IV SA/Po 454/25

IV SA/Po 454/25 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2025-09-03
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2025-04-25
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Jacek Rejman
Monika Świerczak /przewodniczący sprawozdawca/
Wojciech Rowiński
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Administracyjne postępowanie
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1130
art. 61
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)
Dz.U. 2022 poz 2000
art. 7, art. 8, art. 15, art. 77, art. 107 § 3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Świerczak (spr.) Sędzia WSA Wojciech Rowiński Asesor sądowy WSA Jacek Rejman Protokolant st. sekr. sąd. Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 września 2025 r. sprawy ze skargi O. S.A. z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 16 stycznia 2025 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza [...] z dnia 7 listopada 2024 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej O. S.A. z siedzibą w P. kwotę 997 zł (słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 16 stycznia 2025 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza [...]. z dnia 7 listopada 2024 roku, znak [...], ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego wraz z niezbędna infrastrukturą, przewidzianej do realizacji na terenie części działki o nr ewid. [...], obręb [...]., gmina [...]., położonej przy ul. [...].
Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następujących okolicznościach faktycznych.
Pismem z dnia 22 stycznia 2024 r. E. i L. K. wnieśli o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, przewidzianej do realizacji na części dz. nr geod. [...], obręb [...]., gm. [...]., położonej przy ul. [...].
Decyzją z dnia 26 kwietnia 2023 r. (znak: [...]) Burmistrz [...]. ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Od ww. rozstrzygnięcia odwołała się strona postępowania.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 28 czerwca 2024 r. (znak: [...]) uchylił zaskarżone rozstrzygnięcie i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.
Decyzją z dnia 7 listopada 2024 r. (znak: [...]) Burmistrz [...]. ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.
W ramach ustalenia warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego ustalono:
1. linia zabudowy: obowiązująca - 23,0 m od frontowej granicy wnioskowanego terenu, wyznaczona jako przedłużenie linii zabudowy istniejącego na działce budynku mieszkalnego, zgodnie z załącznikiem graficznym do decyzji. W obowiązującej linii zabudowy należy sytuować min. 50% długości ściany planowanego budynku. W pozostałych 50% dopuszcza się wysunięcie ściany w stosunku do obowiązującej linii zabudowy na odległość nie większą niż 1,0 m lub cofnięcie - na odległość nie większą niż 3,0 m;
2. wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji: min. 4% jako najmniejsza wartość tej wielkości w analizowanym obszarze i maks. 6,3% jako wartość nie przekraczająca maksymalnych wielkości dla obszaru analizowanego oraz zgodnie z wnioskiem inwestora;
3. szerokość elewacji frontowej: min. 5,0 m jako najmniejsza wartość szerokości elewacji frontowych budynków w analizowanym obszarze i maks. 18,0 m, jako wartość nieprzekraczająca maksymalnych szerokości elewacji - frontowych -budynków w analizowanym obszarze oraz zgodnie z wnioskiem inwestora;
4. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki albo okapu:): min. 3,0 m i maks. 5,60 m, w nawiązaniu do minimalnych oraz średniej wysokości tych krawędzi budynków o dachach stromych w analizowanym obszarze;
5. wysokość, liczona od poziomu terenu do najwyższego punktu dachu (tożsama z wysokością głównej kalenicy): maks. 9,0 m, jako wartość nie przekraczająca maksymalnych wysokości budynków o dachach stromych w analizowanym obszarze oraz zgodnie z wnioskiem inwestora;
6. geometria dachu: stromy -wielospadowy o kącie nachylenia 20° - 30° (nie dotyczy przekryć lukarn, wykuszy, ryzalitów i ganków), odpowiednio do geometrii dachów budynków mieszkalnych w analizowanym obszarze. Do pokrycia dachu stromego należy używać materiałów w odcieniach czerwieni, brązu lub grafitu (na podstawie art. 54 pkt 2 lit. a, w związku z art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy);
7. powierzchnia terenu biologicznie czynnego: min. 60% wnioskowanego terenu;
8. zakazuje się stosowania od strony dróg ogrodzeń z betonowych elementów prefabrykowanych (na podstawie art. 54 pkt 2 lit. a, w związku z art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy).
W uzasadnieniu decyzji wskazano, że w oparciu o przepisy art. 53 ust. 3 ustawy dokonano analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu wynikających z przepisów odrębnych oraz stanu faktycznego i prawnego terenu na którym przewiduje się realizację inwestycji.
Ponadto przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze wyznaczonym wokół terenu, którego dotyczy wniosek, zgodnie z przepisami art. 61 ust. 5a ustawy oraz na zasadach określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588 ze zm., zwanego dalej "rozporządzeniem").
