IV SA/Po 326/24

IV SA/Po 326/24 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2024-09-11
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2024-05-10
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Jacek Rejman
Katarzyna Witkowicz-Grochowska /przewodniczący sprawozdawca/
Monika Świerczak
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Uchylono decyzję I i II instancji
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska (spr.) Sędzia WSA Monika Świerczak Asesor sąd. WSA Jacek Rejman Protokolant sekr. sąd. Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 września 2024 r. sprawy ze skarg A. Z., R. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 19 lutego 2024 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta Ś. z dnia 9 października 2023 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego A. Z. kwotę 500 zł (słownie: pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego R. K. kwotę 500 zł (słownie: pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 19 lutego 2024 r., nr [...] orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji Burmistrza Miasta Ś. z dnia 9 października 2023 r. ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków wielorodzinnych z czterema podziemnymi zbiornikami na gaz płyny na terenie obejmującym działki ewidencyjne nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] położonym w Ś. w rejonie ul. [...].
Powyższe decyzje zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym.
W dniu 30 marca 2022 r. złożył w Urzędzie Miejskim w Ś. wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków wielorodzinnych z czterema podziemnymi zbiornikami na gaz płyny na terenie obejmującym działki ewidencyjne nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] położonym w Ś. w rejonie ul. [...]. W każdym budynku miałoby się mieścić 25 lokali mieszkalnych.
W trakcie postępowania treści wniosku była klika razy zmieniana. Ostateczna charakterystyka inwestycji w zakresie parametrów budynków określona została jako: powierzchnia zabudowy od 1750 m2 do 2160 m2, szerokość elewacji frontowej od 35 m do 41 m, trzy kondygnacje, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej 9 m, dach płaski.
Burmistrz Miasta Ś. . wydał pierwotnie decyzję z dnia 22 września 2022 r. i ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków wielorodzinnych z czterema podziemnymi zbiornikami na gaz płyny na terenie obejmującym działki ewidencyjne nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], położonym w Ś. w rejonie ul. [...].
SKO w P. decyzją z 21 czerwca 2023 r. nr [...] uchyliło powyższą decyzję w wyniku złożonych odwołań i sprawę przekazało mu do ponownego rozpatrzenia. Kolegium zakwestionowało sposób wyznaczenia obszaru analizowanego, ponadto dane o zabudowie zebrane na potrzeby analizy urbanistycznej były niekompletne. Zarzucono także brak uzgodnienia decyzji ze starostą powiatowym jako organem odpowiedzialnym za ochronę gruntów rolnych.
Po ponownie prowadzonym postępowaniu Burmistrz Miasta Ś. decyzją z dnia 9 października 2023 r., nr [...] na podstawie art. 59 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 2 pkt 2 oraz art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503 , dalej "u.p.z.p.") ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków wielorodzinnych z czterema podziemnymi zbiornikami na gaz płyny na terenie obejmującym działki ewidencyjne nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], położonym w Ś. w rejonie ul. [...], w tym m.in.: w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:
i. linia zabudowy - 5,5 m od granicy z dz. [...], zgodnie z załącznikiem nr [...];
ii. powierzchnia nowej zabudowy - od 16,19% do 20%;
iii. szerokość elewacji frontowej - od 35 m do 41 m (dla każdego z budynków);
iv. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - do 9 m (dla każdego z budynków);
v. geometria dachu - dach płaski;
vi. dostęp do drogi publicznej z drogi powiatowej w ciągu ul. [...] na dz. [...], przez ul. [...] na dz. [...].
W uzasadnieniu wskazano na przebieg postępowania w sprawie, treść składanych w sprawie pism oraz wydanych uprzednio rozstrzygnięć.
Dalej organ I instancji argumentował, że za front terenu inwestycji przyjęto wspólną granicę terenu inwestycji składającego się z działek oznaczonych numerami ewid.: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] z działką oznaczoną nr ewid. [...], której szerokość wynosi 17,0 m + 17,3 m, co daje łącznie 34,3 m. Zatem 3x szerokość frontu równa się 102,9 m.
Dalej wskazał, że budynki zlokalizowane w obszarze objętym analizą, dostępne z tej samej działki drogowej oznaczonej nr ewid. [...], zlokalizowane są:
- po tej samej stronie drogi co obszar inwestycji: w odległości: od 8,0 m (budynek zlokalizowany na działce oznaczonej nr ewid.[...]) do 9,9 m (budynek zlokalizowany na działce oznaczonej nr ewid.[...]) od granicy z działką drogową,
- po przeciwnej stronie drogi co obszar inwestycji w odległości: od 5,4 m (budynek zlokalizowany na działce oznaczonej nr ewid. [...]) do 15,8 m (budynek zlokalizowany na działce oznaczonej nr ewid. [...]) od granicy z działką drogową.
Budynki zlokalizowane w obszarze objętym analizą, dostępne z działki oznaczonej nr ewid.[...], stanowiącej ul. [...] zlokalizowane są:
- po tej samej stronie drogi co obszar inwestycji: w odległości: od 4,8 m (budynek zlokalizowany na działce oznaczonej nr ewid. [...]) do 12,7 m (budynek zlokalizowany na działce oznaczonej nr ewid. [...]) od granicy z działką drogową,
- po przeciwnej stronie drogi co obszar inwestycji w odległości: od 5,0 m (budynek zlokalizowany na działce oznaczonej nr ewid. [...]) do 18,4 m (budynek zlokalizowany na działce oznaczonej nr ewid. [...]) od granicy z działką drogową.
Zgodnie z informacją zawartą we wniosku inwestor planuje przeznaczyć działkę [...] stanowiącą część terenu inwestycji na drogę wewnętrzną i miejsca do parkowania. Działka ma stanowić dojazd do przedmiotowej inwestycji.
Ze względu na różny układ zabudowy organ wskazał, że odstąpił od wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej "rozporządzenie"). Korzystając z § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia dla nowej zabudowy ustalono, nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości: 5,5 m od granicy z działką oznaczoną nr ewid. [...].
Opisując powierzchnię zabudowy i jej wskaźnik organ wskazał, że z przeprowadzonej analizy wynika, że średnia wartość wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek na obszarze objętym analizą wynosi 27,0% (1053,7 : 39
27,0). Najwyższa wartość wskaźnika zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 53,5% (budynek zlokalizowany na nieruchomości składającej się z działek oznaczonych numerami ewid.: [...], [...], [...], [...], [...], [...]), a najniższa wartość wskaźnika zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 1,2% (na działce oznaczonej nr ewid. [...]). Świadczy to o dużym zróżnicowaniu powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym.
Wskaźnik powierzchni zabudowy, po realizacji wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego na terenie inwestycji składającym się z działek oznaczonych numerami ewid.: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] przyjmie wartość od 16,19% do 20,0%, zatem jest on niezgodny ze średnim wskaźnikiem obliczonym dla obszaru analizowanego, jednak nie przekracza maksymalnego wskaźnika. Biorąc powyższe pod uwagę odstąpiono od wyznaczenia średniej wielkości wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji i na podstawie § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia ustalono wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji: od 16,19% do 20,0%. Ustalono udział powierzchni biologicznie czynnej w powierzchni terenu inwestycji: od 46,25% do 49,13%.
Dalej organ wskazał, że szerokość elewacji frontowej budynków znajdujących się w obszarze analizowanym wynosi od 4,1 m (budynek zlokalizowany działce oznaczonej nr ewid. [...]) do 85,1 m (budynek zlokalizowany na nieruchomości składającej się z działek oznaczonych numerami ewid.: [...], [...], [...], [...], [...], [...]). Organ wskazał, że świadczy dużym zróżnicowaniu tego parametru w obszarze analizowanym. W związku z tym odstąpiono od wyznaczenia średniej wartości szerokości elewacji frontowej budynków znajdujących się w obszarze analizowanym i stosownie do § 6 ust. 2 ww. rozporządzenia ustalono szerokość elewacji frontowej dla: każdego z trzech budynków wielorodzinnych wynoszącą od 35,0 m do 41,0 m, a dla każdego zbiornika na gaz: nie dotyczy.
Dalej organ I instancji wskazał, że średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu, attyki lub okapu głównego dachu analizowanych budynków wynosi 6,1 m (suma wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych, ich gzymsów, attyk lub okapów głównych dachów podzielona przez ilość budynków tj.: 291,3 : 48
6,1 m). Organ stwierdził, iż wnioskowana wysokość przewyższa maksymalną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków stwierdzoną w obszarze analizy (tj. 8,0 m), jednak projektowana inwestycja nie przekroczy maksymalnej wysokości zabudowy, stwierdzonej w obszarze analizowanym (9,0 m), o której mowa poniżej. Przedmiotowa inwestycja polega na budowie trzech budynków o dachach płaskich. Organ wskazał, że w przypadku tego typu zabudowy, wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych są równe wysokością głównych kalenic lub wysokością budynków.
Organ wskazał, że zgodnie z § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu, attyki lub okapu głównego dachu liczoną od średniego poziomu terenu wynoszącą dla: każdego z trzech budynków wielorodzinnych do 9,0 m, a dla każdego zbiornika na gaz: nie dotyczy. Maksymalna wysokość budynków w obszarze objętym analizą wynosi 9,0 m (np. budynek zlokalizowany na działce oznaczonej nr ewid. [...]).
Organ wskazał, że dachy budynków znajdujących się w obszarze analizowanym charakteryzują się różnorodną geometrią. Zauważył, że na działkach oznaczonych, numerami ewid.: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], które graniczą z działką objętą wnioskiem, występują budynki pokryte dachami płaskimi. Ś. wysokość budynków w obszarze analizowanym wynosi 7,1 m (suma maksymalnych wysokości budynków podzielona przez ilość budynków tj.: 340,3 : 48
7,1 m). Wnioskowana wysokość 9,0 m nawiązuje do wysokości ponad 8,3% (4 z 48) budynków w obszarze analizowanym. Ponadto w obszarze analizy występuje ponad 33,3 % budynków (16 z 48 budynków) o zbliżonej maksymalnej wysokości (tj. 8,5 m) do planowanej inwestycji.
Analizując geometrię dachu organ wskazał, iż wnioskowy dach płaski występuje na 22 z 48 budynkach co daje 45,8% budynków krytych dachem płaskim. Zdaniem Burmistrza działki znajdujące się w obszarze analizowanym, niezależnie od tego czy są dostępne z tej samej drogi publicznej uznawane są przy analizie za działki sąsiednie. W związku z powyższym, zgodnie z § 8 ww. rozporządzenia ustalono dla: każdego z trzech budynków wielorodzinnych realizację dachu płaskiego, o symetrycznym układzie głównych połaci dachu, o równoległym kierunku głównej kalenicy w stosunku do frontu działki, o kącie nachylenia dachu od 2° do 3° oraz wysokością głównej kalenicy lub wysokością budynku do 9,0 m, a dla każdego zbiornika na gaz: nie dotyczy.
Organ wskazał również na dostęp działki do drogi publicznej, opisał uzbrojenie terenu w infrastrukturę techniczną, wymagania w zakresie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a także zgodność z przepisami odrębnymi.
Organ opisywał, że po złożeniu wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, spełniającego warunki określone w art. 52 u.p.z.p., Burmistrz jako organ ma obowiązek wszczęcia postępowania administracyjnego i co za tym idzie poinformowania osób fizycznych i prawnych uznanych za stronę w tym fakcie. Każda ze stron ma prawo składania uwag, wniosków, wyrażania swojego zdania, które są brane pod uwagę w trakcie prowadzonego postępowania, jednak sprzeciw strony nie może być podstawą do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest dopiero pierwszym etapem procesu inwestycyjnego. Kolejnym jest postępowanie prowadzące do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. W każdym z tych etapów organ prowadzący postępowanie jest prawnie zobligowany do zapewnienia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, lecz co wymaga podkreślenia - zakres tej ochrony jest różny dla postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy i dla postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Organ wskazał, że na obecnym etapie nie mogą być brane pod uwagę warunki określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225). Przepisy tego rozporządzenia z obszarem oddziaływania są rozpatrywane na kolejnym etapie - uzyskiwania pozwolenia na budowę, z którego to wynikają m. in. odległości lokalizacji budynków od działek sąsiednich.
