IV CSK 464/09
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczenia powódki L. O. o zapłatę prowizji od umowy pośrednictwa finansowego sprzedaży nieruchomości, zawartej z pozwanymi Z. N. i G. N. Sąd Okręgowy w G. zasądził na rzecz powódki 122 000 zł, uznając, że pozwani sprzedali nieruchomość bez jej udziału, wbrew postanowieniom umowy. Sąd Apelacyjny w Warszawie zmienił ten wyrok, oddalając powództwo. Sąd Apelacyjny ustalił, że powódka zobowiązała się do czynności zmierzających do skojarzenia kontrahentów i zawarcia umowy sprzedaży, a pozwani powierzyli jej wyłączne pośrednictwo. Sąd uznał jednak, że powódka nie wykazała, iż stworzyła sposobność do zawarcia umowy sprzedaży z kontrahentem pozyskanym w wyniku jej starań, a transakcja nastąpiła bez związku z jej działaniami. Skargę kasacyjną wniosła powódka, zarzucając naruszenie art. 65 k.c. w zw. z art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i art. 3531 k.c. poprzez błędną wykładnię postanowienia umowy o wyłączności i wynagrodzeniu. Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną. Zważył, że zarzut naruszenia art. 229 k.p.c. jest niedopuszczalny jako dotyczący ustaleń faktycznych. Odnosząc się do zarzutów naruszenia prawa materialnego, Sąd Najwyższy wskazał, że umowa pośrednictwa jest umową starannego działania, którą strony mogą przekształcić w umowę rezultatu. W tym przypadku strony ustaliły wynagrodzenie w wysokości 2% ceny nieruchomości, ale umowa nie została wykonana przez powódkę, co pozbawia ją prawa do wynagrodzenia. Postanowienie o wyłączności zostało zinterpretowane jako klauzula mająca zapewnić odszkodowanie w sytuacji naruszenia zasady wyłączności, a nie jako podstawa do żądania umówionego wynagrodzenia w każdym wypadku dokonania transakcji. Sąd podkreślił, że powódka domagała się umówionego „wynagrodzenia”, ograniczając się do zarzutu błędnej wykładni umowy, a nie podstawy odszkodowawczej z art. 471 k.c., co uniemożliwiło badanie tej kwestii. Sąd uznał również za niezrozumiały zarzut dotyczący art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W konsekwencji, skarga kasacyjna została oddalona, a powódce zasądzono koszty postępowania kasacyjnego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja postanowień o wyłączności i wynagrodzeniu w umowach pośrednictwa nieruchomości, dopuszczalność zarzutów w skardze kasacyjnej.
Dotyczy specyficznych postanowień umowy i zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej.
Zagadnienia prawne (2)
Czy postanowienie umowy o wyłączne pośrednictwo, stanowiące, że "umówione wynagrodzenie zostanie pośrednikowi zapłacone w każdym wypadku dokonania transakcji z kontrahentem w okresie objętym umową", oznacza prawo pośrednika do wynagrodzenia niezależnie od tego, czy transakcja została zawarta z kontrahentem pozyskanym przez pośrednika?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, takie postanowienie należy interpretować jako klauzulę mającą zapewnić pośrednikowi odszkodowanie w sytuacji naruszenia przez zamawiającego zasady wyłączności, a nie jako gwarancję wynagrodzenia w każdym wypadku dokonania transakcji.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy uznał, że umowa pośrednictwa jest umową starannego działania, którą strony mogą przekształcić w umowę rezultatu. Jednakże, nawet w przypadku postanowienia o wyłączności, wynagrodzenie powinno mieć swoją przyczynę (causa). Klauzula ta ma charakter dopuszczalny, ale służy zapewnieniu odszkodowania w przypadku naruszenia wyłączności, a nie automatycznemu przyznaniu wynagrodzenia.
Czy powódka, dochodząc zapłaty umówionego wynagrodzenia za pośrednictwo, może skutecznie oprzeć swoje roszczenie na zarzucie naruszenia art. 65 k.c. w zw. z art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i art. 3531 k.c. poprzez błędną wykładnię umowy, pomijając podstawę odszkodowawczą z art. 471 k.c.?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli powódka domaga się umówionego wynagrodzenia i ogranicza się do zarzutów dotyczących wykładni umowy, Sąd nie może badać kwestii odszkodowania z tytułu niewykonania zobowiązania umownego, nawet jeśli istnieją ku temu przesłanki.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy wskazał, że zarzuty skargi kasacyjnej dotyczyły wyłącznie wadliwego zrozumienia (wykładni) postanowień umowy, podczas gdy odszkodowanie mogłoby przysługiwać na podstawie art. 471 k.c. w przypadku spełnienia jego przesłanek. Ponieważ zarzut naruszenia tego przepczu nie był wskazany jako podstawa skargi, kwestia ta wymykała się spod rozważań Sądu.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| L. O. | osoba_fizyczna | powódka |
| Z. N. | osoba_fizyczna | pozwany |
| G. N. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (7)
Główne
u.g.n. art. 180 § 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Przepis ten dotyczy zakresu czynności pośrednika w obrocie nieruchomościami i jego obowiązków.
Pomocnicze
k.c. art. 65
Kodeks cywilny
Dotyczy wykładni oświadczeń woli.
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
Zasada swobody umów.
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.
k.p.c. art. 3983 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawy skargi kasacyjnej.
k.p.c. art. 3983 § 3
Kodeks postępowania cywilnego
Niedopuszczalność zarzutów dotyczących ustaleń faktów i oceny dowodów w skardze kasacyjnej.
k.p.c. art. 14
Kodeks postępowania cywilnego
Orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Powódka nie wykazała, że stworzyła sposobność do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. • Transakcja sprzedaży nieruchomości nastąpiła bez związku z działaniami powódki. • Zarzuty skargi kasacyjnej dotyczyły błędnej wykładni umowy, a nie podstawy odszkodowawczej z art. 471 k.c. • Zarzut naruszenia art. 229 k.p.c. jest niedopuszczalny w postępowaniu kasacyjnym.
Odrzucone argumenty
Powódka twierdziła, że pozwani sprzedali nieruchomość bez jej udziału, naruszając umowę wyłączności i tym samym powinna otrzymać prowizję. • Błędna wykładnia postanowienia umowy o wyłączności i wynagrodzeniu przez Sąd Apelacyjny.
Godne uwagi sformułowania
umowa pośrednictwa jest umową starannego działania, którą jednak strony mogą przekształcić w umowę rezultatu. • postanowienie to ma charakter dopuszczalnej klauzuli mającej zapewnić powódce odszkodowanie w sytuacji gdy pozwani naruszą umówioną zasadę wyłączności. • zarzut naruszenia art. 229 k.p.c. jako zmierzający wprost do zakwestionowania ustalonego stanu faktycznego jest niedopuszczalny.
Skład orzekający
Krzysztof Pietrzykowski
przewodniczący
Wojciech Katner
członek
Jan Futro
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja postanowień o wyłączności i wynagrodzeniu w umowach pośrednictwa nieruchomości, dopuszczalność zarzutów w skardze kasacyjnej."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznych postanowień umowy i zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa dotyczy interpretacji klauzul umownych w umowie pośrednictwa nieruchomości, co jest istotne dla praktyków prawa cywilnego i pośredników.
“Czy wyłączność w pośrednictwie nieruchomości gwarantuje prowizję nawet przy sprzedaży bez udziału pośrednika?”
Dane finansowe
WPS: 122 000 PLN
zapłata: 122 000 PLN
zwrot kosztów procesu: 9700 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.