Na podstawie tejże analizy ustalono, że planowana inwestycja jest zgodna pod względem funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu z analizowaną zabudową sąsiednią. Tożsama z planowaną inwestycją pod względem funkcjonalnym zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna zlokalizowana jest na działce nr geod. [...] (oznaczenie na mapie symbolem "MN"). Zabudowa mieszkalna na ww. działkach stanowi więc odniesienie dla ustalenia możliwości ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.
Niniejsza inwestycja, przy uwzględnieniu ustaleń analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, spełnia łącznie wszystkie wymagania wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy.
Odwołanie od powyższej decyzji złożyła firma O. S.A. z siedzibą w P. przy ul. [...], reprezentowana przez r. D., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji.
W odwołaniu podniesiono zarzut naruszenia:
1. art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 1 ust. 1 i 2 oraz art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ustalenie parametrów planowanej zabudowy na podstawie jedynego budynku mieszkalnego znajdującego się na sąsiedniej działce, pomijając w analizie inne nieruchomości sąsiednie, w sytuacji gdy norma ustawowa mówi o ładzie przestrzennym jako o podstawie działań planistycznych;
2. art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 59 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy poprzez zastosowanie błędnego zakresu obszaru analizowanego;
3. art. 7, art. 50, art. 77 § 1 i 4, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie przez organ innych działek zabudowanych;
4. art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 5a ww. ustawy poprzez nieprawidłowe określenie warunków zabudowy w oparciu o parametry jednego budynku i określenie tych warunków jako wielkości maksymalnych.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazaną na wstępie decyzją z dnia 16 stycznia 2025 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza [...]. z dnia 7 listopada 2024 roku.
W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że stosownie do art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688) - która wprowadziła zmiany do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązujące od dnia 24 września 2023 r. - do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej (tj. od dnia 24 września 2023 r.) i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie (nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r.) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a PZP w brzmieniu dotychczasowym oraz nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. a PZP.
W konsekwencji w niniejszej sprawie - z uwagi na złożenie wniosku o ustalenie przedmiotowych warunków zabudowy dnia 22 stycznia 2024r. - zastosowanie będą miały w dotychczasowym brzmieniu - art. 54 PZP (określający treść decyzji) oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a PZP w brzmieniu dotychczasowym. Jednocześnie w niniejszym postępowaniu nie będą miały zastosowania przepisy art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a PZP w obecnie obowiązującym brzmieniu, tj. regulacje wiążące decyzję o warunkach zabudowy z obszarem uzupełniania zabudowy wskazanym w planie ogólnym. Organ wskazał, że w niniejszej sprawie nie mają także zastosowania regulacje rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024r. poz. 1116), które weszło w życie dnia 26 lipca 2024 r. Zgodnie z brzmieniem § 12 ww. rozporządzenia do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe tj. przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) w brzmieniu obowiązującym na dzień wszczęcia niniejszego postępowania (tj. dnia 9 lipca 2024r.).
Następnie organ w rozbudowany sposób przywołał treść przepisów dotyczących ustalania warunków zabudowy.
Organ wskazał, że sporządzona analiza zawiera wszystkie wymienione w rozporządzeniu elementy. Na części graficznej i tekstowej analizy naniesione zostały dane dotyczące cech i parametrów istniejącej zabudowy. Nadto są one wystarczające i na tyle szczegółowe, że mogły stanowić podstawę do dokonania rozstrzygnięcia w sprawie. Wbrew twierdzeniom skarżącej znajdująca się w aktach sprawy analiza urbanistyczna uwzględnia całą zabudowę obszaru analizowanego, zawiera zestawienie działek zlokalizowanych w granicach obszaru wraz z parametrami zabudowy na nich występującej. Organ uznał, że w niniejszej sprawie analiza urbanistyczna została przeprowadzona właściwie, a jej wyniki organ odwoławczy w pełni akceptuje. W granicach obszaru analizowanego występuje zarówno zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, usługowa jak i usługowo - produkcyjna, która umożliwiła ustalenie parametrów zabudowy planowanej inwestycji.
Wskazano, że wprawdzie parametry planowanej zabudowy winny być określone w sposób stanowczy i konkretny, to jednak z okolicznościach niniejszej sprawy ustalenie wskaźnika wysokości jako maksymalnego w ocenie organu odwoławczego nie stanowi naruszenia skutkującego uchyleniem zaskarżonej decyzji. W ocenie organu odwoławczego planowany sposób zagospodarowania działki nr [...] będzie stanowił kontynuację cech zagospodarowania obszaru analizowanego. Planowana inwestycja w sąsiedztwie zabudowanych już działek odpowiada charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej.