Potem wskazano, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 i art. 61 ust. 5a u.p.z.p., to nie można odmówić wnioskodawcy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu poprzedza wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę, która determinuje możliwość rozpoczęcia prac budowlanych. Oznacza to, że należy oddzielić te dwa etapy, tym bardziej, że każdy z nich regulowany jest innymi przepisami prawa, których nie wolno dowolnie łączyć, czy na przemian stosować. Decyzja o warunkach zabudowy zakreśla jedynie pewne ramy postępowania, ustala wymagania jakimi powinna odpowiadać planowana inwestycja, wskazuje dopuszczalny sposób zagospodarowania i zabudowy nieruchomości. Jej wydanie nie przesądza o zgodności inwestycji z przepisami techniczno - budowlanymi. Dopiero bowiem po przedłożeniu przez inwestora konkretnego projektu budowlanego, będzie możliwa ocena, czy zrealizowanie inwestycji nie narusza prawnie chronionego interesu osób trzecich. Z samego faktu wydania decyzji o warunkach zabudowy nie można wywodzić naruszenia interesu osób trzecich, gdyż decyzja nie narusza prawa własności i innych praw tych osób i nie uprawnia ich do wykonania inwestycji. Jeszcze raz należy podkreślić, iż szczegółowe rozwiązania dotyczące planowanej inwestycji nie odbywają się na obecnym etapie postępowania administracyjnego (dotyczy to również kwestii ewentualnej uciążliwości, zacienienia, hałasu, spadku wartości nieruchomości, ochrony przeciwpożarowej itp.). Obecny etap wskazuje jedynie dopuszczalny sposób zagospodarowania i zabudowy działki, a konkretne rozwiązania będą opracowywane na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę przy ustaleniu parametrów technicznych budynku.
W przedmiotowej sprawie została wykonana analiza zgodnie w wymaganiami określonymi w art. 61 u.p.z.p. i na jej podstawie organ I instancji stwierdził iż, wszystkie warunki, o których mowa w art. 61 ww. ustawy zostały spełnione. Jeżeli chodzi o analizę ładu przestrzennego należy wyjaśnić, iż badając ład przestrzenny odniesiono się do zastanego zagospodarowania jako całości urbanistycznej.
Organ w tym miejscu wskazał, że w przedmiotowej sprawie zabudowa występująca w obszarze analizowanym tworzy urbanistyczną całość jako okrąg zabudowy wyznaczony przez promień równy trzykrotności frontu nieruchomości składającej się z działek oznaczonych numerami ewid. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], wynoszący 733,2 m. Zdaniem organu w obszarze analizowanym wyznaczonym zgodnie z art. 64 ust. 1 i z art. 61 ust 5a u.p.z.p. oraz postanowieniami rozporządzenia występuje zabudowa, którą można pogodzić z planowaną inwestycją. Zgodnie z orzecznictwem sądowymi nie należy ograniczać lub zawężać pojęcia "sąsiedniej działki".
Warunek w zakresie geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) jest spełniony. Zgodnie z § 8 "geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym". Planowany budynek zlokalizowany na nieruchomości składającej się z działek oznaczonych numerami ewid. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym z dachem płaskim o wysokości od 9,0 m do 9,5 m do najwyższego punktu konstrukcyjnego dachu nie przekracza maksymalnej wysokości zabudowy w obszarze objętym analizą. Zatem jest zgodna z § 8 w myśl, którego parametr ustala się w odniesieniu do budynków występujących na obszarze analizowanym.
Organ wskazał, że w obszarze analizowanym (okrąg o promieniu 3x szerokość frontu równa się 733,2 m) znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie wolnostojącej, budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej, budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie szeregowej, budynek oświaty, budynki garażowo - gospodarcze, budynki usługowe, budynki usługowo- handlowe, budynki produkcyjne, budynki produkcyjno-magazynowo- administracyjne, budynek użyteczności publicznej, budynek mieszkalny wielorodzinny, zatem planowaną inwestycję można pogodzić z zabudową na obszarze analizowanym. Organ przytoczył decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego Nr [...] z dnia 28 kwietnia 2022 r., w której wskazano, że dominująca funkcja analizowanego terenu jako zabudowy jednorodzinnej nie wyklucza możliwości dopuszczenia funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna są formami zabudowy mieszkaniowej, tj. pełniącej jednakową funkcję i ze względu na zasadę równości inwestycyjnej, każda z nich powinna być traktowana jako wystarczająca dla uznania kontynuacji funkcji, stanowiącej element ładu przestrzennego analizowanego obszaru sąsiedniego. Organ wskazał, że sposób posadowienia podziemnych zbiorników na gaz płynny o pojemności 2 x 6400 l i 2 x 4850 l oraz lokalizacja miejsc postojowych będą rozpatrywane na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę.
Reasumując, organ I instancji po przeprowadzeniu kompleksowej analizy i sformułowaniu wyników, z którymi skonfrontowano wnioskowane parametry i wskaźniki stwierdził, że ostateczne wyniki analizy pozwoliły na ustalenie warunków zabudowy dla projektowanej inwestycji o wnioskowanych parametrach.
Odwołanie od powyższej decyzji Burmistrza Miasta z 9 października 2023 r. złożył A. Z. i R. K.. A. Z. zarzucił, iż ponownie błędnie wyznaczono obszar analizowany, gdyż z uzasadnienia decyzji wynika, iż frontem terenu jest tu suma szerokości granic działek [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] a tymczasem do drogi wewnętrznej przylega tylko dz. [...]. Dalej zarzucił, iż zabudowa objęta wnioskiem nie kontynuuje parametrów zabudowy z wyznaczonego obszaru, gdzie nie ma budynków trzykondygnacyjnych. Istnieje też sprzeczność tej decyzji z decyzją ustalającą warunki zabudowy dla tego terenu z 30 października 2009 r. i inwestycji polegającej na budowie domów jednorodzinnych na każdej z działek [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. To miało skłonić (skarżącego?) do podjęcia decyzji o kupnie nieruchomości w tej lokalizacji. Dla skarżącego niejasna jest kwestia ustalonej w decyzji liczby miejsc parkingowych 128 - nie wiadomo na jakiej podstawie przyjęto takie ustalenie.
R. K. zarzucił, iż organ I instancji błędnie uznał, iż zabudowa objęta wnioskiem będzie zgodna z zasadą "dobrego sąsiedztwa" oraz nie zaburzy ładu przestrzennego w okolicy. Parametry nowej zabudowy zostały ustalone w sposób niezgodny z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588). Błędnie też zaniechano ustalenia w analizie urbanistycznej dopuszczalnej ilości lokali w budynkach wielorodzinnych. Wobec tego wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji.
Wspomnianą na wstępie decyzją z dnia 19 lutego 2024 r. [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji Burmistrza Miasta Ś. z dnia 9 października 2023 r. ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków wielorodzinnych z czterema podziemnymi zbiornikami na gaz płyny na terenie obejmującym działki ewidencyjne nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] położonym w Ś. w rejonie ul. [...].
W motywach rozstrzygnięcia Kolegium przywołało art. 59 ust. 1, art. 50 ust. 1 i 2, art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Następnie także przepisy ustawy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588, dalej "rozporządzenie").
Kolegium stwierdziło, że nie ma wątpliwości, iż funkcja planowanej zabudowy jest kontynuowana. Wskazano, że w niniejszym przypadku działki bezpośrednio sąsiadujące z terenem inwestycji (otaczające teren inwestycji): [...], [...], [...] są niezabudowane, są to pola. Tym samym nie ma możliwości przedłużenia linii zabudowy z działek sąsiednich. Linia zabudowy jest w zakresie od 5 m ([...]) do 18,4 ([...]). Może być zatem wyznaczona dla wnioskowanej zabudowy wartością 5,5 m.
Odnośnie szerokości elewacji frontowej podano, że w świetle powołanego § 6 ust. 2 rozporządzenia, dopuszczalne jest zatem ustalenie parametru 35m-41m dla nowej zabudowy, kolegium nie kwestionuje tego ustalenia decyzji. Istotne jest tu, iż parametr nie przekracza wartości granicznych z obszaru analizowanego, a w obszarze występuje kilka działek o zbliżonej wielkości tego parametru.
Dalej podano, że dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy (§ 7 ust. 4 rozporządzenia). Z analizy wynika, iż organ powołał się tu na inne budynki z obszaru, które osiągają tu wartości od 7m do 9m. Działki bezpośrednio okalające teren inwestycji są bez zabudowy, można zatem odnieść się do przeważającej zabudowy z elewacją frontową od 7m do 8m. Istnieją też budynki z kalenicami na wysokości 9m ([...], [...]). Wobec powyższego Kolegium nie kwestionuje tego ustalenia decyzji, dopuszczalne było tu ustalenie warunków zabudowy w oparciu o § 7 ust. 4 rozporządzenia.
Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. (§ 8 rozporządzenia). Z opisu na mapie stanowiącej załącznik do analizy wynika, iż w obszarze występuje zabudowa z dachami płaskimi, zatem kolegium nie kwestionuje tego ustalenia decyzji.
Co do pozostałych warunków z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., Kolegium wskazało, iż teren inwestycji ma pośredni dostęp do drogi publicznej do drogi gminnej na dz. [...], przez dz. [...] - spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Dodatkowo projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego zgodnie ze złożonymi oświadczeniami dostawców wody i prądu elektrycznego - warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Grunty terenu inwestycji nie wymagają uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, gdyż leżą one w granicach administracyjnych miasta Ś. , a to wyłącza stosowanie przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 82 t.j.) na mocy której ww. zgoda jest wymagana por. art. 10a - warunek z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. jest zatem spełniony;
Odnosząc się zarzutów odwołań Kolegium uznało je za nieuzasadnione. Kolegium sprawdziło i wykazało, iż obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo. Analiza potwierdza, iż ustalone parametry zabudowy są zgodne z prawem, o czym była mowa wcześniej. Dalej podano, że to w obszarze nie ma jeszcze bloków mieszkalnych nie oznacza, iż takowe nie mogą powstać w tym rejonie miasta. Skarżący powinni mieć na uwadze, iż projekt przewiduje zabudowę o wysokości zbieżnej z istniejącą zabudową i o takiej też szerokości elewacji frontowych. Forma planowanej zabudowy (bloki mieszkalne o trzech kondygnacjach) ma tu drugorzędne znaczenie. Rzekome istnienie decyzji ustalającej warunki zabudowy na przedmiotowym terenie dla innej formy zabudowy jest bez znaczenia dla sprawy. Można wydać nieograniczoną liczbę decyzji dla różnorakiej zabudowy na danym terenie, co jest niewiążące dla każdej kolejnej sprawy. Liczy się jedynie istniejąca zabudowa i wyniki analizy w konkretnej sprawie.
Kolegium przyjęło także za organem I instancji, że liczba miejsc parkingowych 128 została przyjęta na podstawie oświadczenia wnioskodawcy w piśmie z dnia 1 lipca 2022 r. Natomiast zdaniem Kolegium w decyzji ustalającej warunki zabudowy nie trzeba konkretyzować liczby lokali w budynkach wielorodzinnych, jest to zbędne. Wystarczy samo określenie zabudowy mieszkaniowej jako wielorodzinnej (por. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy w § 2).
Skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu od decyzji SKO w P. z 21 czerwca 2023 r. wnieśli A. Z. i R. K.. Skarżący zarzucili:
- naruszenie przepisów prawa materialnego:
a) art. 61 ust. 1 w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 1 w zw. art. 2 ust. 1 oraz 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zwana dalej u.p.z.p.) w zw. z § 1 pkt 4 i § 7 ust 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U z 2003 r. Nr 164, poz. 1588), zwane dalej "Rozporządzeniem w sprawie wymagań", poprzez błędne, niezgodne z zabudową sąsiednią ustalenie wysokości krawędzi elewacji dla budynków mających zostać wzniesionych przez inwestora, i błędne ustalenie wysokości krawędzi elewacji na poziomie do 9m, przy jednoczesnym błędnym, przyjęciu dla wyznaczania wysokości górnej krawędzi elewacji wysokości budynków i wysokości elewacji budynków znajdujących się poza obszarem oddziaływania inwestycji tj. promieniem 102,9m. od granicy inwestycji ;
b) art. 61 ust 1 pkt 1 w zw. art. 1 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 2 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U z 2023r. poz. 977 ze zmianami) poprzez błędne uznanie, że inwestor poprzez planowanie zbudowania na działkach [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] 3 budynków wielorodzinnych o wysokości ok. 9 m wraz z 4 zbiornikami na gaz płynny o pojemności 2 x 6400l i 2 x 4850l dostosował się do określonych, istniejących cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, a budynki wielorodzinne o wysokości 9 m i szerokości elewacji od 35 do 41 m utworzą harmonijną całość oraz uwzględnią w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania urbanistyczne, architektoniczne, funkcjonalne, gospodarczo- społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne, a wzniesienie wskazanych wyżej budynków nie będzie stanowiło złamania zasady tzw. dobrego sąsiedztwa i będzie odpowiadało zasadzie ładu przestrzennego;
c) art. 61 ust 1 pkt 1 w zw. art. 1 ust. 2 pkt 1 w zw. z art.. 2 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez zaniechanie ustalenia w analizie urbanistycznej dopuszczalnej ilości lokali w budynkach wielorodzinnych będących przedmiotem wniosku o wydanie warunków zabudowy przez inwestora;
Nadto Skarżący zarzucili:
a) błąd w ustaleniach faktycznych polegający na nieprawidłowym, błędnym i opartym na niepełnym materiale przyjęciu, że wzniesienie budynków wielorodzinnych, 3 kondygnacyjnych o wysokości górnej krawędzi elewacji ok. 9 m i szerokości elewacji od 35 do 41 m jest dostosowaniem się nowej zabudowy do stanu dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym, a tym samym pozostaje w zgodzie z wyznaczoną przez art. 1 ust 2 pkt 1 i w zw. z art. 2 ust. 1 u.p.z.p. zasadą ładu przestrzennego;
b) naruszenie prawa procesowego tj. art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie szczegółowego zebrania materiału dowodowego i wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy, a także naruszenie interesu społecznego i słusznego interesu obywateli w szczególności poprzez oparcie zaskarżonej decyzji na niepełnej, błędnej i nieprawidłowo sporządzonej analizie urbanistycznej (w szczególności w zakresie ustaleń dotyczących wysokości górnej krawędzi elewacji budynków mogących powstać na terenie inwestycji);
c) naruszenie art. 140 kpa w zw. z art. 107 § 1 pkt 6 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez zaniechanie przez organ rozpoznający odwołanie od zaskarżonej decyzji szczegółowego rozważenia podniesionych w odwołaniu zarzutów, a nadto zaniechanie jakiegokolwiek uzasadnienia stanowiska, nieuwzględnienia podniesionych zarzutów i w konsekwencji utrzymania w mocy zaskarżonej decyzji.
R. K. ponadto zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez naruszenie:
a. art. 61 ust. 1 w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 1 w zw. art. 2 ust. 1, art. 61 pkt 5a oraz 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z §1 ust 4 i § 3 pkt 1 i 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) poprzez błędne przyjęcie do analizy urbanistycznej budynków znajdujących się poza promieniem obszaru analizowanego wynoszącego w przedmiotowej sprawie 102,9m w szczególności budynków znajdujących się po drugiej stronie ulicy [...] ( takich jak budynki na działkach [...], [...], [...]-[...],);
b. art. 61 ust. 1 w zw. art. 1 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 2 ust 1 w zw. z § 4 ust. 4 Rozporządzenia w sprawie wymagań, poprzez przyjęcie, że spełnione zostały wszystkie warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania w oparciu o art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i jednocześnie zostały spełnione przesłanki zastosowania wyjątku od reguł wynikających z § 4 Rozporządzenia w sprawie wymagań, w związku z czym w sposób niewłaściwy został zastosowany § 4 ust. 4 poprzez przyjęcie, że dokonana analiza funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania daje podstawę do zastosowania § 4 ust. 4 tego Rozporządzenia i ustalenia linii zabudowy w odniesieniu do działki [...], a nie w stosunku do działek [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...].
A. Z. w uzasadnieniu wskazał, że uzasadnienie decyzji Burmistrza Miasta Ś. . bezkrytycznie podzielone przez SKO w zakresie analizowanej wysokości krawędzi elewacji zawiera ewidentne sprzeczności z ustaleniami analizy urbanistycznej i to w najistotniejszych elementach, jak chociażby wysokość budynków. Przykładowo na stronie 15 wskazano, że "planowana budowa budynku wielorodzinnego o wysokości od 9m do 9,5m do najwyższego punktu konstrukcyjnego dachu na nieruchomości składającej się z działek [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], nie przekracza maksymalnej wysokości w obszarze objętym analizą. Zatem jest zgodna z § 8 w myśl, którego parametr ustala się w odniesieniu do budynków występujących w obszarze analizowanym". Tymczasem wcześniej na stronie 10 wskazano, że w obszarze analizy występuje ponad 33,3% budynków (16 z 48) o zbliżonej maksymalnej wysokości (tj. 8,5m) do planowanej inwestycji. Mimo, że maksymalna wysokość dotychczas wzniesionego budynku (nie wskazano gdzie znajduje się ten budynek) wynosi 8,5m wskazano, że wysokość 9-9,5m maksymalnej wysokości nie przekracza. Skarżący zaznaczył ponownie, że dla wysokości krawędzi elewacji parametrem pomocniczym nie powinna być maksymalna wysokość pojedynczych budynków i to w miejscu znacznie oddalonym od miejsca inwestycji.
Dalej Skarżący wskazał, że wbrew treści art. 61 ust 1 u.p.z.p. oraz art. 2 ust 1 u.p.z.p. ustalono na rzecz inwestora warunki zabudowy dla wzniesienia wielokondygnacyjnych (3 kondygnacyjnych) budynków wielorodzinnych na terenie, gdzie nie występuje żaden tego rodzaju budynek, a dominującą zabudową jest niska (maksymalnie dwukondygnacyjna) zabudowa jednorodzinna, jednorodzinna szeregowa i jednorodzinna bliźniacza. Tak jak to już wyżej sygnalizowano przytoczone przez Burmistrza Miasta Ś. orzecznictwo prezentuje linię orzeczniczą przeciwną do zajętego stanowiska przez wydającego zaskarżoną decyzję. Skarżący podał, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Burmistrza wskazano też między innymi, że warunek wymieniony w wyżej przytoczonym przepisie jest spełniony gdyż w obszarze analizowanym znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie wolnostojącej (np. budynek zlokalizowany na działce oznaczonej nr ewid [...]), budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie wolnostojącej z usługami ( np. budynek zlokalizowany na działce oznaczone nr ewid, [...]), budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej (np. budynek zlokalizowany na działce oznaczonej nr ewid [...]), budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie szeregowej (np. budynek zlokalizowany na działce oznaczonej nr ewid [...]), budynki garażowo-gospodarcze (np. budynek zlokalizowany na działce oznaczonej nr ewid. [...]) budynki produkcyjne (np, na nieruchomości składającej się z działek oznaczonych numerami ewid: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]), zatem realizacja zamierzenia inwestycyjnego objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy spełnia zasadę kontynuacji i uzupełnienia funkcji oraz zasad zagospodarowania istniejącej zabudowy. Skarżący ponownie zarzuca, że wskazane wyżej uzasadnienie podjętej przez Burmistrza decyzji powielone przez SKO jest błędne, pozostaje bowiem w sprzeczności z cytowaną treścią art. 61 ustawy u.p.z.p. i stanowi naruszenie zasady ładu przestrzennego zawartego w treści art. 2 ust. 1 u.p.z.p., a analiza urbanistyczna w sposób całkowicie dowolny, sprzeczny z zasadami ustawowymi stosuje zasady określone w Rozporządzeniu.
Skarżący wskazał, że zarówno organ I instancji, jak i odwoławczy źle odczytują linię orzeczniczą, tak samorządowych kolegiów odwoławczych, wojewódzkich sądów administracyjnych jak i Naczelnego Sądu Administracyjnego. Wydający decyzję Burmistrz Miasta Ś. powoływał się przede wszystkim na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego wydany w sprawie II OSK 1777/20, w którym Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że "dominująca funkcja analizowanego terenu jako zabudowy jednorodzinnej nie wyklucza możliwości dopuszczenia funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna są formami zabudowy mieszkaniowej tj. pełniącej jednakową funkcję i ze względu na zasadę równości inwestycyjnej każda z nich powinna być traktowana jako wystarczająca dla uznania kontynuacji funkcji, stanowiącej element ładu przestrzennego analizowanego obszaru sąsiedniego". Tymczasem stan faktyczny na podstawie, którego zostało wydane wskazane wyżej orzeczenie był radykalnie odmienny od tego jaki istnieje w przedmiotowej sprawie. W sprawie II OSK 1777/20 rozważano sytuację, w której inwestorka jedynie rozbudowywała jeden istniejący już budynek z jednorodzinnego na wielorodzinny. W niniejszej sprawie inwestor chce wznieść kilka budynków wielorodzinnych o 3 kondygnacjach (nie występujących w sąsiedztwie) o wysokości górnej krawędzi elewacji na poziomie 9 metrów (również nie występujących w okolicy, a w szczególności na terenie analizowanym), w odległości kliku metrów od granicy działek gdzie wzniesione są już tylko budynki jednorodzinne w niskiej zabudowie jednorodzinnej, jednorodzinnej szeregowej i jednorodzinnej bliźniaczej;
Dalej podano, że jednym z głównych, podstawowych zarzutów odwołania od decyzji Burmistrza Miasta Ś. było, że błędnie i w sposób całkowicie oderwany od warunków funkcjonujących w okolicznej zabudowie ustalono parametr wysokości elewacji frontowej inwestycji na poziomie aż 9 metrów. Skarżący wskazał, że w promieniu 102,9m od inwestycji znajdują się tylko budynki jednorodzinne wzniesione po północnej stronie ulicy [...]. Z obliczeń Skarżącego wynika, że odległość od granicy działki inwestycyjnej od ul. [...] wynosi ok. 85m. Promień 102,9 m od granicy działki inwestycyjnej nie dosięga do dużych budynków gospodarczych usytuowanych na działkach o numerach od [...]-[...]. Dosięga natomiast jedynie do granic budynków mieszkalnych usytuowanych po drugiej stronie ul. [...]. Promień oddziaływania inwestycji obejmuje jedynie budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej i szeregowej znajdujące się po tej samej stronie ulicy [...] co planowana inwestycja.
Dalej, Skarżący wskazał, że w analizie urbanistycznej obliczono, iż średnia wysokość elewacji budynków w obszarze oddziaływania inwestycji wynosi 6,1 metrów (w ocenie Skarżącego i ta wartość jest zbyt wysoko określona biorąc pod uwagę promień oddziaływania inwestycji wyznaczony odległością 102,9 m). Jednocześnie wskazano, że tylko jeden budynek w okolicy i to znajdujący się w znacznej odległości (ok. 120m - znacznie poza promieniem obszaru analizy wynoszącym 102,9m) od inwestycji po drugiej stronie drogi - ul. [...], nie graniczący bezpośrednio i w małej odległości z budynkami mieszkalnymi, ma wysokość elewacji 8 metrów, czyli mniej niż planowana inwestycja. Mimo, że w uzasadnieniu wskazano, że wnioskowana wysokość przewyższa maksymalną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków stwierdzoną w obszarze analizy tj. 8m, to jednak zdaniem organu projektowana wysokość elewacji na poziomie 9m jest zgodna z przepisami ustawy, rozporządzenia oraz nie narusza zasady ładu przestrzennego i zasady dobrego sąsiedztwa. Brak jednak szczegółowego uzasadnienia tego tak skrajnego stanowiska, w szczególności w sytuacji usytuowania potencjalnych budynków o wysokości elewacji na poziomie 9 m w niewielkiej (ok. 10m) odległości od prawie dwukrotnie niższej zabudowy szeregowej. Powyższe nabiera szczególnego znaczenia w sytuacji, w której budynki, które ma wznieść inwestor będą miały dachy płaskie czyli wysokość elewacji będzie miała w zasadzie wysokość całego budynku.
