IV CSKP 20/21
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. L. w S., która zakazywała wykorzystywania lokali na cele pensjonatowe i krótkoterminowego wynajmu. Powód, właściciel jednego z lokali, planował wynajem krótkoterminowy i poinformował o tym wspólnotę, zobowiązując się do minimalizowania uciążliwości. Uchwała została podjęta w celu ochrony części wspólnych budynku i zapewnienia spokoju mieszkańcom, jednak sądy obu instancji uznały ją za nieważną. Sąd Okręgowy i Sąd Apelacyjny stwierdziły, że prawo własności jest szerokie i może być ograniczane tylko przez ustawy, a kompetencje wspólnoty mieszkaniowej ograniczają się do zarządu nieruchomością wspólną. Uchwała zakazująca krótkoterminowego wynajmu wykraczała poza te kompetencje, naruszając art. 140 k.c. i art. 22 u.w.l. Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę kasacyjną pozwanej, potwierdził stanowisko sądów niższych instancji. Podkreślił, że wspólnota nie może ingerować w sposób wykonywania prawa własności przez właściciela lokalu, chyba że wynika to z wyraźnego upoważnienia ustawowego. Wskazał, że problemy związane z najmem krótkoterminowym wymagają systemowych rozwiązań legislacyjnych, a nie uchwał wspólnot mieszkaniowych. Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną, uznając uchwałę za nieważną.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUchwały wspólnot mieszkaniowych dotyczące zakazu najmu krótkoterminowego lub ingerencji w prawo własności lokalu są nieważne, jeśli wykraczają poza kompetencje wspólnoty określone w ustawie o własności lokali.
Orzeczenie dotyczy sytuacji, gdy uchwała wspólnoty wprost zakazuje najmu krótkoterminowego. Nie wyklucza możliwości regulowania pewnych aspektów korzystania z nieruchomości wspólnej przez najemców krótkoterminowych w ramach regulaminu porządku domowego lub obciążania zwiększonymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej.
Zagadnienia prawne (2)
Czy wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę zakazującą właścicielom lokali wykorzystywania ich na cele pensjonatowe lub krótkoterminowego wynajmu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wspólnota mieszkaniowa nie może podjąć uchwały zakazującej właścicielom lokali wykorzystywania ich na cele pensjonatowe lub krótkoterminowego wynajmu, gdyż takie uchwały wykraczają poza zakres zarządu nieruchomością wspólną i ingerują w prawo odrębnej własności lokalu.
Uzasadnienie
Kompetencje wspólnoty mieszkaniowej ograniczają się do zarządu nieruchomością wspólną. Uchwały ingerujące w prawo własności lokalu są dopuszczalne tylko w przypadkach wyraźnie przewidzianych w ustawie (np. art. 16, art. 22 ust. 4 u.w.l.). Zakaz krótkoterminowego wynajmu nie mieści się w tych kompetencjach i narusza art. 140 k.c.
Czy zakaz krótkoterminowego wynajmu lokali mieszkalnych jest sprzeczny z ustawowym przeznaczeniem lokali mieszkalnych?
Odpowiedź sądu
Nie, najem krótkoterminowy nie jest sprzeczny z ustawowym przeznaczeniem samodzielnych lokali mieszkalnych.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 2 ust. 2 u.w.l., samodzielny lokal mieszkalny może być wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Najem krótkoterminowy nie wyklucza takiego przeznaczenia.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| J. F. | osoba_fizyczna | powód |
| Wspólnota Mieszkaniowa N.przy ulicy L. w S. | instytucja | pozwany |
Przepisy (21)
Główne
k.c. art. 140
Kodeks cywilny
Prawo własności jest prawem podmiotowym bezwzględnym, którego granice określają ustawy, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. Ograniczenia prawa własności mogą wynikać tylko z ustaw.
u.w.l. art. 2 § ust. 2
Ustawa o własności lokali
Samodzielny lokal mieszkalny może być wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
u.w.l. art. 12 § ust. 1
Ustawa o własności lokali
Właściciel lokalu jest ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności (nieruchomości wspólnej) w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli.
u.w.l. art. 22 § ust. 3
Ustawa o własności lokali
Katalog spraw należących do zakresu zarządu nieruchomością wspólną, które mogą być przedmiotem uchwał właścicieli lokali.
u.w.l. art. 22 § ust. 4
Ustawa o własności lokali
Zgoda na połączenie dwóch lokali w jedną nieruchomość jako przykład ingerencji w prawo własności innego właściciela.
u.w.l. art. 25 § ust. 1
Ustawa o własności lokali
Podstawa prawna do uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
Konstytucja art. 64 § ust. 1 - 3
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Gwarancja ochrony własności.
Konstytucja art. 31 § ust. 3
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Ograniczenia praw i wolności mogą być ustanowione tylko w ustawie i tylko w zakresie, w jakim jest to konieczne w demokratycznym państwie prawnym dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób.
Konstytucja art. 32 § ust. 1
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Wszyscy są wobec prawa równi. Wszyscy mają prawo do równego traktowania przez władze publiczne.
k.p.c. art. 398 § 14
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna oddalenia skargi kasacyjnej.