Pismem z dnia 28 marca 2025 r. O. S.A. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na ww. decyzję Kolegium.
Zaskarżonej decyzji zarzucono:
1. naruszenie prawa materialnego w postaci normy z art. 61 ust. 1 pkt 1 Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym (ustawa z dnia 27 marca 2003 roku, Dz. U. z 2024 roku, poz. 1130, ze zm. dalej upzp) w związku z normą z art. 1 ust. 1 i 2 upzp oraz 2 pkt 1 upzp poprzez utrzymanie w mocy decyzji I Instancji określającej wymagania dotyczące nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu poprzez ustalenie ww. parametrów na podstawie parametrów jednego, a przy tym jedynego budynku mieszkalnego znajdującego się na sąsiedniej działce, pomijając w analizie wszystkie inne nieruchomości sąsiednie, które w większości posiadają zabudowę usługowo - produkcyjną, a także inną nieruchomość o zabudowie mieszkalnej wskazaną jako znajdującą się na analizowanym obszarze w postaci działki oznaczonej numerem geodezyjnym [...], gdy norma ustawowa wprost mówi o ładzie przestrzennym jako o podstawie działań planistycznych organów państwa,
2. naruszenie prawa materialnego w postaci normy z art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp w związku z normą z art. 59 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2023 poz. 1688) poprzez zastosowanie błędnego zakresu obszaru analizowanego,
3. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie norm z art. 7 KPA, art.50 KPA, art. 77 § 1 i 4 KPA, 80 KPA, art. 107 § 3 KPA polegające na nieuwzględnieniu w postępowaniu dowodowym niniejszej sprawy faktów znanych Organowi z urzędu w postaci występowania w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości innych działek zabudowanych, niewskazanie przez Organ w uzasadnieniu decyzji dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, a tym samym podstawy faktycznej, która pozwoliła Organowi na ustalenie warunków zabudowy dla nieruchomości, brak wszechstronnej oceny materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie poprzez błędne przyjęcie, iż ustalenie iż działki sąsiednie (za wyjątkiem jednej sąsiadującej nieruchomości) nie są zabudowane zabudową mieszkaniową jednorodzinną (są natomiast zabudowane zabudową usługowo - produkcyjną) pozwala na wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla domu jednorodzinnego dla nieruchomości,
4. naruszenie prawa materialnego w postaci normy z art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 5a upzp poprzez nieprawidłowe określenie warunków zabudowy dla nieruchomości w postaci ustalenia warunków i wymagań dla inwestycji w oparciu o parametry jedynie jednego budynku, poprzez określenie tych warunków jedynie jako wielkości maksymalnych, bez określenia wartości minimalnych, a także pominięcie w analizie cech zabudowy nieruchomości znajdujących się w obszarze analizowanym zgodnie z normą z art. 61 ust. 5a upzp.
W uzasadnieniu skargi wskazano, że wbrew stanowisku organu I oraz II Instancji, wyrażonym w uzasadnieniach decyzji, w niniejszej sprawie nie ustalono prawidłowo warunków zabudowy nieruchomości, gdyż jako podstawę analizy przyjęto jedynie jedną nieruchomość znajdującą się w obszarze analizowanym, z wyłączeniem wszystkich pozostałych - co więcej, wnikliwa lektura treści analizy wskazuje, iż tożsama z planowaną inwestycją pod względem funkcjonalnym zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna zlokalizowana jest wyłącznie na działce nr geod. [...] oraz [...]. W ocenie strony fakt ten wskazuje na niemożność wypełnienia w okolicznościach niniejszej sprawy normy z art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp z uwagi na brak zabudowy tego typu działek sąsiadujących.
Podkreślono, iż nie sposób uznać iż wydane decyzje, których wykonanie doprowadzi do zmiany urbanistycznego przeznaczenia terenu mieszczącego się w okolicy nieruchomości (z terenów usługowo - produkcyjnych, których przeznaczeniem jest prowadzenie działalności gospodarczej) na teren mieszkalny mieści się w zakresie "uzupełnienia funkcji istniejącej".
Nie sposób również mówić o tym, że planowana zmiana przeznaczenia nieruchomości nie będzie "wchodzić w kolizję" z dotychczasowym przeznaczeniem terenu - gdyż już z istniejącego stanu faktycznego wynika, iż przeznaczenie nieruchomości na cele mieszkalne rodzi konflikty z sąsiadującymi przedsiębiorstwami.