Bardzo istotną kwestią zupełnie pominiętą w analizie dopuszczalnej wysokości budynków na terenie inwestycji jest to, że elewacja nowych wzniesionych budynków będzie się znajdowała w odległości mniejszej ok 10m od znacznie niższej zabudowy szeregowej na działkach o nr [...], gdzie wysokość budynków wynosi ok. 5m, czyli prawie dwukrotnie mniej. Analiza odwołuje się do budynków znacznie oddalonych od terenu inwestycji, na które to budynki inwestycja nie będzie mieć mniejszy wpływ niż na te budynki bezpośrednio graniczące z inwestycją a w szczególności te znajdujące się na działkach o nr [...].
Skarżący dalej wskazał, że Burmistrz Miasta Ś. przytacza wyrok Sądu Administracyjnego w P. wydany w sprawie IV SA/Po 242/12, gdzie wskazano, że celem normy wynikającej z przepisu art. 61 ust 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego w rozumieniu art. 2 ust. 1 u.p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa zakłada konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym. Burmistrz Miasta Ś. w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przytacza szereg wyroków sądów administracyjnych, które potwierdzają wyżej przedstawioną tezę postawioną w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. Cytowane wyroki dotyczą głównie rozbudowy pojedynczych budynków usługowo handlowych (np. wyrok NSA II OSK 95/13), czy innych mniejszych inwestycji.
Skarżący podał, że w każdej z analizowanych sytuacji akcentowano konieczność dostosowywania zabudowy do cech zarówno urbanistycznych, jak i architektonicznych zabudowy już istniejącej. Zaskarżona decyzja zmierza jednak w kierunku przeciwnym, sprzecznym z prezentowaną w jej uzasadnieniu linią orzeczniczą. Mimo tego została utrzymana w mocy przez SKO. Rozstrzygnięcie dopuszcza bowiem posadowienie budynków, które nie są dostosowane do cech istniejących na analizowanym terenie. Zarówno główny charakter budynków (budynki wielorodzinne), ich gabaryt (budynki znacznie większe od dotychczas posadowionych w okolicy), ich wysokość (a w szczególności wysokość elewacji na poziomie 9 m), jak i posadowienie w bardzo małej odległości od niskiej, znajdującej się w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej (w odległości kliku metrów) nie są parametrami, które spełniają kryteria dostosowania się do istniejącej na analizowanym terenie zabudowy. Zdaniem A. Z. jedyną możliwą w świetle cytowanych przez organ administracji stanowisk zarówno Wojewódzkich Sądów Administracyjnych jak i Naczelnego Sądu Administracyjnego na analizowanym terenie jest zabudowa jednorodzinna (wolnostojąca, szeregowa czy bliźniacza) maksymalnie dwukondygnacyjna. Tylko taka zabudowana zapewnia zagwarantowanie ładu przestrzennego w rozumieniu art. 1 ust. 2 w zw. z art. 2 ust. 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.
R. K. w treści swojej skargi wskazywał, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku gdy (między innymi) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Burmistrza wskazano też między innymi, że warunek wymieniony w wyżej przytoczonym przepisie jest spełniony, gdyż w obszarze analizowanym znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie wolnostojącej (np. budynek zlokalizowany na działce oznaczonej nr ewid [...]), budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie wolnostojącej z usługami (np. budynek zlokalizowany na działce oznaczone nr ewid. [...]), budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej (np. budynek zlokalizowany na działce oznaczonej nr ewid [...]), budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie szeregowej (np. budynek zlokalizowany na działce oznaczonej nr ewid [...]), budynki garażowo-gospodarcze (np. budynek zlokalizowany na działce oznaczonej nr ewid. [...]) budynki produkcyjne (np. na nieruchomości składającej się z działek oznaczonych numerami ewid: [...], [...], [...], [...], [...], [...],[...]), zatem realizacja zamierzenia inwestycyjnego objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy spełnia zasadę kontynuacji i uzupełnienia funkcji oraz zasad zagospodarowania istniejącej zabudowy.
Skarżący zarzucił, że wskazane wyżej uzasadnienie podjętej przez Burmistrza decyzji powielone przez SKO jest błędne, pozostaje bowiem w sprzeczności z cytowaną treścią art. 61 u.p.z.p. stanowiąc naruszenie zasady ładu przestrzennego stypizowanego w treści art. 2 ust. 1 ustawy, a analiza urbanistyczna w sposób całkowicie dowolny, sprzeczny z zasadami ustawowymi stosuje zasady określone w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Skarżący zakwestionował także odniesienie się przez organy administracji do stanowiska Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazanego w wyroku z dnia 17 września 2020r., wydanego w sprawie II OSK 1777/20, jako nie mającego zastosowania w okolicznościach niniejszej sprawy.
Co więcej, funkcja budynków nie jest w przedmiotowej sprawie najistotniejsza. Istotne jest rażące zaburzenie ładu przestrzennego podyktowane wyłącznie chęcią zwiększonego zysku po stronie inwestora (większa ilość lokali niewątpliwie znacząco zwiększa zyski z inwestycji), które odbędzie się kosztem zburzenia ustawowej zasady dobrego sąsiedztwa i ładu architektoniczno-urbanistycznego poprzez wzniesienie znacznie wyższych (3-kondygnacyjnych) i znacznie większych budynków w sąsiedztwie niskiej zabudowy szeregowej. Otwierając rozważania na temat analizy urbanistycznej Skarżący wskazał, że organ wydający decyzję wskazał zasady jakimi winien kierować się podmiot stosujący normy wynikające z art. 61 ust 1 u.p.z.p. powołując się przy tym na wyrok Sądu Administracyjnego w Poznaniu wydany w sprawie IV SA/Po 242/12, który pomimo trafnej tezy, w istocie nie został prawidłowo wykorzystany w niniejszej sprawie przez organy obu instancji.
Skarżący zarzucił, że SKO szczegółowo nie odniosło się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, w szczególności do tych wskazujących na oczywistą sprzeczność stanowiska zajętego przez Burmistrza Miasta Ś. z cytowaną przezeń linią orzeczniczą sądów administracyjnych, a także na błędnie sporządzoną analizę urbanistyczną.
W pierwszej kolejności Skarżący zarzuca, że błędnie odstąpiono od wyznaczenia linii zabudowy od strony działek [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz działką oznaczoną nr ewid [...] stanowiącą działkę drogową - ul [...] - drogę publiczną. Jednocześnie ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy do działki drogowej [...] znajdującej się po drugiej stronie nieruchomości, która aktualnie graniczy z dużym obszarem całkowicie wolnym od zabudowy. Tymczasem głównie wobec zabudowań działek [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] inwestycja będzie najsilniej negatywnie oddziaływać, a zatem odległości zabudowy do granicy tych działek jak i działki drogowej [...] jest bardzo istotnym parametrem inwestycji wpływającym na nieruchomości bezpośrednio sąsiadujące z inwestycją.
Bardzo istotnym w ocenie Skarżącego zarzutem pod adresem decyzji Burmistrza Miasta Ś. było jednak wskazanie, iż błędnie, w sposób całkowicie oderwany od warunków funkcjonujących w okolicznej zabudowie ustalono parametr wysokości elewacji frontowej inwestycji wznoszonej przez inwestora na poziomie aż 9 metrów. W promieniu 102,9 m od inwestycji (promieniu obszaru analizowanego, wyznaczonego na podstawie art. 61 pkt 5a u.p.z.p.) znajdują się tylko budynki jednorodzinne wzniesione po północnej stronie ulicy [...] (tej stronie, gdzie projektowana inwestycja). Skarżący nie kwestionuje ustalonego na poziomie 102,9m promienia obszaru analizowanego. Z obliczeń Skarżącego wynika, że odległość od granicy działki inwestycyjnej do ul. [...] wynosi ok. 85m. (na załączonej do niniejszej skargi części mapy w skali 1:1000 będącej również załącznikiem do decyzji Burmistrza Ś. oznaczono kręgami teren analizowany o promieniu ok. 103m - na mapie dołączonej do decyzji nie zaznaczono tych odległości). Promień 102,9m od granicy działki inwestycyjnej nie dosięga do dużych budynków gospodarczych usytuowanych na działkach o numerach od [...]-[...] oraz budynków na działkach [...] i [...]. Promień nie dosięga też nawet do granic budynków mieszkalnych usytuowanych po drugiej stronie ul. [...] (kończy się na jezdni ulicy [...]). Obszar analizowany obejmuje jedynie zatem budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej i szeregowej znajdujące się po tej samej stronie ulicy [...] co planowana inwestycja.
W analizie urbanistycznej zdaniem Skarżącego błędnie wzięto pod uwagę również budynki znajdujące się na działkach o numerach od [...] do [...], oraz budynki na działkach nr [...] i [...] i w konsekwencji błędnie obliczono, że średnia wysokość elewacji budynków w obszarze oddziaływania inwestycji wynosi 8m. Przyjmując do analizy jedynie budynki znajdujące się w promieniu obszaru analizowanego, średnia wysokość elewacji budynków zastałaby określona znacznie niżej. Tego wyżej przedstawionego zarzutu SKO w zasadzie nie rozpoznało. Brak w zaskarżonej decyzji wskazania, czy SKO uznało, że budynki na działkach nr [...], oraz budynki na działkach nr [...] i [...] (znajdujące się po drugiej stronie ulicy [...]) znajdują się w ocenie SKO w obszarze analizowanym wyznaczonym na podstawie art. 61 pkt 5a u.p.z.p. czy nie. Tym samym zdaniem Skarżącego nie rozpoznano jednego z głównych zarzutów odwołania wskazującego na błędnie sporządzoną analiza urbanistyczną, a w konsekwencji na zbyt wysoko określoną w decyzji górną wysokość elewacji budynków projektowanych przez inwestora.
Ubocznie Skarżący zaznacza również, że mimo, iż w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Burmistrza Miasta Ś. wskazano, że wnioskowana przez inwestora wysokość elewacji przewyższa maksymalną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków stwierdzoną w obszarze analizy tj. 8m (błędnie - zbyt wysoko) , to jednak zdaniem organu projektowana wysokość elewacji na poziomie 9m jest zgodna z przepisami ustawy, rozporządzenia oraz nie narusza zasady ładu przestrzennego i zasady dobrego sąsiedztwa. Brak jednak szczegółowego uzasadnienia tego tak skrajnego stanowiska, w szczególności w sytuacji usytuowania potencjalnych inwestorskich budynków o wysokości elewacji na poziomie 9 m w niewielkiej (ok. 10m) odległości od prawie dwukrotnie niższej zabudowy szeregowej na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...],[...],[...],[...].