Pomocnicze
k.c. art. 144
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący immisji, wskazujący na możliwość dochodzenia roszczeń w przypadku zakłócania korzystania z nieruchomości sąsiednich.
k.c. art. 209
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący czynności zachowawczych w stosunku do rzeczy wspólnej.
k.c. art. 222 § § 2
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący roszczeń windykacyjnych i negatoryjnych.
u.w.l. art. 12 § ust. 3
Ustawa o własności lokali
Możliwość obciążenia właścicieli lokali wykorzystywanych komercyjnie zwiększonymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej.
u.w.l. art. 13 § ust. 1
Ustawa o własności lokali
Obowiązek współdziałania z innymi właścicielami w ochronie wspólnego dobra i niezakłócania korzystania z lokali sąsiednich.
u.w.l. art. 16 § ust. 1
Ustawa o własności lokali
Możliwość wytoczenia powództwa o sprzedaż lokalu w trybie licytacji komorniczej.
u.u.h. art. 3 § pkt 8
Ustawa o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych
Definicja usług hotelarskich.
u.u.h. art. 5 § ust. 1 i 2
Ustawa o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych
Przepisy dotyczące warunków świadczenia usług hotelarskich.
Pr. Bud. art. 71 § ust. 1 pkt 2
Prawo budowlane
Przepisy dotyczące zmian sposobu użytkowania obiektu budowlanego.
Pr. Bud. art. 5 § ust. 1 i 2
Prawo budowlane
Przepisy dotyczące warunków technicznych obiektów budowlanych.
k.p.c. art. 379 § pkt 4
Kodeks postępowania cywilnego
Niedopuszczalność orzekania przez sąd niepowołany lub nielegalnie obsadzony.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej zakazująca krótkoterminowego wynajmu lokali wykracza poza jej kompetencje. • Wspólnota nie ma prawa ingerować w sposób wykonywania prawa własności przez właściciela lokalu, chyba że wynika to z wyraźnego upoważnienia ustawowego. • Prawo własności może być ograniczane wyłącznie przez ustawy, a nie przez uchwały wspólnoty. • Problemy związane z najmem krótkoterminowym wymagają systemowych rozwiązań legislacyjnych.
Odrzucone argumenty
Uchwała wspólnoty była uzasadniona ochroną części wspólnych budynku i interesów mieszkańców przed uciążliwościami związanymi z najmem krótkoterminowym. • Najem krótkoterminowy jest sprzeczny z przeznaczeniem lokali mieszkalnych i narusza zasady współżycia społecznego. • Wspólnota miała prawo ingerować w sposób korzystania z lokali w celu ochrony interesu zbiorowego.
Godne uwagi sformułowania
prawo własności jest prawem podmiotowym bezwzględnym stanowiącym najszerszą i najpełniejszą formę korzystania z rzeczy • ograniczenia prawa własności wynikają także z ustawy [...] nie sięgają jednak one tak daleko, by większość współwłaścicieli [...] mogła w drodze uchwały narzucić pozostałym właścicielom sposób wykonywania prawa własności • uchwały wspólnoty mogą się odnosić jedynie do kwestii związanych z nieruchomością wspólną • zakaz wykorzystywania lokali w budynku na cele najmu krótkoterminowego wykracza poza upoważnienie ustawowe • wspólnota mieszkaniowa nie może podejmować uchwał, które wykraczają poza zakres zarządu nieruchomością wspólną i ingerują w prawo odrębnej własności lokalu • własność - będąca najsilniejszym prawem do rzeczy - może być bowiem ograniczona wyłącznie przez akty prawne w randze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności • tego rodzaju działalność uchwałodawcza Wspólnoty przekracza jednak jej uprawnienia do wiążącego regulowania sytuacji prawnej właściciela odrębnego lokalu • wymagają - co trafnie eksponowały Sądy obu instancji - rozwiązań systemowych w zakresie regulacji rynku najmu krótkoterminowego, których wprowadzenie jest możliwe tylko przez ustawodawcę.
Skład orzekający
Katarzyna Tyczka-Rote
przewodniczący
Monika Koba
sprawozdawca
Władysław Pawlak
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Uchwały wspólnot mieszkaniowych dotyczące zakazu najmu krótkoterminowego lub ingerencji w prawo własności lokalu są nieważne, jeśli wykraczają poza kompetencje wspólnoty określone w ustawie o własności lokali."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy sytuacji, gdy uchwała wspólnoty wprost zakazuje najmu krótkoterminowego. Nie wyklucza możliwości regulowania pewnych aspektów korzystania z nieruchomości wspólnej przez najemców krótkoterminowych w ramach regulaminu porządku domowego lub obciążania zwiększonymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej.
Wartość merytoryczna
Ocena: 8/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu najmu krótkoterminowego i jego wpływu na relacje sąsiedzkie oraz rynek nieruchomości, a także jasno określa granice kompetencji wspólnot mieszkaniowych.
“Wspólnota mieszkaniowa nie może zakazać najmu krótkoterminowego – Sąd Najwyższy wyjaśnia granice kompetencji.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.