Wskazano, iż w ocenie strony przeprowadzona w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy jest dalece niewystarczająca. Zawężenie analizy do pojedynczego budynku znajdującego się na sąsiedniej nieruchomości skutkuje przyjęciem za "właściwe" jedynie parametrów dotyczących tego jednego budynku, z pominięciem pozostałej zabudowy terenu. W ocenie skarżącej cechy innej zabudowanej nieruchomości o funkcji mieszkalnej (działki [...]) w postaci choćby dwuspadowego dachu, czy dachu płaskiego, bądź kąta nachylenia dachu, wysokości budynku (s. 5 Decyzji) nie zostały przyjęte jako podstawa ustalenia cech planowanej zabudowy.
Ponadto skarżąca zarzuciła nieprawidłowe i nieprecyzyjne ustalenie parametrów inwestycji w zakresie szerokości elewacji frontowej i wysokości górnej krawędzi elewacji. W ocenie skarżącej organ nieprawidłowo zgromadził i ocenił materiał dowodowy i nie rozstrzygnął zagadnień spornych na rzecz strony postępowania, a także nie odniósł się do zarzutów odwołania.
W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity Dz.U. z 2022 r. poz. 2492, z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę działalności administracji publicznej. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości wykładni i zastosowania norm prawa materialnego.
Stosownie zaś do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz.U. z 2024 r. poz. 935), dalej jako: "p.p.s.a.", sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, natomiast art. 135 p.p.s.a. obliguje sąd do wzięcia pod uwagę z urzędu wszelkich naruszeń prawa.
W wyniku takiej kontroli sądowej decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.).
Przeprowadzona przez sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji według wskazanych wyżej kryteriów wykazała, że narusza ona przepisy prawa i skarga zasługuje częściowo na uwzględnienie.
Przedmiotem niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego jest ocena prawidłowości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 16 stycznia 2025 r., nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza [...]. z dnia 7 listopada 2024 roku ([...]) ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolno stojącego wraz z niezbędna infrastrukturą, przewidzianej do realizacji na terenie części działki o nr ewid. [...], obręb [...]., gmina [...]., położonej przy ul. [...].
Na wstępie Sąd wskazuje, że stosownie do art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688) - która wprowadziła zmiany do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązujące od dnia 24 września 2023 r. - do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej (tj. od dnia 24 września 2023 r.) i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie (nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r.) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a PZP w brzmieniu dotychczasowym oraz nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. a PZP.
W konsekwencji w niniejszej sprawie - z uwagi na złożenie wniosku o ustalenie przedmiotowych warunków zabudowy dnia 22 stycznia 2024r. - zastosowanie będą miały w dotychczasowym brzmieniu - art. 54 PZP (określający treść decyzji) oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a PZP w brzmieniu dotychczasowym. Jednocześnie w niniejszym postępowaniu nie będą miały zastosowania przepisy art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a PZP w obecnie obowiązującym brzmieniu, tj. regulacje wiążące decyzję o warunkach zabudowy z obszarem uzupełniania zabudowy wskazanym w planie ogólnym. W niniejszej sprawie nie mają także zastosowania regulacje rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024r. poz. 1116), które weszło w życie dnia 26 lipca 2024 r. Zgodnie z brzmieniem § 12 ww. rozporządzenia do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe tj. przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) w brzmieniu obowiązującym na dzień wszczęcia niniejszego postępowania (tj. dnia 9 lipca 2024r.).
Zgodnie z art. 4 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz.U. z 2024 r. poz. 1130, z późn. zm.), dalej: "u.p.z.p.", ustalenie warunków zabudowy terenu następuje co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaś w razie braku takiego aktu prawa miejscowego - w decyzji o warunkach zabudowy.
Zgodnie z art. 51 ust. 1 w zw. z art. 64 u.p.z.p., nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że po stronie inwestora powstaje prawo podmiotowe polegające na możliwości domagania się uzyskania decyzji pozytywnej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o ile zachodzi zgodność z właściwymi przepisami. Prawo do zabudowy jest bowiem podstawowym prawem związanym w wykonywaniem prawa własności nieruchomości.
Stosownie do art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Jak zasadnie wskazali skarżący, wolność zagospodarowania jest elementem konstytucyjnie chronionego w polskim systemie prawnym prawa własności nieruchomości. Wolność ta realizowana jest jednak w ramach istniejącego porządku prawnego, formułującego wymogi, których spełnienie umożliwia jej realizację. Niezależnie bowiem od owej wolności, planowane zamierzenie inwestycyjne nie może pozostawać w sprzeczności z koniecznością uwzględnienia zagadnienia ładu przestrzennego w procesie planowania przestrzennego.