Skarżący podnosił, że analiza wysokości elewacji przeprowadzana przez Burmistrza Miasta Ś. jest zasadniczo błędna (oparta na błędnie sporządzanej analizie urbanistycznej), rażąco tendencyjna i z niewiadomych skarżącemu względów starająca się za wszelką cenę zezwolić na wznoszenie na analizowanym terenie budynków o wysokości elewacji przekraczającej wysokość najwyższego budynku w okolicy, a jednocześnie rażąco przewyższającą najbliżej usytuowaną niską zabudowę szeregową. W decyzji Burmistrza wskazano, że wysokość 9 m nawiązuje do wysokości budynków na obszarze analizowanym gdzie występuje ponad 33,3% budynków (16 z 48) o zbliżonej maksymalnej wysokości tj. 8,5m (mniej niż 9 m). Nie podano jednak w tym miejscu również, że większość z analizowanych budynków ma dachy skośnie, nie płaskie, a zatem wysokość elewacji jest znacznie niższa. Co więcej, żaden z budynków w bezpośredniej bliskości projektowanej inwestycji, ani w zasięgu oddziaływania inwestycji wynoszącym niecałe 103 m, nie osiąga wysokości 9 m (pojedyncze budynki o wysokości całkowitej ok. 8m znajdują się w odległości ponad 103m (poza obszarem analizy obejmującym promień 102,9 m) od miejsca potencjalnej inwestycji, po drugiej stronie ul. [...]). W uzasadnieniu utrzymującej w mocy decyzję Burmistrza - decyzji SKO nie zawarto uzasadnienia w zakresie zarzutu dotyczącego tak wysokości elewacji, jak i tego jakie budynki znajdują się w istocie w obszarze analizowanym tj. w odległości do 102,9m od projektowanej inwestycji. Odniesiono się jedynie do parametru całkowitej wysokości budynków i wskazano, że dwa budynki na dziełkach nr [...] i [...] mają wysokość kalenicy wynoszącą ok. 9m. Tymczasem, jak to już wskazywano wyżej w treści skargi, budynki na działkach o nr [...] i [...] nie znajdują się już w obszarze analizowanym (znajdują się w odległości większej niż 102,9 m od granicy działki inwestora, co ilustruje dołączona do skargi mapa z zaznaczonymi w skali zasięgami oddziaływania inwestycji). Wskazane budynki mają, też w przeciwieństwie do budynków mających być wzniesionymi przez inwestora dachy spadziste. Na wysokości ok. 9 m znajduje się szczyt kalenicy, a nie elewacji. Powyższe nabiera szczególnego znaczenia w sytuacji, w której budynki, które ma wznieść inwestor będą miały dachy płaskie, czyli wysokość elewacji będzie miała w zasadzie wysokość całego budynku. Nie można ich zatem zestawiać z budynkami o dachach spadzistych, gdzie wysokość elewacji, czy attyki jest znacznie niższa, a sam budynek z dachem spadzistym gabarytowo znacząco mniejszy.
Zdaniem Skarżącego bardzo istotną kwestią zupełnie pominiętą w analizie dopuszczalnej wysokości budynków na terenie inwestycji jest to, że elewacja nowych wzniesionych budynków będzie się znajdowała w odległości mniejszej niż 10m od znacznie niższej zabudowy szeregowej na działkach o nr ewid.[...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], gdzie wysokość budynków wynosi ok. 6 m, czyli znacznie mniej.
Dalszym zarzutem Skarżącego było to, że wbrew treści art. 61 ust 1 u.p.z.p. oraz art. 2 ust 1 u.p.z.p. ustalono na rzecz inwestora warunki zabudowy dla wzniesienia wielokondygnacyjnych (3-kondygnacyjnych) budynków wielorodzinnych na terenie, gdzie nie występuje żaden tego rodzaju budynek, a dominującą zabudową jest niska (maksymalnie dwukondygnacyjna) zabudowa jednorodzinna, jednorodzinna szeregowa i jednorodzinna bliźniacza. Nadto, tak jak to już wyżej sygnalizowano przytoczone przez Burmistrza Miasta Ś. orzecznictwo prezentuje linię orzeczniczą przeciwną do zajętego stanowiska przez wydającego zaskarżoną decyzję.
Wskazano również, że nieuprawnione jest przyznanie prymatu normom rozporządzenia nad ustawą, a nawet prymatu konkretnej analizy architektoniczno-urbanistycznej nad przepisem art. 61 ust. 1 ustawy. Ratio legis tej regulacji jest bowiem ochrona ładu przestrzennego - co ma na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Jak wynika bowiem z treści art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy przy wydawaniu m. in. decyzji o warunkach zabudowy uwzględnia się zwłaszcza wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury. Jednocześnie art. 2 pkt 1 ustawy definiuje ład przestrzenny jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Wyżej wskazane stanowisko winno przede wszystkim lec u podstaw analizy sprawy w zakresie wysokości budynków mających powstać na terenie analizowanym, ich gabarytu czy szerokości elewacji, które to parametry są aktualnie analizowane na podstawie przepisów Rozporządzenia. Te parametry nie mogą jednak stać w sprzeczności z głównymi zasadami kształtowania ładu przestrzennego regulowanymi normami rangi ustawowej.
Skarżący wskazuje również, że SKO całkowicie błędnie przyjęło, że "działki bezpośrednio okalające teren inwestycji są bez zabudowy". Wskazał, że teren inwestycji graniczy bezpośrednio tylko z niską zabudową szeregową. Nie ma zabudowy tylko od strony przeciwnej i z boku inwestycji. Wobec powyższego inwestycja będzie w sposób najistotniejszy oddziaływać właśnie na sąsiadującą z nią bezpośrednio niską zabudowę szeregową. Tymczasem, SKO w uzasadnieniu swojej decyzji, od której wywiedziona jest skarga w sposób nieuprawniony wskazało, że działka inwestycyjna nie graniczy z żadną zabudową. Takie stwierdzenie obnaża fakt, że organ kontrolujący decyzję Burmistrza Miasta Ś. . nawet nie zapoznał się szczegółowo z mapą inwestycji. Jak to już wyżej wskazano SKO nie odniósł się również szczegółowo do zarzutu błędnie sporządzonej analizy urbanistycznej.
Skarżący zarzucił także, że analiza projektowanej inwestycji nie zawiera żadnej informacji na temat potencjalnej ilości lokali w budynkach wielorodzinnych jakie mają być wzniesione na terenie inwestora. Wskazany wyżej zarzut nie został zaś rozpoznany przez SKO (brak w uzasadnieniu decyzji SKO wzmianki w tym zakresie). Mowa jedynie o tym, że funkcja terenu jako mieszkaniowa zostanie zachowana.
Zgodnie z orzecznictwem dopuszczenie zabudowy zróżnicowanej jest możliwe wyłącznie wówczas, gdy pozwala na to zastany w obszarze ład przestrzenny. Posadowienie natomiast inwestycji wielorodzinnej, z kilkunastoma lokalami mieszkalnymi w ramach enklawy domków jednorodzinnych, wyraźnie wyodrębniającej się z obszaru analizowanego, pozostawałoby w sprzeczności z przepisem zawartym w art. 61 ust.1 pkt.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W przedmiotowej sprawie udzielenie warunków zabudowy dla wielorodzinnych, trzykondygnacyjnych budynków o wysokości 9 m oraz szerokości do 41 m i to posadowionych w bardzo bliskiej odległości (ok. 10m) od niskich budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej stoi w sprzeczności z normami wynikającymi z art. 61 ust 1 i art. 1 ust 2 u.p.z.p.
W odpowiedzi na obie skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o ich oddalenie i odniosło się do argumentacji przytoczonej w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu postanowieniem z 12 czerwca 2024 r. na podstawie art. 111 § 1 p.p.s.a. połączył do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy objęte skargami A. Z. (sygn. akt IV SA/Po 326/24) i R. K. (sygn. akt IV SA/Po 327/24) i prowadzi je pod sygn. akt IV SA/Po 326/24).
Na rozprawie w dniu 11 września 2024 r. stawił się Skarżący A. Z., który wnosił i wywodził jak w skardze. Podkreślił, że nabywając swoją nieruchomość w okolicy znajdowały się budynki o niskiej zabudowie, dwukondygnacyjne, w związku z tym liczył na to, że taka zabudowa będzie miała tam miejsce. Powstające bloki będą zaniżały wartość jego nieruchomości. Organ wziął pod uwagę do analizy jeden budynek o wysokości 9 metrów, którego dach jest skośny, natomiast projektowany budynek ma dach płaski, co zupełnie zmienia gabaryty projektowanego budynku w odniesieniu do istniejącej zabudowy. Zdaniem Skarżącego projektowana zabudowa nie będzie miała zapewnionej odpowiedniej infrastruktury, w szczególności jeśli chodzi o miejsca postojowe dla samochodów. Zdaniem Skarżącego należy wyjaśnić dlaczego dopuszcza się projektowaną inwestycję polegającą na budowie bloków, podczas gdy takiej zabudowy nie ma w okolicy. Zdaniem Skarżącego organ wydający decyzję był tendencyjny i orzekał zgodnie z wnioskiem inwestora.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:
Skargi okazały się zasadne, również z innych względów niż w nich wskazane.
Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 334) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm., dalej także jako "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przeprowadzając kontrolę sądowoadministracyjną zgodnie z przedstawionymi wyżej zasadami, Sąd doszedł do przekonania, że skargi zasługują na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji naruszają prawo w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.
Materialnoprawną podstawę zaskarżonych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2023 r., poz. 977 ze zm., dalej także jako "u.p.z.p.") oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588, dalej także jako "rozporządzenie Ministra Infrastruktury"). Wniosek o wydanie warunków zabudowy został złożony 16 stycznia 2023 r., sprawa nie została zakończona ostateczną decyzją przed wejściem w życie ustawy zmieniającej, bo ostateczna decyzja SKO w P. została wydana 30 listopada 2023 r., zatem powyższe akty prawne znajdują zastosowanie w niniejszej sprawie w brzmieniu dotychczasowym, tj. obowiązującym przed 24 września 2023 r. (art. 59 ustawy z dnia 24 sierpnia 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. z 2023 r. poz. 1688).
W rozpoznawanej sprawie istota sporu sprowadza się do oceny zasadności ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków wielorodzinnych z czterema podziemnymi zbiornikami na gaz płyny na terenie obejmującym działki ewidencyjne nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] położonym w Ś. w rejonie ul. [...].
Wskazać należy, że stosownie do art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora, którego treść określa art. 52 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.
Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem prawnym służącym określeniu sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Określa ona podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu unormowanym w przepisach Prawa budowlanego oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych. Decyzja o warunkach zabudowy terenu zastępuje na danym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy przedmiotowa inwestycja jest dopuszczalna na danym terenie w świetle przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury, a więc nie jest to decyzja uznaniowa. Decyzja o warunkach zabudowy jedynie określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa (por. wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2012 r., II OSK 229/11, Lex nr 1216331). Przy czym, podkreślić należy, że decyzję o warunkach zabudowy wydaje się na skutek wniosku zawierającego konkretne wskazania dla projektowanej inwestycji i organ związany jest treścią sformułowanego wniosku, co oznacza, że jeżeli wnioskowana funkcja, cechy i parametry planowanej zabudowy nie są możliwe do zaakceptowania na danym terenie to organ odmawia ustalenia warunków zabudowy dla takiej inwestycji. Wynika z tego też dalsza konsekwencja, że organ dokonuje oceny możliwości ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji określonej w konkretnie sformułowanym wniosku.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p., który stanowi, że:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze wskazanym w tym przepisie.
Organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia wniosku, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy wydania takiej decyzji ma miejsce tylko wówczas, gdy projektowana inwestycja nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki przewidzianej w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (por. wyrok NSA z 18.12.2012 r., II OSK 1518/11, Lex nr 1367308, wyrok NSA z 12.10.2010 r., II OSK 1542/09, Lex nr 746623). Innymi słowy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, a nawet wymagane, w przypadku łącznego spełnienia określonych w u.p.z.p. warunków. Oznacza to jednak, że brak spełnienia chociażby jednego z warunków, o których stanowi art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest podstawą do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Jeżeli zaś wszystkie w/w przesłanki są spełnione organ nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech i parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno-urbanistyczną. Jej sporządzenie ma fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest podstawowym dowodem, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Analizy architektoniczno-urbanistycznej nie można utożsamiać z warunkami zabudowy opisanymi w samej decyzji i załącznikach do niej, ponieważ jest ona odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie jej treści i oczywiście pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.
Analiza urbanistyczna jako główny dowód w sprawie ma wskazywać parametry zastanej zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w jej części tekstowej rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych. Odrębnie sporządzone wyniki tej analizy, ich rzetelność, kompletność i zgodność z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania. Wyniki analizy stanowią swego rodzaju streszczenie, podsumowanie i wyciągnięcie wniosków z samej analizy funkcji, cech i parametrów istniejącej zabudowy na konkretnym terenie. Dlatego też w aktach postępowania administracyjnego musi znaleźć się taka analiza i to zawierająca część tekstową i graficzną zgodnie z § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, co miało miejsce w niniejszej sprawie.
Zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznaczył wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a u.p.z.p., na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadził na nim analizę funkcji, parametrów oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.
