestycji stanowisk postojowych lub parkingu to powinien określić precyzyjnie warunki w decyzji poprzez wskazanie stosownych wskaźników, posługując się określonym współczynnikiem np. liczby miejsc postojowych odnoszonych do powierzchni zabudowy usługowej lub mieszkalnej.
Określenie konkretnej liczby i sposobu urządzenia miejsc postojowych dokonywane jest na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego w sprawie pozwolenia na budowę. Określenie w decyzji o warunkach zabudowy wymogów w zakresie wskaźników lub minimalnej liczby miejsc parkingowych odnosić należy głównie do całkowicie nowych inwestycji, z uwzględnieniem charakteru planowanego obiektu oraz terenu przewidzianego do zabudowy. Zasadniczo miejsca parkingowe powinny być zaprojektowane i urządzone na terenie należącym do inwestora, na którym dana inwestycja ma być realizowana. Istotą obowiązujących regulacji jest doprowadzenie do tego, aby nowa inwestycja budowlana w zakresie parkowania nie obciążała wyłącznie dróg publicznych (miejsc postojowych na tych drogach), jak również parkingów urządzonych dla sąsiednich nieruchomości (wyrok NSA z 11.07.2018 r., II OSK 2012/16, LEX nr 2549501 oraz powołane tam orzecznictwo).
Sąd uznał, że kwestionowane decyzje spełniają powołane powyżej kryteria legalności.
Zgodne z prawem jest stanowisko, że rozstrzygnięcie kwestionowanej decyzji w zakresie ilości miejsc postojowych winno dotyczyć tylko i wyłącznie planowanych robót budowlanych, czyli rozbudowy obiektu, a nie budynku już istniejącego.
Rozbudowywany budynek powstał około 130 lat temu, a skarżąca Spółka nie przedstawiła dowodów na to, że jego wzniesienie obwarowane było wymogiem zorganizowania miejsc postojowych dla tej inwestycji na terenie działki przy ulicy [...].
Oczekiwanie, że na obecnym etapie inwestycyjnym nałożony zostanie na inwestora wymóg zapewnienia miejsc postojowych na terenie działki przy ulicy [...] także dla budynku posadowionego na tej działce [...] lat temu, rozpoznawać należy jako niezgodne z zasadą lex retro non agit.
Całkowicie nieuzasadniony jest zarzut niezgodności kwestionowanych decyzji z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sformułowany jako naruszenie chronionego prawem interesu publicznego.
W treści kwestionowanej decyzji expressis verbis zastrzeżono, iż nie wyraża się zgody na wyznaczenie w pasie drogowym sąsiednich dróg publicznych jakichkolwiek miejsc postojowych zastrzeżonych dla mieszkańców kamienicy; wszystkie istniejące miejsca muszą funkcjonować jako ogólnodostępne, zgodnie z istniejącym oznakowaniem (strefa płatnego parkowania).
Z powyższych względów, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2023, poz. 1634 ze zm.), skarga podlegała oddaleniu.
Wyjaśnić również należy, że w postępowaniu przed wojewódzkimi sądami administracyjnymi, stanowiącymi sądy pierwszej instancji, ustanowiono zasadę, iż zwrot kosztów postępowania może nastąpić jedynie na rzecz skarżącego i tylko w sytuacji, gdy skarga została uwzględniona (art. 200 P.p.s.a.). Nie ma podstaw prawnych oczekiwanie zasądzenia kosztów postępowania od którejkolwiek ze stron na rzecz uczestnika postępowania sądowoadministracyjnego.