Jak wskazuje się w orzecznictwie sądowym, decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zob. wyrok NSA z dnia 18 grudnia 2012 r., sygn. akt II OSK 1518/11, https://orzeczenia.nsa.gov.pl).
Innymi słowy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunków.
Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wprowadza na grunt polskiego prawa zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego. Przy czym, jak wskazuje orzecznictwo sądowoadministracyjne pojęcie "kontynuacja funkcji", jakim posłużono się w tym przepisie nie oznacza tożsamości planowanej zabudowy pod względem rodzaju i charakteru planowanych usług, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu (zob. wyrok NSA z dnia 18 czerwca 2008 r., sygn. akt II OSK 58/07, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Zatem w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uznawane uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Wymagania tzw. dobrego sąsiedztwa nie można rozumieć w sposób, który całkowicie podporządkowuje projektowaną inwestycję zabudowie sąsiadującej i doprowadzi do nakazu mechanicznego powielania funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Wymóg kontynuacji funkcji i wskaźników, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 pozostawia miejsce na różnorodność, a więc i pewne odstępstwa pod warunkiem zachowania harmonii - ładu przestrzennego (zob. wyrok NSA z dnia 3 sierpnia 2021 r., sygn. akt II OSK 519/21, https://orzeczenia.nsa.gov.pl).
Zgodnie bowiem z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Obszar analizowany obejmuje istniejący stan zagospodarowania terenów sąsiadujących z obszarem inwestowanym i wyznacza organom pole dla sformułowania wniosku o spełnieniu warunku dobrego sąsiedztwa oraz władczego kształtowania wymogów dotyczących planowanej inwestycji. Prawidłowe wyznaczenie tego obszaru, ma zasadnicze znaczenie dla rzetelności samej analizy i jej wyników, a tym samym dla rozstrzygnięcia sprawy zgodnie wymogami z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W kontrolowanej sprawie organ prawidłowo wyznaczył obszar analizowany. Nie ma sporu co do tej okoliczności.
W niniejszej sprawie przedmiotem inwestycji określonej w decyzji o warunkach zabudowy jest budowa domu jednorodzinnego. Z akt sprawy wynika, że w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości znajduje się działka nr 3899/1 o funkcji mieszkaniowej (MN). Należy ponadto ponadto podkreślić, że w obszarze analizowanym znajduje się jeszcze 38 działek o funkcji MN.
Bezzasadny jest więc zarzut ustalenia warunków zabudowy na podstawie tylko jednego budynku mieszkalnego znajdującego się na sąsiedniej działce. Z przeprowadzonej analizy obszaru wynika, że organ wziął pod uwagę ponad 40 nieruchomości i ustalono, że 38 działek jest zabudowanych zgodnie z funkcją mieszkaniową MN, a taką właśnie zabudowę (dom jednorodzinny) chce realizować inwestor na przedmiotowej działce.
W ocenie Sądu nie ma przy tym znaczenia ile z tych nieruchomości o funkcji mieszkaniowej ma parametry zbliżone do parametrów planowanej inwestycji, ponieważ do stwierdzenia istnienia kontynuacji funkcji zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wystarczy "co najmniej jedna nieruchomość".
Należy zauważyć, że sama skarżąca przyznała, że tożsama z planowaną inwestycją pod względem funkcjonalnym zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna zlokalizowana jest wyłącznie na działce nr [...] oraz [...].
W tym miejscu należy podkreślić, że wymagania tzw. dobrego sąsiedztwa nie można rozumieć w sposób, który całkowicie podporządkowuje projektowaną inwestycję zabudowie sąsiadującej i doprowadzi do nakazu mechanicznego powielania funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.
Wymóg kontynuacji funkcji i wskaźników, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. pozostawia miejsce na różnorodność, a więc i pewne odstępstwa pod warunkiem zachowania harmonii - ładu przestrzennego (zob. wyrok NSA z dnia 3 sierpnia 2021 r., sygn. akt II OSK 519/21, https://orzeczenia.nsa.gov.pl).
Wbrew stanowisku skarżącej nie było podstaw do przyjęcia, że planowana zabudowa mieszkaniowa stanowi zupełnie odmienny rodzaj zabudowy od istniejącego w obszarze analizowanym.