W orzecznictwie sądowoadministracyjnym prezentowane są stanowiska, aprobowane przez skład rozpoznający niniejszą sprawę, zgodnie z którymi po pierwsze, pojęcie frontu działki nie zawsze musi odnosić się do jednej, konkretnej działki, w granicach której ulokowany zostanie zjazd z drogi. Jeżeli więc teren inwestycji składa się z kilku działek budowlanych, to przez front działki należy rozumieć także front działek, będący tą ich częścią, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (wyroki NSA z 3 lipca 2023 r., sygn. akt II OSK 67/22, LEX nr 3599615; z dnia 17 stycznia 2024 r., sygn. akt II OSK 950/21, CBOSA). Front działki budowlanej może zatem składać się z dwóch działek ewidencyjnych, a przez szerokość frontu działki należy wówczas rozumieć łączną szerokość frontu działek stanowiących teren inwestycji (por. wyrok NSA z dnia 15 września 2016 r. sygn. II OSK 3075/14).
W niniejszej sprawie słusznie więc za front terenu inwestycji przyjęto te odcinki działki nr [...], które przylegają do ul. [...], tj. działki o nr [...], albowiem te odcinki stanowią front terenu inwestycji, z którego zapewniony jest dostęp do drogi publicznej ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną ul. [...]. Podkreślić bowiem należy, że przez front terenu inwestycyjnego należy rozumieć tę część granicy działki/dziełek budowlanych, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę/działki inwestycyjne. Dostęp do drogi publicznej jest zatem zapewniony poprzez dwa odcinku frontu działki [...] przylegające do działki [...], zatem Sąd podziela stanowisko organów w tym zakresie, że ich zsumowanie wyznacza szerokość frontu terenu inwestycyjnego. Szerokość tych dwóch odcinków wynosi 17m oraz 17,3 m co łącznie dało 34,3 m. Zatem trzykrotna szerokość frontu terenu inwestycyjnego wynosiła 102,9 m. Kwestia ta nie była sporna w ponownie prowadzonym postępowaniu. Spór w tej części dotyczył, tego czy organ I instancji właściwie wyznaczył wokół terenu inwestycyjnego obszar analizowany o promieniu 102,9 m.
Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (włączonej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, posiadającej stosowną klauzulę, w skali 1:500), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.
Ubocznie wskazać należy, że ustalając granice obszaru analizowanego, mając na względzie ustawową zasadę dobrego sąsiedztwa, organ może ustalić granice obszaru analizowanego w rozmiarach większych niż minimalne określone w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., jednakże ze szczegółowym uzasadnieniem, że służy to ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego na danym obszarze (wyrok WSA w Łodzi w wyroku z dnia 11 kwietnia 2012 r., II SA/Łd 64/12, dostępne orzeczenia.nsa.gov.pl dalej "CBOSA"). Powyższy przepis określa bowiem minimalne granice obszaru analizowanego, co oznacza, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną (wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 919/07, Lex 488144, aktualny także na gruncie art. 61 ust. 3a u.p.z.p.). Zabieg taki wymaga jednak dodatkowego szczegółowego uzasadnienia podyktowanego określonymi potrzebami wynikającymi z konieczności zachowania ładu przestrzennego. Słusznie przyjęły organy administracji, że w okolicznościach niniejszej sprawy nie było potrzeby poszerzenia obszaru analizowanego, albowiem znajdująca się na jego terenie zabudowa dostarczyła wystarczających danych do określenia funkcji, cech i parametrów istniejącej zabudowy, pozwalających ocenić zasadność warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.
Skarżący w niniejszej sprawie kwestionowali natomiast zasięg obszaru analizowanego, zwłaszcza od strony ul. [...] i skutkiem tego zaliczenie budynków znajdujących się na działkach po przeciwnej stronie ul. [...] do analizy funkcji, cech i parametrów istniejącej zabudowy. Po pierwsze wskazać należy, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie stwierdza wprost, jak należy postępować w przypadku, gdy obszar analizowany obejmuje część działki zabudowanej. Przyjmuje się co do zasady, że w przypadku, gdy prawidłowo wyznaczony obszar analizowany obejmuje jedynie część działki zabudowanej, to w analizie uwzględnia się parametry znajdującej się na tej działce zabudowy, również tej, która jest usytuowana poza granicą obszaru analizowanego. Stanowisko to podziela Sąd rozpoznający niniejszą sprawę, ponieważ chociażby obszar analizowany obejmował część działki niewspółmiernie mniejszą od pozostającej części, ale leżącej poza jego granicami, taką działkę w całości należy włączyć do obszaru analizowanego, co jest teą ugruntowane w orzecznictwie (zob. np. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 22 czerwca 2023 r., sygn. akt II SA/Po 822/22; wyrok WSA w Gliwicach z dnia 21 lutego 2020 r., sygn. akt II SA/Gl 1621/19, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 14 lipca 2021 r., sygn. akt II SA/Gd 252/21, dostępne w CBOSA). W analizie należy bowiem uwzględnić powierzchnię całej działki ewidencyjnej "przeciętej" linią rozgraniczającą obszar analizowany, tj. również tę jej część (wraz ze zlokalizowaną w jej obrębie zabudową), która położona jest poza wykreślonym obszarem analizowanym (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 20 maja 2021 r., sygn. akt IV SA/Po 1918/20, dostępny w CBOSA). Nie są, zatem trafne zarzuty Skarżących jakoby z uwagi na to, że promień 102,9 m nie dosięga budynków po przeciwnej stronie ul. [...], to analiza urbanistyczna nie powinna tych budynków obejmować.
Jednakże Sąd zauważa, że ustalony przez organ obszar analizowany obejmuje działki po drugiej stronie ulicy [...] - w odniesieniu do terenu inwestycji - jedynie w niewielkiej części, która może mieścić się granicach błędu pomiarowego. Zdaniem Sądu, wobec zarzutów Skarżących w powyższych zakresie i objęcia działek tam się znajdujących obszarem analizowanym, organ zobligowany był do precyzyjnego ustalenia, czy zaliczenie ich do obszaru analizowanego nastąpiło właściwie, tj. czy na pewno promień o długości 102,9 m od granic terenu inwestycyjnego wyznaczony wokół tego terenu rzeczywiście obejmuje zakwestionowane działki położone po drugiej stronie ul. [...], czy też kończy się w pasie drogowym ul. [...], jak to podnosili Skarżący. Innymi słowy, organ powinien był zweryfikować za pośrednictwem wszelkich dostępnych metod w sposób jednoznaczny, czy na pewno działki położone po drugiej stronie ul. [...] - w odniesieniu do terenu inwestycyjnego - powinny być objęte obszarem analizowanym, a w konsekwencji, czy zastana na tych działkach zabudowa winna kształtować parametry zabudowy na analizowanym obszarze. Zdaniem Sądu, takiego jednoznacznego i bezspornego ustalenia granic obszaru analizowanego organ zaniechał. Co prawda, obszar analizowany został wytyczony na prawidłowych kopiach mapy zasadniczej włączonej do zasobu geodezyjnego, jednak celem usunięcia wszelkich wątpliwości co do granic jego wytyczenia, podnoszonych przez Skarżących już na etapie postępowania administracyjnego, organ winien potwierdzić zasięg obszaru analizowanego także z wykorzystaniem informacji pozyskanych z Systemu Informacji Przestrzennej (SIP), czy dopełnienie go informacjami pochodzącymi z Wydziału Geodezji i Gospodarki Przestrzennej. Zgodnie z art. 75 k.p.a. jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Dane zawarte w informatycznych systemach kartograficznych stanowią element systemu informacji przestrzennej udostępnianej przez gminę i mogą być dokładniejsze (zob. wyroki NSA z dnia 15 marca 2023 r., sygn. akt II OSK 225/22; z dnia 2 lipca 2024 r., sygn. akt II OSK 2538/23; z dnia 16 stycznia 2024 r., sygn. akt II GSK 692/23, CBOSA). W okolicznościach niniejszej sprawy, ponownie rozpatrując sprawę, organ I instancji powinien wykorzystać wszelkie dostępne dane, które nie są sprzeczne z prawem celem potwierdzenia, że wytyczony na mapie zasadniczej obszar analizowany, zwłaszcza jego zasięg o promieniu 102,9 m, został prawidłowo wyznaczony wokół terenu inwestycyjnego, zwłaszcza od strony działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Tym bardziej, że jak wskazywali Skarżący i jak określono w analizie, po przeciwnej stronie ul. [...] od terenu inwestycji znajdują się przede wszystkim budynki produkcyjne, których ujęcie w analizie znacznie zmienia jej wyniki w zakresie parametrów zabudowy.
W tym miejscu Sąd zwraca uwagę na liczne nieścisłości w uzasadnieniu decyzji organu I instancji. Na str. 7 decyzji wprawdzie organ prawidłowo przyjmuje, jak wskazano powyżej, że front terenu inwestycji ustalił ma szerokość 34,3 m, który stanowią zsumowane te granice działek, z których następuje wjazd na teren inwestycji, tj. te które graniczą z działką [...] stanowiącą drogę wewnętrzną, przez którą zapewniony jest pośredni dostęp do drogi publicznej, to jednak błędnie organ wskazuje, że za front terenu inwestycji przyjęto wspólną granicę terenu inwestycji składającego się z działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]. Takie ustalenie frontu zostało uprzednio zakwestionowane przez SKO w P. w decyzji z 21 czerwca 2023 r. uchylającej pierwszą decyzję Burmistrza z 26 września 2022 r. Dalej na str. 14 decyzji Burmistrz powtarza passus z pierwotnej decyzji, że "W przedmiotowej sprawie zabudowa występująca w obszarze analizowanym tworzy urbanistyczną całość jako okrąg zabudowy wyznaczony przez promień równy trzykrotności frontu nieruchomości składającej się z działek oznaczonych numerami ewid. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], wynoszący 733,2 m.", co jest sprzeczne ze wskazanymi powyżej ustaleniami organu poczynionymi w ponownie rozpatrywanej sprawie, że promień obszaru analizowanego stanowi trzykrotność frontu terenu inwestycyjnego stanowiącego 34,3 m x 3 = 102,9 m. Tak samo na str. 18, 24, 29, 34, 35, 38, 39 decyzji z 09 października 2023 r. Nadto, w uzasadnieniu decyzji znalazły się czterokrotne zbędne powtórzenia całych obszernych fragmentów uzasadnienia.
Przechodząc dalej, zadaniem organu administracyjnego jest ustalenie, czy projektowana zabudowa może obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją istniejącej zabudowy na analizowanym terenie, a także, czy charakter planowanej inwestycji nie ogranicza zastanego sposobu użytkowania sąsiedniego terenu. Zatem w ramach prawidłowo wyznaczonego obszaru analizowanego na właściwej kopii mapy organ winien przeprowadzić analizę istniejącej zabudowy w celu sprawdzenia, czy możliwe jest na jej podstawie ustalenie parametrów dla przedmiotowej inwestycji jako stanowiącej kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania już istniejącego.
Warunek kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, to znaczy w taki sposób, że tylko wówczas nie jest on spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie daje się z nią w praktyce pogodzić, przy czym przez kontynuację funkcji rozumie się także uzupełnienie funkcji dotychczasowej (por. wyrok NSA z dnia 2 października 2008 r., II OSK 1104/07, wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2009 r., II OSK 1909/08, wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2009 r., II OSK 1909/08, CBOSA). W piśmiennictwie przyjmuje się, że kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach istniejącego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów), w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan zagospodarowania terenu.
Przypomnieć należy, że przedmiotem inwestycji jest budowa 3 budynków wielorodzinnych wraz z 4 podziemnymi zbiornikami na gaz płynny o pojemności 2 x 6400 l i 2 x 4850 l. W obszarze analizowanym ustalonym przez organ I instancji i przedstawionym Sądowi w niniejszej sprawie znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie wolnostojącej (np. budynek zlokalizowany na działce oznaczonej nr ewid [...]), budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie wolnostojącej z usługami (np. budynek zlokalizowany na działce oznaczone nr ewid. [...]), budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej (np. budynek zlokalizowany na działce oznaczonej nr ewid [...]), budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie szeregowej (np. budynek zlokalizowany na działce oznaczonej nr ewid [...]), budynki garażowo-gospodarcze (np. budynek zlokalizowany na działce oznaczonej nr ewid. [...]) budynki produkcyjne (np. na nieruchomości składającej się z działek oznaczonych numerami ewid: [...], [...], [...], [...], [...], [...],[...]), zatem realizacja zamierzenia inwestycyjnego objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy spełnia zasadę kontynuacji i uzupełnienia funkcji oraz zasad zagospodarowania istniejącej zabudowy. Nie budzi zatem wątpliwości Sądu, że projektowana inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji zabudowy. Funkcja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej nie wyklucza możliwości dopuszczenia funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna są formami zabudowy mieszkaniowej, tj. pełniącej jednakową funkcję i ze względu na zasadę równości inwestycyjnej, każda z nich powinna być traktowana jako wystarczająca dla uznania kontynuacji funkcji. Nie zasługują zatem na uwzględnienie zarzuty Skarżących w tym zakresie.