Skarżąca konsekwentnie ignoruje fakt, że w obszarze analizowanym znajduje się 38 nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi. Skoro więc w obszarze analizowanym znajdują się nieruchomości z tożsamą zabudową mieszkaniową jednorodzinną, to spełniony jest warunek kontynuacji funkcji. To samo zresztą działałoby w drugą stronę. Gdyby inwestor złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji o charakterze produkcyjnym, to w obszarze analizowanym znajduje się taka nieruchomość i warunek kontynuacji funkcji zostałby spełniony.
Kwestie oceny immisji poziomu hałasu są w ocenie Sądu irrelewantne w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Należy zaznaczyć, że jest to dopiero pierwszy etap procesu inwestycyjnego i określa tylko, czy na danym terenie może powstać dana inwestycja.
Kolejny etap to etap zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenie na budowę. Sąd podkreśla, że właściciel zakładu produkcyjnego nie posiada prawa absolutnego do korzystania ze swojej nieruchomości w sposób nieograniczony. Działalność produkcyjna podlega kontroli m.in. z uwagi na kwestie środowiskowe, w tym kwestie immisji hałasu.
Zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 1 u.p.o.ś. zróżnicowane dopuszczalne poziomu hałasu określone zostały w rozporządzeniu Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (Dz. U. z 2014, poz. 112), z rozróżnieniem przeznaczenia terenów. Dla terenów pod zabudowę mieszkaniową wynoszą one LAeq D= 50dB i LAeq N=40dB. Określenia rodzaju terenów (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) dokonują właściwe organy na podstawie faktycznego zagospodarowania i wykorzystywania tego i sąsiednich terenów (art. 115 u.p.o.ś.).
W ocenie Sądu regulacje dotyczące poziomów hałasu nie mają wpływu na spełnienie przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zakresie kontynuacji funkcji.
Z treści skargi wynika, że skarżąca chce żeby uznać, że planowana budowa domu jednorodzinnego nie spełnia kontynuacji funkcji na obszarze analizowanym (mimo, że na tym obszarze znajdują się nieruchomości zabudowane w ten sam sposób – jednorodzinny), ponieważ jej realizacja doprowadzi do konfliktów spółki skarżącej, prowadzącej zakład produkcyjny z mieszkańcami, a także do prowadzenia postępowań w zakresie ustalenia dopuszczalnych poziomów hałasu. W ocenie składu orzekającego ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie pozwala na taką interpretację pojęcia kontynuacji funkcji. Jak wyżej wskazano decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową i jeśli ustawowe przesłanki zostaną spełnione, to należy taką decyzję wydać.
Gdyby uznać za skarżącą spółką, że umożliwienie na przedmiotowej działce zabudowy mieszkaniowej nie spełnia warunku kontynuacji funkcji, ponieważ w sposób kolizyjny (z uwagi m.in. na konflikty z sąsiadami i postępowania dot. dopuszczalnego hałasu emitowanego z zakładu produkcyjnego) ogranicza możliwość prowadzenia produkcji, to taka wykładnia stawiałaby prawo swobody działalności gospodarczej ponad prawem własności. Stałoby się tak dlatego, że przedmiotowa działka nie mogłaby zostać zabudowana w sposób realizujący funkcję mieszkaniową i w efekcie należałoby konsekwentnie przyjąć, że nie mogłaby zostać zabudowana także w sposób realizujący funkcję produkcyjną, ponieważ w bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się przecież działka [...] o funkcji MN i powstanie nowego zakładu produkcyjnego generowałoby tożsame problemy, o których pisze skarżąca spółka. Ustalenie warunków zabudowy dla funkcji MN (dom jednorodzinny) na terenie znajdującym się w obszarze, w którym znajdują się nieruchomości spełniające funkcję MN nie pozbawia skarżącej spółki prawa prowadzenia działalności gospodarczej.
Kolejny raz Sąd podkreśla, że z uwagi na brak uznaniowości przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, a także z uwagi na brak planu miejscowego te dwie funkcje (produkcyjna i mieszkaniowa) muszą w takich okolicznościach współistnieć na tym obszarze z poszanowaniem przepisów odrębnych, jakimi są m.in. regulacje w zakresie dopuszczalnych poziomów hałasu.
Wbrew twierdzeniom skarżącej spółki planowana nieruchomość nie wchodzi w kolizję z istniejącym przeznaczeniem terenu. Teren produkcyjny pozostaje terenem produkcyjnym, natomiast kwestie dotyczące hałasu są odrębnym zagadnieniem, które nie ma wpływu na ocenę kontynuacji funkcji planowanej inwestycji.
Niezależnie jednak od oceny spełnienia warunku kontynuacji funkcji planowanej inwestycji Sąd wskazuje, że decyzje obu instancji są obciążone wadami, które nie pozwalają na pozostawienie ich w obrocie prawnym.
Wątpliwości budzi przede wszystkim nieprawidłowy sposób ustalenia niektórych parametrów planowanej inwestycji.
Z decyzji organu I instancji wynika, że organ ustalił część parametrów w formie tzw. widełek, czyli wskazując na wartości minimalne i maksymalne. Niestety organ z niewiadomych przyczyn postanowił z tego sposobu nie skorzystać podczas ustalania parametru wysokości liczonej od poziomu terenu do najwyższego punktu dachu. Wartość tę ustalono na maksymalnie 9 metrów. Brak ustalenia wysokości minimalnej jest w ocenie Sądu uchybieniem, którego nie sposób zaakceptować. Może to bowiem prowadzić do sytuacji budowy nieruchomości o wysokości nieadekwatnej do wysokości budynków w obszarze analizowanym.
Ponadto szerokość elewacji wskazana na maksymalnie 18 m, jako wartość nieprzekraczająca maksymalnych szerokości elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym oraz zgodnie z wnioskiem inwestora – jest parametrem określonym nieprecyzyjnie pod tym względem, że maksymalne szerokości w obszarze analizowanym przekraczają 18 m. W obszarze analizowanym znajdują się budynki o większych szerokościach elewacji (chociażby 20m, 28,5m, 39,5m, 40m, 62m, 140m), dlatego określenie tej szerokości o 0,56m większej, niż średnia (17,44m) bez jakiegokolwiek uzasadnienia tego odstępstwa jest również nie do zaakceptowania.
Należy wskazać, że zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z W dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: "Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy." W niniejszej sprawie średnia szerokość została ustalona na 17,44m. Szerokość elewacji frontowej sąsiedniej nieruchomości o funkcji MN (dz. nr [...]) wynosi 22m. Ustalenie maksymalnej szerokości na 18 m (zgodnie z wnioskiem) nie wynika z przeprowadzonej analizy. Brak jest szczegółowego, wyartykułowanego wyjaśnienia przez organy, dlaczego jest ona wyższa, niż średnia.
W odniesieniu do parametru wysokości Sąd wskazuje, że zgodnie z § 7 ust. 1 ww. rozporządzenia: "Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich."
Zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia: "Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy." Maksymalna wysokość krawędzi elewacji frontowej określona została przez organ na 5,60m, czyli taka jak średnia wysokość w obszarze analizowanym, a wysokość minimalną określono na 3 m i również w tym przypadku brak jest szczegółowego uzasadnienia określenia tej wartości minimalnej. Należy tu podkreślić, że wysokość nieruchomości sąsiedniej wynosi 4m.
Z rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika zasada, iż parametry zabudowy objętej decyzją o warunkach zabudowy ustala się w oparciu średnie wartości występujące w obszarze analizowanym. Wyjątkowo, możliwe jest odstępstwo od tej reguły, które uzasadnione być winno wynikami sporządzonej w sprawie analizy urbanistyczno-architektonicznej (por. np. § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, 7 ust. 4 rozporządzenia). Taki stan prawny nie oznacza jednakże, że parametry inwestycji, dla której ustalane są warunki zabudowy, mogą być określane przez odniesienie ich zawsze do wartości najwyższych (maksymalnych) występujących w obszarze analizowanym. Odstępstwo bowiem od parametrów średnich winno wynikać (tj. być uzasadnione) przekonywującymi przesłankami zawartymi w analizie urbanistyczno-architektonicznej. Naczelnym zaś celem planowania przestrzennego jest uwzględnianie wymagań ładu przestrzennego (art. 1 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.).
W tym też kontekście, jako - co do zasady - nieuprawnione ocenić należy takie postępowanie organów administracji publicznej, które w decyzji o warunkach zabudowy określają parametry inwestycji poprzez dowolne nawiązywanie do wartości zbliżonych do najwyższych w obszarze analizowanym, bez jednoczesnego wykazania, że taki zabieg jest w realiach sprawy usprawiedliwiony okolicznościami odnoszącymi się do zachowania ładu przestrzennego.
Z kolei jeżeli organ zamierza odstąpić od zasady wyznaczenia wskaźnika o wartości średniej, musi - pod rygorem uznania wadliwości decyzji - oprzeć ustalenie wskaźnika o wartości nieuśrednionej na szczegółowych, przekonujących oraz wnikliwie dobranych danych wynikających z treści części graficznej i tekstowej analizy. W tym zakresie konieczne jest wskazanie w uzasadnieniu decyzji bardzo szczegółowych danych wynikających z analizy, w tym danych co do numerów działek stanowiących podstawę ustalenia wyjątkowej wartości wskaźnika, charakterystyki i szczegółowych cech ich zagospodarowania i zabudowy oraz przekonujących ocen urbanistycznych lub architektonicznych, które mają uzasadniać tego rodzaju odstępstwo w świetle warunków z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p.