Pozostałe wymagania stawiane w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. dotyczą tzw. "zasady dobrego sąsiedztwa", której celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego w rozumieniu art. 2 ust. 1 u.p.z.p., a więc takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Innymi słowy, "zasada dobrego sąsiedztwa" zakłada zgodność nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan istniejącej zabudowy, jej cech i parametrów. Chodzi bowiem o to, że oprócz kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, projektowana zabudowa musi również kontynuować sposób zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przedmiotowa zabudowa powinna zatem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej na obszarze analizowanym.
Zgodnie z tezami orzecznictwa sądowego, które Sąd podziela "1. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są przy tym faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna bowiem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. 2. Brak jest podstaw do przyznania prymatu zabudowie znajdującej się bezpośrednio przy działce, na której ma powstać nowa zabudowa, gdyż należy odwołać się do całości obszaru objętego analizą. 3. Pojęcie "sąsiedztwa" nie należy rozumieć wyłącznie bezpośredniej styczności działki, na której ma powstać planowana inwestycja z działką sąsiednią, lecz przez pojęcie "działka sąsiednia" należy rozumieć nieruchomości znajdujące się na pewnym obszarze wokół działki inwestycyjnej, tworzącym urbanistyczną całość. W tym przypadku chodzi zatem o sąsiedztwo urbanistyczne, którego nie sposób utożsamiać ze wspólną granicą" (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 7 grudnia 2016 r. II SA/Sz 1221/16, CBOSA).
Wymagane cechy i parametry zabudowy istniejącej na analizowanym obszarze wymienione są w § 4 do § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury.
Zgodnie z § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku, gdy nie da się wyznaczyć linii zabudowy jako przedłużenia linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich wyznacza się taką linię albo stosownie do przepisów odrębnych (§ 4 ust. 2 rozporządzenia), albo uwzględniając istniejący uskok w linii zabudowy (§ 4 ust. 3 rozporządzenia), a jeżeli nie da się w żaden z ww. sposobów określić linii zabudowy dopuszcza się wyznaczenie innej linii zabudowy, o ile będzie to wynikało ze sporządzonej analizy (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).
Przyjmuje się, że linia zabudowy w rozumieniu § 1 pkt 1 w zw. z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury określa nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji, znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. Linie zabudowy w rozumieniu § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, od frontu terenu inwestycyjnego. Jest to granica obszaru, do której budynki muszą przylegać. Budynki mogą pozostawać w zróżnicowanej relacji przestrzennej (odległości) do linii zabudowy. Samo wykreślenie linii zabudowy nie odpowiada jeszcze na pytanie o szczegółowe rozmieszczenie budynków w obrębie obszaru ograniczonego od drogi przez linię zabudowy. (por. wyrok NSA z dnia 8 lipca 2008 r., sygn. akt II OSK 779/07, CBOSA). W niniejszej sprawie projektowana inwestycja znajdować się będzie w głębi terenu przylegającego do drogi publicznej ul. [...] i nie będzie sytuowana przy pasie drogowym pozwalającym na wykreślenie linii zabudowy zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia. Dostęp do drogi publicznej zapewniony będzie pośrednio poprzez drogę wewnętrzną - działkę nr [...] i [...].
W konsekwencji przyjąć należy, iż pojęcie "linii zabudowy", którym posługuje się ustawodawca w art. 61 ust. 7 pkt 1 u.p.z.p. zawiera w sobie zarówno "obowiązujące linie zabudowy", jak i "nieprzekraczalne linie zabudowy". Obowiązująca linia zabudowy wyznacza dokładne miejsce lokalizacji inwestycji wzdłuż tejże linii od frontu działki, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę, zaś nieprzekraczalna linia zabudowy wyznacza jedynie minimalne położenie obiektu względem wskazanej linii, której przekroczyć nie można, ale sam obiekt może być sytuowany w oddaleniu od tak wyznaczonej granicy. Nieprzekraczalne linie zabudowy są więc nieprzekraczalnymi granicami w ramach, których należy sytuować obiekt, których inwestor nie może przekroczyć i które w niniejszej sprawie organ wyznaczył w tyle działek od strony działki nr [...].
Ze względu na układ istniejącej zabudowy na obszarze analizowanym, w przypadku inwestycji będącej przedmiotem postępowania, organ prawidłowo odstąpił od wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy stosownie do § 4 ust. 1 ww. rozporządzenia i zastosował § 4 ust. 4 rozporządzenia. Korzystając z treści przepisu § 4 ust. 4 rozporządzenia dla nowej zabudowy organ ustalił nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości: 5,5 m od granicy z działką oznaczoną nr ewid. [...]. Sąd rozwiązanie to w pełni akceptuje, a zarzuty Skarżącego K. w tym zakresie uznaje za nieuzasadnione.
Uwzględnić należało bowiem zastany na obszarze analizowanym sposób zabudowy, z którego wynika, że zabudowa sąsiaduje z jednej strony z drogą wzdłuż której powstaje zabudowa i z której następuje wjazd na działki, a z drugiej strony zabudowa sąsiaduje z kolejną linią zabudowy powstającą na tyłach tych działek, sąsiadując "terenami zielonymi/ogródkami". Skutkiem takiego układu zabudowy zastanego na przedmiotowym obszarze analizowanym zasadnie przyjęły organy, że projektowana zabudowa będzie sąsiadować z jednej strony z działkami nr [...], a z drugiej strony działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] zapewniony będzie wjazd na te działki i pośredni dostęp do drogi publicznej poprzez działkę nr [...] i od strony tej działki prawidłowo organy ustaliły nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 5,5 m od granicy z działką drogowa nr [...]. Stanowisko organów administracji w tym zakresie Sąd rozpoznający sprawę akceptuje w świetle ustaleń jakie mają miejsce na terenie analizowanym w przedmiotowej sprawie.
Kolejną kwestią podlegającą ocenie organów w sprawie jest kontynuacja wskaźnika powierzchni zabudowy, który wynika z § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Zgodnie bowiem z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Jednakże, ust. 2 wskazanego przepisu stanowi, że dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy funkcji i cech zagospodarowania terenu.
W niniejszej sprawie średnia wartość wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek na obszarze objętym analizą wynosi 27,0% (1053,7 : 39
27,0). Najwyższa wartość wskaźnika zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 53,5% (budynek zlokalizowany na nieruchomości składającej się z działek oznaczonych numerami ewid.: [...], [...], [...], [...], [...], [...]), a najniższa wartość wskaźnika zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 1,2% (na działce oznaczonej nr ewid. [...]). Świadczy to o dużym zróżnicowaniu powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym.
Wskaźnik powierzchni zabudowy, po realizacji wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego na terenie inwestycji składającym się z działek oznaczonych numerami ewid.: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] przyjmie wartość od 16,19% do 20,0%, zatem jest on zatem niższy od średniego wskaźnika obliczonego dla obszaru analizowanego. Organy odstąpiły od wyznaczenia średniej wielkości wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji i na podstawie § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia ustaliły wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji: od 16,19% do 20,0%. Przy czym organ ustalił udział powierzchni biologicznie czynnej w powierzchni terenu inwestycji: od 46,25% do 49,13%. Zdaniem Sądu odnośnie tego wskaźnika słusznie dopuszczono zastosowanie odstępstwa z § 5 ust. 2 rozporządzenia. Przyjęty dla projektowanej inwestycji wskaźnik powierzchni zabudowy koresponduje ze wskaźnikiem przyjętym dla działek o większej powierzchni. Zgodny jest także z wnioskiem i nie został zakwestionowany przez wnioskodawcę.
W przepisie § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury wskazano sposób określania kontynuacji w zakresie szerokości elewacji frontowej. Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Przy czym zgodnie z § 2 tego przepisu dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy.
Średnia szerokość elewacji frontowej analizowanych budynków w obszarze analizowanym wynosi 12,8 m (suma szerokości elewacji frontowych budynków podzielona przez ilość budynków tj.: 608,2: 48
12,8 m).
Wnioskowane wartości szerokości elewacji frontowych planowanej inwestycji, nie przekraczają maksymalnej wartości na obszarze analizowanym. W związku z tym organ odstąpił od wyznaczenia średniej wartości szerokości elewacji frontowej budynków znajdujących się w obszarze analizowanym i stosownie do § 6 ust. 2 ww. rozporządzenia ustalił szerokość elewacji frontowej dla każdego z trzech budynków wielorodzinnych wynoszącą od 35,0 m do 41,0 m. Zdaniem Sądu odstępstwo to znalazło dostatecznie i zarzuty Skarżących w tym zakresie okazały się niezasadne. W bezpośrednim sąsiedztwie projektowanej inwestycji znajduje się bowiem zabudowa szeregowa, usytuowane budynki mieszkalne posiadają szerokość elewacji frontowej 41,1 m (działka nr [...]) oraz 48,8 m (działka nr [...]). Przyjęta zatem przez organy szerokość elewacji frontowej dla projektowanej inwestycji wpisuje się w istniejący ład przestrzenny nie tylko na obszarze analizowanym, ale i w bezpośrednim sąsiedztwie z projektowaną inwestycją. W ocenie Sądu, przyjęty parametr szerokości elewacji frontowej nie będzie zaburzał istniejącego ładu urbanistycznego i architektonicznego na analizowanym terenie.
Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym (§ 8 rozporządzenia). Wnioskowana geometria dachu - dach płaski występuje na 22 z 48 budynkach co daje 45,8% budynków krytych dachem płaskim. Taki więc rodzaj dachu może znaleźć się w projektowanej inwestycji. Jednakże parametr ten jest powiązany z wysokością górnej elewacji frontowej, o której mowa w § 7 rozporządzenia, a którego wyznaczenia w sposób zaproponowany przez organy Sąd nie akceptuje. W tym zakresie Sąd podziela zastrzeżenia Skarżących co do prawidłowości wyznaczenia wysokości projektowanej zabudowy.
Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy (§ 7 ust. 4).
Organ na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia, czyli na zasadzie wyjątku, ustalił w niniejszej sprawie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla każdego z trzech budynków wielorodzinnych do 9,0 m. Zdaniem Sądu przyjęcie takiego parametru wyznaczenia górnej krawędzi elewacji frontowej przy jednoczesnym ustaleniu geometrii dachu jako płaskiego nie znajduje uzasadnienia w obszarze analizowanym.
Organ argumentował, że w obszarze objętym analizą wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków wynosi od 2,5 m (np. budynek zlokalizowany na działce oznaczonej nr ewid. [...]) do 8,0 m (np. budynek zlokalizowany na nieruchomości składającej się z działek oznaczonych numerami ewid.: [...], [...], [...], [...], [...], [...]). Średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu, attyki lub okapu głównego dachu analizowanych budynków wynosi 6,1 m (suma wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych, ich gzymsów, attyk lub okapów głównych dachów podzielona przez ilość budynków tj.: 291,3 : 48
6,1 m).
Po pierwsze, z tabeli w analizie urbanistycznej dotyczącej wysokości górnej krawędzi elewacji w obszarze analizowanym wynika, że budynki osiągają maksymalnie 8 m wysokości (działki o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...]). Dalej organ przyjął w oparciu o tabelę geometrii dachów, że maksymalna wysokość budynków wynosi 9 m (działka [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]), przy czym taka wysokość budynku w jego kalenicy ma miejsce przy dachu stromym. Tymczasem organ analizując ten parametr wskazał, że "projektowana inwestycja nie przekroczy maksymalnej wysokości zabudowy stwierdzonej w obszarze analizowanym (9,0m)".
Dla uzasadnienia wnioskowanej wysokości projektowanych budynków organ przyjął ten parametr budynków z obszaru analizowanego, które osiągają najwyższe wartości - do 9 m. Przy czym, zwrócić należy uwagę, że ta przyjęta maksymalna wysokość budynków, wprawdzie zastana na obszarze analizowanym, ale odnosi się do najwyższego punkt dachu budynku – kalenicy. Przy czym, wysokość taką osiągają w obszarze analizowanym te zlokalizowane na powyżej wskazanych działkach, ale w budynkach o dachach stromych. Ten najwyższy punkt budynku przypada, więc na kalenicę ich dachów. Dachy płaskie również posiadają punkt zwany kalenicą, jednakże słusznie zauważają Skarżący, że zachodzi znaczna różnica w gabarytach budynków o wysokości 9 m z dachami płaskimi i inna z dachami stromymi, czego organ zdaje się nie zauważać. W ocenie Sądu, organ dokonał nieuprawnionego zniekształcenia parametrów wysokości zabudowy zastanej na obszarze analizowanym, co doprowadziło do zaakceptowania wnioskowanej zabudowy o parametrach w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do 9 m i geometrii dachu płasmiego, która w ogóle nie występuje na obszarze analizowanym.
Słusznie podnoszą w tym zakresie Skarżący, że doszło do naruszenia zasady kontynuacji parametrów dotychczasowej zabudowy, a w konsekwencji zasady ładu przestrzennego.
Po drugie, zasadę wyznaczania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej określa § 7 ust. 1 rozporządzenia tzn., że wysokość wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W niniejszej sprawie na działkach graniczących z terenem inwestycji (nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]), zatem sąsiadujących, znajdują się budynki z dachami płaskimi, które mają wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie 7 m. Organ zobowiązany jest zatem stosować w pierwszej kolejności zasadę wyznaczania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej określoną w § 7 ust. 1 rozporządzenia. Winien wyznaczając ten parametr nawiązywać do wysokości tych krawędzi elewacji frontowej odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Dopiero w dalszej kolejności, gdy nie można ustalić wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej zgodnie z § 7 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1 i jeżeli o wynika z analizy. Z analizy przygotowanej w niniejszej sprawie nie wynika wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej zrówna do wysokością głównej kalenicy lub wysokości budynku do 9 m przy geometrii dachu płaskiego.
Określenie więc parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie 9 m, w połączeniu dodatkowo z faktem, że niektóre budynki o wysokości maksymalnej 9 m znajdują się po drugiej stronie ul. [...] (więc po ponownym nakreśleniu obszaru analizowanego mogą one zostać z niej wykluczone) i nie są budynkami mieszkalnymi sprawiło, że zarzuty Skarżących w tym zakresie okazały się zasadne. Zaskarżona decyzja w tym zakresie przewiduje zabudowę naruszającą zasadę dobrego sąsiedztwa i ład przestrzenny, prowadząc w szczególności do zbyt dużej intensywności wykorzystania terenu. Wprawdzie, zgodzić się należy z organem I instancji, że przez pojęcie "sąsiedztwa" nie należy rozumieć wyłącznie działek dostępnych z tej samej drogi publicznej. W orzecznictwie sądów administracyjnych pojęciu temu nadaje się szersze znaczenie. Oznacza to, że przez pojęcie "działka sąsiednia" należy rozumieć nieruchomość znajdującą się w pewnym obszarze wokół działki, na której ma powstać planowana inwestycja, tworzącym pewną urbanistyczną całość. Przy czym, istotne jest, że w każdym wypadku konieczne jest indywidualne zbadanie tej kwestii. Zgodzić się także należy z Kolegium, że to, iż w obszarze analizowanym nie ma jeszcze bloków mieszkalnych nie oznacza, iż takowe nie mogą powstać w tym rejonie miasta. Istotne jest bowiem zachowanie kontynuacji cech i parametrów zabudowy zastanej na obszarze analizowanym, tak by projektowana zabudowa nie zaburzała istniejącego, w szeroko rozumianym sąsiedztwie, ładu przestrzennego, urbanistycznego i architektonicznego. Naruszenie powyższej zasady może właśnie wynikać z nawiązywania przez organ jedynie do maksymalnych wskaźników parametrów zabudowy bez odpowiedniego uzasadnienia w tym zakresie, jak w niniejszej sprawie. W ocenie Sądu, unikać bowiem należy takiego dobierania parametrów i cech istniejącej zabudowy, zwłaszcza w ich maksymalnych wymiarach, znajdujących się w różnych, często rozproszonych i odległych miejscach obszaru analizowanego i kumulowanie ich na terenie inwestycji.
W tym miejscu odnieść należy się do zarzutu Skarżących ustalenia w decyzji warunków zabudowy dla budowy budynków wielorodzinnych trzykondygnacyjnych. W istocie podkreślić należy, że zaskarżona decyzja wbrew twierdzeniom Skarżących nie przewiduje trzech kondygnacji dla każdego z budynków wielorodzinnych, w ogólne nie odnosi się do kondygnacji. Jak wskazano powyżej przewiduje jedynie wysokość każdego z budynków, zatem określenie liczby kondygnacji będzie dopiero możliwe na dalszym etapie postępowania budowanego zgodnie z przepisami prawa budowlanego - w projekcie budowanym - w zależności od przyjętej w ostatecznych warunkach zabudowy wysokości budynków, co będzie przedmiotem ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, jak to wskazano powyżej.
Odnosząc się do zarzutów w zakresie zaniechania ustalenia w analizie urbanistycznej dopuszczalnej ilości lokali w budynkach wielorodzinnych wskazać należy, że są one także niezasadne. Takie wielkości ustalane są szczegółowo na etapie pozwolenia na budowę w projekcie budowlanym. Tak samo odnieść należy się do zarzutów skarg w zakresie konieczności ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy ilości miejsc postojowych dla samochodów osobowych. Słusznie wskazują organy, że w decyzji o warunkach zabudowy określić należy zasady ustalenia miejsc postojowych, a nie konkretną ich liczbę. Chociaż organ określił liczbę miejsc postojowych na 128 zgodnie z oświadczeniem wnioskodawcy zawartym w piśmie z dnia 1 lipca 2022 r. (k. 362), to Sąd podkreśla, że w decyzji ustalającej warunki zabudowy nie trzeba konkretyzować liczby miejsc postojowych. Kwestię tą reguluje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które określa obowiązek urządzenia, stosownie do przeznaczenia i sposobu zabudowy, stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również stanowiska postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne (art. 18 ust. 1), zatem materię konieczną na etapie pozwolenia na budowę.
Dodatkowo Sąd dopatrzył się uchybienia niepodnoszonego przez Skarżących we wniesionych przez nich skargach, odnoszącego się do drugiego z elementów inwestycji, tj. czterech podziemnych zbiorników na gaz płynny o pojemności 2 x 6400 l i 2 x 4850 l.
W pkt 5 analizy urbanistycznej wskazano, że decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W pkt 1.2 lit. a decyzji organu I instancji wskazano, że inwestycja nie przekracza progów wymienionych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019 r., poz. 1839) - co jest zgodne z pismem nr [...] z dnia 19 maja 2022 r. wydanym przez Referat Rolnictwa. Zauważyć należy, że pismo to w swoje treści jest lakoniczne i wskazuje jedynie, iż planowana inwestycja nie przekracza progów wymienionych w rozporządzeniu w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, nie wynika jednak z niego, czy organ analizował przekroczenie progów jedynie w zakresie powierzchni zabudowy, jak to sugeruje pismo inicjujące zapytanie z 09 maja 2022 r., czy dotyczy także podziemnych zbiorników na gaz płynny.
Po pierwsze, rozporządzenie, które mogłoby mieć ewentualnie zastosowanie w sprawie, wbrew temu co wskazał organ I instancji to rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019 r., poz. 1839).
Po drugie, zdaniem Sądu przedwczesne jest twierdzenie organu, że inwestycja nie przekracza progów wymienionych w tymże rozporządzeniu. Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 35 rozporządzenia do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się instalacje do podziemnego magazynowania:
a) ropy naftowej,
b) produktów naftowych,
c) substancji lub mieszanin, w rozumieniu odpowiednio art. 3 pkt 1 i 2 rozporządzenia nr 1907/2006, niebędących produktami spożywczymi,
d) gazów łatwopalnych,
e) kopalnych surowców energetycznych innych niż wymienione w lit. a-d
- inne niż wymienione w § 2 ust. 1 pkt 22, z wyłączeniem instalacji do magazynowania paliw wykorzystywanych na potrzeby gospodarstw domowych, zbiorników na gaz płynny o łącznej pojemności nie większej niż 20 m3 oraz zbiorników na olej o łącznej pojemności nie większej niż 3 m3.
Skoro w wyniku realizacji inwestycji mają powstać 2 zbiorniki o pojemności 6400 l oraz 2 zbiorniki o pojemności 4850 l to pierwsze z nich będą miały łączną pojemność 12,8 m3, a drugie 9,7 m3. Łącznie daje to 22,5 m3, co przekracza wartość wyłączenia wskazaną w § 3 ust. 1 pkt 35 rozporządzenia. Brak jest jakiegokolwiek wyjaśnienia stanowiska organu I instancji w powyższym zakresie, a niewystarczające jest powołanie się na lakoniczne i budzące wątpliwości co do treści pismo Referatu Rolnictwa i Ochrony Środowiska. Nadto, to rolą organu załatwiającego przedmiotową sprawę jest ocena przesłanek ustalenia warunków zabudowy w świetle art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., czemu winien dać wyraz w uzasadnieniu decyzji, czego zabrakło w niniejszej sprawie. Uchybienia tego nie usunął także organ odwoławczy. Nieuprawnione jest zatem kategoryczne stwierdzenie o braku przekroczenia parametrów wskazanych w rozporządzeniu. Zagadnienie to nie podlegało głębszej analizie organów administracji. W związku z tym, w świetle powyższego przepisu przedwczesne jest ustalenie organów o zgodności decyzji z przepisami odrębnymi. W ocenie Sądu, uchybienie to również miało wpływ na wynik sprawy, co spowodowało uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej także z tego powodu.
Z uwagi na stwierdzone uchybienia Sąd uznał, że przy wydawaniu decyzji doszło do naruszenia przepisów prawa procesowego i materialnego, mającego istotny wpływ na wynik sprawy, co uzasadniało uchylenie zaskarżonej decyzji organu odwoławczego, jak i decyzji ją poprzedzającej, jak Sąd orzekł na podstawie art. 145 § 1 lit. a i c p.p.s.a. w zw. z art. 133 § 1 p.p.s.a. w punkcie 1 wyroku.
Ponownie rozpoznając niniejszą sprawę organ uwzględni powyższe stanowisko Sądu, a w szczególności ponownie precyzyjnie określi obszar analizowany w sprawie. Następnie, w zależności od tego, czy w obszarze analizy znajdą się dokładnie te same budynki, czy też nie, organ jeszcze raz przeanalizuje ustalone dla nowej zabudowy parametry – przede wszystkim w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu i attyki. Dodatkowo w celu jednoznacznego stwierdzenia zgodności z przepisami odrębnymi organ jeszcze raz przeanalizuje, czy inwestycja w zakresie zbiorników na gaz płynny nie przekracza wartości wskazanych w rozporządzeniu w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. W zależności od poczynionych ustaleń organ podejmie kroki co do ewentualnego postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko. Organ ponownie rozpozna wniosek o ustalenie warunków zabudowy i podejmie właściwe rozstrzygniecie, które uzasadni zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a.
O zwrocie kosztów dla A. Z. Sąd orzekł na mocy art. 200 § 1 p.p.s.a. i art. 205 § 1 p.p.s.a., a składał się na nie wpis od skargi wynoszący 500 zł (pkt 2 sentencji wyroku). Na tej samej podstawie prawnej Sąd postanowił o zwrocie kosztów postępowania na rzecz R. K., na które składał się wpis od skargi w kwocie 500 zł (pkt 3 sentencji wyroku).