Odstępstwa w zakresie ustalania parametrów inwestycji nie zostały w niniejszej sprawie w sposób przekonujący uzasadnione. Uzasadnienia takiego brakuje zarówno w decyzji, jak i w sporządzonej analizie urbanistycznej. Teren objęty analizą jest terenem specyficznym, ponieważ obejmuje wielkogabarytowe budynki produkcyjne oraz budynki o funkcji mieszkaniowej. Analiza urbanistyczna powinna w sposób szczegółowy uwzględniać specyfikę terenu i w dokładny i przekonujący sposób uzasadniać każde odstępstwo podczas ustalania parametrów planowanej inwestycji.
Sąd wskazuje również, że decyzja organu II instancji jest lakoniczna, a jej uzasadnienie skupia się na orzecznictwie i interpretacji przepisów.
Organ II instancji z niewiadomych przyczyn w uzasadnieniu odnosi swoje rozważania do działki o numerze ewidencyjnym [...] Sąd przyjmuje, że może to wynikać z błędu organu, jednak tworzy to uzasadnioną wątpliwość w zakresie rzetelnego przeanalizowania stanu faktycznego sprawy i zgromadzonych dokumentów.
Decyzja ta w sposób bardzo ogólny odnosi się do stanu faktycznego sprawy i do zarzutów odwołania. W ocenie Sądu organ odwoławczy właściwie nie podjął żadnych działań w celu oceny zasadności zarzutów odwołania.
Treść uzasadnienia zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego dowodzi zatem nieprawidłowej realizacji przez organ odwoławczy zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego.
Uzasadnienie decyzji, stanowiące integralną część każdej decyzji, jest elementem umożliwiającym sądową kontrolę w zakresie oceny prawidłowości przeprowadzenia postępowania administracyjnego, z poszanowaniem reguł wynikających z art. 15 oraz art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Jego zadaniem jest wyjaśnienie podjętego przez organ rozstrzygnięcia. Powinno się w nim znaleźć pełne odzwierciedlenie i ocena zebranego materiału dowodowego oraz wyczerpujące wyjaśnienie przesłanek, jakimi kierował się organ w procesie decyzyjnym.
Uzasadnienie powinno przekonywać zarówno co do prawidłowości oceny stanu faktycznego i prawnego, jak i co do zasadności samej treści podjętej decyzji. Zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa.
Przez właściwe motywowanie decyzji organ realizuje zasadę przekonywania, wyrażoną w art. 11 k.p.a. W przepisie tym przewidziano, że organy administracji publicznej powinny wyjaśniać stronom zasadność przesłanek, którymi kierują się przy załatwieniu sprawy, aby w ten sposób w miarę możności doprowadzić do wykonania przez strony decyzji bez potrzeby stosowania środków przymusu (por. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 6 maja 2014r., sygn. akt II SA/Ol 257/14, LEX nr 1465425). Zasada przekonywania nie zostanie zrealizowana, gdy organ pominie milczeniem niektóre dowody czy też twierdzenia lub wyjaśnienia strony, albo nie odniesie się do faktów istotnych dla sprawy, w tym okoliczności podnoszonych przez stronę.
Należy zatem uznać, że poprzez nieustosunkowanie się przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w tej sprawie do twierdzeń uważanych przez stronę skarżącą za istotne dla sposobu załatwienia sprawy uchybiono powyższym obowiązkom wynikającym z k.p.a.
Ponownie rozpoznając sprawę organ weźmie pod uwagę wykładnię przedstawioną w niniejszym wyroku i sporządzi nową analizę urbanistyczną. Sąd podkreśla, że określenie parametrów inwestycji musi być precyzyjne, a wszelkie odstępstwa od wartości średnich muszą wynikać z analizy i być szczegółowo i dokładnie uzasadnione. Ponadto analiza musi uwzględniać specyfikę terenu, w tym istnienie wielkogabarytowych obiektów produkcyjnych.
Swoje ustalenia organ szczegółowo opisze w uzasadnieniu decyzji z poszanowaniem zasad ogólnych postępowania administracyjnego, w tym przede wszystkim z art. 107 § 3 k.p.a.
W związku z powyższym Sąd uchylił zaskarżoną decyzję i decyzję poprzedzającą na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c p.p.s.a.
O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 p.p.s.a.